1 Verkoop onder het stelsel van BTW of verkooprechten
Wat is het Vlaams verkooprecht?
= Belasting
• Op overdrachten ten bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik
• Van OG in het Vlaams gewest gelegen
Vb.: schenkbelasting, verkooprecht, verdeelrecht,…
Basis tarief Vlaanderen = 10%
Historiek
2002: Federaal → gewest
Inning pas sinds 1/1/2015 (registratieformaliteit blijft federaal)
!!! 1 juni 2018: KI niet meer als criterium voor toekenning van kortingen
KI = soort van huurwaarde aan het pand gegeven
1 januari 2020: Tariefvermindering
De registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of geschrift, door de
ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de Federale administratie, in een hiertoe bestemd
register
• Verplicht voor ok waarbij de eigendom of VG van een in België gelegen OG wordt
overgedragen
• Wie? Koper en verkoper ondeelbaar gehouden, moeten dus betalen
• Max. termijn: 4 maanden
o Overschrijdt u dit: belastingverhoging van 20% → van 10 % is 2%
o Sinds 2017:
<30 dagen: 1% (min €100,00)
>30 dagen: 20%
o Akte niet mogelijk <4 maanden
Optie 1: naar de registratie met onderhandse overeenkomst
Nadeel: je moet betalen, belastingen heffen + je wordt nog niet
effectief eigenaar
Optie 2: opschortende voorwaarde
Nadeel VK: hij is niet zeker dat hij zal verkopen
Optie 3: wederzijdse aan- en verkoopbelofte = bindend (men kan dwingen
om te (ver)kopen)
Hoe:
• Meestal registratie in vorm van authentieke akte
• Notaris krijgt termijn van 15 dagen om de akte te registreren
,Wie moet betalen?
• In principe de verkrijger van het zakelijk recht: koper
• Meerdere kopers: ieder het deel dat verband houdt met hun aandeel
• In praktijk via notaris
• Geen gelden ter beschikking = notaris zal weigeren authentieke akte te verlijden
• Afwijking: vb. verkoop tegen all-in prijs of verdeelsleutel (niet tegenstelbaar aan
administratie)
Verkooprecht = evenredige belasting
• Te betalen bedrag afhankelijk van inhoud van de verkoopovereenkomst
• Algemeen verkooprecht: 10%
o Verkoop 250 000 → vkr 25 000
o Verkoop 300 000 → vkr 30 000
• Opgelet: vast recht (50 000) is geen verkooprecht
Waarop wordt men belast?
Prijs + lasten (heffingsgrondslag)
Principe: bedrag van de overeengekomen prijs en lasten, met als minimum de verkoopwaarde van
het onroerend goed (evt. bedrag van de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de verkrijger:
geen vk prijs)
Lasten: in monetaire waarde omzetten
- Genot na akte (indien langer dan 1 maand, anders is het een gunst)
- Kosten vermarkting
- Belasting voor ingenottreding
- !!! verplichten door de wet opgelegd aan de koper = nooit fiscale last
- Voorschot = geen last, max 10% van de prijs, indien meer: wel last
Oefening 1
Overeengekomen prijs: €150 000
Last van uitgesteld genot: Julie mag er nog 3 maanden blijven wonen
((150 000/12)*4%)*3 = €1500 bijtellen
Prijs + lasten = €151 500 > Waarde OG = €140 000
→ belasting betalen op prijs + lasten want het bedrag is groter
Oefening 2
Overeengekomen prijs: €200 000
Last vermarkting: koper betaalt ereloon €9 000
Prijs + lasten = €209 000 < Waarde OG = €250 000
→ belasting betalen op de waarde OG
Shania Geens Vastgoedtransacties 3 2
, Opsplitsing roerend versus onroerend
Verkooprechten enkel betalen op onroerende goederen, tenzij roerend als onroerend beschouwd
