Management van een bouwproject
1. Aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
1.1. Oplevering, in ontvangstneming en aanvaarding
1.1.1. Begrippenkader
3 begrippen:
Oplevering: contractuele verplichting van de aannemer (in principe zowel
van werken of diensten)
Inontvangstneming: contractuele verplichting van de opdrachtgever
Aanvaarding: contractuele verplichting van de opdrachtgever
1.1.2. Oplevering
= het ter beschikking stellen van het uitgevoerde bouwwerk van de
opdrachtgever
Het bouwwerk moet in staat van oplevering zijn = werken zijn voltooid +
uitgevoerd in overeenstemming met het aannemingscontract en de regels van
de kunst. (art. 5.71, eerste lid NBW)
Vergelijkbaar met leveringsplicht van verkoper bij koopcontract
In oud BW 1 oplevering, in praktijk vaak voorlopige en definitieve oplevering
1.1.3. Voorlopige en definitieve oplevering
Voorlopige oplevering
Doel = vaststellen dat werken voltooid zijn
Veronderstelt dat werken voltooid zijn, maar kleine onvolkomenheden (bv
pictogrammen ontbreken, deurklinken ontbreken…) of
kleine gebreken staan voorlopige oplevering niet in de weg
Opdrachtgever draagt risico vanaf VO (bv blikseminslag,
opdrachtgever moet verzekering aangaan)
Uitvoeringstermijn eindigt => eventuele vertragingsboetes eindigen in
principe
Waarborgperiode (min 1 jaar, 4 seizoenen) begint te lopen = periode
waarbinnen aannemer alle opmerkingen moet oplossen waarvoor
voorbehoud is gemaakt bij voorlopige oplevering
Aannemer staat niet langer in voor bewaking van de werf
Geen aanvaarding van de werken
Gesplitste aanneming: opdrachtgever sluit verschillende contracten
(aannemer funderingen, aannemer dakwerken…) => elk moet apart
opgeleverd worden
In praktijk: leveren en aanbesteder gaat 1ste keuring doen of alles conform
is, maakt lijst van niet afgewerkte zaken. Gebouw mag na VO al in gebruik
genomen worden.
, Definitieve oplevering
= na het verstrijken van de waarborgtermijn en in principe nadat alle
onvolkomenheden en gebreken zijn opgelost
Opdrachtgever gaat na of alle problemen zijn opgelost met oog op
aanvaarding
Aanvaarding van de werken
Aannemer is definitief bevrijd van zijn verplichtingen, behoudens de
10 jarige aansprakelijkheid en de gemeenrechtelijke aansprakelijkheid
wegens lichte verborgen gebreken
Aannemer mag saldo aannemingsprijs factureren
1.1.4. Inontvangstneming
Veronderstelt dat het bouwwerk voltooid is en in staat van oplevering
= materiële handeling waarbij opdrachtgever het bouwwerk feitelijk in
ontvangst neemt
Volgt op de (voorlopige) oplevering door de aannemer
Na inontvangstneming kan de opdrachtgever het bouwwerk keuren met het
oog op de al dan niet aanvaarding van het bouwwerk
1.1.5. Aanvaarding van de werken en diensten
= goedkeuring van werken en/of diensten door opdrachtgever
= (gedeeltelijke) afstand van recht om tegen aannemer van werken/diensten
een vordering te stellen wegens niet conforme uitvoering van het contract
= startpunt van 10 jarige aansprakelijkheid
Veronderstelt dat de werken in aanmerking komen voor aanvaarding
Werken/diensten aanvaarden moeten voltooid zijn en behoorlijk
uitgevoerd
Feitenkwestie
Weigering in geval van belangrijke of ernstige gebreken (bv niet
conformiteit brandveiligheid)
Kleine gebreken of onvolkomenheden staan aanvaarding in beginsel niet in
de weg => voorbehoud
Rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid bouwactoren:
Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkomingen (dan
gebreken) zijn gedekt tenzij voorbehoud is gemaakt of bij bedrog
Bv budgetoverschrijding: geen voorbehoud gedaan => je kan geen
vordering meer stellen na aanvaarding
Startpunt 10 jarige aansprakelijkheid en gemeenrechtelijke
aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken
Weigering aanvaarding => naar rechtbank, rechter beslist of werken toe zijn
tot aanvaarding, ze gaan deskundige aanstellen
, 1.1.6. Vorm van aanvaarding
Uitgangspunt in oud BW
Aanvaarding is vormvrij
Kan uitdrukkelijk of stilzwijgend (art. 1.4, eerste lid NBW)
PV van oplevering/aanvaarding
Geen geldigheidsvereiste, wel bewijsrechtelijke functie
Contractuele clausule kan schriftelijke aanvaarding verplicht stellen
Maar: zelfs in dat geval kan de aanvaarding nog stilzwijgend gebeuren,
tenzij de stilzwijgende aanvaarding uitdrukkelijk is uitgesloten in contract
of bestek.
