1. Le locataire doit être un commerçant
immatriculé au RCS (registre du commerce et
des sociétés) ou un artisan immatriculé au RNE
et RM (registre des métiers)
2. Le locataire est titulaire d’une
clientèle personnelle et exploite Les conditions
effectivement le fonds dans les locaux d'applications des
loués. baux
3. La location porte sur des commerciaux
immeubles au sens commun. Ex
: Maison
4. La location est conclue
pour neuf ans au moins
Rappel : l’Art 516 code civil énonce : que tous
les biens sont meubles ou immeubles
Au sens du droit l'immeuble est un bien éléments Le matériel
"immobile", qui ne peut être déplacé et est corporels Les marchandises
caractérisé par son lieu avec le sol.
Le contrat de bail commercial est un Ensemble des clients d’un
La clientèle
contrat bilatéral ou synallagmatique, ce fonds de commerce
Sa composition
qui signifie que les parties ont des Signe extérieur qui permet d’individualiser le
obligations réciproques. L'enseigne
fonds de commerce
1-Délivrer le bien : Le bailleur doit mettre C’est le droit du locataire
l’immeuble à disposition du preneur éléments
Le droit au bail commerçant d’occuper le local
incorporels
où est exploité le fonds
2-Entretenir le bien : Le bailleur
effectue les réparations qui lui Le nom Appellation sous laquelle le
incombent (Plomberie, tuile déplacée commercial commerçant exerce son activité
après une tempête, etc.)
Les DPI (droit de Droits de la propriété industrielle
3-Assurer au preneur une propriété industrielle) (brevets, dessins et modèles, marques)
jouissance paisible des lieux loués Engagements du
bailleur (loueur) Un caractère personnel : La clientèle doit être
4-Garantir l’usage de la chose : le propre au commerçant. Ce critère n’est pas
bailleur indemnise le preneur de la toujours rempli, Ex. d’un commerce situé dans
perte résultant des vices ou un ensemble plus vaste (gare, centre
défauts de la chose louée qui en commercial, etc.)
empêchent l’usage total ou partiel
Un caractère certain : La clientèle
5-Exercer son droit de congé Pas de clientèle, Les 3 conditions de l'existence suppose une exploitation effective du
triennal en cas de modification Les obligations pas de fonds de la clientèle fonds de commerce, sans quoi la
profonde de l’immeuble des parties clientèle est seulement potentielle
1-Exploiter le fonds de commerce en Un caractère commercial : On exclut de la
personne raisonnable (« usage en bon QUELLES SONT notion de clientèle les formes particulières
père de famille ») et en suivant la LES comme les patientèles (monde paramédical
destination inscrite au bail commercial APPLICATIONS et médical).
Le fonds de
PARTICULIÈRES
2-Payer les loyers au terme convenu commerce On dit que le fonds de commerce est
DU DROIT DE LA
(privilège spécial du bailleur sur les Engagement du preneur Le régime juridique PROPRIÉTÉ ? un bien meuble incorporel. Il ne
meubles des lieux loués) ; le loyer (locataire) Commerçant applicable Le bail commercial LE FONDS DE contient pas d’immeuble.
pouvant être révisé tous les 3 ans COMMERCE ET • Un bien unitaire (une masse de bien), une universalité de fait et
3-Assurer les LE BAIL non une universalité de droit (voir extrait de doctrine ci-dessus) ; En
dépenses COMMERCIAL effet, concrètement, les dettes d’exploitation ne font pas partie du
locatives fonds de commerce.
Un bien unitaire • Le fonds de commerce ne représente pas tous les biens de
Une clause résolutoire insérée dans le contrat permet une l’entreprise, seulement une partie.
résiliation automatique du bail, sans passer par le tribunal, • Le fonds de commerce peut être vendu, loué, donné en garantie
en cas de manquement aux obligations stipulées dans le (nantissement) et même démembré. Ex. Une entreprise peut céder une
La clause
contrat par le locataire. Ex : non-paiement des loyers, marque
résolutoire
déspécialisation totale du commerce (un coiffeur qui
Sa nature juridique
devient vendeur de prêt à porter) sans en avertir le bailleur, OU
etc.