wordt
Goederen goed beschrijven! Je bepaalt zelf wat er mee in de verkoopprijs zit door middel van een lijst
op te stellen en dit duidelijk te vermelden. Stel er zit voor 10 000 euro roerend goed bij, dit van het
bedrag aftrekken en op het verminderd bedrag betalen → Dit moet je kunnen bewijzen, dus niet
overdrijven
Verbod van prijsbewimpeling
• Verbod prijsbewimpeling: boete voor verkoper en koper → 100% voor ieders
= een lagere prijs aangeven dan effectief betaald: FRAUDE
• Meerdere (ver)kopers: 1 deel voor kopers / 1 deel voor verkopers, dat ze onderling verdelen
o Indien niet alle (ver)kopers betrokken zijn bij de bewimpeling: dit kunnen aantonen
om geen boete te moeten betalen
Pro fisco-verklaring
= ik heb gekocht aan een te lage prijs, ik betaal de fiscus minder (mag niet)
• Vk prijs duidelijk lager dan de effectieve verkoopwaarde -dit mag- maar: dan is de
verkoopwaarde de belastbare grondslag
• Partijen dienen de verkoopwaarde te ramen en op te nemen in de compromis/akte
= pro-fisco verklaring
o Ontbreekt deze verklaring: tekortschatting
Tekortschatting
!!! foto’s nemen van de situatie op het moment dat je een goed koopt
• Tot 2 jaar na datum van registratie
aanslagbiljet = uitvoerbare titel (2 maanden om betalen)
• 3 maanden tijd voor bezwaarschrift, MAAR onmiddellijk betalen, indien je toch gelijk hebt
wordt dit terug betaald
Oefening 1
Prijs: 400 000 →waarde: 450 000 = 50 000 tekortschatting, 5 000 bijkomende registratie
(50 000/400 000)= 12,5% → 5% = 250 (dit had je kunnen vermijden door pro fisco verklaring)
Totaal: € 5 250
Oefening 2
Prijs: 75 000 → waarde 115 000 = 40 000 tekortschatting, 4000 bijkomende registratie
(40 000/75 000)= 53% → 15% =600
Totaal = €4 600
Shania Geens Vastgoedtransacties 3 3
Wat is het Vlaams verkooprecht?
= Belasting
• Op overdrachten ten bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik
• Van OG in het Vlaams gewest gelegen
Vb.: schenkbelasting, verkooprecht, verdeelrecht,…
Basis tarief Vlaanderen = 10%
Historiek
2002: Federaal → gewest
Inning pas sinds 1/1/2015 (registratieformaliteit blijft federaal)
!!! 1 juni 2018: KI niet meer als criterium voor toekenning van kortingen
KI = soort van huurwaarde aan het pand gegeven
1 januari 2020: Tariefvermindering
De registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of geschrift, door de
ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de Federale administratie, in een hiertoe bestemd
register
• Verplicht voor ok waarbij de eigendom of VG van een in België gelegen OG wordt
overgedragen
• Wie? Koper en verkoper ondeelbaar gehouden, moeten dus betalen
• Max. termijn: 4 maanden
o Overschrijdt u dit: belastingverhoging van 20% → van 10 % is 2%
o Sinds 2017:
<30 dagen: 1% (min €100,00)
>30 dagen: 20%
o Akte niet mogelijk <4 maanden
Optie 1: naar de registratie met onderhandse overeenkomst
Nadeel: je moet betalen, belastingen heffen + je wordt nog niet
effectief eigenaar
Optie 2: opschortende voorwaarde
Nadeel VK: hij is niet zeker dat hij zal verkopen
Optie 3: wederzijdse aan- en verkoopbelofte = bindend (men kan dwingen
om te (ver)kopen)
Hoe:
• Meestal registratie in vorm van authentieke akte
• Notaris krijgt termijn van 15 dagen om de akte te registreren
,Wie moet betalen?
