Onroerende vermogensplanning 5
Indirect investeren in vastgoed
Beleggen deel 1: vastrentend
Vastrentend: op voorhand wordt bij een beleggingsalternatief alvast een rente afgesproken.
Welke beleggingsmogelijkheden ken je naast vastgoed?
- Crypto, aandelen, termijnrekening, valuta, goud, collectables zoals Lego of sigaren en horloges,
ETF,…
Hoe een portefeuille samenstellen?
Portefeuille: hiermee bedoelt men een vermogen of een vermogensportefeuille.
Vermogensopbouw: criteria
Hoe kiezen uit verschillende beleggingsinstrumenten?
✓ Kenmerken beleggingsinstrument: een aandeel heeft andere kenmerken en voordelen dan een
fonds bv.
✓ Kenmerken belegger: dit gaat over de persoon zelf, zoals ethisch handelen - bepaalde mensen
willen niet investeren in defensie en zo bepaalde bedrijven links laten liggen. Of kan ook gaan
over de kennis van zaken die je hebt.
✓ Macro-economische situatie: de rente is gestegen dus bepaalde beleggingsalternatieven zijn
hierdoor weer interessanter geworden, maar ook inflatie en conjunctuur hebben een invloed.
Kenmerken beleggingsinstrumenten:
- Rendement: dit is de reden dat je gaat investeren, je verwacht een bepaald
rendement.
Voorbeeld: in het plan van de Wever werd er gesproken over de
meerwaardebelasting, als een aandeel meer waard is en je gaat dit doorverkopen,
momenteel is dit in België onbelast maar kan veranderen en heeft een impact.
• Bruto versus netto aangezien de fiscus en de bank etc. vaak met een deel van dit geld
gaan lopen, er komen ook kosten bij kijken: kosten en fiscaliteit
• Nominaal versus reëel: inflatie – 6% nominaal rendement bv. Maar door inflatie kan de
waarde van je geld verminderen waardoor je ook naar het reëel rendement moet kijken,
de koopkracht van dit percentage gaat lager liggen indien het percentage van de inflatie
hoger ligt.
- Risico versus zekerheid: bij aandelen heb je minder zekerheid en een hoger risico aangezien je
het minder kan voorspellen. Hoe hoger het risico, hoe hoger het potentiële rendement. Als
investeerder ga je dus het risico van een investering proberen inschatten, naar functie hiervan ga
je als geldschieter het rendement proberen inschatten.
• Het rendement op je EV is hoger dan het VV. Als je in het aandelenkapitaal stapt, wil
je een hogere vergoeding dan wanneer je geld gaat lenen → dit komt doordat indien je
uitleent, ga je rente krijgen. Je gaat bij een faillissement eerst je geld terug krijgen.
1
, - Liquiditeit: hoe makkelijk kan je het product terug gaan verkopen? Dus hoe makkelijk je het kan
omzetten in geld. Als je een product koopt met een lage liquiditeit, heb je een hoger risico
want je weet niet zeker of je het snel terug gaat kunnen verkopen tegen een bepaalde prijs.
Voorbeeld: tegenwoordig vastgoedcertificaten, maar hebben een lage liquiditeit, wordt niet veel
rond gehandeld en niet veel vraag, je zit met het risico dat er een lagere koers is en je gaat het
moeten verkopen aan de prijs die dan geldt.
- Complexiteit: zoals opties, futures, warranten,…
Vermogensopbouw: risico
Soorten:
- Debiteurenrisico: de debiteur dat je bedrijf geld moet heeft bijvoorbeeld moeilijkheden
waardoor deze het geld niet kan terugbetalen. Je kan geld gaan uitlenen aan België of aan
Oekraïne, het debiteurenrisico is groter voor Oekraïne.
- Koersrisico: prijs van het aandeel / obligatie. De koersen kunnen schommelen / fluctueren en
zeker bij aandelen, het is niet altijd makkelijk om te voorspellen aangezien de koersen op de beurs
beïnvloed worden door sentiment (mensen zijn kuddebeesten), de economische situatie,
nieuws,…
- Renterisico: de rente is het voorbije jaar gestegen en dit ook redelijk snel en nu komen er wel
enkele dalingen aan. De beurs loopt erop vooruit en verwacht dit waardoor ze ernaar handelen.
• Wat betekent dit door vastgoedaandelen? De koersen van vastgoedaandelen gaan
hierdoor erg afzien. Beleggers moesten hun aandelen niet meer hebben doordat
vastgoed duurder wordt, ze hangen namelijk erg af van kredieten en dus ook de kosten
van deze kredieten. We komen van een periode waar het quasi gratis was en nu is er een
groot verschil, de eerste reden is dus dat het duurder is om zich te financieren.
• Er is ook een algemene verklaring voor waarom aandelen het minder goed doen indien
de rente het niet goed doet (indien deze dus stijgt)→ er zijn andere alternatieven die in
deze situaties logischer zijn om voor te gaan.
Voorbeeld: Xior is een vastgoedbeheerder.
- Valutarisico
- Inflatierisico: hangt samen met renterisico aangezien rente stijgt wanneer inflatie stijgt. Als de
inflatie hoog is, dan is dit een teken dat er veel vraag is en je gaat de rente dan ook doen stijgen
om de markt af te koelen zodat er minder leningen aangegaan kunnen worden.
- Systematisch risico: marktrisico – het risico dat er in een volledige markt is → je kan er niet aan
ontsnappen, ook niet door te spreiden of diversifiëren.
- Niet-systematisch risico: het risico dat je als belegger weg kan verdiversifiëren door je
portemonnee te spreiden en door in verschillende zaken te beleggen.
Voorbeeld: niet je portemonnee enkel opbouwen uit vastgoedaandelen.
Belangrijkste remedie: spreiden (over verschillende munten, landen,…)!
- Optimale spreiding: 20-25 aandelen zijn oke in je portefeuille, meer heeft geen zin dus je gaat
ook niet oneindig moeten spreiden.
Vermogensopbouw: criteria
Kenmerken belegger:
- Beleggingsdoelstellingen: als je een goede adviseur hebt, gaat deze vragen stellen over wat je
wanneer gaat willen bereiken.
2
, - Beleggingshorizon
- Beschikbare bedragen: als je ineens een erfenis (een groot bedrag) ter beschikking hebt, of een
klein bedrag gaat een impact hebben.
- Kennis: wat je snapt van de belegwereld.
- Beschikbare tijd: je moet het af en toe eens opvolgen en je gaat er een bepaalde tijd in moeten
steken.
- Persoonlijkheid: sommigen hebben er geen probleem mee om risico te lopen en hun kapitaal te
zien zakken maar anderen vinden dit moeilijker en hebben een voorkeur voor bepaalde sectoren.
- Voorkeur duurzame investeringen
- …
Beleggingsprofielen (MiFID-richtlijn), zoals bv.:
Voorbeeld: 2008 hebben banken een nieuwe wetgeving – soms in
vragenlijsten wordt er gepeild naar de kennis die je hebt, als je niets
weet over een optie bv. gaat men dit niet aanraden. Hierna creëert
men een beleggersprofiel.
Macro-economische situatie:
- Inflatie: indien inflatie met 2% stijgt in de EU, gaat de rente ook stijgen.
- Rentestand (stand van de rente hangt vast met de rente)
Het geld is (weer) niet meer gratis!
Hier wordt een langetermijnrente weergegeven of meer concreet de
rente over 10 jaar in België.
Bond (obligatie) – bond yield is dus ook het rendement op een
obligatie. Dit soort van rentes is ook belangrijk voor een hypothecaire
rente.
In 2020 was de rente negatief en vanaf 2021 ineens erg gestegen, indien
we het vergelijken met 1995 zitten we niet eens zo extreem hoog
momenteel (toen was het enorm hoog). De hoogte is dus in principe niet
zo extreem, maar het feit dat deze ineens enorm snel gestegen is, is wél
problematisch.
TINA: “there is no alternative”: het had in die periode geen zin om te investeren in obligaties in 2020 aangezien het
niets opbracht. Aandelen waren wel nuttig en er was een grote opkomst van Crypto. Men sprak van een
stierenmarkt aangezien het goed ging op de markt.
- Conjunctuur
- Bepaalde schokken
➢ Risico
Conjunctuur en type belegging
Er zijn beleggers die proberen voorspellen of bepalen in welke conjunctuurfase we nu
zijn. Het zegt iets over de beleggingsproducten die momenteel populairder zijn dan.
1) Recessie (stage 1): neergaande conjunctuurgolf. Op de beurs doen
aandelen (stocks) en grondstoffen (commodities) het moeilijker. Bedrijven
krijgen het moeilijker aangezien er minder vraag is dus is logisch aangezien er
minder geproduceerd wordt.
• Obligaties doen het echter wel goed aangezien de ECB de economie er terug bovenop
wil helpen en gaan dit doen aan de hand van de rente, ze gaan de economie dus zuurstof
3
, geven door de rente te doen dalen. Als de rente daalt, dan gaan de obligaties dus de
mensen die het reeds gekocht hebben aan een hogere rente (aangezien obligaties uit het
verleden nog steeds de hogere rente hebben), gaat de koers omhoog gaan. de rente zal
dan boven de marktrente vallen waardoor de obligatie voor meer verkocht kan worden.
2) Expansieve fase: vraag gaat stijgen en alle bedrijven gaan het beter doen. de obligaties gaan het
minder doen aangezien de rente gaat moeten stijgen om de economie na verloop van tijd weer
af te koelen. Grondstoffen en aandelen doen het goed.
Conjunctuur en sectorrotatie
Eerst ga je in een bepaalde sector investeren en van zodra je ziet dat de
conjunctuur het niet goed doet, ga je van sector veranderen of roteren. Maar teveel
switchen, gaat niet enorm renderen. We zien twee golven en één hiervan is de
economiegolf van de conjunctuur, de blauwe golf is de financiële markt (de
beursgolf). De financiële markten lopen altijd voorop en gaan voorspellen wat de
economie gaan doen.
- Stiermarkt: als de koersen stijgen.
- Berenmarkt: als de koersen dalen.
✓ In de eerste sectoren worden belegd indien het goed gaat met de economie dus technologie of luxegoederen zoals
een auto of reizen.
✓ Op een hoogtepunt is er meer nood aan energie en materialen / grondstoffen aangezien er dan meer vraag en
productie is.
✓ Indien het dan weer minder gaat met de economie, zijn vooral basiszaken belangrijk zoals tandpasta en eten etc. In
een recessie doen de gewoonlijke consumptiegoederen het dus goed.
✓ Helemaal op het laatste komt vastgoed aangezien ze dan anticiperen op rentedalingen. Vastgoedbedrijven kunnen
zich goedkoper financieren bij een lagere rente.
Bepaalde schokken, bijvoorbeeld:
Een schok kan een oorlog zijn, iets meteorologisch of een ramp waardoor
oogsten mislukken, ook een politiek fenomeen.
- Als je een belegger hebt die niet ethisch handelt, kan je bepaalde
situaties aanvangen die het goed doen zoals defensie (Rheinmetal).
Deze beurs is enorm gestegen na de oorlog in Oekraïne.
Marktkapitalisatie: hoeveel aandelen er zijn met de prijs van deze aandelen.
- H&K is een duur aandeel ten opzichte van de rest in verhouding met wat
je ervoor terugkrijgt en dit kan je dus afleiden van de koers-winst-
verhouding in de derde kolom.
- Verwachte omzetgroei en verwachte winstgroei zit ingebakken in de
koersen en beleggers anticiperen hierop.
Overzicht beleggingsvormen
Vermogensopbouw: verschillende
beleggingsinstrumenten
Het verschil hangt een beetje vast met het risico, hoe meer
naar rechts we gaan, hoe meer risico (dus sparen minder
risico):
- Beleggen: gaat vaak over dat je er geld op wil verdienen.
