WAARDEREN
1. INSTITUTIONELE CONTEXT
1. Inleiding
Inleiding
• Een taxateur = een persoon die (deels) zijn beroep maakt vh schatten en waarderen van objecten
o Advisering resulteert in schriftelijke en gemotiveerde vastlegging vd waardering in taxatierapport
• Taxatierapport = schattingsverslag = waarderingsrapport
• Taxeren = een proces en geen product → iedere stap in het taxatieproces is belangrijk
2. Doel van de taxatieopdracht
Doel
• Een taxatierapport wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde vd
getaxeerde onroerende zaak
• De taxateur moet zich inleven in de situatie vd persoon die hem inschakelt → hij moet begrijpen
waarom de taxatie nodig is en in welk proces het rapport gebruikt zal worden
o Bv. als iemand een huis of gebouw wil kopen of verkopen
o Bv. een lening bij de bank te krijgen, bij een scheiding, erfenis, verzekering, …
2.1 Aankoop en verkoop
Aankoop en verkoop
• Koper en verkoper kunnen o.b.v. een schattingsverslag oordelen of de prijs aanvaardbaar is
• Taxatieopdracht vastgoedmakelaar beperkt zich tot de prijszetting
• Vanuit de plichtenleer is een gratis schatting niet verboden
2.2 Toekennen van krediet door de bank
Toekennen van krediet door de bank
• Vaak doen banken beroep op schatters om de waarde te bepalen van vastgoedobjecten met het
oog op het toestaan van een lening
o Hypothecaire lening, een kaskrediet of een gewone persoonlijke leging
• Bank zal marge nemen op de getaxeerde waarde zodat de bank altijd een zekerheid heeft
o Bij niet-afbetaling wordt het waardoordeel meestal gedwongen in openbare verkoop
2.3 Verdeling
Verdeling
• In geval van een echtscheiding is dit van toepassing
o Bv. als de ene partij de andere partij wil uitkopen
o Op die manier kan er gestreefd worden naar een minnelijke oplossing (taxatie)
• Andere situaties: bv. 2 zakenpartners of vrienden die samen een woning bezitten
o Dat gaat dan over de vorm van mede-eigendom die wordt verdeeld
2.4 Ruiling
Ruiling
• Wanneer een ruiling gebeurt (bv. appartement - woning) is er altijd een verschil in waarde
o Daarom is er een waardering nodig om het verschil te bepalen (aftrek of opleg)
• Ook projectontwikkelaars maken gebruik van ruiling
o De eigenaar ve grond krijgt in ruil bv. een appartement in het bouwpromotieproject
o = recht van opstal
• Een ruil kan plaatsvinden tussen:
o 2 natuurlijke personen
o Een natuurlijk persoon en een andere rechtspersoon
• Fiscaal voordeel
o Er vinden 2 eigendomsoverdrachten plaats, maar enkel registratierechten betalen op de
hoogste waarde vd 2
1
,WAARDEREN
2.5 Aangifte van de nalatenschap
Aangifte nalatenschap
• Verplicht om als erfgenaam een aangifte in te dienen bij registratiekantoor
o In het formulier staat wat de overledene nalaat (geld, bezittingen, …)
• Een tekortschatting = erfgename maakt een te late schatting van de verkoopwaarde
o VLABEL moet binnen 2 jaar na aangifte laten weten dat ze de procedure van tekort
schatting opstarten
o Indien men het onroerend goed verkoop in deze periode tegen een hogere prijs:
▪ Aanvullende erfbelasting betalen
▪ Belastingverhoging (indien het verschil min. 10% bedraagt)
o Indien meerwaarde komt door werken, uitgevoerd na het overlijden kan je dit aangeven
Wie kan de waarde bepalen van het onroerend goed bij nalatenschap?
