Examenvragen BIV mondeling examen 2025
Hoeveel mag een koppel maximum lenen voor de aankoop van een woning?
Een koppel mag maximum 90% van het bedrag van de aankoopprijs lenen voor de financiering van
een woning, maar er bestaan uitzonderingen waarbij een 100% lening mogelijk is (dit wordt wel
afgeraden).
Pol is 25 jaar en wil een woning aankopen. Hij wil echter zo weinig mogelijk kapitaalaflossingen
doen. Welke lening kan je hem voorstellen?
Ik kan Pol een hypotheeklening met gemengde levensverzekering voorstellen. Dit betekent dat er
gedurende de looptijd van de lening geen kapitaal wordt afgelost. Men betaalt alleen interest en de
premie van de levensverzekering. Het verzekerde kapitaal zal bij afloop van het contract of bij
vroegtijdig overlijden van de verzekerde aangewend worden tot terugbetaling van het geleende
kapitaal.
Een koppel heeft één eigendom, namelijk een restaurant. Zij wensen een appartement aan te
kopen die ze willen verhuren aan de zus van de vrouw. Kan het koppel genieten van de
gunstmaatregel van 6%?
Ze kunnen niet genieten van het voordeel. De kopers mogen geen ander onroerend goed bestemd
tot bewoning bezitten. De eigendom van het restaurant vormt hier dus geen belemmering. Het
appartement moet echter door de kopers als hoofdverblijfplaats bestemd worden, binnen de twee
jaar
na aankoop van de woning. Indien zij het appartement verhuren aan de zus van de vrouw, zullen zij er
hun hoofdverblijfplaats niet kunnen vestigen.
Jan koopt een woning aan voor 100 000 euro. Na één jaar verkoopt hij dezelfde woning voor
160 000 euro. Een enorme meerwaarde dus. Welk negatief advies zal je aan Jan geven?
Hoeveel bedraagt de meerwaardebelasting? Op welk bedrag wordt dit berekend?
De vastgoedmakelaar zal Jan het negatief advies geven dat indien hij verkoopt binnen de vijf jaar na
de verkrijging van het goed onder bezwarende titel, hij zal belast worden op de gerealiseerde
meerwaarde. In dit geval zal de meerwaardebelasting worden berekend op het bedrag van
28 750 euro. Het tarief bedraagt 16,5% vermeerderd met de gemeentebelasting.
1) Verkoopprijs 160 000 euro
2) Netto 160 000 euro
3) Aankoopprijs: 100 000 euro
4) 25% forfaitaire kosten = 25 000 euro -> 125 000 euro
5) 5% x 1 volledig jaar verlopen = (5% x 125 000 euro) = 6 250 euro
6) Belastbare meerwaarde = 160 000 euro – (125 000 + 6 250) = 28 750
Piet is eigenaar van een gelijkvloers appartement in een appartementsgebouw op de zeedijk.
Het appartement staat al even te huur en de zaakvoerder van een vastgoedkantoor vraagt of hij
er zijn vastgoedkantoor zou mogen vestigen. Wat is het eerste dat je zal nagaan? Is het voor
Piet interessanter om aan een particulier of aan een kantoor te verhuren?
Eerst en vooral zal men een bestemmingswijziging aanvragen om te zien of er in het gelijkvloers
appartement ook een kantoor gevestigd mag worden. Voor de eigenaar is het interessanter om te
verhuren aan een particulier, omdat de belasting dan enkel wordt berekend op het kadastraal
inkomen. Bij handelshuur daarentegen wordt men belast op de werkelijke huurinkomsten.
,Joris heeft reeds tien gebouwen in zijn bezit. Hij wil een elfde gebouw aankopen. Zijn
boekhouder raadt hem aan om voor de aankoop een lening af te sluiten. Waarom is het nuttig
om hiervoor een lening af te sluiten? Welke interest kan hij inbrengen? Ten belope van wat?