4
Indirect investeren in vastgoed
Beleggen deel 1: vastrentend
Vastrentend: op voorhand wordt bij een beleggingsalternatief alvast een rente afgesproken.
Welke beleggingsmogelijkheden ken je naast vastgoed?
- Crypto, aandelen, termijnrekening, valuta, goud, collectables zoals Lego of sigaren en horloges,
ETF,…
Hoe een portefeuille samenstellen?
Portefeuille: hiermee bedoelt men een vermogen of een vermogensportefeuille.
Vermogensopbouw: criteria
Hoe kiezen uit verschillende beleggingsinstrumenten?
✓ Kenmerken beleggingsinstrument: een aandeel heeft andere kenmerken en voordelen dan een
fonds bv.
✓ Kenmerken belegger: dit gaat over de persoon zelf, zoals ethisch handelen - bepaalde mensen
willen niet investeren in defensie en zo bepaalde bedrijven links laten liggen. Of kan ook gaan
over de kennis van zaken die je hebt.
✓ Macro-economische situatie: de rente is gestegen dus bepaalde beleggingsalternatieven zijn
hierdoor weer interessanter geworden, maar ook inflatie en conjunctuur hebben een invloed.
Kenmerken beleggingsinstrumenten:
- Rendement: dit is de reden dat je gaat investeren, je verwacht een bepaald
rendement.
Voorbeeld: in het plan van de Wever werd er gesproken over de
meerwaardebelasting, als een aandeel meer waard is en je gaat dit doorverkopen,
momenteel is dit in België onbelast maar kan veranderen en heeft een impact.
• Bruto versus netto aangezien de fiscus en de bank etc. vaak met een deel van dit geld
gaan lopen, er komen ook kosten bij kijken: kosten en fiscaliteit
• Nominaal versus reëel: inflatie – 6% nominaal rendement bv. Maar door inflatie kan de
waarde van je geld verminderen waardoor je ook naar het reëel rendement moet kijken,
de koopkracht van dit percentage gaat lager liggen indien het percentage van de inflatie
hoger ligt.
- Risico versus zekerheid: bij aandelen heb je minder zekerheid en een hoger risico aangezien je
het minder kan voorspellen. Hoe hoger het risico, hoe hoger het potentiële rendement. Als
investeerder ga je dus het risico van een investering proberen inschatten, naar functie hiervan ga
je als geldschieter het rendement proberen inschatten.
• Het rendement op je EV is hoger dan het VV. Als je in het aandelenkapitaal stapt, wil
je een hogere vergoeding dan wanneer je geld gaat lenen → dit komt doordat indien je
uitleent, ga je rente krijgen. Je gaat bij een faillissement eerst je geld terug krijgen.
1
, - Liquiditeit: hoe makkelijk kan je het product terug gaan verkopen? Dus hoe makkelijk je het kan
omzetten in geld. Als je een product koopt met een lage liquiditeit, heb je een hoger risico
want je weet niet zeker of je het snel terug gaat kunnen verkopen tegen een bepaalde prijs.
Voorbeeld: tegenwoordig vastgoedcertificaten, maar hebben een lage liquiditeit, wordt niet veel
rond gehandeld en niet veel vraag, je zit met het risico dat er een lagere koers is en je gaat het
moeten verkopen aan de prijs die dan geldt.
- Complexiteit: zoals opties, futures, warranten,…
Vermogensopbouw: risico
Soorten:
- Debiteurenrisico: de debiteur dat je bedrijf geld moet heeft bijvoorbeeld moeilijkheden
waardoor deze het geld niet kan terugbetalen. Je kan geld gaan uitlenen aan België of aan
Oekraïne, het debiteurenrisico is groter voor Oekraïne.
- Koersrisico: prijs van het aandeel / obligatie. De koersen kunnen schommelen / fluctueren en
zeker bij aandelen, het is niet altijd makkelijk om te voorspellen aangezien de koersen op de beurs
beïnvloed worden door sentiment (mensen zijn kuddebeesten), de economische situatie,
nieuws,…
- Renterisico: de rente is het voorbije jaar gestegen en dit ook redelijk snel en nu komen er wel
enkele dalingen aan. De beurs loopt erop vooruit en verwacht dit waardoor ze ernaar handelen.
