Project en rendementsanalyse
1. Inleiding
Projectontwikkeling is het proces waarbij grond, geld en gebruiker bijeengebracht worden om
een bouwwerk te realiseren.
- Een projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico bezig met de bouw va een
(nieuwbouw) project met als doel het te verkopen aan een of meerdere kopers.
De kosten die een projectontwikkelaar gedurende dit proces maakt, en de beoogde winstmarge,
moeten uit de opbrengsten van het project goed gemaakt worden.
§ Voorbeeld: appartementsgebouw
1.1 Projectontwikkelaar
- Bestaat in allerlei varianten.
o We maken onderscheid door:
§ Ervaring
§ Schaal
§ Achtergrond.
Ervaring
- Een groot deel van de projectontwikkeling in Vlaanderen gebeurt door
projectontwikkelaars die slechts 1 of een handvol projecten realiseren.
- Ze rollen erin door in te spelen op opportuniteiten.
o Misschien kon de ontwikkelaar een huis kopen dat wel wat potentieel bood.
o Misschien erfde hij een oud winkelpand dat klaar was voor de sloop.
- Dit type “eenmalige” ontwikkelaar heeft minder ervaring met het bouwen, en verkopen
van vastgoed.
o Vaak vormt het ook slechts een nevenactiviteit.
o Dit soort ontwikkelaar is doorgaans erg afhankelijk van de partners waarmee hij
samen werkt.
o Slaagkans op een succesvol project zijn onzeker.
- Er zijn ook ontwikkelaars die bijzonder veel kennis en ervaring hebben.
o Het zijn professionele ontwikkelaars met lange lijsten van gerealiseerde projecten.
Schaal en aard
- De minder ervaren ontwikkelaar zal zich beperken tot kleinschalige projecten
- Ervaren professionele ontwikkelaars zal zich dan weer richten op grotere projecten.
o Zij durven het aan om grote projecten te realiseren.
o Het spreekt voor zich dat het ervaringsprofiel en de omzet is verhouding moeten
zijn om dit soort uitdagingen op te nemen.
, o Zijn ontwikkelen residentiële gebouwen, maar ook een volledige nieuwe stadswijk.
§ Voorbeeld ontwikkelaar: Nieuw zuid Triple living
- Verder kan er ook een onderscheid gemaakt worden in de aard van de ontwikkeling zelf.
o Zo leggen bepaalde ontwikkelaars zich toe op bijvoorbeeld de ontwikkeling van
industriegronden.
o Andere op louter residentieel vastgoed.
Achtergrond
- België telt diverse ontwikkelaars die van oorsprong aannemer zijn.
- De ervaring die dit soort ontwikkelaars hebben opgebouwd door te bouwen voor andere
bouwheren is uiteraard een sterke troef.
o De continuïteit in werk voor een aannemingsbedrijf speelt ook mee als secundair
motivatie om aan projectontwikkeling te doen.
- In sommige gevallen worden deze aannemers zelfs meer succesvol als projectontwikkelaar
dan als aannemer.
2. Projectbudget
2.1 Opmaak van een budget
- Een budget is een vereenvoudigde voorstelling van de kosten en de
opbrengsten van een project.
o De voorstellingswijze kan verschillen.
o Men tracht ernaar om een zo goed mogelijke inschatting te maken
van de opbrengsten en de kosten.
Evolutief
- Het opmaken van een budget is evolutief.
- Het detail en de juistheid waarmee een budget wordt bepaald, zal
toenemen naarmate het project vordert.
o Men kan bij aanvang nooit beschikken over een perfect budget.
o Het vormt slechts een inschatting.
Conceptfase
- Het budget zal heel vereenvoudigd voorgesteld worden.
Realisatiefase
- Het budget zal in deze fase gedetailleerder uitgewerkt zijn.
Nacalculatie
Welke kosten en opbrengsten er juist gemaakt zullen worden, zal blijken wanneer het project
volledig is afgerond.
Verschillende budgetten
- Naar gelang het gebruik van de ontwikkelaar ook beschikken over meer dan 1 budget.
Worst-case budget - Maximaal budget
- De ontwikkelaar kan een maximaal budget opmaken dat hij gebruikt om de financiering bij
de bank te bespreken.
, o Het is voor dat soort gespreken belangrijk om het worst casebudget in het
achterhoofd te houden, en van in het begin aan te geven aan de bank wat het
maximale kapitaal is dat ontleend zou moeten worden.
o Dit is wel altijd aangeraden om te bepalen wat het maximale te financieren bedrag
is.
Best-case budget
- Voor gespreken met de architect gaat men best niet uit van het worst-case budget.
