Management van een
Bouwproject
Inleiding
Docenten en colleges
• Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven
o 13/02/2025
▪ De aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
o 20/02/2025
▪ De verzekering van een bouwproject
o 27/02/2025
▪ Goederenrechtelijk statuut van een bouwwerf
• Paulien Gekiere
o 06/03/2025
▪ Architectuurmedewerker en die zijn plaats in een bouwproject
• Jozef Hessel
o 27/03/2025
o 24/04/2025
o 08/05/2025
o 15/05/2025
Examen
• Schriftelijk
• 3 onderdelen
o Gewogen gemiddelde van elk deelcijfer
▪ Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven
• 3/8
▪ Paulien Gekiere
• 1/8
▪ Jozef Hessel
• 4/8
• Modaliteiten examen
o Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven
▪ 15 multiple choice vragen
▪ 1 correct antwoord per vraag
▪ 1 punt per vraag
▪ Geen giscorrectie
▪ Toegelaten hulpmiddelen
• Uitsluitend de wetteksten die op Toledo worden gepubliceerd onder de tegel van het OPO
o Op voorhand door te nemen en te gebruiken
o Er mag aangeduid worden met markeerstift/onderlijnd worden/ . . .
o Zie handleiding op toledo
• Verwijzingen naar artikels zijn vaak academisch toegevoegd, deze moeten niet allemaal vanbuiten worden geleerd
,De aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
Oplevering, Inontvangstneming en Aanvaarding
Begrippenkader
• 3 begrippen moeten worden onderscheiden
o Oplevering
▪ = contractuele verplichting van de aannemer
• In principe zowel van werken of diensten (architect, ingenieur, . . )
• Formeel opleveringsmoment van de architect mist vaak in contracten
▪ = het ter beschikking stellen van het uitgevoerde bouwwerk aan de opdrachtgever
• Het bouwwerk moet in staat van oplevering zijn
o = werken voltooid + uitgevoerd in overeenstemming met het aannemingscontract en de
regels van de kunst
▪ Art. 5.71, eerste lid NBW
▪ Correct uitgevoerd
• = volgens de plannen en het lastenboek (bevat beschrijvingen en
materialen)
• = volgens gebruik van goede trouw buiten het contract
o Vb. akoestische normen, NBN-normen, brandnormen
▪ Er moet steeds correct worden ontworpen en
uitgevoerd naar deze normen
▪ Voltooid
• Hoeft niet de totalitiet zijn van het project
o Vb. Project met algemene aannemers
▪ Moet alle werken uitvoeren
▪ Evt met onderaannemers
▪ → alles moet voltooid zijn
o Vb. project met gesplitste aanneming
▪ Verschillende fases/loten
▪ Verschillende aannemers/contracten
▪ → voltooiiing moet in overeenstemming zijn met
taak/contract
• Vergelijkbaar met de leveringsplicht van de verkoper bij een koopcontract
o Art. 1604 oud BW
▪ In oud BW is het uitgangspunt 1 oplevering
• In de praktijk vaak een voorlopige en definitieve oplevering
o Verplicht bij Woningbouwwet, principe in KB AUR
o Ex. Koop woning
▪ Oplevering
• = notariële akte
• = Sleuteloverhandiging
o Bij koop-verkoop
▪ Voorlopige oplevering
• Ontstaan in de 19e eeuw
• Doel = vaststellen dat de werken voltooid zijn
o Veronderstelt dat werken voltooid zijn, maar kleine onvolkomenheden of kleine gebreken
staan voorlopige oplevering niet in de weg
▪ Werken worden geleverd, de opdrachtgever zal dan nakijken of alles comform is
• → lijst van niet-afgewerkte/gebrekkig uitgevoerde zaken
, • Gevolgen
o Opdrachtgever draagt in principe het risico vanaf voorlopige oplevering
▪ Art. 1788 – 1789, oud BW
▪ Art. 5 Woningbouwwet
o Uitvoeringstermijn eindigt
▪ → eventuele vertragingsboetes eindigen in principe
o Waarborgperiode begint te lopen
▪ = termijn waarbinnen aannemer alle opmerkingen moet oplossen waarvoor
voorbehoud is gemaakt bij voorlopige oplevering
• Nieuwe problemen/gebreken zijn ook de verantwoordelijkheid van de
aannemer (fouten die te wijten zijn aan de aannemer)
▪ Hoelang duurt zo een waarborgtermijn?