• Le fonds de commerce ne regroupe que des biens mobiliers ;
Le locataire commerçant peut résilier l’immeuble n’en fait pas partie
le bail à l’expiration de chaque période • Par conséquent le commerçant qui exploite un fonds de
Un bien meuble
triennale : 3/6/9 ans commerce dans un immeuble lui appartenant est propriétaire de
incorporel
deux masses bien distinctes :
Le droit au bail étant un élément du fonds • Le patrimoine mobilier dont le fonds de commerce
de commerce, le locataire peut vendre son • Le patrimoine immobilier : l’immeuble
Le droit au bail fait partie du fonds de commerce.
fonds et céder en même temps le bail, sauf
Le droit au bail étant un élément du fonds de La protection de la clientèle passe par la mise en œuvre de l’action en
clause d’agrément.
commerce le locataire peut vendre son droit au concurrence déloyale qui suppose la réunion de trois conditions :
Le locataire n’a pas à demander
bail avec le fonds de commerce. Protection de la • Un fait générateur. Ici un acte de concurrence fautif (un manquement aux
l’autorisation du bailleur lorsque le bail est
cédé avec l’ensemble du fonds. clientèle usages professionnels). Ex. Jeter le discrédit sur un concurrent en la calomniant
• Un préjudice (ou dommage) Ex. Perte de chiffre d’affaires en découlant
Lorsque le propriétaire envisage de vendre, il doit • Un lien de causalité entre le dommage et le fait générateur
obligatoirement en informer le locataire par
lettre RAR (recommandé accusé de réception).
Cette notification vaut offre de vente ; le
locataire a priorité sur les autres acquéreurs sous
réserve de répondre dans un délai d’un mois.
En vertu du bail commercial, le locataire
commerçant exerce un droit personnel sur
le local et non un droit réel. Le locataire
bénéficie d’un droit de renouvellement de
son bail à l’expiration de celui-ci.
La propriété commerciale entraine pour le A défaut (cas où le bailleur ne propose pas le
locataire commerçant une prérogative importante renouvellement de la location de son local), le
de maitrise du local qui le rapproche du droit réel locataire a droit à une indemnité d’éviction. Cette
de propriété. Il s’agit du droit au renouvellement prérogative est appelée propriété commerciale.
Il y a tacite reconduction du bail : le Les parties ne
même bail continue disent rien
Le renouvellement
La demande doit être faite dans les 6 du bail
mois avant la fin du bail par acte Le locataire demande le
d'huissier ou par lettre recommandée renouvellement du bail
avec avis de réception
Le congé doit être délivré au moins 6 mois
avant la fin du bail par acte d'huissier. Il peut
donner droit à une indemnité d'éviction Le bailleurs donne congé
(refus du renouvellement
Le bailleur a le droit de refuser le
au locataire) A l’expiration du bail, le droit au
renouvellement du bail à son
expiration, mais il encourt alors des renouvellement peut s’exercer de 3
sanctions pécuniaires façons
- Comportements fautif du locataire
(loyers impayés)
- Immeuble insalubre menaçant de
Motifs
s'effondrer
- Reprise par le bailleur au titre de
Refus pour motifs
logement
légitimes
Aucune indemnité due par le
bailleur au locataire- Effets
commerçant le refus de
Ex : louer à un autre locataire qui renouvellement du bail
accepterait de payer un loyer plus Motifs
élevé)
Refus pour motifs
- Obligation pour le bailleur de payer une indemnité
illégitimes
d'éviction égale à la valeur du fonds à la date de
l'éviction, augmentée des frais de déménagement et
Effets
de réinstallation
- Possibilité d'exercice du droit de repentir :
renonciation à l'éviction er renouvellement du bail
immatriculé au RCS (registre du commerce et
des sociétés) ou un artisan immatriculé au RNE
et RM (registre des métiers)
2. Le locataire est titulaire d’une
clientèle personnelle et exploite Les conditions
effectivement le fonds dans les locaux d'applications des
loués. baux
3. La location porte sur des commerciaux
immeubles au sens commun. Ex
: Maison
4. La location est conclue
pour neuf ans au moins
Rappel : l’Art 516 code civil énonce : que tous
les biens sont meubles ou immeubles
Au sens du droit l'immeuble est un bien éléments Le matériel
"immobile", qui ne peut être déplacé et est corporels Les marchandises
caractérisé par son lieu avec le sol.
