Hoofdstuk 3 : woninghuur
Cursus pagina 45-94 federale bevoegdheid
A.Regels en formaliteiten bij de totstandkoming van
een woninghuurovereenkomst (WHO)
1 Schriftelijke overeenkomst
Een HO kan schriftelijk of mondeling zijn
Consensuele overeenkomt die ontstaat door wilsovereenstemming ( zie verbintenisrecht )
Art 1714 BW: een WHO moet schriftelijk worden aangegaan . : verplicht identiteit van de
partijen, begindatum, omschrijving van het verhuurde goed en de huurprijs
Indien er geen schriftelijke HO is kan de éné partij dit eisen van de andere partij-indien na
ingebrekestelling geen gevolg- naar Vrederechter.
Een mondelinge HO is nog steeds mogelijk – zijn geldig en bindend tussen partijen . Omdat
ze niet geregistreerd kunnen worden, kan de huurder elk ogenblik vertrekken zonder opzeg
en zonder schadevergoeding .
Een mondelinge HO is geacht voor 9 jaar te zijn .
Niet geregistreerde HO is nadelig voor de verhuurder .
2 Verplichte bijlage
3 bijlage gevoegd bij WHO
o Goed verhuurd als hoofdverblijfplaats moet elementaire voldoen inzake veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid van het verhuurde goed .
o Standaardbijlage van de bepalingen die in het betrokken gewest van toepassing
zijn aangaande gezondheid , veiligheid en bewoonbaarheid .
o Plaatsbeschrijving art 1730 BW
3 Registratie HO voor WHO
Verplicht WHO te registeren door de verhuurder
Moet gebeuren binnen de 2 maanden na WHO
Kosteloos – laattijdige registratie is fiscale boete van 25€
WHO+3 bijlages en plaatsbeschrijving – indien samen , dan is registratie gratis – indien
plaatsbeschrijving pas later dan registratie van WHO dan 50€
Registratie gebeurt via
o Persoonlijke aanbieding op registratiekantoor
o Per post
o Via elektronische weg : digitale kopie
o Via fax
Sanctie :
o Bij niet naleven van registratie door de verhuurder, dan kan de huurder de
WHO beëindigen zonder opzegtermijn , ook geen schadevergoeding in geval
van opzeg door huurder binnen de eerste 3 jaren van de overeenkomst .
o Sanctie enkel geldig voor WHO van 9 jaar
o Alleen bij WHO fiscale sanctie ( bij alle HO) + extra voor WHO burgerlijke
sanctie .
1
,4 Vermelding van de huurprijs en de gemeenschappelijke
lasten
Men is verplicht bij officiële en publieke mededeling altijd de huurprijs en het bedrag van de
gemeenschappelijke lasten te vermelden . art 1716BW
Bij niet naleving administratieve gemeentelijke geldboete
5 Verbod om de bemiddelingskost van de verhuring bij de
huurder te leggen
Sinds 18/06/2001 bij WHO mogen de kosten van bemiddeling bij verhuring niet
doorgerekend worden aan de huurder, tenzij de huurder zelf de opdracht geeft aan
een makelaar .
6 EPC attest
01/01/2019 moet de verhuurder voor een wooneenheid een
energieprestatiecertificaat aan de huurder overhandigen
(studentenkamer zonder badkamer of keuken gelden niet als een wooneenheid )
Reeds voor de verhuring moet dit attest aanwezig zijn- bij vermelding op website ook
altijd vermelden (verplicht bij verkoop ) .
Attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige A
Het Epc vermeld de energiescore van de woning .
2
,B.Specifieke regels m.b.t procedures ivm WHO
Algemeen p48-49
o Enkel de Vrederechter is bevoegd om uitspraken te doen i.v.m huur – ook handelshuur –
ongeacht het bedrag
o Hoger beroep tegen de uitspraak van de Vrederechter moet gebracht worden aan de
Burgerlijke rechtbank van 1ste aanleg .
o De procedures inzake huur kunnen ingeleid worden bij verzoekschrift , dagvaarding of
gezamenlijk verzoekschrift door beide partijen ondertekend -dit laatste komt zelden voor
o Bij de inleiding moeten de registratiegegevens van de HO vermeld worden ( in geval van
schriftelijke overeenkomst )
Oproeping tot verzoening p49
o Niet meer verplicht sinds 16/06/2018 -oproep tot verzoening kan toch nuttig zijn – veel
goedkoper .
o Als de partijen overéénkomen , dan zal de vrederechter dit akteren – het akkoord heeft
dezelfde waarde als een vonnis en is uitvoerbaar als deze erin voorzien is
o Als er onmiddellijk een “gewone procedure – dagvaarding – gestart wordt dan zal de
vrederechter alsnog proberen te verzoenen .
Rechtspleging inzake huur van goederen en inzake
uithuiszetting p49
o Deze regels moeten gevolgd worden wanneer ze de uithuiszetting vorderen :
Wordt medegedeeld ( via gerechtsdeurwaarder of griffier ) aan het OCMW ( deze is
verplicht hulp te bieden )
Wanneer de vrederechter uitzetting heeft toegestaan in het vonnis , dan kan dit pas
in werking treden vanaf 1 maand na de betekening van het vonnis – tenzij de
verhuurder bewijst levert dat het goed verlaten is .
De gerechtsdeurwaarder die de uitvoering doet, moet aan de huurder mededelen
dat alle goederen die zich op datum van uitzetting nog in de woning bevinden, op
straat gezet zullen worden en door het gemeentebestuur zullen opgehaald worden
Het OCMW zal ook verwittigd worden van de uitzetting
3
, Meest courante vorderingen om op te nemen in een
verzoekschrift of dagvaarding p49
o Ontbinding van de huur
o Recht op uitzetting
o Toekenning van de achterstallige huren en kosten + intresten
o Voorbehoud van nog te vervallen huurachterstellen en uitzettingsvergoeding
o Voorbehoud of veroordeling tot huurschade
o Aanstelling van de huurschade door een deskundige
o Terug gave van de sleutels met eventueel een dwangsom
o Deblokkering van de huurwaarborg in het voordeel van …. ( in dit geval vaak in het
voordeel van de verhuurder voor bv achterstallige huur )
o Veroordeling van de wederpartij tot de kosten van dagvaarding, rechtsplegingsvergoeding
enz…
Examen 1: hoe gaat m’n tewerk indien er huur achterstand is ? Wat
bij niet betaling van de WH , hoe moet er gehandeld worden ?
1. Huur niet betaald op de vervaldag – vervaldag bv 1/12/2019
2. De verhuurder stelt de huurder aangetekend in gebreke tot betaling van de huurachterstand
binnen de 8 dagen Verzoek tot betaling p 8/12/2019
3. Na 8 dagen na de ingebrekestelling heeft de verhuurder de huur nog niet ontvangen
4. De verhuurder laat zijn advocaat dit weten – deze laatste zal de procedure inleiden bij de
Vrederechter door middel van een verzoekschrift of een dagvaarding 16/12/2019
5. De zaak zal dan ten vroegste 14 dagen na neerlegging van verzoekschrift van de advocaat van
de verhuurder – ingeleid worden . 4/1/2020 ten vroegste toekomen .
Op de zittingsdatum is al +/-5 weken verstreken van de vervaldag van niet betaling van de huur .
6. Op 04/1/2020 word de zaak ingeleid – de verhuurder is niet aanwezig op de inleiding
a. Gevolgd: vrederechter spreekt “ verstek vonnis “ - huurovereenkomst ontbonden
lastens de huurder 18/1/2020
7. Betekenis door de gerechtsdeurwaarder +/1 week na 18/1/2020 – 25/01/2020
8. Het vonnis luid als volgt:
a. Huurder veroordeeld tot betaling van achterstallig huur ( december en januari )
b. Huurder veroordeeld om het pand te verlaten binnen een maand na betekenis van
het vonnis
c. Veroordeeld de huurder tot de betaling van bezettingsvergoeding vanaf
01/02/2020 ( op 25/01/2020 is de huur gedaan – nu bestaat geen Ho meer )
9. Op 25/02/2020 geeft de huurder de sleutels af
Als we nu kijken zijn we al 3 maanden verder –3 maanden achterstand- opletten niet
wachten met ingebrekestelling bij niet betaling – conslusie begin tijdig met de
ingebrekestelling
4
Cursus pagina 45-94 federale bevoegdheid
A.Regels en formaliteiten bij de totstandkoming van
een woninghuurovereenkomst (WHO)
1 Schriftelijke overeenkomst
Een HO kan schriftelijk of mondeling zijn
Consensuele overeenkomt die ontstaat door wilsovereenstemming ( zie verbintenisrecht )
Art 1714 BW: een WHO moet schriftelijk worden aangegaan . : verplicht identiteit van de
partijen, begindatum, omschrijving van het verhuurde goed en de huurprijs
Indien er geen schriftelijke HO is kan de éné partij dit eisen van de andere partij-indien na
ingebrekestelling geen gevolg- naar Vrederechter.
Een mondelinge HO is nog steeds mogelijk – zijn geldig en bindend tussen partijen . Omdat
ze niet geregistreerd kunnen worden, kan de huurder elk ogenblik vertrekken zonder opzeg
en zonder schadevergoeding .
Een mondelinge HO is geacht voor 9 jaar te zijn .
Niet geregistreerde HO is nadelig voor de verhuurder .
2 Verplichte bijlage
3 bijlage gevoegd bij WHO
o Goed verhuurd als hoofdverblijfplaats moet elementaire voldoen inzake veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid van het verhuurde goed .
o Standaardbijlage van de bepalingen die in het betrokken gewest van toepassing
zijn aangaande gezondheid , veiligheid en bewoonbaarheid .
o Plaatsbeschrijving art 1730 BW
3 Registratie HO voor WHO
Verplicht WHO te registeren door de verhuurder
Moet gebeuren binnen de 2 maanden na WHO
Kosteloos – laattijdige registratie is fiscale boete van 25€
WHO+3 bijlages en plaatsbeschrijving – indien samen , dan is registratie gratis – indien
plaatsbeschrijving pas later dan registratie van WHO dan 50€
Registratie gebeurt via
o Persoonlijke aanbieding op registratiekantoor
o Per post
o Via elektronische weg : digitale kopie
o Via fax
Sanctie :
o Bij niet naleven van registratie door de verhuurder, dan kan de huurder de
WHO beëindigen zonder opzegtermijn , ook geen schadevergoeding in geval
van opzeg door huurder binnen de eerste 3 jaren van de overeenkomst .
o Sanctie enkel geldig voor WHO van 9 jaar
o Alleen bij WHO fiscale sanctie ( bij alle HO) + extra voor WHO burgerlijke
sanctie .
1
,4 Vermelding van de huurprijs en de gemeenschappelijke
lasten
Men is verplicht bij officiële en publieke mededeling altijd de huurprijs en het bedrag van de
gemeenschappelijke lasten te vermelden . art 1716BW
Bij niet naleving administratieve gemeentelijke geldboete
5 Verbod om de bemiddelingskost van de verhuring bij de
huurder te leggen
Sinds 18/06/2001 bij WHO mogen de kosten van bemiddeling bij verhuring niet
doorgerekend worden aan de huurder, tenzij de huurder zelf de opdracht geeft aan
een makelaar .
6 EPC attest
01/01/2019 moet de verhuurder voor een wooneenheid een
energieprestatiecertificaat aan de huurder overhandigen
(studentenkamer zonder badkamer of keuken gelden niet als een wooneenheid )
Reeds voor de verhuring moet dit attest aanwezig zijn- bij vermelding op website ook
altijd vermelden (verplicht bij verkoop ) .
Attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige A
Het Epc vermeld de energiescore van de woning .
2
,B.Specifieke regels m.b.t procedures ivm WHO
Algemeen p48-49
o Enkel de Vrederechter is bevoegd om uitspraken te doen i.v.m huur – ook handelshuur –
ongeacht het bedrag
o Hoger beroep tegen de uitspraak van de Vrederechter moet gebracht worden aan de
Burgerlijke rechtbank van 1ste aanleg .
o De procedures inzake huur kunnen ingeleid worden bij verzoekschrift , dagvaarding of
gezamenlijk verzoekschrift door beide partijen ondertekend -dit laatste komt zelden voor
o Bij de inleiding moeten de registratiegegevens van de HO vermeld worden ( in geval van
schriftelijke overeenkomst )
Oproeping tot verzoening p49
o Niet meer verplicht sinds 16/06/2018 -oproep tot verzoening kan toch nuttig zijn – veel
goedkoper .
o Als de partijen overéénkomen , dan zal de vrederechter dit akteren – het akkoord heeft
dezelfde waarde als een vonnis en is uitvoerbaar als deze erin voorzien is
o Als er onmiddellijk een “gewone procedure – dagvaarding – gestart wordt dan zal de
vrederechter alsnog proberen te verzoenen .
Rechtspleging inzake huur van goederen en inzake
uithuiszetting p49
o Deze regels moeten gevolgd worden wanneer ze de uithuiszetting vorderen :
Wordt medegedeeld ( via gerechtsdeurwaarder of griffier ) aan het OCMW ( deze is
verplicht hulp te bieden )
Wanneer de vrederechter uitzetting heeft toegestaan in het vonnis , dan kan dit pas
in werking treden vanaf 1 maand na de betekening van het vonnis – tenzij de
verhuurder bewijst levert dat het goed verlaten is .
De gerechtsdeurwaarder die de uitvoering doet, moet aan de huurder mededelen
dat alle goederen die zich op datum van uitzetting nog in de woning bevinden, op
straat gezet zullen worden en door het gemeentebestuur zullen opgehaald worden
Het OCMW zal ook verwittigd worden van de uitzetting
3
, Meest courante vorderingen om op te nemen in een
verzoekschrift of dagvaarding p49
o Ontbinding van de huur
o Recht op uitzetting
o Toekenning van de achterstallige huren en kosten + intresten
o Voorbehoud van nog te vervallen huurachterstellen en uitzettingsvergoeding
o Voorbehoud of veroordeling tot huurschade
o Aanstelling van de huurschade door een deskundige
o Terug gave van de sleutels met eventueel een dwangsom
o Deblokkering van de huurwaarborg in het voordeel van …. ( in dit geval vaak in het
voordeel van de verhuurder voor bv achterstallige huur )
o Veroordeling van de wederpartij tot de kosten van dagvaarding, rechtsplegingsvergoeding
enz…
Examen 1: hoe gaat m’n tewerk indien er huur achterstand is ? Wat
bij niet betaling van de WH , hoe moet er gehandeld worden ?
1. Huur niet betaald op de vervaldag – vervaldag bv 1/12/2019
2. De verhuurder stelt de huurder aangetekend in gebreke tot betaling van de huurachterstand
binnen de 8 dagen Verzoek tot betaling p 8/12/2019
3. Na 8 dagen na de ingebrekestelling heeft de verhuurder de huur nog niet ontvangen
4. De verhuurder laat zijn advocaat dit weten – deze laatste zal de procedure inleiden bij de
Vrederechter door middel van een verzoekschrift of een dagvaarding 16/12/2019
5. De zaak zal dan ten vroegste 14 dagen na neerlegging van verzoekschrift van de advocaat van
de verhuurder – ingeleid worden . 4/1/2020 ten vroegste toekomen .
Op de zittingsdatum is al +/-5 weken verstreken van de vervaldag van niet betaling van de huur .
6. Op 04/1/2020 word de zaak ingeleid – de verhuurder is niet aanwezig op de inleiding
a. Gevolgd: vrederechter spreekt “ verstek vonnis “ - huurovereenkomst ontbonden
lastens de huurder 18/1/2020
7. Betekenis door de gerechtsdeurwaarder +/1 week na 18/1/2020 – 25/01/2020
8. Het vonnis luid als volgt:
a. Huurder veroordeeld tot betaling van achterstallig huur ( december en januari )
b. Huurder veroordeeld om het pand te verlaten binnen een maand na betekenis van
het vonnis
c. Veroordeeld de huurder tot de betaling van bezettingsvergoeding vanaf
01/02/2020 ( op 25/01/2020 is de huur gedaan – nu bestaat geen Ho meer )
9. Op 25/02/2020 geeft de huurder de sleutels af
Als we nu kijken zijn we al 3 maanden verder –3 maanden achterstand- opletten niet
wachten met ingebrekestelling bij niet betaling – conslusie begin tijdig met de
ingebrekestelling
4