• Oud BW
o Geen vaste termijn vastgelegd
• Woningbouwwet
o Min. 1 jaar
▪ 4 seizoenen, het gebouw wordt aan alle
weersomstandigheden vlootgesteld
• Privaat
o Min. 1 jaar
o Vaak 2 jaar voor speciale technieken
o Aanemer staat niet meer in voor de bewaking van de werf
▪ Vb. verlichting, hekkens, . .
o Geen aanvaarding van de werken
▪ Theoretisch – zie verder
• In de praktijk betekent de voorlopige oplevering in 95% van de gevallen
wel een aanvaarding van de werken
▪ Definitieve oplevering
• = na het verstrijken van de waarborgtermijn en in principe nadat alle onvolkomenheden en gebreken
zijn opgelost
• Opdrachtgever gaat na of alle problemen zijn opgelost met oog op aanvaarding
• Gevolgen
o Aanvaarding van de werken
▪ Theoretisch – zie verder
o Aannemer is definitief bevrijd van zijn verplichtingen
▪ Behoudens de tienjarige aansprakelijkheid en de gemeenrechtelijke
aansprakelijkheid wegens licht verborgen gebreken
• Theoretisch – zie verder
o Aannemer mag saldo aannemingsprijs factureren
▪ Wat met ereloon architect?
• Wordt vaak in schijven gefactureerd
o Vb. ontwerpfase, levering plannen, voorlopige oplevering,
definiteive oplevering, . .
• Geen vaste regelgeving voor
• Verplicht bij Woningbouwwet, principe in KB AUR
o Van toepassing op verkoop op plan/sleutel-op-de-deur/projectontwikkeling
▪ Beschermt uiteindelijke koper/gebruiker
o Appartementen
▪ Meestal opgesplitst:
• Voorlopige en definitieve oplevering voor de gemeenschappelijke delen
• Voorlopige en definitieve oplevering voor de private delen
, o Inontvangstneming
▪ = contractuele verplichting van de opdrachtgever
• Art. 1788 oud BW
▪ Veronderstelt dat het bouwwerk voltooid is en in staat van (voorlopige) oplevering
▪ = materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bouwwerk feitelijk in ontvangst neemt
• Volgt op de voorlopige opleveirng door de aannemer
▪ Na inontvangstneming kan de opdrachtgever het bouwwerk keuren met het oog op de al dan niet aanvaarding
van het bouwwerk
o Aanvaarding
▪ = contractuele verplichting van de opdrachtgever
▪ = goedkeuring van werken en/of diensten door de opdrachtgever
▪ = (gedeeltelijke) afstand van recht om tegen aannemer van werken/diensten vordering in te stellen wegens
niet conforme uitvoering contract
• Deels rechtsaanprakelijkheid
o 10-jarige aansprakelijkheid voor grote gebrekken en gemeenrechtelijke aansprakelijkheid
wegens lichte gebreken
o Vb.
▪ Budgetbepaling in voorontwerp in samenspraak met bouwheer
• Raming wordt aanvaard door de bouwheer
▪ Fameuze budgetoverschrijding
• Stel dat diensten van architect zijn aanvaard en er is geen voorbehoud
gemaakt in betrekking tot die budgetoverschrijding, kan er geen
vordering worden gesteld tegenover de architect
• Veronderstelt dat de werken in aanmerking komen voor aanvaarding
o Werken/diensten aanvaarden moeten voltooid zijn en behoorlijk uitgevoerd
o Weigering ingeval van belangrijke of ernstige gebreken
▪ Vb. niet-conformiteit brandveiligheid
▪ Wat als de bouwheer weigert?
• Onterecht?
o Je kan naar de rechtbank gaan en een vordering instellen
▪ Rechter kan dan in plaats van de bouwheer beslissen
om de werken wel of niet te aanvaarden
▪ Zal eerst een deskundige aanduiden die zal beslissen
▪ Zal ook duiden wat er moet gebeuren voor
aanvaarding mogelijk is
o Kleine gebreken of onvolkomenheden staan aanvaarding in beginsel niet in de weg
▪ → voorbehoud
• Geheel kan wel te groot zijn
o Vb. 3 dikke mappen met kleine opmerkingen/gebreken
▪ Niet fundamenteel, maar wel in duizenden
▪ Rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid bouwactoren
• Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkomingen (dan gebreken) zijn gedekt tenzij
voorbehoud is gemaakt of bij bedrog
o Bedrog
▪ Vb. verstoppen van een balk die te weinig op een kolom steunt
• Startpunt tienjarige aansprakelijkheid en gemeenrechtelijke aansprakelijkheid wegens lichte
verborgen gebreken
o ! EXAMEN !
