Hoofdstuk 8: Exploitatiefase.
Inhoudstafel.
1. Een gebouw in cijfers (kasstromen)....................................................................................
1.1 Investeringswaarde (INV0)............................................................................................
1.2 Net Selling Price (NSPn) - Restwaarde…………………………………………………………………………………
1.3 Potential Gross Rental Income (PGRI/ERV)....................................................................
1.4 Effective Gross Rental Income (EGRI)............................................................................
1.5 Net Operating Income (NOI)..........................................................................................
1.6 Gestabiliseerde NOI…………………………………………………………………………………………………………….
2. Kapitalisatie van huurinkomsten…………………………………………………………………………………………….
2.1 Kapitalisatie aan BAR (Bruto Aanvangsrendement).......................................................
2.2 NAR en gecorrigeerde NAR………………………………………………………………………………………………..
2.3 Term & Reversion……………………………………………………………………………………………………………….
2.4 Exit yield………………………………………………………………………………………………………………………………
3. Discounted Cash Flow (DCF-methode)...............................................................................
4. Kasstromen ni DCF……………………………………………………………………………………………………………………
5. Rendementsverwachting (r)...............................................................................................
1. Een gebouw in cijfers (kasstromen).
Algemene principes:
- Elke vastgoedfase wordt gekenmerkt door kasstromen (inkomsten en uitgaven).
- In de exploitatiefase keren meestal dezelfde kasstromen terug:
- Investeringswaarde (INVO) bij aankoop.
- Netto huurinkomsten tijdens exploitatie.
- Restwaarde (NSPn) bij verkoop.
- Exploitatie = Periode tussen aankoop en verkoop van het gebouw.
1.1 Investeringswaarde (INVO).
- INV0 = Éénmalige uitgaande kasstromen op t = 0.
- Maximaal bedrag dat geïnvesteerd kan worden om nog aan de rendementsverwachting te
voldoen.
- In exploitatiefase: Aankoopprijs v.o.n. (vrij op naam).
, Bestaat uit:
- Aankoopprijs.
- Kosten koper (registratie, notaris, akte).
- Eventuele voorbereidende kosten (renovatie, vergunningen, enz.).
Boekhoudkundige afschrijvingen:
- Geen kasstromen.
- Enkel relevant voor belastingen (later).
1.2 Net Selling Price (NSPn) - Restwaarde.
- NSPn = Verkoopopbrengst op het einde van de beschouwperiode.
- Vormt het indirect rendement van de investering.
Wordt meestal geschat via:
- Verwachte jaarlijkse waarde-evolutie.
- Exit yield-methode.
Onzekerheid:
- Hoe verder in de toekomst -> Hoe groter de foutenmarge.
- Koert termijn -> Restwaarde heeft grote impact.
- Lange termijn -> Impact restwaarde daalt.
1.3 Potential Gross Rental Income (PGRI/ERV).
Bruto huurinkomsten bij:
- Volledige bezetting.
- Markthuur.
- Geen leegstand.
- Geen wanbetaling.
Gebaseerd op:
- Markthuren.
- VVO/aantal units.
- Theoretisch maximum, geen kasstroom.
1.4 Effective Gross Rental Income (EGRI).
Correcties op PGRI:
Inhoudstafel.
1. Een gebouw in cijfers (kasstromen)....................................................................................
1.1 Investeringswaarde (INV0)............................................................................................
1.2 Net Selling Price (NSPn) - Restwaarde…………………………………………………………………………………
1.3 Potential Gross Rental Income (PGRI/ERV)....................................................................
1.4 Effective Gross Rental Income (EGRI)............................................................................
1.5 Net Operating Income (NOI)..........................................................................................
1.6 Gestabiliseerde NOI…………………………………………………………………………………………………………….
2. Kapitalisatie van huurinkomsten…………………………………………………………………………………………….
2.1 Kapitalisatie aan BAR (Bruto Aanvangsrendement).......................................................
2.2 NAR en gecorrigeerde NAR………………………………………………………………………………………………..
2.3 Term & Reversion……………………………………………………………………………………………………………….
2.4 Exit yield………………………………………………………………………………………………………………………………
3. Discounted Cash Flow (DCF-methode)...............................................................................
4. Kasstromen ni DCF……………………………………………………………………………………………………………………
5. Rendementsverwachting (r)...............................................................................................
1. Een gebouw in cijfers (kasstromen).
Algemene principes:
- Elke vastgoedfase wordt gekenmerkt door kasstromen (inkomsten en uitgaven).
- In de exploitatiefase keren meestal dezelfde kasstromen terug:
- Investeringswaarde (INVO) bij aankoop.
- Netto huurinkomsten tijdens exploitatie.
- Restwaarde (NSPn) bij verkoop.
- Exploitatie = Periode tussen aankoop en verkoop van het gebouw.
1.1 Investeringswaarde (INVO).
- INV0 = Éénmalige uitgaande kasstromen op t = 0.
- Maximaal bedrag dat geïnvesteerd kan worden om nog aan de rendementsverwachting te
voldoen.
- In exploitatiefase: Aankoopprijs v.o.n. (vrij op naam).
, Bestaat uit:
- Aankoopprijs.
- Kosten koper (registratie, notaris, akte).
- Eventuele voorbereidende kosten (renovatie, vergunningen, enz.).
Boekhoudkundige afschrijvingen:
- Geen kasstromen.
- Enkel relevant voor belastingen (later).
1.2 Net Selling Price (NSPn) - Restwaarde.
- NSPn = Verkoopopbrengst op het einde van de beschouwperiode.
- Vormt het indirect rendement van de investering.
Wordt meestal geschat via:
- Verwachte jaarlijkse waarde-evolutie.
- Exit yield-methode.
Onzekerheid:
- Hoe verder in de toekomst -> Hoe groter de foutenmarge.
- Koert termijn -> Restwaarde heeft grote impact.
- Lange termijn -> Impact restwaarde daalt.
1.3 Potential Gross Rental Income (PGRI/ERV).
Bruto huurinkomsten bij:
- Volledige bezetting.
- Markthuur.
- Geen leegstand.
- Geen wanbetaling.
Gebaseerd op:
- Markthuren.
- VVO/aantal units.
- Theoretisch maximum, geen kasstroom.
1.4 Effective Gross Rental Income (EGRI).
Correcties op PGRI:
