e-
,INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding ............................................................................................................................... 4
1.1. Situering opdracht ................................................................................................................4
1.2. Identificatie partijen ..............................................................................................................4
2. Analyse vastgoedmarkten op macroniveau ............................................................................ 5
2.1. Marktanalyse op macro niveau ..............................................................................................5
2.1.1. Residentiële vastgoedmarkt ..........................................................................................5
2.1.2. Studentenhuisvesting ...................................................................................................7
2.1.3. Zorgvastgoed ................................................................................................................8
2.1.4. Retail ...........................................................................................................................9
2.1.5. Kantoren .................................................................................................................... 10
2.1.6. Sociaal vastgoed ......................................................................................................... 11
2.1.7. Logistiek en industrieel vastgoed ................................................................................. 12
2.1.8. Overzicht voor- en nadelen .......................................................................................... 13
2.2. Marktselectie ..................................................................................................................... 15
2.2.1. Inleiding ..................................................................................................................... 15
2.2.2. Residentieel vastgoed ................................................................................................. 15
2.2.3. Studentenhuisvesting ................................................................................................. 16
2.2.4. KMO units................................................................................................................... 17
2.2.5. Retail ......................................................................................................................... 18
2.3. Initiële pandenselectie ........................................................................................................ 19
2.3.1. Inleiding ..................................................................................................................... 19
2.3.2. Voorwaarden .............................................................................................................. 19
2.3.3. Residentieel vastgoed – pandenselectie ....................................................................... 24
2.3.4. Studentenvastgoed – pandenselectie........................................................................... 44
2.3.5. KMO units – pandenselectie ........................................................................................ 54
2.3.6. Retail vastgoed – pandenselectie ................................................................................. 62
3. Juridische due diligence .......................................................................................................68
3.1. Juridisch kader ................................................................................................................... 68
3.1.1. Inleiding ..................................................................................................................... 68
3.1.2. Juridische risico’s – gebouwniveau............................................................................... 68
3.1.3. Stedenbouwkundige risico’s ........................................................................................ 72
3.1.4. verzekeringen ............................................................................................................. 73
3.2. Identificatie juridische risico’s per pand ............................................................................... 74
3.2.1. Pand 1: huis te Gent (Kwakkelstraat 8, 9000 Gent) ........................................................ 74
3.2.2. Pand 2: appartement te Gent (Kortrijksesteenweg 703, 9000 Gent) ................................ 74
3.2.3. Pand 3: appartement te Gent (Kortrijksesteenweg 867, 9000 Gent) ................................ 75
3.2.4. Pand 4: appartement te Gent (Coupure Links 545, 9000 Gent) ....................................... 75
3.2.5. Pand 5: appartement te Gent (Overpoortstraat 124, 9000 Gent) ..................................... 76
3.2.6. Pand 6: huis te Gent (Zalmstraat 1, 9000 Gent) ............................................................. 77
3.2.7. Pand 7: huis te Antwerpen (Rozenstraat 14, 2000 Antwerpen) ........................................ 77
3.2.8. Pand 8: appartement te Antwerpen (Madrasstraat 64, 2000 Gent) .................................. 78
3.2.9. Pand 9: appartement te Antwerpen (Kommekensstraat 20, 2000 Antwerpen) ................. 78
2
, 3.2.10. Pand 10: appartement te Antwerpen (KORTEWINKELSTRAAT 3, 2000 Antwerpen) ........... 79
3.2.11. Pand 11: studentenhuis met 8 entiteiten te Gent (Begijnhoflaan 49, 9000 Gent) .............. 79
3.2.12. Pand 12: studentenhuis met 15 entiteiten te Gent (Corbiestraat 29-31, 9000 Gent) ......... 80
3.2.13. Pand 13: studentenhuis met 6 entiteiten te Gent (Ottergemsesteenweg 18, 9000 Gent) .. 81
3.2.14. Pand 14: studentenhuis met 5 entiteiten te Gent (Stalhof 7, 9000 Gent) ......................... 82
3.2.15. Pand 15: studentenhuis met 3 entiteiten te Gent (Rozemarijnstraat 10, 9000 Gent) ......... 82
3.2.16. Pand 16: KMO unit te Evergem (Doornzeelsestraat 80, 9940 Evergem) ........................... 83
3.2.17. Pand 17: KMO unit te Dentergem (Wontergemstraat 63, 8720 Dentergem) ..................... 84
3.2.18. Pand 18: KMO unit te Sint-Niklaas (Anthonis De Jonghestraat 60, 9100 Sint-Niklaas) ...... 84
3.2.19. Pand 19: KMO unit te Roeselare (Regina Wautersweg 11D, 8800 Roeselare) ................... 85
3.2.20. Pand 20: handelspand te Antwerpen (Orgelstraat 6, 2000 Antwerpen) ............................ 85
3.2.21. Pand 21: handelspand te Antwerpen (hoogstraat 69, 2000 Antwerpen) .......................... 86
3.2.22. Pand 22: handelspand te Antwerpen (Timmerwerfstraat 12, 2000 Antwerpen ................. 86
3.3. Doorselectie ...................................................................................................................... 87
3.3.1. Inleiding ..................................................................................................................... 87
3.3.2. Interpretatie per pand + selectie .................................................................................. 89
4. Bouwtechnische analyse ......................................................................................................99
4.1. Identificatie bouwtechnische risico’s + doorselectie ............................................................. 99
4.1.1. Inleiding ..................................................................................................................... 99
4.1.2. Kadering van bouwtechnische risico’s + Life Cycle Cost ................................................ 99
4.1.3. Interpretatie per pand ............................................................................................... 103
4.1.4. Selectie .................................................................................................................... 127
4.2. Beheerformule + motivatie ................................................................................................ 128
4.2.1. Inleiding ................................................................................................................... 128
4.2.2. Beheerformule per pand ............................................................................................ 129
5. Financiële analyse ............................................................................................................. 130
5.1. Inleiding ........................................................................................................................... 130
5.2. Individuele rendementsanalyse (dcf + interpretatie) ............................................................ 130
5.2.1. DCF-rekenblad ......................................................................................................... 130
5.2.2. rekenblad globale vastgoedportefeuille ...................................................................... 132
5.3. Portefeuillesamenstelling (selectie en motivatie) ................................................................ 133
6. Portefeuillesamenstelling + adviesnota .............................................................................. 137
7. Bronnenlijst ....................................................................................................................... 140
8. lijst afbeeldingen ............................................................................................................... 147
3
, 1. INLEIDING
1.1. SITUERING OPDRACHT
Als vastgoedprofessional en adviseur kreeg ik de opdracht van
investeringsmaatschappij NovaReal, een recent opgerichte maatschappij met een
investeringskapitaal van €7 miljoen. De investeerders streven naar een maximale return over
een termijn van 12 jaar, met een gematigd risicoprofiel als uitgangspunt.
Hoewel actief portefeuillebeheer tot de mogelijkheden behoort, vormt het geen doel op
zich. NovaReal hanteert een flexibele beheersstrategie en staat open voor zowel een buy-and-
holdbenadering als meer dynamische investeringsstrategieën, afhankelijk van de
marktomstandigheden en opportuniteiten in de markt.
1.2. IDENTIFICATIE PARTIJEN
In het kader van deze opdracht zijn volgende partijen betrokken:
- Opdrachtgever: investeringsmaatschappij NovaReal
- Vastgoedadviseur: Lune Derdin
4
,INHOUDSOPGAVE
1. Inleiding ............................................................................................................................... 4
1.1. Situering opdracht ................................................................................................................4
1.2. Identificatie partijen ..............................................................................................................4
2. Analyse vastgoedmarkten op macroniveau ............................................................................ 5
2.1. Marktanalyse op macro niveau ..............................................................................................5
2.1.1. Residentiële vastgoedmarkt ..........................................................................................5
2.1.2. Studentenhuisvesting ...................................................................................................7
2.1.3. Zorgvastgoed ................................................................................................................8
2.1.4. Retail ...........................................................................................................................9
2.1.5. Kantoren .................................................................................................................... 10
2.1.6. Sociaal vastgoed ......................................................................................................... 11
2.1.7. Logistiek en industrieel vastgoed ................................................................................. 12
2.1.8. Overzicht voor- en nadelen .......................................................................................... 13
2.2. Marktselectie ..................................................................................................................... 15
2.2.1. Inleiding ..................................................................................................................... 15
2.2.2. Residentieel vastgoed ................................................................................................. 15
2.2.3. Studentenhuisvesting ................................................................................................. 16
2.2.4. KMO units................................................................................................................... 17
2.2.5. Retail ......................................................................................................................... 18
2.3. Initiële pandenselectie ........................................................................................................ 19
2.3.1. Inleiding ..................................................................................................................... 19
2.3.2. Voorwaarden .............................................................................................................. 19
2.3.3. Residentieel vastgoed – pandenselectie ....................................................................... 24
2.3.4. Studentenvastgoed – pandenselectie........................................................................... 44
2.3.5. KMO units – pandenselectie ........................................................................................ 54
2.3.6. Retail vastgoed – pandenselectie ................................................................................. 62
3. Juridische due diligence .......................................................................................................68
3.1. Juridisch kader ................................................................................................................... 68
3.1.1. Inleiding ..................................................................................................................... 68
3.1.2. Juridische risico’s – gebouwniveau............................................................................... 68
3.1.3. Stedenbouwkundige risico’s ........................................................................................ 72
3.1.4. verzekeringen ............................................................................................................. 73
3.2. Identificatie juridische risico’s per pand ............................................................................... 74
3.2.1. Pand 1: huis te Gent (Kwakkelstraat 8, 9000 Gent) ........................................................ 74
3.2.2. Pand 2: appartement te Gent (Kortrijksesteenweg 703, 9000 Gent) ................................ 74
3.2.3. Pand 3: appartement te Gent (Kortrijksesteenweg 867, 9000 Gent) ................................ 75
3.2.4. Pand 4: appartement te Gent (Coupure Links 545, 9000 Gent) ....................................... 75
3.2.5. Pand 5: appartement te Gent (Overpoortstraat 124, 9000 Gent) ..................................... 76
3.2.6. Pand 6: huis te Gent (Zalmstraat 1, 9000 Gent) ............................................................. 77
3.2.7. Pand 7: huis te Antwerpen (Rozenstraat 14, 2000 Antwerpen) ........................................ 77
3.2.8. Pand 8: appartement te Antwerpen (Madrasstraat 64, 2000 Gent) .................................. 78
3.2.9. Pand 9: appartement te Antwerpen (Kommekensstraat 20, 2000 Antwerpen) ................. 78
2
, 3.2.10. Pand 10: appartement te Antwerpen (KORTEWINKELSTRAAT 3, 2000 Antwerpen) ........... 79
3.2.11. Pand 11: studentenhuis met 8 entiteiten te Gent (Begijnhoflaan 49, 9000 Gent) .............. 79
3.2.12. Pand 12: studentenhuis met 15 entiteiten te Gent (Corbiestraat 29-31, 9000 Gent) ......... 80
3.2.13. Pand 13: studentenhuis met 6 entiteiten te Gent (Ottergemsesteenweg 18, 9000 Gent) .. 81
3.2.14. Pand 14: studentenhuis met 5 entiteiten te Gent (Stalhof 7, 9000 Gent) ......................... 82
3.2.15. Pand 15: studentenhuis met 3 entiteiten te Gent (Rozemarijnstraat 10, 9000 Gent) ......... 82
3.2.16. Pand 16: KMO unit te Evergem (Doornzeelsestraat 80, 9940 Evergem) ........................... 83
3.2.17. Pand 17: KMO unit te Dentergem (Wontergemstraat 63, 8720 Dentergem) ..................... 84
3.2.18. Pand 18: KMO unit te Sint-Niklaas (Anthonis De Jonghestraat 60, 9100 Sint-Niklaas) ...... 84
3.2.19. Pand 19: KMO unit te Roeselare (Regina Wautersweg 11D, 8800 Roeselare) ................... 85
3.2.20. Pand 20: handelspand te Antwerpen (Orgelstraat 6, 2000 Antwerpen) ............................ 85
3.2.21. Pand 21: handelspand te Antwerpen (hoogstraat 69, 2000 Antwerpen) .......................... 86
3.2.22. Pand 22: handelspand te Antwerpen (Timmerwerfstraat 12, 2000 Antwerpen ................. 86
3.3. Doorselectie ...................................................................................................................... 87
3.3.1. Inleiding ..................................................................................................................... 87
3.3.2. Interpretatie per pand + selectie .................................................................................. 89
4. Bouwtechnische analyse ......................................................................................................99
4.1. Identificatie bouwtechnische risico’s + doorselectie ............................................................. 99
4.1.1. Inleiding ..................................................................................................................... 99
4.1.2. Kadering van bouwtechnische risico’s + Life Cycle Cost ................................................ 99
4.1.3. Interpretatie per pand ............................................................................................... 103
4.1.4. Selectie .................................................................................................................... 127
4.2. Beheerformule + motivatie ................................................................................................ 128
4.2.1. Inleiding ................................................................................................................... 128
4.2.2. Beheerformule per pand ............................................................................................ 129
5. Financiële analyse ............................................................................................................. 130
5.1. Inleiding ........................................................................................................................... 130
5.2. Individuele rendementsanalyse (dcf + interpretatie) ............................................................ 130
5.2.1. DCF-rekenblad ......................................................................................................... 130
5.2.2. rekenblad globale vastgoedportefeuille ...................................................................... 132
5.3. Portefeuillesamenstelling (selectie en motivatie) ................................................................ 133
6. Portefeuillesamenstelling + adviesnota .............................................................................. 137
7. Bronnenlijst ....................................................................................................................... 140
8. lijst afbeeldingen ............................................................................................................... 147
3
, 1. INLEIDING
1.1. SITUERING OPDRACHT
Als vastgoedprofessional en adviseur kreeg ik de opdracht van
investeringsmaatschappij NovaReal, een recent opgerichte maatschappij met een
investeringskapitaal van €7 miljoen. De investeerders streven naar een maximale return over
een termijn van 12 jaar, met een gematigd risicoprofiel als uitgangspunt.
Hoewel actief portefeuillebeheer tot de mogelijkheden behoort, vormt het geen doel op
zich. NovaReal hanteert een flexibele beheersstrategie en staat open voor zowel een buy-and-
holdbenadering als meer dynamische investeringsstrategieën, afhankelijk van de
marktomstandigheden en opportuniteiten in de markt.
1.2. IDENTIFICATIE PARTIJEN
In het kader van deze opdracht zijn volgende partijen betrokken:
- Opdrachtgever: investeringsmaatschappij NovaReal
- Vastgoedadviseur: Lune Derdin
4
