SAMENVATTING KOOP – VERKOOP
HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEGINSELEN
DEFINITIE
“Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en
de andere om daarvoor een prijs te betalen”
De verkoop is gesloten van zodra er overeenstemming is omtrent de zaak en de prijs,
zelfs MONDELING!
Bij onroerende goederen legt de hypotheekwet verplichtingen op om de verkoop
ook tegenwerpelijk te maken tegenover derden. Deze tegenwerpelijkheid wordt
bekomen door de overschrijving van de verkoop op het kantoor rechtszekerheid.
Dit is belangrijk omdat het eigendomsrecht niet enkel tussen de koper en verkoper
geldt, maar ook erkend moet worden door derden, zoals schuldeisers of andere
belanghebbenden. Enkel authentieke aktes kunnen ter overschrijving worden
aangeboden (notariële)
o Waarom dit belangrijk is, bijvoorbeeld: Stel dat Jan een oude schuld heeft
bij een bank en dat de bank niet weet dat Jan zijn huis aan Marie heeft
verkocht. Omdat de verkoop niet in de registers is opgenomen, ziet de bank
Jan nog steeds als eigenaar van het huis. De bank zou dan beslag kunnen
leggen op het huis om Jan's schuld te innen, omdat ze niet weten dat het huis
nu aan Marie toebehoort.
o Conclusie: Door de verkoopakte te laten registreren in de hypothecaire
registers, is Marie officieel de erkende eigenaar, en kan de bank het huis niet
meer als eigendom van Jan beschouwen. Dit voorkomt dat Marie voor
verrassingen komt te staan en beschermt haar eigendomsrecht tegenover
andere partijen.
VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER EN DE KOPER
VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER
1. Duidelijk verklaren waartoe hij zich verbindt
a. Elke onduidelijke beding wordt uitgelegd in het voordeel van de koper
2. De verkochte zaak leveren
i. Levering onroerende goed: door afgifte sleutels (behalve bij
gronden) Meestal gebeurd de levering bij het verlijden van de akte.
ii. De leveringsplicht van de verkoper houd in:
1. In principe moet het leeg worden afgeleverd, In zindelijke
staat en in de toestand waarin het zich bevond op het
ogenblik van het afsluiten van de compromis.
iii. Alles wat niet kan verwijderd worden zonder schade aan te brengen
maakt deel uit van het onroerend goed. Duidelijke afspraken en
opstellen van inventaris kunnen discussies voorkomen.
b. Er is een prijs per maat overeengekomen
i. Is de grote uitdrukkelijk vermeld en de koop overeengekomen
tegen een prijs per maat, dan moet deze grootte geleverd worden.
Bv bouwgrond aan 10.000 euro per are.
, 1. Indien hij de overeengekomen maat niet kan leveren: de
verkoper moet zich tevreden stellen met een evenredige
vermindering van de prijs.
2. Indien het geleverde groter is dan overeengekomen, dan
kan de koper kiezen:
a. De prijs aanvullen: indien het verschil in grootte
onder 1/20 van de opgegeven grootte blijft
b. Ofwel ziet hij van het contract af (Koper kan het
contract ontbinden): als het verschil in grootte 1/20ste
of meer van de opgegeven grootte is.
c. Er is geen prijs per maat overeengekomen
i. Als de werkelijke grootte een beetje afwijkt van wat in contract is
overeengekomen, is er geen grond tot aanpassing van de prijs (de
prijs blijft hetzelfde) zolang het verschil niet meer dan 1/20
bedraagt.
De partijen mogen van deze regels afwijken, dit gebeurd vaak.
3. De koper vrijwaren
a. Vrijwaren voor uitwinning = de koper mag niet gestoord worden in het
bezit en het genot van het gekochte goed, noch voor een deel, noch voor
het geheel
b. Vrijwaren voor verborgen gebreken = die de zaak ongeschikt maken
voor normaal gebruik of die het gebruik zodanig verminderen dat men het
goed tegen een lagere prijs zou gekocht hebben als men het gebrek
gekend zou hebben.
i. Bv: men heeft verrotte balken verborgen achter een kunstmatige
wand.
ii. In overeenkomst kan worden overeengekomen dat de verkoper
hiervoor niet instaat (1), dit enkel voor gebreken die hij zelf effectief
niet kende. Voor gebreken die hij wel kende blijft hij aansprakelijk
(2) (houding wordt gezien als kwade trouw) De bewijslast voor
deze kwade trouw ligt bij de koper.