▪ 10-jarige aansprakelijkheid start bij de aanvaarding
• NIET bij de definitieve of voorlopige oplevering
Bouwproject
Inleiding
Docenten en colleges
• Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven
o 13/02/2025
▪ De aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
o 20/02/2025
▪ De verzekering van een bouwproject
o 27/02/2025
▪ Goederenrechtelijk statuut van een bouwwerf
• Paulien Gekiere
o 06/03/2025
▪ Architectuurmedewerker en die zijn plaats in een bouwproject
• Jozef Hessel
o 27/03/2025
o 24/04/2025
o 08/05/2025
o 15/05/2025
Examen
• Schriftelijk
• 3 onderdelen
o Gewogen gemiddelde van elk deelcijfer
▪ Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven
• 3/8
▪ Paulien Gekiere
• 1/8
▪ Jozef Hessel
• 4/8
• Modaliteiten examen
o Prof. Dr. Kristof Uytterhoeven
▪ 15 multiple choice vragen
▪ 1 correct antwoord per vraag
▪ 1 punt per vraag
▪ Geen giscorrectie
▪ Toegelaten hulpmiddelen
• Uitsluitend de wetteksten die op Toledo worden gepubliceerd onder de tegel van het OPO
o Op voorhand door te nemen en te gebruiken
o Er mag aangeduid worden met markeerstift/onderlijnd worden/ . . .
o Zie handleiding op toledo
• Verwijzingen naar artikels zijn vaak academisch toegevoegd, deze moeten niet allemaal vanbuiten worden geleerd
,De aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
Oplevering, Inontvangstneming en Aanvaarding
Begrippenkader
• 3 begrippen moeten worden onderscheiden
o Oplevering
▪ = contractuele verplichting van de aannemer
• In principe zowel van werken of diensten (architect, ingenieur, . . )
• Formeel opleveringsmoment van de architect mist vaak in contracten
▪ = het ter beschikking stellen van het uitgevoerde bouwwerk aan de opdrachtgever
• Het bouwwerk moet in staat van oplevering zijn
o = werken voltooid + uitgevoerd in overeenstemming met het aannemingscontract en de
regels van de kunst
▪ Art. 5.71, eerste lid NBW
▪ Correct uitgevoerd
• = volgens de plannen en het lastenboek (bevat beschrijvingen en
materialen)
• = volgens gebruik van goede trouw buiten het contract
o Vb. akoestische normen, NBN-normen, brandnormen
▪ Er moet steeds correct worden ontworpen en
uitgevoerd naar deze normen
▪ Voltooid
• Hoeft niet de totalitiet zijn van het project
o Vb. Project met algemene aannemers
▪ Moet alle werken uitvoeren
▪ Evt met onderaannemers
▪ → alles moet voltooid zijn
o Vb. project met gesplitste aanneming
▪ Verschillende fases/loten
▪ Verschillende aannemers/contracten
▪ → voltooiiing moet in overeenstemming zijn met
taak/contract
• Vergelijkbaar met de leveringsplicht van de verkoper bij een koopcontract
o Art. 1604 oud BW
▪ In oud BW is het uitgangspunt 1 oplevering
• In de praktijk vaak een voorlopige en definitieve oplevering
o Verplicht bij Woningbouwwet, principe in KB AUR
o Ex. Koop woning
▪ Oplevering
• = notariële akte
• = Sleuteloverhandiging
o Bij koop-verkoop
▪ Voorlopige oplevering
• Ontstaan in de 19e eeuw
• Doel = vaststellen dat de werken voltooid zijn
o Veronderstelt dat werken voltooid zijn, maar kleine onvolkomenheden of kleine gebreken
staan voorlopige oplevering niet in de weg
▪ Werken worden geleverd, de opdrachtgever zal dan nakijken of alles comform is
• → lijst van niet-afgewerkte/gebrekkig uitgevoerde zaken
, • Gevolgen
o Opdrachtgever draagt in principe het risico vanaf voorlopige oplevering
▪ Art. 1788 – 1789, oud BW
▪ Art. 5 Woningbouwwet
o Uitvoeringstermijn eindigt
▪ → eventuele vertragingsboetes eindigen in principe
o Waarborgperiode begint te lopen
▪ = termijn waarbinnen aannemer alle opmerkingen moet oplossen waarvoor
voorbehoud is gemaakt bij voorlopige oplevering
• Nieuwe problemen/gebreken zijn ook de verantwoordelijkheid van de
aannemer (fouten die te wijten zijn aan de aannemer)
▪ Hoelang duurt zo een waarborgtermijn?