• In principe de verkrijger van het zakelijk recht: koper
• Meerdere kopers: ieder het deel dat verband houdt met hun aandeel
• In praktijk via notaris
• Geen gelden ter beschikking = notaris zal weigeren authentieke akte te verlijden
• Afwijking: vb. verkoop tegen all-in prijs of verdeelsleutel (niet tegenstelbaar aan
administratie)
Verkooprecht = evenredige belasting
• Te betalen bedrag afhankelijk van inhoud van de verkoopovereenkomst
• Algemeen verkooprecht: 10%
o Verkoop 250 000 → vkr 25 000
o Verkoop 300 000 → vkr 30 000
• Opgelet: vast recht (50 000) is geen verkooprecht
Waarop wordt men belast?
Prijs + lasten (heffingsgrondslag)
Principe: bedrag van de overeengekomen prijs en lasten, met als minimum de verkoopwaarde van
het onroerend goed (evt. bedrag van de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de verkrijger:
geen vk prijs)
Lasten: in monetaire waarde omzetten
- Genot na akte (indien langer dan 1 maand, anders is het een gunst)
- Kosten vermarkting
- Belasting voor ingenottreding
- !!! verplichten door de wet opgelegd aan de koper = nooit fiscale last
- Voorschot = geen last, max 10% van de prijs, indien meer: wel last
Oefening 1
Overeengekomen prijs: €150 000
Last van uitgesteld genot: Julie mag er nog 3 maanden blijven wonen
((150 000/12)*4%)*3 = €1500 bijtellen
Prijs + lasten = €151 500 > Waarde OG = €140 000
→ belasting betalen op prijs + lasten want het bedrag is groter
Oefening 2
Overeengekomen prijs: €200 000
Last vermarkting: koper betaalt ereloon €9 000
Prijs + lasten = €209 000 < Waarde OG = €250 000
→ belasting betalen op de waarde OG
Shania Geens Vastgoedtransacties 3 2
, Opsplitsing roerend versus onroerend
Verkooprechten enkel betalen op onroerende goederen, tenzij roerend als onroerend beschouwd
wordt
Goederen goed beschrijven! Je bepaalt zelf wat er mee in de verkoopprijs zit door middel van een lijst
op te stellen en dit duidelijk te vermelden. Stel er zit voor 10 000 euro roerend goed bij, dit van het
bedrag aftrekken en op het verminderd bedrag betalen → Dit moet je kunnen bewijzen, dus niet
overdrijven
Verbod van prijsbewimpeling
• Verbod prijsbewimpeling: boete voor verkoper en koper → 100% voor ieders
= een lagere prijs aangeven dan effectief betaald: FRAUDE
• Meerdere (ver)kopers: 1 deel voor kopers / 1 deel voor verkopers, dat ze onderling verdelen
o Indien niet alle (ver)kopers betrokken zijn bij de bewimpeling: dit kunnen aantonen
om geen boete te moeten betalen
Pro fisco-verklaring
= ik heb gekocht aan een te lage prijs, ik betaal de fiscus minder (mag niet)
• Vk prijs duidelijk lager dan de effectieve verkoopwaarde -dit mag- maar: dan is de
verkoopwaarde de belastbare grondslag
• Partijen dienen de verkoopwaarde te ramen en op te nemen in de compromis/akte
= pro-fisco verklaring
o Ontbreekt deze verklaring: tekortschatting
Tekortschatting
!!! foto’s nemen van de situatie op het moment dat je een goed koopt
• Tot 2 jaar na datum van registratie
aanslagbiljet = uitvoerbare titel (2 maanden om betalen)
• 3 maanden tijd voor bezwaarschrift, MAAR onmiddellijk betalen, indien je toch gelijk hebt
wordt dit terug betaald
Oefening 1
Prijs: 400 000 →waarde: 450 000 = 50 000 tekortschatting, 5 000 bijkomende registratie
(50 000/400 000)= 12,5% → 5% = 250 (dit had je kunnen vermijden door pro fisco verklaring)
Totaal: € 5 250
Oefening 2
Prijs: 75 000 → waarde 115 000 = 40 000 tekortschatting, 4000 bijkomende registratie
(40 000/75 000)= 53% → 15% =600
Totaal = €4 600
Shania Geens Vastgoedtransacties 3 3