• Wat betekent dit door vastgoedaandelen? De koersen van vastgoedaandelen gaan
hierdoor erg afzien. Beleggers moesten hun aandelen niet meer hebben doordat
vastgoed duurder wordt, ze hangen namelijk erg af van kredieten en dus ook de kosten
van deze kredieten. We komen van een periode waar het quasi gratis was en nu is er een
groot verschil, de eerste reden is dus dat het duurder is om zich te financieren.
• Er is ook een algemene verklaring voor waarom aandelen het minder goed doen indien
de rente het niet goed doet (indien deze dus stijgt)→ er zijn andere alternatieven die in
deze situaties logischer zijn om voor te gaan.
Voorbeeld: Xior is een vastgoedbeheerder.
- Valutarisico
- Inflatierisico: hangt samen met renterisico aangezien rente stijgt wanneer inflatie stijgt. Als de
inflatie hoog is, dan is dit een teken dat er veel vraag is en je gaat de rente dan ook doen stijgen
om de markt af te koelen zodat er minder leningen aangegaan kunnen worden.
- Systematisch risico: marktrisico – het risico dat er in een volledige markt is → je kan er niet aan
ontsnappen, ook niet door te spreiden of diversifiëren.
- Niet-systematisch risico: het risico dat je als belegger weg kan verdiversifiëren door je
portemonnee te spreiden en door in verschillende zaken te beleggen.
Voorbeeld: niet je portemonnee enkel opbouwen uit vastgoedaandelen.
Belangrijkste remedie: spreiden (over verschillende munten, landen,…)!
- Optimale spreiding: 20-25 aandelen zijn oke in je portefeuille, meer heeft geen zin dus je gaat
ook niet oneindig moeten spreiden.
Vermogensopbouw: criteria
Kenmerken belegger:
- Beleggingsdoelstellingen: als je een goede adviseur hebt, gaat deze vragen stellen over wat je
wanneer gaat willen bereiken.
2
, - Beleggingshorizon
- Beschikbare bedragen: als je ineens een erfenis (een groot bedrag) ter beschikking hebt, of een
klein bedrag gaat een impact hebben.
- Kennis: wat je snapt van de belegwereld.
- Beschikbare tijd: je moet het af en toe eens opvolgen en je gaat er een bepaalde tijd in moeten
steken.
- Persoonlijkheid: sommigen hebben er geen probleem mee om risico te lopen en hun kapitaal te
zien zakken maar anderen vinden dit moeilijker en hebben een voorkeur voor bepaalde sectoren.
- Voorkeur duurzame investeringen
- …
Beleggingsprofielen (MiFID-richtlijn), zoals bv.:
Voorbeeld: 2008 hebben banken een nieuwe wetgeving – soms in
vragenlijsten wordt er gepeild naar de kennis die je hebt, als je niets
weet over een optie bv. gaat men dit niet aanraden. Hierna creëert
men een beleggersprofiel.
Macro-economische situatie:
- Inflatie: indien inflatie met 2% stijgt in de EU, gaat de rente ook stijgen.
- Rentestand (stand van de rente hangt vast met de rente)
Het geld is (weer) niet meer gratis!
Hier wordt een langetermijnrente weergegeven of meer concreet de
rente over 10 jaar in België.
Bond (obligatie) – bond yield is dus ook het rendement op een
obligatie. Dit soort van rentes is ook belangrijk voor een hypothecaire
rente.
In 2020 was de rente negatief en vanaf 2021 ineens erg gestegen, indien
we het vergelijken met 1995 zitten we niet eens zo extreem hoog
momenteel (toen was het enorm hoog). De hoogte is dus in principe niet
zo extreem, maar het feit dat deze ineens enorm snel gestegen is, is wél
problematisch.
