Project en rendementsanalyse
1. Inleiding
1.1 Doel van rendementsanalyse
We gaan in deze cursus dieper of men al da niet moet investeren in of ontwikkelen
van vastgoed. En wat de haalbaarheid is van een project.
1.2 Vastgoedontwikkelingsproces
Het vastgoedontwikkelingsproces bestaat uit 4 fases:
1. Grondexploitatie
2. Ontwikkeling
3. Exploitatie
4. Gebruik
- In elk van deze
fasen wordt waarde
toegevoegd aan het halfproduct uit de voorgaande fase.
o De locatie wordt verworven
o De bestemming wordt vastgelegd
o De locatie wordt bouwrijp gemaakt
o Er wordt een plan ontwikkeld
o Een ontwerp gemaakt
o Het ontwerp wordt gerealiseerd
o Tot slot wordt het vastgoed in gebruik genomen
- Het betekent niet omdat er 4 fases zijn in het proces dat er ook 4 partijen bij
betrokken zijn. Zo is het perfect mogelijk dat 1 partij meerdere fases op zich
neemt.
1.2.1 Fase 1: GRONDEXPLOITATIE
De grondexploitant is de ‘producten’ van bouwrijpe grond
KOSTEN
- De focus van de grondexploitant ligt op het bouwrijp maken van de site, zijn
kosten zijn quasi volledig grondgebonden:
o Grondverwervingskosten
o Studiekosten voor het ontwerp (planontwikkeling, planvoorbereiding)
o Bouwrijp maken van de grond
Bijdragen in kosten ruimtelijke studies
Afbraak en saneringskosten
Aanleg nieuwe (openbare) wegenissen
- De grondexploitant dient rekening te houden met de financieringskosten van
deze investeringen.
INKOMSTEN
- Deze komen uit de verkoop van de bouwrechten of bouwrijpe grond.
TIMMING
- Grondexploitatie is vaak bij grote gebiedsontwikkelingen een lang proces
o Het planproces
o De verwerving van de gronden en het afsluiten van
samenwerkingsovereenkomsten
- Dit kan uitlopen tot periodes van meer dan 10 jaar.
- Het is ook een onzekere en risicovolle aangelegenheid.
DOEL
1
, - Het doel is het realiseren van een sluitende of een positieve grondexploitatie
(grex)
o M.a.w. de eerder opgesomde grondgebonden kosten moeten
goedgemaakt worden uit de verkoop inkomsten van de bouwrijpe
gronden of bouwrechten.
- De grondexploitant kan de overheid zijn, maar kan ook een complex
samenwerkingsverband zijn van zowel publieke als private partijen.
o Indien de stad of gemeente zelf de grondexploitant is, zal de focus ook
sterk liggen aan de geweste ruimtelijke visie die ze voor het gebied heeft.
Dit kan ten koste gaan van de sluitende grondexploitatie (grex)
Voorbeelden
1. op kleine schaal: kavels
2. op grote schaal: herontwikkeling van een brownfield.
Greenfield
= Er is nog niks gebeurt met dit terrein, hier hebben alleen dieren op gestaan.
Brownfield
= verlaten of onbenutte terreinen die moeizaam tot herontwikkeling komen omwille
van diverse factoren zoals complexiteit- hoge ontwikkelingskosten – onzekerheden - …
ze komen vooral voor in gebieden met oude industriële activiteiten.
- Het is een stuk dat al in gebruik is geweest en heeft dus een levenscyclus
doorgemaakt.
o Er moet opnieuw ontgonnen worden.
o We spreken hiervan reconversie.
- Deze terreinen zijn vaak storend voor een stad, maar bevatten vaal wel veel
potentieel.
o In stedelijke omgeving kunnen zij ruimte creëren voor stadsvernieuwing.
o In bedrijfszones zijn dit locaties waar nieuwe bedrijven zich kunnen
vestigen.
- Komen soms moeilijk tot ontwikkeling omdat er geen sluitende grex is of een
complexe eigendomsstructuur.
1.2.2 Fase 2: PROJECT EN VASTGOEDONTWIKKELING
Nadat de grondexploitant de grond bouwrijp heeft gemaakt, kan men
vastgoed gaan ontwikkelen. Dit gebeurt door een vastgoedontwikkelaar.
KOSTEN
- De projectontwikkelaar betaald een vergoeding aan de grondexploitant voor het
terrein of de bouwrechten.
- De projectontwikkelaar zal voornamelijk investeren in bouw gerelateerde
kosten.
- Grondgebondenkosten
o Vergoeding terrein (aankoopkosten voor het terrein of bouwrechten)
- Gebouw gerelateerde kosten
o Architect en studiekosten
o Projectmanagement: uitweken, budgetten, planning en aanbestedingen
o Bouwkosten
o Publiciteits-en verkoopkosten
- De ontwikkelaar dient rekening te houden met de financieringskosten van de
investering tijdens de ontwikkelingsfase.
INKOMSTEN
2
, - Verkopen van gebouwen (dit gebeurt met de grond)
TIMMING
- De effectieve ontwikkelingsfase is koter dan die van de grondexploitatie
- De looptijd bestaat uit:
o Een studie en vergunningsfase
o Een uitvoeringsfase
o Een fase met verkoop en nazorg
DOEL
- Het doel is het realiseren van winstmarge.
- De verkoopinkomsten moeten gelijk zijn aan de gemaakte kosten + de
winstmarge.
Investeringen van projectontwikkelaars
- Investeringen kunnen hoog oplopen in de bouwfase. Om deze investeringen te
kunnen maken maakt men in België gebruik van 2 principes.
o Verkoop op plan
Men verkoopt de constructie reeds op plan. (Wet Breyne)
Men betaalt de constructie in schijven, hierdoor heeft men steeds
inkomsten om de kosten te dekken
Dit systeem wordt het meest gebruikt
o Recht van opstal – verkoop van grondaandeel door de grondexploitant
De ontwikkelaar koopt de grond niet bij aanvang. In de plaats
hiervan zal men een opstal recht vestigen.
De grondexploitant mag in ruil hiervoor de grondaandelen
rechtstreeks aan de eindverkoper van de constructie verkopen aan
een hogere grondwaarde.
Dit systeem wordt het minder vaak gebruikt.
1.2.3 Fase 3 en 4: VASTGOEDEXPLOITATIE EN GEBRUIK
Het vastgoed dat in projectontwikkeling op de door de grondexploitant
geleverde grond wordt gerealiseerd, verkoopt de ontwikkelaar aan de
eindgebruiker of aan een investeerder die het vervolgens zal verhuren aan
de eindgebruiker.
GEBRUIKER
- Een gebruiker investeert in het vastgoed om er nu van te hebben.
o Denk aan huisvesting of bedrijfspand
VASTGOEDEXPLOITATIE
- De vastgoedinvesteerder of belegger investeert in het vastgoed om het
exploiteren en op die exploitatie een rendement te behalen. (iemand die het
goed verhuurd)
o De prijs die de belegger wenst te betalen is hoofdzakelijk in functie van
potentiële huurinkomsten en de jaarlijkse kosten.
KOSTEN
- De vastgoedexploitant investeert eenmalig in het gebouw bij aanvang van de
exploitatieperiode.
- Vervolgens zal hij periodieke kosten maken om het gebouw te kunnen
exploiteren en beheren.
3
, - De exploitant kan bepaalde kosten doorschuiven naar de huurder van zijn pand,
maar zal dan de huurprijs omlaagdrukken.
INKOMSTEN
- De vastgoedexploitant zal een periodieke vergoeding ontvangen voor het ter
beschikking stellen van zijn eigendom, in de vorm van huur.
o Op het einde van deze periode kan de exploitant eenmalig een
restwaarde innen bij de verkoop het van het eigendom.