• Erkende schatter-expert (taxateur)
o Waardeoordeel van taxateur is niet bindend voor de ontvanger van de registratie
o Dient een kwaliteitscharter ondertekend te hebben en de regels voor opmaak van het
verslag te respecteren
• Voorwaarden Vlaamse Belastingdienst aanvaard schatting van schatter-expert als bindend
o Schattingsverslag is opgesteld door de Vlaamse Belastingdienst erkende schatter-expert
o Schattingsverlag is duidelijk gemotiveerd en voldoet ae aantal vorm- en kwaliteitsvereisten
o Schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van nalatenschap op het moment dat die
ingediend wordt
• Vlaamse Belastingdienst voert controles uit op de geschatte waarde van schattingsverslagen
• Vanaf 1 april kunnen erfgenamen aan Vlaamse Belastingdienst een gratis schatting aanvragen
o Bindend voor VB1
▪ VLABEL moet deze waarde gebruiken voor berekening vd erfbelasting
o VB maakt voor zijn schattingen gebruik van econometrisch model
▪ Computerprogramma
▪ Laat toe om indicatieve waarde te bepalen obv reële verkoopprijzen van
vergelijkbare onroerende goederen
o Waardering is bindend, maar men kan nog in beroep gaan via bezwaarschrift
▪ Aangewezen om dit door schatter-expert te laten onderbouwen
• Erfgenamen kunnen ook zelf waarde ingeven → risico op tekortschatting (!)
Heeft de ene waardering voorrang op de andere?
• Bindende schatting heeft voorrang op de schatting door de schatter-expert
o Schatting van VLABEL krijgt voorrang op die vd schatter-expert
• Bij meerdere verslagen van schatter-expert, dan wordt de gemiddelde waarde gebruikt in aangifte
2.6 Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Woning verzekeren tegen brand of schade
o Waarde moet juist worden ingeschat, want komt in verzekeringspolis
• Schatter-expert schat de nieuwbouwwaarde en niet de verkoopprijs
o Hoeveel het zou kosten om het gebouw opnieuw te bouwen na (bv) brand
• Grond wordt niet opgenomen in taxatie
o Grond kan niet verdwijnen of afbranden
o Alleen het gebouw zelf telt mee
1
Vlaamse Belastingdienst
2
,WAARDEREN
2.7 Bij vennootschappen
Vennootschappen
• Vennootschappen
o Bedrijf koopt, verkoopt of brengt gebouw in → verplicht officiële schatting gebeuren
o Bedrijfsrevisor moet bij opstart van vennootschap beschikken over de waarde vh
vastgoedobject om deze in te brengen in vennootschap
o Meestal bij patrimoniumvennootschappen
▪ Bedrijf dat alleen vastgoed bezit en beheert
▪ Doel: vastgoed bewaren en voordeel uithalen, niet verkopen
▪ Betalen op deze manier minder belastingen
• Vruchtgebruikconstructies
o Soms wordt een gebouw tijdelijk uit vennootschap gehaald via vruchtgebruikconstructies
▪ Taxateur berekent de waarde vh tijdelijk vruchtgebruik
▪ Registratierechten of meerwaardebelasting voorkomen
• Beursgenoteerde bedrijven
o Bij opstellen van hun jaarrekening moeten ze beroep doen op schatter-expert
o Verplicht elk jaar een officiële waarde van hun vastgoed opnemen in hun boekhouding
▪ Volgens Europese wetgeving
▪ Opgelegd door Internationaal Accounting Standards
• Verkoop van vastgoed aan eigen vennootschap
o Verleiding is groot om forse prijs te vragen om zo meer belastingvrij geld uit de
vennootschap te kunnen opnemen
▪ Voordeel van alle aard
▪ Je moet op het overdreven deel belastingen betalen
• Fiscus moet bewijzen wat normale prijs is
o Indien je een taxatierapport hebt dat aantoont dat de prijs eerlijk is, dan moet de fiscus
kunnen bewijzen dat het rapport niet klopt