Stilzwijgende aanvaarding
Vereist (1) wilsuiting van de opdrachtgever + (2) bedoeling opdrachtgever
om rechtsgevolgen te doen ontstaan (art. 1.3, eerste lid NBW)
Afstand van recht wordt niet vermoed → stilzwijgende aanvaarding kan
slechts worden afgeleid uit feiten of handelingen opdrachtgever die voor
geen enkele andere uitleg vatbaar zijn (art. 1.12 NBW)
Feitenrechter beoordeelt soeverein en in concreto (rekening houdend met
contract
Voorbeelden:
• volledige + voorbehoudloze betaling saldo aannemingssom of ereloon
• ingebruikname gebouw/bouwwerk zonder voorbehoud
• laten afwerken van de (ruwbouw)werken door een andere aannemer
• voorbehoudloze vrijgave van de waarborg
• in beginsel niet: louter stilzwijgen na voltooiing werken of tussentijdse
betaling
1.1.7. Tijdstip van aanvaarding
Indien 1 oplevering
ogenblik van enige oplevering
Bij dubbele oplevering
VO = theoretisch alleen vaststelling dat de werken voltooid zijn
Aanvaarding bij DO, tenzij contractueel anders afgesproken
Duurtijd waarborgperiode is niet bepaald in het gemene recht (best
contractueel vastleggen)
1.2. Aansprakelijkheid voor aanvaarding
1.2.1. Aansprakelijkheid voor aanvaarding
Voor aanvaarding gelden gemeenrechtelijke regels inzake de contractuele
aansprakelijkheid (zie o.m. art. 5.225 e.v. NBW)
Bouwactoren kunnen worden aangesproken voor alle contractuele
tekortkomingen (zowel gebreken als andere tekortkomingen)
Einde gemeenrechtelijke aansprakelijkheid
Aanvaarding dekt gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor andere
tekortkomingen en voor lichte zichtbare gebreken
, Tenzij voorbehoud bij aanvaarding → redelijke termijn →
zie hierover verder
In principe van aanvullend recht, maar aansprakelijkheid voor ernstige
gebreken (stabiliteit van gebouw in gedrang brengen) voorafgaand aan de
aanvaarding van de werken of de diensten raakt openbare orde ernstige
gebreken => aansprakelijkheid van openbare orde.
1.3. Tienjarige aansprakelijkheid
1.3.1. Wettelijke grondslag
1.3.2. Rechtsaard en kenmerken
Uitzonderingsregime
= regeling eigen aan aannemingsovereenkomsten m.b.t. gebouwen of grote
bouwwerken die aansprakelijkheid aannemers en architecten verlengt tot
10 jaar na aanvaarding.
Restrictieve interpretatie
Openbare veiligheid vereist stevige gebouwen
Openbare orde
Geen contractuele afwijking mogelijk
Contractuele foutaansprakelijkheid
1.3.3. Toepassingsgebied – contracten
Welke contracten?
Aannemingscontracten- en architectencontracten
Stabiliteitsingenieurs en ingenieurs technieken
Verkoopcontracten
Ook onder aannemingscontracten
Met betrekking tot een gebouw of groot werk
1.3.4. Toepassingsgebied – gebouw of groot werk
1. Aansprakelijkheid ten gevolge van een bouwproject
1.1. Oplevering, in ontvangstneming en aanvaarding
1.1.1. Begrippenkader
3 begrippen:
Oplevering: contractuele verplichting van de aannemer (in principe zowel
van werken of diensten)
Inontvangstneming: contractuele verplichting van de opdrachtgever
Aanvaarding: contractuele verplichting van de opdrachtgever
1.1.2. Oplevering
= het ter beschikking stellen van het uitgevoerde bouwwerk van de
opdrachtgever
Het bouwwerk moet in staat van oplevering zijn = werken zijn voltooid +
uitgevoerd in overeenstemming met het aannemingscontract en de regels van
de kunst. (art. 5.71, eerste lid NBW)
Vergelijkbaar met leveringsplicht van verkoper bij koopcontract
In oud BW 1 oplevering, in praktijk vaak voorlopige en definitieve oplevering
1.1.3. Voorlopige en definitieve oplevering
Voorlopige oplevering
Doel = vaststellen dat werken voltooid zijn
Veronderstelt dat werken voltooid zijn, maar kleine onvolkomenheden (bv
pictogrammen ontbreken, deurklinken ontbreken…) of
kleine gebreken staan voorlopige oplevering niet in de weg
Opdrachtgever draagt risico vanaf VO (bv blikseminslag,
opdrachtgever moet verzekering aangaan)
Uitvoeringstermijn eindigt => eventuele vertragingsboetes eindigen in
principe
Waarborgperiode (min 1 jaar, 4 seizoenen) begint te lopen = periode
waarbinnen aannemer alle opmerkingen moet oplossen waarvoor
voorbehoud is gemaakt bij voorlopige oplevering
Aannemer staat niet langer in voor bewaking van de werf
Geen aanvaarding van de werken
Gesplitste aanneming: opdrachtgever sluit verschillende contracten
(aannemer funderingen, aannemer dakwerken…) => elk moet apart
opgeleverd worden
In praktijk: leveren en aanbesteder gaat 1ste keuring doen of alles conform
is, maakt lijst van niet afgewerkte zaken. Gebouw mag na VO al in gebruik
genomen worden.