TIMMING
- Vastgoedexploitatie neemt het grootste deel in van het hele
vastgoedontwikkelingsproces
o De duur van de exploitatie stemt overheen met de levensduur van het
gebouw.
DOEL
- Het realiseren van een jaarlijks rendement.
Wanneer het gebouw niet meer voldoende up-to-date is, kan de gebruiker of
vastgoedexploitant renovatiewerken uitvoeren om de levensduur van het gebouw te
verlegen.
Wanneer de renovatiewerken oplopen, of wanneer er meer rendabele
alternatieven zijn, kan er worden overgegaan tot herontwikkeling e kan het
vastgoedontwikkelingsproces opnieuw beginnen.
1.3 Vastgoedrekenproces
- Het vastgoedrekenproces speelt zich af binnen de afzonderlijke 4 fases van het
vastgoedproces, maar in het bijzondere in de overgang tussen de fasen.
o Dit zijn momenten in het proces waarin transacties worden voorbereid en
tot stand komen.
Voorbeeld: Het moment dat de grondexploitant vastgoed
ontwikkelt en mogelijk aan een belegger verkoopt.
Het
vastgoedrekenproces verloopt van rechts naar links in schema.
- Vastgoedontwikkeling verloopt van links naar rechts
o De waarde van het vastgoed wordt aangestuurd door de prijs die de
gebruiker of belegger op de markt wenst te betalen voor het vastgoed.
Residuele grondwaarde
- De waarde van het vastgoed in combinatie met de investeringen en kosten van
de projectontwikkeling, waaronder de winstmarge, bepalen wat de
projectontwikkelaar voor de grond kan betalen aan de grondexploitant.
- De residuele grondwaarde is de waarde van het vastgoedobject minus de
kosten van het ontwikkelen.
o De waarde van de grond bepaald tenslotte wat de grondexploitant kan
investeren in de kwaliteit van het gebied. (Bouwrijp maken) en eventuele
verwervingskosten.
o Het proces van waarde creatie verloopt iteratief
4
1. Inleiding
1.1 Doel van rendementsanalyse
We gaan in deze cursus dieper of men al da niet moet investeren in of ontwikkelen
van vastgoed. En wat de haalbaarheid is van een project.
1.2 Vastgoedontwikkelingsproces
Het vastgoedontwikkelingsproces bestaat uit 4 fases:
1. Grondexploitatie
2. Ontwikkeling
3. Exploitatie
4. Gebruik
- In elk van deze
fasen wordt waarde
toegevoegd aan het halfproduct uit de voorgaande fase.
o De locatie wordt verworven
o De bestemming wordt vastgelegd
o De locatie wordt bouwrijp gemaakt
o Er wordt een plan ontwikkeld
o Een ontwerp gemaakt
o Het ontwerp wordt gerealiseerd
o Tot slot wordt het vastgoed in gebruik genomen
- Het betekent niet omdat er 4 fases zijn in het proces dat er ook 4 partijen bij
betrokken zijn. Zo is het perfect mogelijk dat 1 partij meerdere fases op zich
neemt.
1.2.1 Fase 1: GRONDEXPLOITATIE
De grondexploitant is de ‘producten’ van bouwrijpe grond
KOSTEN
- De focus van de grondexploitant ligt op het bouwrijp maken van de site, zijn
kosten zijn quasi volledig grondgebonden:
o Grondverwervingskosten
o Studiekosten voor het ontwerp (planontwikkeling, planvoorbereiding)
o Bouwrijp maken van de grond
Bijdragen in kosten ruimtelijke studies
Afbraak en saneringskosten
Aanleg nieuwe (openbare) wegenissen
- De grondexploitant dient rekening te houden met de financieringskosten van
deze investeringen.
INKOMSTEN
- Deze komen uit de verkoop van de bouwrechten of bouwrijpe grond.