Le contrat de bail commercial est un Ensemble des clients d’un
La clientèle
contrat bilatéral ou synallagmatique, ce fonds de commerce
Sa composition
qui signifie que les parties ont des Signe extérieur qui permet d’individualiser le
obligations réciproques. L'enseigne
fonds de commerce
1-Délivrer le bien : Le bailleur doit mettre C’est le droit du locataire
l’immeuble à disposition du preneur éléments
Le droit au bail commerçant d’occuper le local
incorporels
où est exploité le fonds
2-Entretenir le bien : Le bailleur
effectue les réparations qui lui Le nom Appellation sous laquelle le
incombent (Plomberie, tuile déplacée commercial commerçant exerce son activité
après une tempête, etc.)
Les DPI (droit de Droits de la propriété industrielle
3-Assurer au preneur une propriété industrielle) (brevets, dessins et modèles, marques)
jouissance paisible des lieux loués Engagements du
bailleur (loueur) Un caractère personnel : La clientèle doit être
4-Garantir l’usage de la chose : le propre au commerçant. Ce critère n’est pas
bailleur indemnise le preneur de la toujours rempli, Ex. d’un commerce situé dans
perte résultant des vices ou un ensemble plus vaste (gare, centre
défauts de la chose louée qui en commercial, etc.)
empêchent l’usage total ou partiel
Un caractère certain : La clientèle
5-Exercer son droit de congé Pas de clientèle, Les 3 conditions de l'existence suppose une exploitation effective du
triennal en cas de modification Les obligations pas de fonds de la clientèle fonds de commerce, sans quoi la
profonde de l’immeuble des parties clientèle est seulement potentielle
1-Exploiter le fonds de commerce en Un caractère commercial : On exclut de la
personne raisonnable (« usage en bon QUELLES SONT notion de clientèle les formes particulières
père de famille ») et en suivant la LES comme les patientèles (monde paramédical
destination inscrite au bail commercial APPLICATIONS et médical).
Le fonds de
PARTICULIÈRES
2-Payer les loyers au terme convenu commerce On dit que le fonds de commerce est
DU DROIT DE LA
(privilège spécial du bailleur sur les Engagement du preneur Le régime juridique PROPRIÉTÉ ? un bien meuble incorporel. Il ne
meubles des lieux loués) ; le loyer (locataire) Commerçant applicable Le bail commercial LE FONDS DE contient pas d’immeuble.
pouvant être révisé tous les 3 ans COMMERCE ET • Un bien unitaire (une masse de bien), une universalité de fait et
3-Assurer les LE BAIL non une universalité de droit (voir extrait de doctrine ci-dessus) ; En
dépenses COMMERCIAL effet, concrètement, les dettes d’exploitation ne font pas partie du
locatives fonds de commerce.
Un bien unitaire • Le fonds de commerce ne représente pas tous les biens de
Une clause résolutoire insérée dans le contrat permet une l’entreprise, seulement une partie.
résiliation automatique du bail, sans passer par le tribunal, • Le fonds de commerce peut être vendu, loué, donné en garantie
en cas de manquement aux obligations stipulées dans le (nantissement) et même démembré. Ex. Une entreprise peut céder une
La clause
contrat par le locataire. Ex : non-paiement des loyers, marque
résolutoire
déspécialisation totale du commerce (un coiffeur qui
Sa nature juridique
devient vendeur de prêt à porter) sans en avertir le bailleur, OU
etc.