Het is nuttig dat Joris een lening afsluit omdat hij het bedrag van de interesten van de hypothecaire
lening kan aftrekken van zijn onroerende inkomsten in de personenbelasting. De aftrek wordt slechts
toegestaan ten belope van het belastbare bedrag van de onroerende inkomsten.
Wat als geen van beide partijen een brandverzekering wil afsluiten voor de termijn tussen de
ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de authentieke
akte?
De verkoper zal verantwoordelijk blijven voor de risico’s tot op het ogenblik van de overdracht van
eigendom, indien in de onderhandse verkoopovereenkomst een uitdrukkelijke clausule stelt dat het
eigendomsrecht pas wordt overgedragen bij het verlijden van de authentieke akte. In dit geval is het
niet nodig dat de koper onmiddellijk een brandverzekering onderschrijft.
In alle andere gevallen neemt u als koper best onmiddellijk na de ondertekening van de onderhandse
verkoopovereenkomst een brandverzekering:
• Bij het ontbreken van bovenvermelde clausule;
• Bij onduidelijkheid over het tijdstip van het overhandigen van de sleutels;
• Bij het overhandigen van de sleutels op een eerder tijdstip dat dan van de authentieke akte;
• Indien bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst meteen ook de
• eigendomsrechten worden overgedragen.
Geef 5 punten ter bescherming van de consument onder de Wet Breyne
• bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5 % van de totale prijs
• bedragen;
• strikte betalingsmodaliteiten: het saldo is opeisbaar in gedeelten die niet hoger mogen liggen
• dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken;
• een vooraf vastgestelde totaalprijs;
• de oplevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een voorlopige en een definitieve, waar minimum
1j tussen moet liggen;
• er wordt bovendien een verplichte waarborg voorzien die kan gaan tot 100 %;
• strenge aansprakelijkheidsregels: de VK is niet alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken,
ook de 10-jarige aansprakelijkheid voor zware, zelfs zichtbare gebreken, rust op hem
Uit welke delen bestaat een stedenbouwkundig uittreksel?
• Plannen
• Vergunningenregister
Welke zaken moeten vermeld staan in de publiciteit?
• EPC (eventueel met unieke code. Dit indien adres niet is vermeld).
• De stedenbouwkundige bestemmingen
• Huurprijs bij verhuur
Hoe geef je huurgelden aan in de personenbelasting?
Afhankelijk van hoe het onroerend goed wordt gebruikt, worden de onroerende inkomsten bepaald
obv het kadastraal inkomen of de ontvangen huur. In uw aangifte vermeldt u het niet-geïndexeerd
kadastraal inkomen (K. I.) en/of de brutohuur van elk onroerend goed
Wat is de Vlaamse Woonbonus?
Belastingvoordeel voor leningen van vóór 1 januari 2015 voor enige en eigen woning
,Welke argumenten haal je aan indien een kandidaat-koper zegt dat de verkoopprijs te hoog
ligt?
• Renovatie-abattement
• Meeneembaarheid
• Teruggave registratierechten
Wat indien 3 van de 5 eigenaars er niet zijn om een verkoopopdracht te tekenen maar ze
hebben wel een volmacht?
Sterkmaking
Wat kan een huurder doen als hij zijn opzeg heeft gekregen en er tegen die datum niet uit wil?
Wat kan de makelaar doen?
Er is ook al een nieuwe huurder?
Wat als uittredende huurder niet aanwezig is bij uittredende plaatsbeschrijving of niet wil
tekenen?
Gerechtsdeurwaarder laten komen om de vaststellingen te doen
Welke zaken moet de syndicus meedelen aan de makelaar/notaris bij verkoop van een
appartement?
Syndic-inlichtingen alsook het reglement van inwendige orde
Art. 511-11 §1
a) Het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in §5 ,
tweede en derde lid.
b) Het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen
c) De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en
waartoe de algemene vergadering voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft
besloten
d) In voorkomend geval, het overzicht van de hangend gerechtelijke procedures in verband
met de mede-eigendom
e) De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie
jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van vorige twee jaar.
f) Een afschrift van de recentste balans die door de AV van de VME werd goedgekeurd.
- In toepassing van het Bodemdecreet :
g) Mij te willen bevestigen dat het gebouw, waarvan het overgedragen goed deel uitmaakt,
geen stookolietank bevat met een capaciteit van méér dan 20.000 liter, en dat er geen
activiteit uitgeoefend en /of is of was er een inrichting gevestigd, opgenomen in bijlage 1
bij VLAREBO? Is dit gebouw door de OVAM opgenomen in het register van de
verontreinigde gronden?
Wat is ambtshalve inschrijving?
Wanneer een koopprijs niet volledig betaald wordt bij het verlijden van de verkoopakte kan in
voordeel van de onbetaald gebleven verkoper een hypotheek genomen worden op het
onroerend goed, teneinde de rechten van de verkoper te waarborgen bij latere doorverkoop.
, Wat is benadeling 7/12?
Artikel 1674 B.W. : "Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer
dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen,
ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te
vorderen en had hij verklaard de meerdere waarde te schenken".
Voorwaarden:
- werkelijke verkoop (dus geen ruil, aanneming, inbreng...)
- onroerend goed of onroerend zakelijk recht
- de vordering bestaat slechts ten voordele van de verkoper (derhalve kan een koper die een
onroerend goed duurder verkocht heeft dan de normale prijs zich hierover nooit in de rechter
beklagen behoudens ingeval van de kwalificerende benadeling)
-De benadeling moet meer bedragen dan zeven twaalfden van de waarde van het onroerend
goed. Voorbeeld : iemand verkoopt voor minder dan vijfhonderd duizend euro een woning die
1miljoen 200.000 euro of meer waard is.
Wat is eigendomsvoorbehoud?
De eigendomsoverdracht uitstellen naar datum van authentieke akte.
Wat indien er geen intredende plaatsbeschrijving is en de huurder de uittredende PB
niet wil tekenen?
Indien er geen intredende PB is opgemaakt kan de huurder zonder meer de woning in eender
welke staat achterlaten. Men gaat ervanuit dat hij de woning verlaat zoals hij ze gevonden
heeft. Intredende PB moet opgemaakt worden binnen de 1ste maand na het betrekken van het
pand en geregistreerd worden binnen de 2 maand na ondertekening. Anders kan hij zonder
schadevergoeding of opzegvergoeding het pand eender wanneer verlaten.
Koper betaalt niet het volledige saldo bij akte en eigenaar is akkoord. Wat doe je?
Ambtshalve inschrijving om meer zekerheid te hebben.
Verschil tussen ontbindende en opschortende voorwaarde?
Ontbindende voorwaarde betekent dat bij vervulling van de voorwaarde de gesloten
overeenkomst komt te vervallen waarna partijen worden hersteld in hun oorspronkelijke
toestand
Opschortende voorwaarde komt pas tot stand bij de vervulling van de voorwaarde
Wat is een potestatieve voorwaarde?
Potestatieve voorwaarde komt tot stand onder een voorwaarde waarvan de vervulling louter
afhangt van de wil van één van de partijen. Vb aankoopbelofte
Wat is prijsbewimpeling?
Wanneer partijen een prijs overeenkomen maar een lagere prijs opnemen in de compromis.
Beide partijen zullen een boete krijgen van de fiscus.
Wat is tekortschatting?
Indien de fiscus vindt dat een goed aan een te lage prijs werd verkocht vergeleken met de
marktwaarde. Dit moet hij kunnen aantonen aan de hand van vergelijkingspunten. U hoeft hier
niet mee akkoord te gaan als koper en mag dit aanvechten met foto’s, mindere afwerking,
comfort… Anders zal je extra registratie moeten betalen.
Wat indien een woning niet is verzekerd door de VK bij verkoop maar de koper staat hierop?
Makelaar kan deze verzekeren tot aan de akte
Hoeveel mag een koppel maximum lenen voor de aankoop van een woning?
Een koppel mag maximum 90% van het bedrag van de aankoopprijs lenen voor de financiering van
een woning, maar er bestaan uitzonderingen waarbij een 100% lening mogelijk is (dit wordt wel
afgeraden).
Pol is 25 jaar en wil een woning aankopen. Hij wil echter zo weinig mogelijk kapitaalaflossingen
doen. Welke lening kan je hem voorstellen?
Ik kan Pol een hypotheeklening met gemengde levensverzekering voorstellen. Dit betekent dat er
gedurende de looptijd van de lening geen kapitaal wordt afgelost. Men betaalt alleen interest en de
premie van de levensverzekering. Het verzekerde kapitaal zal bij afloop van het contract of bij
vroegtijdig overlijden van de verzekerde aangewend worden tot terugbetaling van het geleende
kapitaal.
Een koppel heeft één eigendom, namelijk een restaurant. Zij wensen een appartement aan te
kopen die ze willen verhuren aan de zus van de vrouw. Kan het koppel genieten van de
gunstmaatregel van 6%?
Ze kunnen niet genieten van het voordeel. De kopers mogen geen ander onroerend goed bestemd
tot bewoning bezitten. De eigendom van het restaurant vormt hier dus geen belemmering. Het
appartement moet echter door de kopers als hoofdverblijfplaats bestemd worden, binnen de twee
jaar
na aankoop van de woning. Indien zij het appartement verhuren aan de zus van de vrouw, zullen zij er
hun hoofdverblijfplaats niet kunnen vestigen.
Jan koopt een woning aan voor 100 000 euro. Na één jaar verkoopt hij dezelfde woning voor
160 000 euro. Een enorme meerwaarde dus. Welk negatief advies zal je aan Jan geven?
Hoeveel bedraagt de meerwaardebelasting? Op welk bedrag wordt dit berekend?
De vastgoedmakelaar zal Jan het negatief advies geven dat indien hij verkoopt binnen de vijf jaar na
de verkrijging van het goed onder bezwarende titel, hij zal belast worden op de gerealiseerde
meerwaarde. In dit geval zal de meerwaardebelasting worden berekend op het bedrag van
28 750 euro. Het tarief bedraagt 16,5% vermeerderd met de gemeentebelasting.
1) Verkoopprijs 160 000 euro
2) Netto 160 000 euro
3) Aankoopprijs: 100 000 euro
4) 25% forfaitaire kosten = 25 000 euro -> 125 000 euro
5) 5% x 1 volledig jaar verlopen = (5% x 125 000 euro) = 6 250 euro
6) Belastbare meerwaarde = 160 000 euro – (125 000 + 6 250) = 28 750
Piet is eigenaar van een gelijkvloers appartement in een appartementsgebouw op de zeedijk.
Het appartement staat al even te huur en de zaakvoerder van een vastgoedkantoor vraagt of hij
er zijn vastgoedkantoor zou mogen vestigen. Wat is het eerste dat je zal nagaan? Is het voor
Piet interessanter om aan een particulier of aan een kantoor te verhuren?
Eerst en vooral zal men een bestemmingswijziging aanvragen om te zien of er in het gelijkvloers
appartement ook een kantoor gevestigd mag worden. Voor de eigenaar is het interessanter om te
verhuren aan een particulier, omdat de belasting dan enkel wordt berekend op het kadastraal
inkomen. Bij handelshuur daarentegen wordt men belast op de werkelijke huurinkomsten.
,Joris heeft reeds tien gebouwen in zijn bezit. Hij wil een elfde gebouw aankopen. Zijn
boekhouder raadt hem aan om voor de aankoop een lening af te sluiten. Waarom is het nuttig
om hiervoor een lening af te sluiten? Welke interest kan hij inbrengen? Ten belope van wat?
Het is nuttig dat Joris een lening afsluit omdat hij het bedrag van de interesten van de hypothecaire
lening kan aftrekken van zijn onroerende inkomsten in de personenbelasting. De aftrek wordt slechts
toegestaan ten belope van het belastbare bedrag van de onroerende inkomsten.
Wat als geen van beide partijen een brandverzekering wil afsluiten voor de termijn tussen de
ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst en het verlijden van de authentieke
akte?
De verkoper zal verantwoordelijk blijven voor de risico’s tot op het ogenblik van de overdracht van
eigendom, indien in de onderhandse verkoopovereenkomst een uitdrukkelijke clausule stelt dat het
eigendomsrecht pas wordt overgedragen bij het verlijden van de authentieke akte. In dit geval is het
niet nodig dat de koper onmiddellijk een brandverzekering onderschrijft.
In alle andere gevallen neemt u als koper best onmiddellijk na de ondertekening van de onderhandse
verkoopovereenkomst een brandverzekering:
• Bij het ontbreken van bovenvermelde clausule;
• Bij onduidelijkheid over het tijdstip van het overhandigen van de sleutels;
• Bij het overhandigen van de sleutels op een eerder tijdstip dat dan van de authentieke akte;
• Indien bij de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst meteen ook de
• eigendomsrechten worden overgedragen.
Geef 5 punten ter bescherming van de consument onder de Wet Breyne
• bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5 % van de totale prijs
• bedragen;
• strikte betalingsmodaliteiten: het saldo is opeisbaar in gedeelten die niet hoger mogen liggen
• dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken;
• een vooraf vastgestelde totaalprijs;
• de oplevering gebeurt verplicht in 2 fasen: een voorlopige en een definitieve, waar minimum
1j tussen moet liggen;
• er wordt bovendien een verplichte waarborg voorzien die kan gaan tot 100 %;
• strenge aansprakelijkheidsregels: de VK is niet alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken,
ook de 10-jarige aansprakelijkheid voor zware, zelfs zichtbare gebreken, rust op hem
Uit welke delen bestaat een stedenbouwkundig uittreksel?
• Plannen
• Vergunningenregister
Welke zaken moeten vermeld staan in de publiciteit?
• EPC (eventueel met unieke code. Dit indien adres niet is vermeld).
• De stedenbouwkundige bestemmingen
• Huurprijs bij verhuur
Hoe geef je huurgelden aan in de personenbelasting?
Afhankelijk van hoe het onroerend goed wordt gebruikt, worden de onroerende inkomsten bepaald
obv het kadastraal inkomen of de ontvangen huur. In uw aangifte vermeldt u het niet-geïndexeerd
kadastraal inkomen (K. I.) en/of de brutohuur van elk onroerend goed
Wat is de Vlaamse Woonbonus?
Belastingvoordeel voor leningen van vóór 1 januari 2015 voor enige en eigen woning
,Welke argumenten haal je aan indien een kandidaat-koper zegt dat de verkoopprijs te hoog
ligt?
• Renovatie-abattement
• Meeneembaarheid
• Teruggave registratierechten
Wat indien 3 van de 5 eigenaars er niet zijn om een verkoopopdracht te tekenen maar ze
hebben wel een volmacht?
Sterkmaking
Wat kan een huurder doen als hij zijn opzeg heeft gekregen en er tegen die datum niet uit wil?
Wat kan de makelaar doen?
Er is ook al een nieuwe huurder?
Wat als uittredende huurder niet aanwezig is bij uittredende plaatsbeschrijving of niet wil
tekenen?
Gerechtsdeurwaarder laten komen om de vaststellingen te doen
Welke zaken moet de syndicus meedelen aan de makelaar/notaris bij verkoop van een
appartement?
Syndic-inlichtingen alsook het reglement van inwendige orde
Art. 511-11 §1
a) Het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in §5 ,
tweede en derde lid.
b) Het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen
c) De toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en
waartoe de algemene vergadering voor de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft
besloten
d) In voorkomend geval, het overzicht van de hangend gerechtelijke procedures in verband
met de mede-eigendom
e) De notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie
jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van vorige twee jaar.
f) Een afschrift van de recentste balans die door de AV van de VME werd goedgekeurd.
- In toepassing van het Bodemdecreet :
g) Mij te willen bevestigen dat het gebouw, waarvan het overgedragen goed deel uitmaakt,
geen stookolietank bevat met een capaciteit van méér dan 20.000 liter, en dat er geen
activiteit uitgeoefend en /of is of was er een inrichting gevestigd, opgenomen in bijlage 1
bij VLAREBO? Is dit gebouw door de OVAM opgenomen in het register van de
verontreinigde gronden?
Wat is ambtshalve inschrijving?
Wanneer een koopprijs niet volledig betaald wordt bij het verlijden van de verkoopakte kan in
voordeel van de onbetaald gebleven verkoper een hypotheek genomen worden op het
onroerend goed, teneinde de rechten van de verkoper te waarborgen bij latere doorverkoop.
, Wat is benadeling 7/12?
Artikel 1674 B.W. : "Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer
dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen,
ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te
vorderen en had hij verklaard de meerdere waarde te schenken".
Voorwaarden:
- werkelijke verkoop (dus geen ruil, aanneming, inbreng...)
- onroerend goed of onroerend zakelijk recht
- de vordering bestaat slechts ten voordele van de verkoper (derhalve kan een koper die een
onroerend goed duurder verkocht heeft dan de normale prijs zich hierover nooit in de rechter
beklagen behoudens ingeval van de kwalificerende benadeling)
-De benadeling moet meer bedragen dan zeven twaalfden van de waarde van het onroerend
goed. Voorbeeld : iemand verkoopt voor minder dan vijfhonderd duizend euro een woning die
1miljoen 200.000 euro of meer waard is.
Wat is eigendomsvoorbehoud?
De eigendomsoverdracht uitstellen naar datum van authentieke akte.
Wat indien er geen intredende plaatsbeschrijving is en de huurder de uittredende PB
niet wil tekenen?
Indien er geen intredende PB is opgemaakt kan de huurder zonder meer de woning in eender
welke staat achterlaten. Men gaat ervanuit dat hij de woning verlaat zoals hij ze gevonden
heeft. Intredende PB moet opgemaakt worden binnen de 1ste maand na het betrekken van het
pand en geregistreerd worden binnen de 2 maand na ondertekening. Anders kan hij zonder
schadevergoeding of opzegvergoeding het pand eender wanneer verlaten.
Koper betaalt niet het volledige saldo bij akte en eigenaar is akkoord. Wat doe je?
Ambtshalve inschrijving om meer zekerheid te hebben.
Verschil tussen ontbindende en opschortende voorwaarde?
Ontbindende voorwaarde betekent dat bij vervulling van de voorwaarde de gesloten
overeenkomst komt te vervallen waarna partijen worden hersteld in hun oorspronkelijke
toestand
Opschortende voorwaarde komt pas tot stand bij de vervulling van de voorwaarde
Wat is een potestatieve voorwaarde?
Potestatieve voorwaarde komt tot stand onder een voorwaarde waarvan de vervulling louter
afhangt van de wil van één van de partijen. Vb aankoopbelofte
Wat is prijsbewimpeling?
Wanneer partijen een prijs overeenkomen maar een lagere prijs opnemen in de compromis.
Beide partijen zullen een boete krijgen van de fiscus.
Wat is tekortschatting?
Indien de fiscus vindt dat een goed aan een te lage prijs werd verkocht vergeleken met de
marktwaarde. Dit moet hij kunnen aantonen aan de hand van vergelijkingspunten. U hoeft hier
niet mee akkoord te gaan als koper en mag dit aanvechten met foto’s, mindere afwerking,
comfort… Anders zal je extra registratie moeten betalen.
Wat indien een woning niet is verzekerd door de VK bij verkoop maar de koper staat hierop?
Makelaar kan deze verzekeren tot aan de akte