VERPLICHTINGEN VAN DE KOPER
1. De zaak in ontvangst nemen
a. De ontvangst geldt als aanvaarding
2. De prijs betalen
a. De prijs moet bestaan uit geld en moet bepaald of bepaalbaar zijn.
i. Indien er te laat betaald wordt intrest verschuldigd.
ii. Indien de koper niet kan betalen de koop wordt vrijwillig
ontbonden (met of zonder schadevergoeding) of de verkoper kan de
ontbinding van de verkoop vorderen voor de rechtbank.
3. De kosten van de akte en de andere bijkomende kosten betalen.
a. De kosten van de akte zijn ten laste van de koper. Deze kosten ‘het
schrijfgeld’ omvat volgende 4 componenten:
i. De registratiebelasting
ii. De overschrijving op het kantoor rechtszekerheid
iii. Het ereloon van de notaris
iv. De diverse aktekosten
b. Notarissen zijn BTW-plichtig geworden.
, c. De kosten verbonden aan de leveringsplicht bv metingskosten, kosten
elektrische keuring, conformiteitsattest van de mazouttank en van EPC,
kosten bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel en kadastrale stukken
zijn ten laste van de verkoper.
i. Het is mogelijk om anders overeen te komen, maar aangeraden om
wettelijke regeling te hanteren.
ONBEKWAAMHEDEN
Iedereen de bekwaam is kan kopen en verkopen.
Onbekwamen kunnen ook kopen en verkopen maar dienen te worden vertegenwoordigd
of bijgestaan door hun wettelijke vertegenwoordiger en zij dienen machtiging te
bekomen van de bevoegde rechtbank.
Onbekwamen:
o Minderjarige
o Mensen die onder ‘gerechtelijke bescherming’ geplaatst zijn bv
voorlopig bewind, verlengde minderjarige, verkwisters,…) Worden
vertegenwoordigd door hun voorlopige bewindvoerder en dienen bij
verkoop ook een machtiging te bekomen van de bevoegde vrederechter.
Uitz: zorgvolmachten
o Gefailleerden w vertegenwoordigd door hun curator (rechtbank van
koophandel)
o Personen onder collectieve schuldregeling, bijgestaan door
schuldbemiddelaar (arbeidsrechtbank)
ONDERSCHEID: VERKOOP UIT DE HAND – FYSIEKE OPENBARE VERKOOP –
ONLINE VERKOOP VIA BEDDIT
1. Fysieke openbare verkoop: wordt zelden tot nooit meer gedaan.
2. Online verkoop: tijdens een publiciteitsperiode kan er gedurende 8
vastgelegde dagen online geboden worden
o Het recht om een onroerende goed openbaar of online te verkopen is
voorbehouden notarissen en bepaalde andere openbare ambtenaren.
o Voordeel voor de verkoper: hij moet zelf geen vraagprijs vooropstellen.
Het nadeel is dat de kosten hoger uitvallen dan bij een verkoop uit de
hand.
o Openbare of online verkoop kan een gedwongen karakter hebben bv bij
een uitvoerend onroerend beslag. Ook wanneer 1 vd eigenaars
onbekwaam is, is dit meestal de regel en een verkoop uit de hand een
uitzondering.
3. Verkoop uit de hand: er wordt een onderhandse verkoopsovereenkomst
ondertekend die als basis dient voor het voorbereiden van de notariële akte.
HOOFDSTUK 2: DE VERKOOPSOPDRACHT
Verkoopsopdracht moet worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Deze
kan exclusief of niet exclusief zijn.
Deze verkoopopdracht kan gekoppeld worden aan een lastgeving van de eigenaar aan de
vastgoedmakelaar waarbij deze laatste in naam en voor rekening van de eigenaar de
verkoop mag sluiten en de verkoopsovereenkomst ondertekenen.
, Het is van groot belang om, alvorens te starten met een tekoopstelling, een schriftelijke
verkoopopdracht te laten tekenen door alle eigenaars.
HOOFDSTUK 3: SAMENSTELLING DOSSIER
Laatste jaren is er een tendens van 1) informatieverstrekking voor de koper vooraleer
hij zich verbind + 2) toenemende verantwoordelijkheid voor de opsteller van een
overeenkomst + verplichte vermeldingen op te nemen in de publiciteit.