- De ontwikkelaar kan het best communiceren vanuit een best-case budget.
o Op die manier komt de ontwikkelaar bij de minste budget overschrijving van de
architect niet in een onmogelijke situatie terecht.
Intern budget
- De ontwikkelaar zelf zal beschikken over een intern budget.
- Deze bevindt zich tussen de worst-case budget en de best-case budget.
- Wanneer de ontwikkelaar keuzes maakt, zal hij zich baseren op het intern budget.
Oppervlaktes – BVO en NVO
- Oppervlaktes zijn onmisbaar bij het budgetteren en zeker in de conceptfase.
- Bij de bepaling van de realisatiekost kunnen eenheidsprijzen van de bouwkost per m3
gehanteerd worden.
o Deze worden vermenigvuldigd met de te bouwen vloeroppervlaktes.
- Ook bij de raming van de opbrengsten kunnen verkoopbare vloeroppervlaktes gebruikt
worden in combinatie met eenheidsprijzen van geschatte verkoopwaardes.
- Het is zowel bij de raming van de kosten als bij de opbrengsten belangrijk aandacht te
hebben voor de verschillende soorten vloeroppervlaktes.
o Soorten oppervlakte normen (IPMS – BACS … - niet kennen)
o BVO = Bruto vloeroppervlakte
o NVO = Netto vloeroppervlakte
BVO
- Inclusief circulatie, binnen en buitenmuren.
- Exclusief inpandige en uitpandige terrassen en buitenruimtes.
NVO
- Exclusief circulatie en gemeenschappelijk delen.
- Exclusief binnen- en buitenmuren.
- Exclusief inpandige en uitpandige terrassen en buitenruimtes.
Oppervlaktenormen zijn bijzonder praktisch wanneer je als exploitant of ontwikkelaar
communiceert met de landmeter, architect, studiebureau, notaris of makelaar.
- Wanneer de ontwikkelaar de opdracht geeft oppervlaktes van het gebouw te bepalen, kan
hij hiervoor verwijzen naar de norm.
o Zo is hij zeker dat de architect A de berekeningen identiek zal uitvoeren als
architect B.
o Een goede norm laat immers geen ruimte vrij voor interpretatie.
à Oppervlakte normen kunnen dus voor de projectontwikkelaar zeker een meerwaarde
betekenen bij het maken van afspraken met projectpartners.
Valkuil
1. Inleiding
Projectontwikkeling is het proces waarbij grond, geld en gebruiker bijeengebracht worden om
een bouwwerk te realiseren.
- Een projectontwikkelaar houdt zich op eigen risico bezig met de bouw va een
(nieuwbouw) project met als doel het te verkopen aan een of meerdere kopers.
De kosten die een projectontwikkelaar gedurende dit proces maakt, en de beoogde winstmarge,
moeten uit de opbrengsten van het project goed gemaakt worden.
§ Voorbeeld: appartementsgebouw
1.1 Projectontwikkelaar
- Bestaat in allerlei varianten.
o We maken onderscheid door:
§ Ervaring
§ Schaal
§ Achtergrond.
Ervaring
- Een groot deel van de projectontwikkeling in Vlaanderen gebeurt door
projectontwikkelaars die slechts 1 of een handvol projecten realiseren.
- Ze rollen erin door in te spelen op opportuniteiten.
o Misschien kon de ontwikkelaar een huis kopen dat wel wat potentieel bood.
o Misschien erfde hij een oud winkelpand dat klaar was voor de sloop.
- Dit type “eenmalige” ontwikkelaar heeft minder ervaring met het bouwen, en verkopen
van vastgoed.
o Vaak vormt het ook slechts een nevenactiviteit.
o Dit soort ontwikkelaar is doorgaans erg afhankelijk van de partners waarmee hij
samen werkt.
o Slaagkans op een succesvol project zijn onzeker.
- Er zijn ook ontwikkelaars die bijzonder veel kennis en ervaring hebben.
o Het zijn professionele ontwikkelaars met lange lijsten van gerealiseerde projecten.
Schaal en aard
- De minder ervaren ontwikkelaar zal zich beperken tot kleinschalige projecten
- Ervaren professionele ontwikkelaars zal zich dan weer richten op grotere projecten.
o Zij durven het aan om grote projecten te realiseren.
o Het spreekt voor zich dat het ervaringsprofiel en de omzet is verhouding moeten
zijn om dit soort uitdagingen op te nemen.
, o Zijn ontwikkelen residentiële gebouwen, maar ook een volledige nieuwe stadswijk.