TINA: “there is no alternative”: het had in die periode geen zin om te investeren in obligaties in 2020 aangezien het
niets opbracht. Aandelen waren wel nuttig en er was een grote opkomst van Crypto. Men sprak van een
stierenmarkt aangezien het goed ging op de markt.
- Conjunctuur
- Bepaalde schokken
➢ Risico
Conjunctuur en type belegging
Er zijn beleggers die proberen voorspellen of bepalen in welke conjunctuurfase we nu
zijn. Het zegt iets over de beleggingsproducten die momenteel populairder zijn dan.
1) Recessie (stage 1): neergaande conjunctuurgolf. Op de beurs doen
aandelen (stocks) en grondstoffen (commodities) het moeilijker. Bedrijven
krijgen het moeilijker aangezien er minder vraag is dus is logisch aangezien er
minder geproduceerd wordt.
• Obligaties doen het echter wel goed aangezien de ECB de economie er terug bovenop
wil helpen en gaan dit doen aan de hand van de rente, ze gaan de economie dus zuurstof
3
, geven door de rente te doen dalen. Als de rente daalt, dan gaan de obligaties dus de
mensen die het reeds gekocht hebben aan een hogere rente (aangezien obligaties uit het
verleden nog steeds de hogere rente hebben), gaat de koers omhoog gaan. de rente zal
dan boven de marktrente vallen waardoor de obligatie voor meer verkocht kan worden.
2) Expansieve fase: vraag gaat stijgen en alle bedrijven gaan het beter doen. de obligaties gaan het
minder doen aangezien de rente gaat moeten stijgen om de economie na verloop van tijd weer
af te koelen. Grondstoffen en aandelen doen het goed.
Conjunctuur en sectorrotatie
Eerst ga je in een bepaalde sector investeren en van zodra je ziet dat de
conjunctuur het niet goed doet, ga je van sector veranderen of roteren. Maar teveel
switchen, gaat niet enorm renderen. We zien twee golven en één hiervan is de
economiegolf van de conjunctuur, de blauwe golf is de financiële markt (de
beursgolf). De financiële markten lopen altijd voorop en gaan voorspellen wat de
economie gaan doen.
- Stiermarkt: als de koersen stijgen.
- Berenmarkt: als de koersen dalen.
✓ In de eerste sectoren worden belegd indien het goed gaat met de economie dus technologie of luxegoederen zoals
een auto of reizen.
✓ Op een hoogtepunt is er meer nood aan energie en materialen / grondstoffen aangezien er dan meer vraag en
productie is.
✓ Indien het dan weer minder gaat met de economie, zijn vooral basiszaken belangrijk zoals tandpasta en eten etc. In
een recessie doen de gewoonlijke consumptiegoederen het dus goed.
✓ Helemaal op het laatste komt vastgoed aangezien ze dan anticiperen op rentedalingen. Vastgoedbedrijven kunnen
zich goedkoper financieren bij een lagere rente.
Bepaalde schokken, bijvoorbeeld:
Een schok kan een oorlog zijn, iets meteorologisch of een ramp waardoor
oogsten mislukken, ook een politiek fenomeen.
- Als je een belegger hebt die niet ethisch handelt, kan je bepaalde
situaties aanvangen die het goed doen zoals defensie (Rheinmetal).
Deze beurs is enorm gestegen na de oorlog in Oekraïne.
Marktkapitalisatie: hoeveel aandelen er zijn met de prijs van deze aandelen.
- H&K is een duur aandeel ten opzichte van de rest in verhouding met wat
je ervoor terugkrijgt en dit kan je dus afleiden van de koers-winst-
verhouding in de derde kolom.
- Verwachte omzetgroei en verwachte winstgroei zit ingebakken in de
koersen en beleggers anticiperen hierop.
Overzicht beleggingsvormen
Vermogensopbouw: verschillende
beleggingsinstrumenten
Het verschil hangt een beetje vast met het risico, hoe meer
naar rechts we gaan, hoe meer risico (dus sparen minder
risico):
- Beleggen: gaat vaak over dat je er geld op wil verdienen.
4