TIMMING
- Grondexploitatie is vaak bij grote gebiedsontwikkelingen een lang proces
o Het planproces
o De verwerving van de gronden en het afsluiten van
samenwerkingsovereenkomsten
- Dit kan uitlopen tot periodes van meer dan 10 jaar.
- Het is ook een onzekere en risicovolle aangelegenheid.
DOEL
1
, - Het doel is het realiseren van een sluitende of een positieve grondexploitatie
(grex)
o M.a.w. de eerder opgesomde grondgebonden kosten moeten
goedgemaakt worden uit de verkoop inkomsten van de bouwrijpe
gronden of bouwrechten.
- De grondexploitant kan de overheid zijn, maar kan ook een complex
samenwerkingsverband zijn van zowel publieke als private partijen.
o Indien de stad of gemeente zelf de grondexploitant is, zal de focus ook
sterk liggen aan de geweste ruimtelijke visie die ze voor het gebied heeft.
Dit kan ten koste gaan van de sluitende grondexploitatie (grex)
Voorbeelden
1. op kleine schaal: kavels
2. op grote schaal: herontwikkeling van een brownfield.
Greenfield
= Er is nog niks gebeurt met dit terrein, hier hebben alleen dieren op gestaan.
Brownfield
= verlaten of onbenutte terreinen die moeizaam tot herontwikkeling komen omwille
van diverse factoren zoals complexiteit- hoge ontwikkelingskosten – onzekerheden - …
ze komen vooral voor in gebieden met oude industriële activiteiten.
- Het is een stuk dat al in gebruik is geweest en heeft dus een levenscyclus
doorgemaakt.
o Er moet opnieuw ontgonnen worden.
o We spreken hiervan reconversie.
- Deze terreinen zijn vaak storend voor een stad, maar bevatten vaal wel veel
potentieel.
o In stedelijke omgeving kunnen zij ruimte creëren voor stadsvernieuwing.
o In bedrijfszones zijn dit locaties waar nieuwe bedrijven zich kunnen
vestigen.
- Komen soms moeilijk tot ontwikkeling omdat er geen sluitende grex is of een
complexe eigendomsstructuur.
1.2.2 Fase 2: PROJECT EN VASTGOEDONTWIKKELING
Nadat de grondexploitant de grond bouwrijp heeft gemaakt, kan men
vastgoed gaan ontwikkelen. Dit gebeurt door een vastgoedontwikkelaar.
KOSTEN
- De projectontwikkelaar betaald een vergoeding aan de grondexploitant voor het
terrein of de bouwrechten.
- De projectontwikkelaar zal voornamelijk investeren in bouw gerelateerde
kosten.
- Grondgebondenkosten
o Vergoeding terrein (aankoopkosten voor het terrein of bouwrechten)
- Gebouw gerelateerde kosten
o Architect en studiekosten
o Projectmanagement: uitweken, budgetten, planning en aanbestedingen
o Bouwkosten
o Publiciteits-en verkoopkosten
- De ontwikkelaar dient rekening te houden met de financieringskosten van de
investering tijdens de ontwikkelingsfase.
INKOMSTEN
2
, - Verkopen van gebouwen (dit gebeurt met de grond)
TIMMING
- De effectieve ontwikkelingsfase is koter dan die van de grondexploitatie
- De looptijd bestaat uit:
o Een studie en vergunningsfase
o Een uitvoeringsfase
o Een fase met verkoop en nazorg
DOEL
- Het doel is het realiseren van winstmarge.
- De verkoopinkomsten moeten gelijk zijn aan de gemaakte kosten + de
winstmarge.
Investeringen van projectontwikkelaars
- Investeringen kunnen hoog oplopen in de bouwfase. Om deze investeringen te
kunnen maken maakt men in België gebruik van 2 principes.
o Verkoop op plan
Men verkoopt de constructie reeds op plan. (Wet Breyne)
Men betaalt de constructie in schijven, hierdoor heeft men steeds
inkomsten om de kosten te dekken
Dit systeem wordt het meest gebruikt
o Recht van opstal – verkoop van grondaandeel door de grondexploitant
De ontwikkelaar koopt de grond niet bij aanvang. In de plaats
hiervan zal men een opstal recht vestigen.