1. IDENTITEITSGEGEVENS
Er moet voor gezorgd worden dat alle verkopers en kopers ondertekenen of geldig
vertegenwoordigd zijn. Voor het ondertekenen van een verkoopsopdracht en een
verkoopovereenkomst volstaat een onderhandse volmacht (niet voor het ondertekenen
van een notariële akte)
1.1.natuurlijke personen
Volgende gegevens worden gevraagd:
Ongehuwde persoon: kopie identiteitskaart
Gehuwde persoon: kopie identiteitskaart, kopie trouwboekje, eventueel
huwelijkscontract
Gescheiden persoon: kopie id, bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de
registers van burgerlijke stand
1.2.Rechtspersonen
Volgende gegevens worden gevraagd of geraadpleegd op de website van het Belgische
staatsblad
Publicaties van Belgische staatsblad: naam, vorm, maatschappelijke zetel, BTW-
nummer en inschrijvingsnummer in het rechtspersonenregister, oprichting en laatste
statutenwijziging.
De publicaties in het Belgisch Staatsblad met de laatste benoemingen van de
bestuurders
Kopie identiteitskaart van de bestuurders die komen tekenen
1.3. Bekwaamheid
Er dient te worden nagegaan van alle eigenaars of zij de nodige bekwaamheid bezitten
om te verkopen. Zo niet zal machtiging van de bevoegde rechtbank noodzakelijk zijn.
1.4. Gezinswoning
Bij gehuwde verkopers dient te worden nagegaan of de woning deel uitmaakt van het
gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten (handtekening van beide
vereist) of van het eigen vermogen van 1 van de echtgenoten (handtekening van die
ene echtgenoot vereist, met uitz van de gezinswoning) Voor de gezinswoning is akkoord
van beide echtgenoten vereist, ook al is slecht 1 echtgenoot er eigenaar van.
2. EIGENDOMSTITEL
Dit is van belang om te kunnen bepalen welke personen allemaal eigenaar zijn van
het verkochte goed. De eigendomstitel kan het volgende zijn:
HOOFDSTUK 1: ALGEMENE BEGINSELEN
DEFINITIE
“Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en
de andere om daarvoor een prijs te betalen”
De verkoop is gesloten van zodra er overeenstemming is omtrent de zaak en de prijs,
zelfs MONDELING!
Bij onroerende goederen legt de hypotheekwet verplichtingen op om de verkoop
ook tegenwerpelijk te maken tegenover derden. Deze tegenwerpelijkheid wordt
bekomen door de overschrijving van de verkoop op het kantoor rechtszekerheid.
Dit is belangrijk omdat het eigendomsrecht niet enkel tussen de koper en verkoper
geldt, maar ook erkend moet worden door derden, zoals schuldeisers of andere
belanghebbenden. Enkel authentieke aktes kunnen ter overschrijving worden
aangeboden (notariële)
o Waarom dit belangrijk is, bijvoorbeeld: Stel dat Jan een oude schuld heeft
bij een bank en dat de bank niet weet dat Jan zijn huis aan Marie heeft
verkocht. Omdat de verkoop niet in de registers is opgenomen, ziet de bank
Jan nog steeds als eigenaar van het huis. De bank zou dan beslag kunnen
leggen op het huis om Jan's schuld te innen, omdat ze niet weten dat het huis
nu aan Marie toebehoort.
o Conclusie: Door de verkoopakte te laten registreren in de hypothecaire
registers, is Marie officieel de erkende eigenaar, en kan de bank het huis niet
meer als eigendom van Jan beschouwen. Dit voorkomt dat Marie voor
verrassingen komt te staan en beschermt haar eigendomsrecht tegenover
andere partijen.
VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER EN DE KOPER
VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER
1. Duidelijk verklaren waartoe hij zich verbindt
a. Elke onduidelijke beding wordt uitgelegd in het voordeel van de koper
2. De verkochte zaak leveren
i. Levering onroerende goed: door afgifte sleutels (behalve bij
gronden) Meestal gebeurd de levering bij het verlijden van de akte.
ii. De leveringsplicht van de verkoper houd in:
1. In principe moet het leeg worden afgeleverd, In zindelijke
staat en in de toestand waarin het zich bevond op het
ogenblik van het afsluiten van de compromis.
iii. Alles wat niet kan verwijderd worden zonder schade aan te brengen
maakt deel uit van het onroerend goed. Duidelijke afspraken en
opstellen van inventaris kunnen discussies voorkomen.
b. Er is een prijs per maat overeengekomen
i. Is de grote uitdrukkelijk vermeld en de koop overeengekomen
tegen een prijs per maat, dan moet deze grootte geleverd worden.
