Appartmentsmede-eigendom
Het bijzondere van het appartementseigendom
De onderscheiden eigenaars van de appartementen willen niet gerechtigd zijn elk voor
een onverdeeld deel in alle constructies: zij willen een privaat bezit voor een bepaald
onderdeel van de constructie (het privatief) en zullen noodgedwongen samen
participeren in de grond waarop het gebouw staat, alsook in die constructies die tot
zijn nut zijn van alle privatieven (de gemeenschappelijke delen).
- De wetgever heeft geopteerd voor de combinatie van een privaat
eigendomsrecht van de privatieve ruimte 1 met een gedwongen mede-eigendom
van de gemeenschappelijke gedeelten
- Dualistische opvatting
- De privatieve constructie is de hoofdzaak, terwijl de grond als een van de
gemeenschappelijke gedeelten een bijzaak is
- Appartementsmede-eigendom is derhalve een vorm van gedwongen mede-
eigendom als bijzaak
- Het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw kan niet
worden overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag worden
genomen dan samen met het privatief deel waarvan het onafscheidbaar is (art.
3.79 BW)
Het toepassingsgebied van het appartementsrecht
Het appartementsrecht vinden we in het Burgerlijk Wetboek terug onder Boek 3, titel
4, ondertitel 2, hoofdstuk 2, dit zijn de artikelen 3.84 tot en met 3.100 BW
- Ook de algemene beginselen met betrekking tot de gewonden mede-eigendom
zijn van toepassing, dit zijn de artikelen 3.78 tot en met 3.83 BW
- Van belang omdat heel wat burgers met individuele en gezamenlijke belangen
in deze bouwwerken betroken zijn en een goede regeling vereist is om zoveel
als mogelijk conflicten te vermijden.
Opdat de wettelijke bepalingen betreffende de appartementsmede-eigendom die van
dwingend recht zijn (art. 3.100 BW), toepassing dienen te krijgen, moeten 3
cumulatieve voorwaarden vervult zijn:
1. Onroerend goed waarop een gebouw of een groep van gebouwen staat of
opgericht2 zal worden
2. Meerdere personen zijn eigenaar van een onderdeel van dit onroerend goed
a. Fysieke opsplitsing van de onderdelen
3. Elke eigenaar heeft zowel een privatief als een aandeel in de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep gebouwen
In sommige gevallen waarbij nochtans aan de voormelde drie voorwaarden voldaan is,
is de toepassing van het appartementsrecht eigenlijk wat overdreven – uitzondering:
beperkte basisakte. De wetgever heeft dit ingezien en het mogelijk gemaakt om van
de toepassing van de Appartementswet af te wijken onder drie cumulatieve
voorwaarden, verwoord in artikel 3.84, lid 1 BW:
1. Indien de aard van de gemeenschappelijke delen dit rechtvaardigt
2. Zolang alle mede-eigenaars instemmen met de niet-toepassing
3. Middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld
1
Appartement, kelder, garage, winkel, kantoor, …
2
Quid parkeerplaatsen maken op een onroerende goed? Neen, dit valt niet onder
appartementsrecht want er wordt niets opgericht, er worden alleen maar lijnen op de grond
getekend.
, Het is dus geenszins zo dat de mede-eigenaars zomaar bij gemeen akkoord kunnen
afwijken van het dwingend appartementsrecht.
Het bijzondere van het appartementseigendom
De onderscheiden eigenaars van de appartementen willen niet gerechtigd zijn elk voor
een onverdeeld deel in alle constructies: zij willen een privaat bezit voor een bepaald
onderdeel van de constructie (het privatief) en zullen noodgedwongen samen
participeren in de grond waarop het gebouw staat, alsook in die constructies die tot
zijn nut zijn van alle privatieven (de gemeenschappelijke delen).
- De wetgever heeft geopteerd voor de combinatie van een privaat
eigendomsrecht van de privatieve ruimte 1 met een gedwongen mede-eigendom
van de gemeenschappelijke gedeelten
- Dualistische opvatting
- De privatieve constructie is de hoofdzaak, terwijl de grond als een van de
gemeenschappelijke gedeelten een bijzaak is
- Appartementsmede-eigendom is derhalve een vorm van gedwongen mede-
eigendom als bijzaak
- Het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw kan niet
worden overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag worden
genomen dan samen met het privatief deel waarvan het onafscheidbaar is (art.
3.79 BW)
Het toepassingsgebied van het appartementsrecht
Het appartementsrecht vinden we in het Burgerlijk Wetboek terug onder Boek 3, titel
4, ondertitel 2, hoofdstuk 2, dit zijn de artikelen 3.84 tot en met 3.100 BW
- Ook de algemene beginselen met betrekking tot de gewonden mede-eigendom
zijn van toepassing, dit zijn de artikelen 3.78 tot en met 3.83 BW
- Van belang omdat heel wat burgers met individuele en gezamenlijke belangen
in deze bouwwerken betroken zijn en een goede regeling vereist is om zoveel
als mogelijk conflicten te vermijden.
Opdat de wettelijke bepalingen betreffende de appartementsmede-eigendom die van
dwingend recht zijn (art. 3.100 BW), toepassing dienen te krijgen, moeten 3
cumulatieve voorwaarden vervult zijn:
1. Onroerend goed waarop een gebouw of een groep van gebouwen staat of
opgericht2 zal worden
2. Meerdere personen zijn eigenaar van een onderdeel van dit onroerend goed
a. Fysieke opsplitsing van de onderdelen
3. Elke eigenaar heeft zowel een privatief als een aandeel in de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw of van de groep gebouwen
In sommige gevallen waarbij nochtans aan de voormelde drie voorwaarden voldaan is,
is de toepassing van het appartementsrecht eigenlijk wat overdreven – uitzondering:
beperkte basisakte. De wetgever heeft dit ingezien en het mogelijk gemaakt om van
de toepassing van de Appartementswet af te wijken onder drie cumulatieve
voorwaarden, verwoord in artikel 3.84, lid 1 BW:
1. Indien de aard van de gemeenschappelijke delen dit rechtvaardigt
2. Zolang alle mede-eigenaars instemmen met de niet-toepassing
3. Middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld
1
Appartement, kelder, garage, winkel, kantoor, …
2
Quid parkeerplaatsen maken op een onroerende goed? Neen, dit valt niet onder
appartementsrecht want er wordt niets opgericht, er worden alleen maar lijnen op de grond
getekend.
, Het is dus geenszins zo dat de mede-eigenaars zomaar bij gemeen akkoord kunnen
afwijken van het dwingend appartementsrecht.