De grondexploitant mag in ruil hiervoor de grondaandelen
rechtstreeks aan de eindverkoper van de constructie verkopen aan
een hogere grondwaarde.
Dit systeem wordt het minder vaak gebruikt.
1.2.3 Fase 3 en 4: VASTGOEDEXPLOITATIE EN GEBRUIK
Het vastgoed dat in projectontwikkeling op de door de grondexploitant
geleverde grond wordt gerealiseerd, verkoopt de ontwikkelaar aan de
eindgebruiker of aan een investeerder die het vervolgens zal verhuren aan
de eindgebruiker.
GEBRUIKER
- Een gebruiker investeert in het vastgoed om er nu van te hebben.
o Denk aan huisvesting of bedrijfspand
VASTGOEDEXPLOITATIE
- De vastgoedinvesteerder of belegger investeert in het vastgoed om het
exploiteren en op die exploitatie een rendement te behalen. (iemand die het
goed verhuurd)
o De prijs die de belegger wenst te betalen is hoofdzakelijk in functie van
potentiële huurinkomsten en de jaarlijkse kosten.
KOSTEN
- De vastgoedexploitant investeert eenmalig in het gebouw bij aanvang van de
exploitatieperiode.
- Vervolgens zal hij periodieke kosten maken om het gebouw te kunnen
exploiteren en beheren.
3
, - De exploitant kan bepaalde kosten doorschuiven naar de huurder van zijn pand,
maar zal dan de huurprijs omlaagdrukken.
INKOMSTEN
- De vastgoedexploitant zal een periodieke vergoeding ontvangen voor het ter
beschikking stellen van zijn eigendom, in de vorm van huur.
o Op het einde van deze periode kan de exploitant eenmalig een
restwaarde innen bij de verkoop het van het eigendom.
TIMMING
- Vastgoedexploitatie neemt het grootste deel in van het hele
vastgoedontwikkelingsproces
o De duur van de exploitatie stemt overheen met de levensduur van het
gebouw.
DOEL
- Het realiseren van een jaarlijks rendement.
Wanneer het gebouw niet meer voldoende up-to-date is, kan de gebruiker of
vastgoedexploitant renovatiewerken uitvoeren om de levensduur van het gebouw te
verlegen.
Wanneer de renovatiewerken oplopen, of wanneer er meer rendabele
alternatieven zijn, kan er worden overgegaan tot herontwikkeling e kan het
vastgoedontwikkelingsproces opnieuw beginnen.
1.3 Vastgoedrekenproces
- Het vastgoedrekenproces speelt zich af binnen de afzonderlijke 4 fases van het
vastgoedproces, maar in het bijzondere in de overgang tussen de fasen.
o Dit zijn momenten in het proces waarin transacties worden voorbereid en
tot stand komen.
Voorbeeld: Het moment dat de grondexploitant vastgoed
ontwikkelt en mogelijk aan een belegger verkoopt.
Het
vastgoedrekenproces verloopt van rechts naar links in schema.
- Vastgoedontwikkeling verloopt van links naar rechts
o De waarde van het vastgoed wordt aangestuurd door de prijs die de
gebruiker of belegger op de markt wenst te betalen voor het vastgoed.
Residuele grondwaarde
- De waarde van het vastgoed in combinatie met de investeringen en kosten van
de projectontwikkeling, waaronder de winstmarge, bepalen wat de
projectontwikkelaar voor de grond kan betalen aan de grondexploitant.
- De residuele grondwaarde is de waarde van het vastgoedobject minus de
kosten van het ontwikkelen.
o De waarde van de grond bepaald tenslotte wat de grondexploitant kan
investeren in de kwaliteit van het gebied. (Bouwrijp maken) en eventuele
verwervingskosten.
o Het proces van waarde creatie verloopt iteratief
4