• Gereglementeerde vastgoedvennootschappen
o Bedrijven die in vastgoed beleggen en waarvan iedereen aandelen kan kopen
▪ 4x per jaar vastgoed laten schatten
▪ Schuldgraad max. 65%
2.8 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
Jaarrekening
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven = bedrijven die op de beurs staan, zoals
vastgoedbedrijven, moeten elk jaar hun financiële situatie openbaar maken
• Schatter-experten moeten bij schatten van vastgoed van beursgenoteerde rekening houden met
richtlijnen vd Internationaal Accounting Standards
• Internationaal Accounting Standards:
o IAS 40
▪ Behandelt de waardering van investeringsvastgoed
• Huuropbrengsten of waardestijging
▪ Keuze om te waarderen tegen reële waarde of historische kostprijs
• Reële waarde = actuele waarde
• Historische kostprijs = kostenbenadering
o IAS 16
▪ Onroerend goed wordt gebruikt voor eigen gebruik
▪ Keuze om te waarderen tegen reële waarde of historische kostprijs
3
, WAARDEREN
2.9 Controletaxatie
Controletaxatie
• Bij elke opdracht van eigendom moet je registratierechten betalen aan de overheid
o Overheid waakt over de juistheid van de aangegeven prijs of waarde van het goed
▪ Ervoor zorgen dat niemand te weinig registratierechten betaald
• Bijrechten = de te weinig betaalde registratierechten ten gevolge van een verschil tussen de
aangegeven waarde of prijs in akte en de administratieve geschatte waarde
• Prijsbewimpeling:
o Partijen vermelden opzettelijk een lagere waarde of prijs in de akte dan in werkelijkheid
▪ Vorm van belastingontduiking
▪ Kan commercieel worden bestraft
o Voordelen voor koper → heffingsgrondslag voor registratierechten verkleint
• Indien tegenpartij niet akkoord gaat met waardebepaling
→ Tegenvoorstel doen
→ Vrederechter stelt onafhankelijk taxateur aan → = definitief = bindend
2.10 Bij gerechtelijke geschillen of juridische procedures
Geschillen of procedures
• Bij sommige gerechtelijke zaken moet waarde worden bepaald van onroerend goed
o Beroep doen op onafhankelijke schatter-expert
o Bv.: echtscheiding – erfenis of verdeling – faillissement
2.11 Bij huurprijsherziening
Huurherziening
• Woninghuur
o Huurprijs kan worden herzien tussen de 6e en 3e maand voor het einde van elke periode
van 3 jaar
o Huurder en verhuurder mogen akkoord maken
▪ Lukt dit niet → vrederechter
o Voorwaarde: normale huurprijs min. 20% gestegen/gedaald door nieuwe omstandigheden
• Handelshuur
o Huurprijs kan worden herzien tussen de 6e en 3e maand voor het einde van elke periode
van 3 jaar
o Via een vordering bij vrederechter in de laatste 3 maanden van 3-jarige periode
▪ Vrederechter doet beroep op taxateur
o Voorwaarde: normale huurprijs min. 15% gestegen/gedaald door nieuwe omstandigheden
2.12 Onteigening tot algemeen nut
Onteigening
• Onteigening tot algemeen nut = gedwongen eigendomsontzetting die door de overheid in het
algemeen belang en overeenkomstig aan wettelijke voorschriften wordt verricht
• Onteigening volgens artikel 16 van Grondwet:
o Enkel als het voor algemeen nut is
o Enkel als eigenaar op voorhand een eerlijke vergoeding krijgt
• Overheid vergoedt de schade die het rechtstreekse gevolg is vd onteigening
• Onderhandelen met onteigende
o Voor men naar rechter stapt, probeert overheid een akkoord te sluiten met de eigenaar
o Indien dit lukt spreken we van een onderhandse verkoop ipv echte onteigening
• Taxateur van eigenaar maakt een verslag op met:
o Onteigeningsvergoeding
▪ Vergoeding voor huidige waarde (venale waarde)
▪ Schadeposten en vergoedingen
• Bij gerechtelijke onteigeningsprocedure zal rechter een deskundige aanstellen
4
1. INSTITUTIONELE CONTEXT
1. Inleiding
Inleiding
• Een taxateur = een persoon die (deels) zijn beroep maakt vh schatten en waarderen van objecten
o Advisering resulteert in schriftelijke en gemotiveerde vastlegging vd waardering in taxatierapport
• Taxatierapport = schattingsverslag = waarderingsrapport
• Taxeren = een proces en geen product → iedere stap in het taxatieproces is belangrijk
2. Doel van de taxatieopdracht
Doel
• Een taxatierapport wordt opgesteld om de opdrachtgever te informeren over de waarde vd
getaxeerde onroerende zaak
• De taxateur moet zich inleven in de situatie vd persoon die hem inschakelt → hij moet begrijpen
waarom de taxatie nodig is en in welk proces het rapport gebruikt zal worden
o Bv. als iemand een huis of gebouw wil kopen of verkopen
o Bv. een lening bij de bank te krijgen, bij een scheiding, erfenis, verzekering, …
2.1 Aankoop en verkoop
Aankoop en verkoop
• Koper en verkoper kunnen o.b.v. een schattingsverslag oordelen of de prijs aanvaardbaar is
• Taxatieopdracht vastgoedmakelaar beperkt zich tot de prijszetting
• Vanuit de plichtenleer is een gratis schatting niet verboden
2.2 Toekennen van krediet door de bank
Toekennen van krediet door de bank
• Vaak doen banken beroep op schatters om de waarde te bepalen van vastgoedobjecten met het
oog op het toestaan van een lening
o Hypothecaire lening, een kaskrediet of een gewone persoonlijke leging
• Bank zal marge nemen op de getaxeerde waarde zodat de bank altijd een zekerheid heeft
o Bij niet-afbetaling wordt het waardoordeel meestal gedwongen in openbare verkoop
2.3 Verdeling
Verdeling
• In geval van een echtscheiding is dit van toepassing
o Bv. als de ene partij de andere partij wil uitkopen
o Op die manier kan er gestreefd worden naar een minnelijke oplossing (taxatie)
• Andere situaties: bv. 2 zakenpartners of vrienden die samen een woning bezitten
o Dat gaat dan over de vorm van mede-eigendom die wordt verdeeld
2.4 Ruiling
Ruiling
• Wanneer een ruiling gebeurt (bv. appartement - woning) is er altijd een verschil in waarde
o Daarom is er een waardering nodig om het verschil te bepalen (aftrek of opleg)
• Ook projectontwikkelaars maken gebruik van ruiling
o De eigenaar ve grond krijgt in ruil bv. een appartement in het bouwpromotieproject
o = recht van opstal
• Een ruil kan plaatsvinden tussen:
o 2 natuurlijke personen
o Een natuurlijk persoon en een andere rechtspersoon
• Fiscaal voordeel
o Er vinden 2 eigendomsoverdrachten plaats, maar enkel registratierechten betalen op de
hoogste waarde vd 2
1
,WAARDEREN
2.5 Aangifte van de nalatenschap
Aangifte nalatenschap
• Verplicht om als erfgenaam een aangifte in te dienen bij registratiekantoor
o In het formulier staat wat de overledene nalaat (geld, bezittingen, …)
• Een tekortschatting = erfgename maakt een te late schatting van de verkoopwaarde
o VLABEL moet binnen 2 jaar na aangifte laten weten dat ze de procedure van tekort
schatting opstarten
o Indien men het onroerend goed verkoop in deze periode tegen een hogere prijs:
▪ Aanvullende erfbelasting betalen
▪ Belastingverhoging (indien het verschil min. 10% bedraagt)
o Indien meerwaarde komt door werken, uitgevoerd na het overlijden kan je dit aangeven
Wie kan de waarde bepalen van het onroerend goed bij nalatenschap?
• Erkende schatter-expert (taxateur)
o Waardeoordeel van taxateur is niet bindend voor de ontvanger van de registratie
o Dient een kwaliteitscharter ondertekend te hebben en de regels voor opmaak van het
verslag te respecteren
• Voorwaarden Vlaamse Belastingdienst aanvaard schatting van schatter-expert als bindend
o Schattingsverslag is opgesteld door de Vlaamse Belastingdienst erkende schatter-expert
o Schattingsverlag is duidelijk gemotiveerd en voldoet ae aantal vorm- en kwaliteitsvereisten
o Schattingsverslag is toegevoegd aan de aangifte van nalatenschap op het moment dat die
ingediend wordt
• Vlaamse Belastingdienst voert controles uit op de geschatte waarde van schattingsverslagen
• Vanaf 1 april kunnen erfgenamen aan Vlaamse Belastingdienst een gratis schatting aanvragen
o Bindend voor VB1
▪ VLABEL moet deze waarde gebruiken voor berekening vd erfbelasting
o VB maakt voor zijn schattingen gebruik van econometrisch model
▪ Computerprogramma
▪ Laat toe om indicatieve waarde te bepalen obv reële verkoopprijzen van
vergelijkbare onroerende goederen
o Waardering is bindend, maar men kan nog in beroep gaan via bezwaarschrift
▪ Aangewezen om dit door schatter-expert te laten onderbouwen
• Erfgenamen kunnen ook zelf waarde ingeven → risico op tekortschatting (!)
Heeft de ene waardering voorrang op de andere?
• Bindende schatting heeft voorrang op de schatting door de schatter-expert
o Schatting van VLABEL krijgt voorrang op die vd schatter-expert
• Bij meerdere verslagen van schatter-expert, dan wordt de gemiddelde waarde gebruikt in aangifte
2.6 Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Woning verzekeren tegen brand of schade
o Waarde moet juist worden ingeschat, want komt in verzekeringspolis
• Schatter-expert schat de nieuwbouwwaarde en niet de verkoopprijs
o Hoeveel het zou kosten om het gebouw opnieuw te bouwen na (bv) brand
• Grond wordt niet opgenomen in taxatie
o Grond kan niet verdwijnen of afbranden
o Alleen het gebouw zelf telt mee
1
Vlaamse Belastingdienst
2
,WAARDEREN
2.7 Bij vennootschappen
Vennootschappen
• Vennootschappen
o Bedrijf koopt, verkoopt of brengt gebouw in → verplicht officiële schatting gebeuren
o Bedrijfsrevisor moet bij opstart van vennootschap beschikken over de waarde vh
vastgoedobject om deze in te brengen in vennootschap
o Meestal bij patrimoniumvennootschappen
▪ Bedrijf dat alleen vastgoed bezit en beheert
▪ Doel: vastgoed bewaren en voordeel uithalen, niet verkopen
▪ Betalen op deze manier minder belastingen
• Vruchtgebruikconstructies
o Soms wordt een gebouw tijdelijk uit vennootschap gehaald via vruchtgebruikconstructies
▪ Taxateur berekent de waarde vh tijdelijk vruchtgebruik
▪ Registratierechten of meerwaardebelasting voorkomen
• Beursgenoteerde bedrijven
o Bij opstellen van hun jaarrekening moeten ze beroep doen op schatter-expert
o Verplicht elk jaar een officiële waarde van hun vastgoed opnemen in hun boekhouding
▪ Volgens Europese wetgeving
▪ Opgelegd door Internationaal Accounting Standards
• Verkoop van vastgoed aan eigen vennootschap
o Verleiding is groot om forse prijs te vragen om zo meer belastingvrij geld uit de
vennootschap te kunnen opnemen
▪ Voordeel van alle aard
▪ Je moet op het overdreven deel belastingen betalen
• Fiscus moet bewijzen wat normale prijs is
o Indien je een taxatierapport hebt dat aantoont dat de prijs eerlijk is, dan moet de fiscus
kunnen bewijzen dat het rapport niet klopt
• Gereglementeerde vastgoedvennootschappen
o Bedrijven die in vastgoed beleggen en waarvan iedereen aandelen kan kopen