§ Voorbeeld ontwikkelaar: Nieuw zuid Triple living
- Verder kan er ook een onderscheid gemaakt worden in de aard van de ontwikkeling zelf.
o Zo leggen bepaalde ontwikkelaars zich toe op bijvoorbeeld de ontwikkeling van
industriegronden.
o Andere op louter residentieel vastgoed.
Achtergrond
- België telt diverse ontwikkelaars die van oorsprong aannemer zijn.
- De ervaring die dit soort ontwikkelaars hebben opgebouwd door te bouwen voor andere
bouwheren is uiteraard een sterke troef.
o De continuïteit in werk voor een aannemingsbedrijf speelt ook mee als secundair
motivatie om aan projectontwikkeling te doen.
- In sommige gevallen worden deze aannemers zelfs meer succesvol als projectontwikkelaar
dan als aannemer.
2. Projectbudget
2.1 Opmaak van een budget
- Een budget is een vereenvoudigde voorstelling van de kosten en de
opbrengsten van een project.
o De voorstellingswijze kan verschillen.
o Men tracht ernaar om een zo goed mogelijke inschatting te maken
van de opbrengsten en de kosten.
Evolutief
- Het opmaken van een budget is evolutief.
- Het detail en de juistheid waarmee een budget wordt bepaald, zal
toenemen naarmate het project vordert.
o Men kan bij aanvang nooit beschikken over een perfect budget.
o Het vormt slechts een inschatting.
Conceptfase
- Het budget zal heel vereenvoudigd voorgesteld worden.
Realisatiefase
- Het budget zal in deze fase gedetailleerder uitgewerkt zijn.
Nacalculatie
Welke kosten en opbrengsten er juist gemaakt zullen worden, zal blijken wanneer het project
volledig is afgerond.
Verschillende budgetten
- Naar gelang het gebruik van de ontwikkelaar ook beschikken over meer dan 1 budget.
Worst-case budget - Maximaal budget
- De ontwikkelaar kan een maximaal budget opmaken dat hij gebruikt om de financiering bij
de bank te bespreken.
, o Het is voor dat soort gespreken belangrijk om het worst casebudget in het
achterhoofd te houden, en van in het begin aan te geven aan de bank wat het
maximale kapitaal is dat ontleend zou moeten worden.
o Dit is wel altijd aangeraden om te bepalen wat het maximale te financieren bedrag
is.
Best-case budget
- Voor gespreken met de architect gaat men best niet uit van het worst-case budget.
- De ontwikkelaar kan het best communiceren vanuit een best-case budget.
o Op die manier komt de ontwikkelaar bij de minste budget overschrijving van de
architect niet in een onmogelijke situatie terecht.
Intern budget
- De ontwikkelaar zelf zal beschikken over een intern budget.
- Deze bevindt zich tussen de worst-case budget en de best-case budget.
- Wanneer de ontwikkelaar keuzes maakt, zal hij zich baseren op het intern budget.
Oppervlaktes – BVO en NVO
- Oppervlaktes zijn onmisbaar bij het budgetteren en zeker in de conceptfase.
- Bij de bepaling van de realisatiekost kunnen eenheidsprijzen van de bouwkost per m3
gehanteerd worden.
o Deze worden vermenigvuldigd met de te bouwen vloeroppervlaktes.
- Ook bij de raming van de opbrengsten kunnen verkoopbare vloeroppervlaktes gebruikt
worden in combinatie met eenheidsprijzen van geschatte verkoopwaardes.
- Het is zowel bij de raming van de kosten als bij de opbrengsten belangrijk aandacht te
hebben voor de verschillende soorten vloeroppervlaktes.
o Soorten oppervlakte normen (IPMS – BACS … - niet kennen)
o BVO = Bruto vloeroppervlakte
o NVO = Netto vloeroppervlakte
BVO
- Inclusief circulatie, binnen en buitenmuren.
- Exclusief inpandige en uitpandige terrassen en buitenruimtes.
NVO
- Exclusief circulatie en gemeenschappelijk delen.
- Exclusief binnen- en buitenmuren.
- Exclusief inpandige en uitpandige terrassen en buitenruimtes.
Oppervlaktenormen zijn bijzonder praktisch wanneer je als exploitant of ontwikkelaar
communiceert met de landmeter, architect, studiebureau, notaris of makelaar.
- Wanneer de ontwikkelaar de opdracht geeft oppervlaktes van het gebouw te bepalen, kan
hij hiervoor verwijzen naar de norm.
o Zo is hij zeker dat de architect A de berekeningen identiek zal uitvoeren als
architect B.
o Een goede norm laat immers geen ruimte vrij voor interpretatie.
à Oppervlakte normen kunnen dus voor de projectontwikkelaar zeker een meerwaarde
betekenen bij het maken van afspraken met projectpartners.
Valkuil