• Le fonds de commerce ne regroupe que des biens mobiliers ;
Le locataire commerçant peut résilier l’immeuble n’en fait pas partie
le bail à l’expiration de chaque période • Par conséquent le commerçant qui exploite un fonds de
Un bien meuble
triennale : 3/6/9 ans commerce dans un immeuble lui appartenant est propriétaire de
incorporel
deux masses bien distinctes :
Le droit au bail étant un élément du fonds • Le patrimoine mobilier dont le fonds de commerce
de commerce, le locataire peut vendre son • Le patrimoine immobilier : l’immeuble
Le droit au bail fait partie du fonds de commerce.
fonds et céder en même temps le bail, sauf
Le droit au bail étant un élément du fonds de La protection de la clientèle passe par la mise en œuvre de l’action en
clause d’agrément.
commerce le locataire peut vendre son droit au concurrence déloyale qui suppose la réunion de trois conditions :
Le locataire n’a pas à demander
bail avec le fonds de commerce. Protection de la • Un fait générateur. Ici un acte de concurrence fautif (un manquement aux
l’autorisation du bailleur lorsque le bail est
cédé avec l’ensemble du fonds. clientèle usages professionnels). Ex. Jeter le discrédit sur un concurrent en la calomniant
• Un préjudice (ou dommage) Ex. Perte de chiffre d’affaires en découlant
Lorsque le propriétaire envisage de vendre, il doit • Un lien de causalité entre le dommage et le fait générateur
obligatoirement en informer le locataire par
lettre RAR (recommandé accusé de réception).
Cette notification vaut offre de vente ; le
locataire a priorité sur les autres acquéreurs sous
réserve de répondre dans un délai d’un mois.
En vertu du bail commercial, le locataire
commerçant exerce un droit personnel sur
le local et non un droit réel. Le locataire
bénéficie d’un droit de renouvellement de
son bail à l’expiration de celui-ci.
La propriété commerciale entraine pour le A défaut (cas où le bailleur ne propose pas le
locataire commerçant une prérogative importante renouvellement de la location de son local), le
de maitrise du local qui le rapproche du droit réel locataire a droit à une indemnité d’éviction. Cette
de propriété. Il s’agit du droit au renouvellement prérogative est appelée propriété commerciale.
Il y a tacite reconduction du bail : le Les parties ne
même bail continue disent rien
Le renouvellement
La demande doit être faite dans les 6 du bail
mois avant la fin du bail par acte Le locataire demande le
d'huissier ou par lettre recommandée renouvellement du bail
avec avis de réception
Le congé doit être délivré au moins 6 mois
avant la fin du bail par acte d'huissier. Il peut
donner droit à une indemnité d'éviction Le bailleurs donne congé
(refus du renouvellement
Le bailleur a le droit de refuser le
au locataire) A l’expiration du bail, le droit au
renouvellement du bail à son
expiration, mais il encourt alors des renouvellement peut s’exercer de 3
sanctions pécuniaires façons
- Comportements fautif du locataire
(loyers impayés)
- Immeuble insalubre menaçant de
Motifs
s'effondrer
- Reprise par le bailleur au titre de
Refus pour motifs
logement
légitimes
Aucune indemnité due par le
bailleur au locataire- Effets
commerçant le refus de
Ex : louer à un autre locataire qui renouvellement du bail
accepterait de payer un loyer plus Motifs
élevé)
Refus pour motifs
- Obligation pour le bailleur de payer une indemnité
illégitimes
d'éviction égale à la valeur du fonds à la date de
l'éviction, augmentée des frais de déménagement et
Effets
de réinstallation
- Possibilité d'exercice du droit de repentir :
renonciation à l'éviction er renouvellement du bail