Bv bouwgrond aan 10.000 euro per are.
, 1. Indien hij de overeengekomen maat niet kan leveren: de
verkoper moet zich tevreden stellen met een evenredige
vermindering van de prijs.
2. Indien het geleverde groter is dan overeengekomen, dan
kan de koper kiezen:
a. De prijs aanvullen: indien het verschil in grootte
onder 1/20 van de opgegeven grootte blijft
b. Ofwel ziet hij van het contract af (Koper kan het
contract ontbinden): als het verschil in grootte 1/20ste
of meer van de opgegeven grootte is.
c. Er is geen prijs per maat overeengekomen
i. Als de werkelijke grootte een beetje afwijkt van wat in contract is
overeengekomen, is er geen grond tot aanpassing van de prijs (de
prijs blijft hetzelfde) zolang het verschil niet meer dan 1/20
bedraagt.
De partijen mogen van deze regels afwijken, dit gebeurd vaak.
3. De koper vrijwaren
a. Vrijwaren voor uitwinning = de koper mag niet gestoord worden in het
bezit en het genot van het gekochte goed, noch voor een deel, noch voor
het geheel
b. Vrijwaren voor verborgen gebreken = die de zaak ongeschikt maken
voor normaal gebruik of die het gebruik zodanig verminderen dat men het
goed tegen een lagere prijs zou gekocht hebben als men het gebrek
gekend zou hebben.
i. Bv: men heeft verrotte balken verborgen achter een kunstmatige
wand.
ii. In overeenkomst kan worden overeengekomen dat de verkoper
hiervoor niet instaat (1), dit enkel voor gebreken die hij zelf effectief
niet kende. Voor gebreken die hij wel kende blijft hij aansprakelijk
(2) (houding wordt gezien als kwade trouw) De bewijslast voor
deze kwade trouw ligt bij de koper.
VERPLICHTINGEN VAN DE KOPER
1. De zaak in ontvangst nemen
a. De ontvangst geldt als aanvaarding
2. De prijs betalen
a. De prijs moet bestaan uit geld en moet bepaald of bepaalbaar zijn.
i. Indien er te laat betaald wordt intrest verschuldigd.
ii. Indien de koper niet kan betalen de koop wordt vrijwillig
ontbonden (met of zonder schadevergoeding) of de verkoper kan de
ontbinding van de verkoop vorderen voor de rechtbank.
3. De kosten van de akte en de andere bijkomende kosten betalen.
a. De kosten van de akte zijn ten laste van de koper. Deze kosten ‘het
schrijfgeld’ omvat volgende 4 componenten:
i. De registratiebelasting
ii. De overschrijving op het kantoor rechtszekerheid
iii. Het ereloon van de notaris
iv. De diverse aktekosten
b. Notarissen zijn BTW-plichtig geworden.
, c. De kosten verbonden aan de leveringsplicht bv metingskosten, kosten
elektrische keuring, conformiteitsattest van de mazouttank en van EPC,
kosten bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel en kadastrale stukken
zijn ten laste van de verkoper.
i. Het is mogelijk om anders overeen te komen, maar aangeraden om
wettelijke regeling te hanteren.
ONBEKWAAMHEDEN
Iedereen de bekwaam is kan kopen en verkopen.
Onbekwamen kunnen ook kopen en verkopen maar dienen te worden vertegenwoordigd
of bijgestaan door hun wettelijke vertegenwoordiger en zij dienen machtiging te
bekomen van de bevoegde rechtbank.
Onbekwamen:
o Minderjarige
o Mensen die onder ‘gerechtelijke bescherming’ geplaatst zijn bv
voorlopig bewind, verlengde minderjarige, verkwisters,…) Worden
vertegenwoordigd door hun voorlopige bewindvoerder en dienen bij
verkoop ook een machtiging te bekomen van de bevoegde vrederechter.
