Management, Organisatie en Recht
Bouwopgave Nederland
,Wens om te gaan bouwen?
Opdrachtgever loopt rond met bouwplannen omdat:
• Hij wil een nieuwe woning, bedrijfspand of vestiging
• Het bestaande gebouw voldoet niet meer
• Een andere locatie is aantrekkelijker door de winstmogelijkheden
• Extra locatie om concurrentie voor te zijn
• Als belegging (commerciële verhuur / verkoop)
• Als verkoopproduct voor financiers (projectontwikkelaars)
• Als verhuurobject voor zijn vermogen te laten renderen
Bouwplannen starten altijd met een opdrachtgever, belangrijkste 2 redenen:
• Voor eigen belang / gebruik
• Voor speculatie / belegging / verkoop / verhuur
,Behoefte aan meer, beter, behoud of iets anders..
Behoefte aan meer …
Uitbreiden: gebouw vergroten; kan alleen als er genoeg eigen grond om het gebouw is.
Optoppen: uitbreiding op een gebouw één of meerdere bouwlagen te bouwen.
Behoefte aan beter …
Verbouw: aanpassing aan het gebouw.
Renovatie: verbouwing gericht op meerdere kwaliteitsverbeteringen, vernieuwen van de
bouwkundige staat van een gebouw.
Restauratie: onderhoud van en verbouwing aan een monumentaal gebouw, terugbrengen in
zuivere bouwstijl.
Behoefte aan anders …
Transformatie: verandering van gebruiksfunctie, met de nodige transformatie van indeling,
techniek en uiterlijk van het gebouw.
Herbestemmen: nieuwe gebruiksfunctie geven aan een bestaand gebouw, met de nodige
verbouwingen.
,Huidige ontwikkelingen binnen de bouw
Duurzaam bouwen
Materiaalstromen zijn tijdens de gehele huisvestingscyclus duurzaam, materiaal wordt gerecycled en het
gebruik- en onderhoudsproces is tevens duurzaam. Voorbeelden: BENG, energieneutraal of nul-op-de-meter.
LEAN bouwen
Efficiënter bouwen, waarbij alles wordt gedaan om verspillingen tegen te gaan en alleen dat op te leveren waar
de opdrachtgever om vraagt.
BIM
Bouwen m.b.v. geautomatiseerde informatiestromen, integraal getekend in 3D-modellen. Met het model wordt
bouwtijd, bouwkosten en bouwkwaliteit gestuurd en bewaakt.
Toekomstbestendig
Bouwwerken zo bouwen dat ze geschikt zijn om te transformeren naar en andere functiee en/of vorm in de
toekomst.
Prefab en automatisatie
Bouw en gebruik van gebouwen wordt meer geprefabriceerd. Installaties zijn computergestuurd en te bedienen
met smartphones of een tablet in de huiskamer (moderne verwarming).
,Huisvestingscyclus
,Management, Organisatie en Recht
Juridische aspecten
,Wet op de Ruimtelijke Ordening
Grond in Nederland is schaars. De beschikbare grond dient
zorgvuldig verdeeld te worden. Daarom is er een
planologische raamwet opgesteld: de Wet op de
Ruimtelijke Ordening.
• De nieuwe WRO is in werking getreden in 2008;
• De WRO is een raamwet; het geeft enkel kaders aan;
• De praktische uitwerking wordt vormgegeven in de
AMvB’s; Algemene Maatregelen van Bestuur;
• Het bestaat uit een deel zachte planvorming; in de vorm
van structuurvisies, opgesteld door Rijk, provincies en
gemeenten;
• Het bestaat uit een deel harde planvorming; Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s)
beleidsdoelen uit de structuurvisie worden o.a. praktisch
uitgewerkt in de Beheersverorderening en het
Bestemmingsplan.
,Omgevingswet
*Treedt pas vanaf 2022 in werking, is vertraagd.
,Bestemmingsplan
Het Bestemmingsplan is een hard plan wat is gebaseerd op de zachte planvorming in de WRO. In het
Bestemmingsplan van zoal de gemeente is vastgelegd wat de spelregels en –kaders zijn voor het
(her)ontwikkelen van grond. In het plan is voor elke bestemming aangegeven welke huidige functie het kent, of
er gebouwd mag worden, of er sprake is van een tijdelijke voorziening e.d.
Via het www.ruimtelijkeplannen.nl is het geldende Bestemmingsplan per projectlocatie te vinden.
Het kan zijn dat er extra voorwaarden gekoppeld zijn aan het bouwen op bepaalde grond. Dit vertaald zich vaak
terug in architectonische uitgangspunten, vanwege de sterke invloed op de omgeving, zoals:
• Maximale goothoogte;
• Bebouwingspercentage;
• Maximaal bebouwd oppervlak.
Een wijziging van functie in het bestemmingsplan is altijd mogelijk, maar kost soms tijd (vanwege een
mogelijk langere WABO-procedure door extra bezwaar of weerstand) en dus ook geld!
, WABO: Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht
De WABO is een beoordelingsprocedure ten behoeve van een aanvraag Omgevingsvergunning.
Er zijn twee vormen van de WABO: (1) de standaard procedure en (2) de uitgebreide procedure.
Een aanvraag Omgevingsvergunning kan tegelijkertijd met een wijziging in het Bestemmingsplan, en kan worden
ingediend als gehele aanvraag bij het Omgevingsloket.
Geen reactie binnen de gemeente? Als de gemeente niet binnen de officiële behandelingstermijn reageert, mag u
de aangevraagde vergunning als verleend beschouwen. Dit is een vergunning ‘van rechtswege’. Dit geldt echter
niet voor bouwplannen met een uitgebreide procedure.
Bouwopgave Nederland
,Wens om te gaan bouwen?
Opdrachtgever loopt rond met bouwplannen omdat:
• Hij wil een nieuwe woning, bedrijfspand of vestiging
• Het bestaande gebouw voldoet niet meer
• Een andere locatie is aantrekkelijker door de winstmogelijkheden
• Extra locatie om concurrentie voor te zijn
• Als belegging (commerciële verhuur / verkoop)
• Als verkoopproduct voor financiers (projectontwikkelaars)
• Als verhuurobject voor zijn vermogen te laten renderen
Bouwplannen starten altijd met een opdrachtgever, belangrijkste 2 redenen:
• Voor eigen belang / gebruik
• Voor speculatie / belegging / verkoop / verhuur
,Behoefte aan meer, beter, behoud of iets anders..
Behoefte aan meer …
Uitbreiden: gebouw vergroten; kan alleen als er genoeg eigen grond om het gebouw is.
Optoppen: uitbreiding op een gebouw één of meerdere bouwlagen te bouwen.
Behoefte aan beter …
Verbouw: aanpassing aan het gebouw.
Renovatie: verbouwing gericht op meerdere kwaliteitsverbeteringen, vernieuwen van de
bouwkundige staat van een gebouw.
Restauratie: onderhoud van en verbouwing aan een monumentaal gebouw, terugbrengen in
zuivere bouwstijl.
Behoefte aan anders …
Transformatie: verandering van gebruiksfunctie, met de nodige transformatie van indeling,
techniek en uiterlijk van het gebouw.
Herbestemmen: nieuwe gebruiksfunctie geven aan een bestaand gebouw, met de nodige
verbouwingen.
,Huidige ontwikkelingen binnen de bouw
Duurzaam bouwen
Materiaalstromen zijn tijdens de gehele huisvestingscyclus duurzaam, materiaal wordt gerecycled en het
gebruik- en onderhoudsproces is tevens duurzaam. Voorbeelden: BENG, energieneutraal of nul-op-de-meter.
LEAN bouwen
Efficiënter bouwen, waarbij alles wordt gedaan om verspillingen tegen te gaan en alleen dat op te leveren waar
de opdrachtgever om vraagt.
BIM
Bouwen m.b.v. geautomatiseerde informatiestromen, integraal getekend in 3D-modellen. Met het model wordt
bouwtijd, bouwkosten en bouwkwaliteit gestuurd en bewaakt.
Toekomstbestendig
Bouwwerken zo bouwen dat ze geschikt zijn om te transformeren naar en andere functiee en/of vorm in de
toekomst.
Prefab en automatisatie
Bouw en gebruik van gebouwen wordt meer geprefabriceerd. Installaties zijn computergestuurd en te bedienen
met smartphones of een tablet in de huiskamer (moderne verwarming).
,Huisvestingscyclus
,Management, Organisatie en Recht
Juridische aspecten
,Wet op de Ruimtelijke Ordening
Grond in Nederland is schaars. De beschikbare grond dient
zorgvuldig verdeeld te worden. Daarom is er een
planologische raamwet opgesteld: de Wet op de
Ruimtelijke Ordening.
• De nieuwe WRO is in werking getreden in 2008;
• De WRO is een raamwet; het geeft enkel kaders aan;
• De praktische uitwerking wordt vormgegeven in de
AMvB’s; Algemene Maatregelen van Bestuur;
• Het bestaat uit een deel zachte planvorming; in de vorm
van structuurvisies, opgesteld door Rijk, provincies en
gemeenten;
• Het bestaat uit een deel harde planvorming; Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s)
beleidsdoelen uit de structuurvisie worden o.a. praktisch
uitgewerkt in de Beheersverorderening en het
Bestemmingsplan.
,Omgevingswet
*Treedt pas vanaf 2022 in werking, is vertraagd.
,Bestemmingsplan
Het Bestemmingsplan is een hard plan wat is gebaseerd op de zachte planvorming in de WRO. In het
Bestemmingsplan van zoal de gemeente is vastgelegd wat de spelregels en –kaders zijn voor het
(her)ontwikkelen van grond. In het plan is voor elke bestemming aangegeven welke huidige functie het kent, of
er gebouwd mag worden, of er sprake is van een tijdelijke voorziening e.d.
Via het www.ruimtelijkeplannen.nl is het geldende Bestemmingsplan per projectlocatie te vinden.
Het kan zijn dat er extra voorwaarden gekoppeld zijn aan het bouwen op bepaalde grond. Dit vertaald zich vaak
terug in architectonische uitgangspunten, vanwege de sterke invloed op de omgeving, zoals:
• Maximale goothoogte;
• Bebouwingspercentage;
• Maximaal bebouwd oppervlak.
Een wijziging van functie in het bestemmingsplan is altijd mogelijk, maar kost soms tijd (vanwege een
mogelijk langere WABO-procedure door extra bezwaar of weerstand) en dus ook geld!
, WABO: Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht
De WABO is een beoordelingsprocedure ten behoeve van een aanvraag Omgevingsvergunning.
Er zijn twee vormen van de WABO: (1) de standaard procedure en (2) de uitgebreide procedure.
Een aanvraag Omgevingsvergunning kan tegelijkertijd met een wijziging in het Bestemmingsplan, en kan worden
ingediend als gehele aanvraag bij het Omgevingsloket.
Geen reactie binnen de gemeente? Als de gemeente niet binnen de officiële behandelingstermijn reageert, mag u
de aangevraagde vergunning als verleend beschouwen. Dit is een vergunning ‘van rechtswege’. Dit geldt echter
niet voor bouwplannen met een uitgebreide procedure.