▪ 4x per jaar vastgoed laten schatten
▪ Schuldgraad max. 65%
2.8 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
Jaarrekening
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven = bedrijven die op de beurs staan, zoals
vastgoedbedrijven, moeten elk jaar hun financiële situatie openbaar maken
• Schatter-experten moeten bij schatten van vastgoed van beursgenoteerde rekening houden met
richtlijnen vd Internationaal Accounting Standards
• Internationaal Accounting Standards:
o IAS 40
▪ Behandelt de waardering van investeringsvastgoed
• Huuropbrengsten of waardestijging
▪ Keuze om te waarderen tegen reële waarde of historische kostprijs
• Reële waarde = actuele waarde
• Historische kostprijs = kostenbenadering
o IAS 16
▪ Onroerend goed wordt gebruikt voor eigen gebruik
▪ Keuze om te waarderen tegen reële waarde of historische kostprijs
3
, WAARDEREN
2.9 Controletaxatie
Controletaxatie
• Bij elke opdracht van eigendom moet je registratierechten betalen aan de overheid
o Overheid waakt over de juistheid van de aangegeven prijs of waarde van het goed
▪ Ervoor zorgen dat niemand te weinig registratierechten betaald
• Bijrechten = de te weinig betaalde registratierechten ten gevolge van een verschil tussen de
aangegeven waarde of prijs in akte en de administratieve geschatte waarde
• Prijsbewimpeling:
o Partijen vermelden opzettelijk een lagere waarde of prijs in de akte dan in werkelijkheid
▪ Vorm van belastingontduiking
▪ Kan commercieel worden bestraft
o Voordelen voor koper → heffingsgrondslag voor registratierechten verkleint
• Indien tegenpartij niet akkoord gaat met waardebepaling
→ Tegenvoorstel doen
→ Vrederechter stelt onafhankelijk taxateur aan → = definitief = bindend
2.10 Bij gerechtelijke geschillen of juridische procedures
Geschillen of procedures
• Bij sommige gerechtelijke zaken moet waarde worden bepaald van onroerend goed
o Beroep doen op onafhankelijke schatter-expert
o Bv.: echtscheiding – erfenis of verdeling – faillissement
2.11 Bij huurprijsherziening
Huurherziening
• Woninghuur
o Huurprijs kan worden herzien tussen de 6e en 3e maand voor het einde van elke periode
van 3 jaar
o Huurder en verhuurder mogen akkoord maken
▪ Lukt dit niet → vrederechter
o Voorwaarde: normale huurprijs min. 20% gestegen/gedaald door nieuwe omstandigheden
• Handelshuur
o Huurprijs kan worden herzien tussen de 6e en 3e maand voor het einde van elke periode
van 3 jaar
o Via een vordering bij vrederechter in de laatste 3 maanden van 3-jarige periode
▪ Vrederechter doet beroep op taxateur
o Voorwaarde: normale huurprijs min. 15% gestegen/gedaald door nieuwe omstandigheden
2.12 Onteigening tot algemeen nut
Onteigening
• Onteigening tot algemeen nut = gedwongen eigendomsontzetting die door de overheid in het
algemeen belang en overeenkomstig aan wettelijke voorschriften wordt verricht
• Onteigening volgens artikel 16 van Grondwet:
o Enkel als het voor algemeen nut is
o Enkel als eigenaar op voorhand een eerlijke vergoeding krijgt
• Overheid vergoedt de schade die het rechtstreekse gevolg is vd onteigening
• Onderhandelen met onteigende
o Voor men naar rechter stapt, probeert overheid een akkoord te sluiten met de eigenaar
o Indien dit lukt spreken we van een onderhandse verkoop ipv echte onteigening
• Taxateur van eigenaar maakt een verslag op met:
o Onteigeningsvergoeding
▪ Vergoeding voor huidige waarde (venale waarde)
▪ Schadeposten en vergoedingen
• Bij gerechtelijke onteigeningsprocedure zal rechter een deskundige aanstellen
4