Uitz: zorgvolmachten
o Gefailleerden w vertegenwoordigd door hun curator (rechtbank van
koophandel)
o Personen onder collectieve schuldregeling, bijgestaan door
schuldbemiddelaar (arbeidsrechtbank)
ONDERSCHEID: VERKOOP UIT DE HAND – FYSIEKE OPENBARE VERKOOP –
ONLINE VERKOOP VIA BEDDIT
1. Fysieke openbare verkoop: wordt zelden tot nooit meer gedaan.
2. Online verkoop: tijdens een publiciteitsperiode kan er gedurende 8
vastgelegde dagen online geboden worden
o Het recht om een onroerende goed openbaar of online te verkopen is
voorbehouden notarissen en bepaalde andere openbare ambtenaren.
o Voordeel voor de verkoper: hij moet zelf geen vraagprijs vooropstellen.
Het nadeel is dat de kosten hoger uitvallen dan bij een verkoop uit de
hand.
o Openbare of online verkoop kan een gedwongen karakter hebben bv bij
een uitvoerend onroerend beslag. Ook wanneer 1 vd eigenaars
onbekwaam is, is dit meestal de regel en een verkoop uit de hand een
uitzondering.
3. Verkoop uit de hand: er wordt een onderhandse verkoopsovereenkomst
ondertekend die als basis dient voor het voorbereiden van de notariële akte.
HOOFDSTUK 2: DE VERKOOPSOPDRACHT
Verkoopsopdracht moet worden vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. Deze
kan exclusief of niet exclusief zijn.
Deze verkoopopdracht kan gekoppeld worden aan een lastgeving van de eigenaar aan de
vastgoedmakelaar waarbij deze laatste in naam en voor rekening van de eigenaar de
verkoop mag sluiten en de verkoopsovereenkomst ondertekenen.
, Het is van groot belang om, alvorens te starten met een tekoopstelling, een schriftelijke
verkoopopdracht te laten tekenen door alle eigenaars.
HOOFDSTUK 3: SAMENSTELLING DOSSIER
Laatste jaren is er een tendens van 1) informatieverstrekking voor de koper vooraleer
hij zich verbind + 2) toenemende verantwoordelijkheid voor de opsteller van een
overeenkomst + verplichte vermeldingen op te nemen in de publiciteit.
1. IDENTITEITSGEGEVENS
Er moet voor gezorgd worden dat alle verkopers en kopers ondertekenen of geldig
vertegenwoordigd zijn. Voor het ondertekenen van een verkoopsopdracht en een
verkoopovereenkomst volstaat een onderhandse volmacht (niet voor het ondertekenen
van een notariële akte)
1.1.natuurlijke personen
Volgende gegevens worden gevraagd:
Ongehuwde persoon: kopie identiteitskaart
Gehuwde persoon: kopie identiteitskaart, kopie trouwboekje, eventueel
huwelijkscontract
Gescheiden persoon: kopie id, bewijs van inschrijving van de echtscheiding in de
registers van burgerlijke stand
1.2.Rechtspersonen
Volgende gegevens worden gevraagd of geraadpleegd op de website van het Belgische
staatsblad
Publicaties van Belgische staatsblad: naam, vorm, maatschappelijke zetel, BTW-
nummer en inschrijvingsnummer in het rechtspersonenregister, oprichting en laatste
statutenwijziging.
De publicaties in het Belgisch Staatsblad met de laatste benoemingen van de
bestuurders
Kopie identiteitskaart van de bestuurders die komen tekenen
1.3. Bekwaamheid
Er dient te worden nagegaan van alle eigenaars of zij de nodige bekwaamheid bezitten
om te verkopen. Zo niet zal machtiging van de bevoegde rechtbank noodzakelijk zijn.
1.4. Gezinswoning
Bij gehuwde verkopers dient te worden nagegaan of de woning deel uitmaakt van het
gemeenschappelijk vermogen van beide echtgenoten (handtekening van beide
vereist) of van het eigen vermogen van 1 van de echtgenoten (handtekening van die
ene echtgenoot vereist, met uitz van de gezinswoning) Voor de gezinswoning is akkoord
van beide echtgenoten vereist, ook al is slecht 1 echtgenoot er eigenaar van.
2. EIGENDOMSTITEL
Dit is van belang om te kunnen bepalen welke personen allemaal eigenaar zijn van
het verkochte goed. De eigendomstitel kan het volgende zijn:
