Samenvatting Atypisch Vastgoed 5 - Andere types vastgoed Bart Cassiers - met examenvragen - van 1ste keer geslaagd

Andere types vastgoed
Gedeelde eigendom

Leasing
Wat is leasing van vastgoed – onroerende leasing?
= een financieringstechniek waarbij een leasinggever/lessor een OG verwerft/
opricht/inricht op aanwijzen van een leasingnemer/lessee
Komt meestal voor bij:
 Bedrijfsvastgoed
 Bedrijven die de gebouwen in het kader van hun beroepsactiviteit gebruiken
 Publieke en sociale sector (overheden, ziekenhuizen)
 Leasing aan privé persoon is uitgesloten
Als het pand klaar is:
 Leassinggever geeft het pand voor een overeengekomen periode (meestal 15j)
in gebruik aan de leasingnemer
 Leasingnemer betaalt periodieke betalingen, ter waarde van de aankoopprijs,
vermeerderd met interesten en kosten, en ook een zekere winst voor de
leassinggever
Einde leasecontract:
 OF leasingnemer wordt automatisch eigenaar
 OF leasingnemer heeft een aankoopoptie aan een vooraf vastgestelde prijs
(restwaarde)


Wanneer voordelig?
 Bij te weinig eigen inbreng of middelen worden gebruik om anders te investeren
o Alle kosten kunnen mee gefinancierd worden
o Ook BTW of verkooprechten moeten ze niet zelf financieren
o Minder extra waarborger -> lagere hypotheekkosten
 De leasinggever draagt een deel van de verantwoordelijkheid tot einde
overeenkomst
 Boekhoudkundige voordelen afhankelijk van de situatie van de leasingnemer


Wie zijn de mogelijke leasinggevers?
 Een bedrijf dat produceert en/of verkoopt
o Om de afnemer meer mogelijkheid te geven
o Om een product beter in de markt te zetten en te koppelen aan in-huis-
onderhoud
o Bv Rand Xerox -> kopieerapparaat leasen
o Voordeel = specifieke productkennis in huis
o Nadeel = leasing als verkoopbevordering, dus mogelijk niet objectief
 Een bank

, o Heeft een eigen leasing-tak opgericht of werkt samen met een groot
leasing-bedrijf
o Hier draait het vooral om de financieringstechniek
o Bv Belfius Lease -> bedrijfsgebouw in onroerend leasing steken
o Voordeel = transparantie en financieel sterk dus mogelijk betere
voorwaarden
o Nadeel = geen specifieke expertise voor het specifieke vastgoedsegment
 Een onafhankelijk leasingbedrijf
o Vaak gespecialiseerd in 1 bepaald vastgoedsegment
o Voordeel = gespecialiseerd in leasing en niet afhankelijk van 1 bank


Mogelijke nadelen?
o Complexe constructie; juridische en boekhoudkundige kennis nodig -> bijstand -
> extra kost
o Tussenkomst notaris is verplicht:
o Zakelijke rechten dienen gevestigd te worden ten gunste van de
leasinggever
o Duurtijd van de overeenkomst normaal gezien langer dan 9j
o Bij het lichten van de aankoopoptie op het einde van de leasingovereenkomst:
o Eigendom gaat over op de leasingnemer = nieuwe/tweede
eigendomsoverdracht = opnieuw verkooprechten betalen -> berekend op
waarde van dat moment
 Kan vermeden worden door opstalrecht/erfpacht -> recht van
natrekking


Time-sharing
Wat is time-sharing?
= koop van deeltijdse gebruiksrechten van onroerende zaken
 Ovk die recht geeft op deeltijds gebruik van een OG
 Andere benaming = vakantieproducten van lange duur of deeltijds gebruik van
gebouwen
Meest voorkomend = koop het recht om periode per jaar gebruik te maken van
vakantieaccomodatie
o Prijs is afhankelijk van:
o Aantal weken dat je wil gaan
o Welke periode
o Opp van accommodatie
o Locatie en voorzieningen


Risico’s en malafide praktijken
 De bijkomende kosten zijn vaak heel hoog
o Beheers en onderhoudskosten jaarlijks
o Vaste kosten
o Honoraria van de zaakvoerder
 Wederverkoop is niet transparant, vaak misleiding
o Opgelet voor ‘gespecialiseerde bedrijven’

, o Zeer agressieve verkooptechnieken
o Overeenkomsen zonder gedetailleerde info
 Meestal internationale contracten = onduidelijke wetgeving
 Sector heeft veel faillissementen gekend in verleden
 Nieuwe vormen nog steeds vaak ontransparant




Aangescherpte regels
 Wet van 28/8/2011: verkoper moet vooraf duidelijk info geven over;
o Duur ovk
o Rechten als koper
o Alle aangerekende kosten
o Contract in NL
o Bedenktijd
 14 dagen
 Geen aanbetaling verplicht in die 14d
 Zonder de volledige info wordt de bedenktijd verlengd


Nieuwe vormen:
Punten-gebaseerde vacation Fractional ownership
clubs = je koopt een fractie van de eigendom
= je koopt punten ipv een specifieke Je deelt mee in waardestijging/daling
periode
Co-ownership platforms Destination clubs
= meerdere eigenaars kopen = je koopt geen eigendom maar een
aandelen in een huis via LCC voor lidmaatschap met toegang tot een portfolio
tweede woningen, met een digitaal van high-end woningen
boekingssysteem Vaak met toewijzingsregels, langere
LCC* verblijfsduur dan klassieke timeshare
Condo-hotels & branded Tokenized shares
residences (gedeeld gebruik) = sommige platforms experimenteren met
= eigendom van een hotel-unit of financiëme/fractionele structuren en
residence met professioneel beheer community-achtige vormen
en beperkte eigen gebruiksweken Is nog in beweging: check lokale regels
= modernere variant, juridisch en
financieel anders dan timeshare maar
functioneel gedeeld gebruik


CO-Housing
Wat?

o Gemeenschappelijk wonen, collectief wonen, samenhuizen
o Minstens 2 huishoudens, min 1 leefruimte delen en minstens 1 aparte
leefruimte beschiken
o Kan zowel in koop als huur
o Geen door de overheid opgelegde leefregels

, 4 gradaties:

o Gemeenschapshuis, woningdelen of huisdelen
o Veel bij studenten
o Semen een huis huren waar ieder een privé-kamer heeft
o Meest tijdelijk karakter
o Woongroep of co-wonen
o Meer privé voorzeiningen zoals eigen badkamer, keuken
o Geen gezamelijke keuken
o Co-housing
o Wel gemeenschappelijke keuken en eetplaats
o Leefgemeenschappen
o Vaak alles samen
o Vaak vanuit overtuiging/religie



Voor- en nadelen:

Voordelen Nadelen
o Kostbesparend o Privacy
o Meer mogelijkheden creëren o Veschillende
o Sociaal contact persoonlijkheden/interesses/toekomstpl
o Sociale controle annen
o Kosten delen waar je zelf niet om
vraagt
o Gemeenschappelijke orde en
onderhoud


Juridisch:

o Valt onder gemeenschappelijk wonen zoals zorgwonen of kangeroewonen
o Sinds 2019 officiële definitie in VL codex
o Heeft nog geen duidelijk juridisch statuur; vaak mede-eigendom -> begleiding
notaris/advocaat noodzakelijk



Huur:

Zet elke huurder op het huurcontract; 3 opties:

o 1 contract met huisbaas waarin alle inwoners als huurders worden opgenomen
o Alle huurders hoofdelijk en ondeelbaar verbonden
o Iedereen verplicht domiciliëren
o Dus als 1 niet betaald, is de rest verantwordelijk
o 1 hoofdhuurder, de rest onderhuurder
o Hoofdhuurder is verantwoordelijk tegenover huisbaar
o Hoofdhuurder bepaalt zelf de huurprijs tegenover onderhuurders
o Enkel hoofdhuurder verplicht domiciliëren