• Oud BW
o Geen vaste termijn vastgelegd
• Woningbouwwet
o Min. 1 jaar
▪ 4 seizoenen, het gebouw wordt aan alle
weersomstandigheden vlootgesteld
• Privaat
o Min. 1 jaar
o Vaak 2 jaar voor speciale technieken
o Aanemer staat niet meer in voor de bewaking van de werf
▪ Vb. verlichting, hekkens, . .
o Geen aanvaarding van de werken
▪ Theoretisch – zie verder
• In de praktijk betekent de voorlopige oplevering in 95% van de gevallen
wel een aanvaarding van de werken
▪ Definitieve oplevering
• = na het verstrijken van de waarborgtermijn en in principe nadat alle onvolkomenheden en gebreken
zijn opgelost
• Opdrachtgever gaat na of alle problemen zijn opgelost met oog op aanvaarding
• Gevolgen
o Aanvaarding van de werken
▪ Theoretisch – zie verder
o Aannemer is definitief bevrijd van zijn verplichtingen
▪ Behoudens de tienjarige aansprakelijkheid en de gemeenrechtelijke
aansprakelijkheid wegens licht verborgen gebreken
• Theoretisch – zie verder
o Aannemer mag saldo aannemingsprijs factureren
▪ Wat met ereloon architect?
• Wordt vaak in schijven gefactureerd
o Vb. ontwerpfase, levering plannen, voorlopige oplevering,
definiteive oplevering, . .
• Geen vaste regelgeving voor
• Verplicht bij Woningbouwwet, principe in KB AUR
o Van toepassing op verkoop op plan/sleutel-op-de-deur/projectontwikkeling
▪ Beschermt uiteindelijke koper/gebruiker
o Appartementen
▪ Meestal opgesplitst:
• Voorlopige en definitieve oplevering voor de gemeenschappelijke delen
• Voorlopige en definitieve oplevering voor de private delen
, o Inontvangstneming
▪ = contractuele verplichting van de opdrachtgever
• Art. 1788 oud BW
▪ Veronderstelt dat het bouwwerk voltooid is en in staat van (voorlopige) oplevering
▪ = materiële handeling waarbij de opdrachtgever het bouwwerk feitelijk in ontvangst neemt
• Volgt op de voorlopige opleveirng door de aannemer
▪ Na inontvangstneming kan de opdrachtgever het bouwwerk keuren met het oog op de al dan niet aanvaarding
van het bouwwerk
o Aanvaarding
▪ = contractuele verplichting van de opdrachtgever
▪ = goedkeuring van werken en/of diensten door de opdrachtgever
▪ = (gedeeltelijke) afstand van recht om tegen aannemer van werken/diensten vordering in te stellen wegens
niet conforme uitvoering contract
• Deels rechtsaanprakelijkheid
o 10-jarige aansprakelijkheid voor grote gebrekken en gemeenrechtelijke aansprakelijkheid
wegens lichte gebreken
o Vb.
▪ Budgetbepaling in voorontwerp in samenspraak met bouwheer
• Raming wordt aanvaard door de bouwheer
▪ Fameuze budgetoverschrijding
• Stel dat diensten van architect zijn aanvaard en er is geen voorbehoud
gemaakt in betrekking tot die budgetoverschrijding, kan er geen
vordering worden gesteld tegenover de architect
• Veronderstelt dat de werken in aanmerking komen voor aanvaarding
o Werken/diensten aanvaarden moeten voltooid zijn en behoorlijk uitgevoerd
o Weigering ingeval van belangrijke of ernstige gebreken
▪ Vb. niet-conformiteit brandveiligheid
▪ Wat als de bouwheer weigert?
• Onterecht?
o Je kan naar de rechtbank gaan en een vordering instellen
▪ Rechter kan dan in plaats van de bouwheer beslissen
om de werken wel of niet te aanvaarden
▪ Zal eerst een deskundige aanduiden die zal beslissen
▪ Zal ook duiden wat er moet gebeuren voor
aanvaarding mogelijk is
o Kleine gebreken of onvolkomenheden staan aanvaarding in beginsel niet in de weg
▪ → voorbehoud
• Geheel kan wel te groot zijn
o Vb. 3 dikke mappen met kleine opmerkingen/gebreken
▪ Niet fundamenteel, maar wel in duizenden
▪ Rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid bouwactoren
• Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkomingen (dan gebreken) zijn gedekt tenzij
voorbehoud is gemaakt of bij bedrog
o Bedrog
▪ Vb. verstoppen van een balk die te weinig op een kolom steunt
• Startpunt tienjarige aansprakelijkheid en gemeenrechtelijke aansprakelijkheid wegens lichte
verborgen gebreken
o ! EXAMEN !
▪ 10-jarige aansprakelijkheid start bij de aanvaarding
• NIET bij de definitieve of voorlopige oplevering