, Definitieve oplevering
= na het verstrijken van de waarborgtermijn en in principe nadat alle
onvolkomenheden en gebreken zijn opgelost
Opdrachtgever gaat na of alle problemen zijn opgelost met oog op
aanvaarding
Aanvaarding van de werken
Aannemer is definitief bevrijd van zijn verplichtingen, behoudens de
10 jarige aansprakelijkheid en de gemeenrechtelijke aansprakelijkheid
wegens lichte verborgen gebreken
Aannemer mag saldo aannemingsprijs factureren
1.1.4. Inontvangstneming
Veronderstelt dat het bouwwerk voltooid is en in staat van oplevering
= materiële handeling waarbij opdrachtgever het bouwwerk feitelijk in
ontvangst neemt
Volgt op de (voorlopige) oplevering door de aannemer
Na inontvangstneming kan de opdrachtgever het bouwwerk keuren met het
oog op de al dan niet aanvaarding van het bouwwerk
1.1.5. Aanvaarding van de werken en diensten
= goedkeuring van werken en/of diensten door opdrachtgever
= (gedeeltelijke) afstand van recht om tegen aannemer van werken/diensten
een vordering te stellen wegens niet conforme uitvoering van het contract
= startpunt van 10 jarige aansprakelijkheid
Veronderstelt dat de werken in aanmerking komen voor aanvaarding
Werken/diensten aanvaarden moeten voltooid zijn en behoorlijk
uitgevoerd
Feitenkwestie
Weigering in geval van belangrijke of ernstige gebreken (bv niet
conformiteit brandveiligheid)
Kleine gebreken of onvolkomenheden staan aanvaarding in beginsel niet in
de weg => voorbehoud
Rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid bouwactoren:
Lichte zichtbare gebreken en andere (gekende) tekortkomingen (dan
gebreken) zijn gedekt tenzij voorbehoud is gemaakt of bij bedrog
Bv budgetoverschrijding: geen voorbehoud gedaan => je kan geen
vordering meer stellen na aanvaarding
Startpunt 10 jarige aansprakelijkheid en gemeenrechtelijke
aansprakelijkheid wegens lichte verborgen gebreken
Weigering aanvaarding => naar rechtbank, rechter beslist of werken toe zijn
tot aanvaarding, ze gaan deskundige aanstellen
, 1.1.6. Vorm van aanvaarding
Uitgangspunt in oud BW
Aanvaarding is vormvrij
Kan uitdrukkelijk of stilzwijgend (art. 1.4, eerste lid NBW)
PV van oplevering/aanvaarding
Geen geldigheidsvereiste, wel bewijsrechtelijke functie
Contractuele clausule kan schriftelijke aanvaarding verplicht stellen
Maar: zelfs in dat geval kan de aanvaarding nog stilzwijgend gebeuren,
tenzij de stilzwijgende aanvaarding uitdrukkelijk is uitgesloten in contract
of bestek.
Stilzwijgende aanvaarding
Vereist (1) wilsuiting van de opdrachtgever + (2) bedoeling opdrachtgever
om rechtsgevolgen te doen ontstaan (art. 1.3, eerste lid NBW)
Afstand van recht wordt niet vermoed → stilzwijgende aanvaarding kan
slechts worden afgeleid uit feiten of handelingen opdrachtgever die voor
geen enkele andere uitleg vatbaar zijn (art. 1.12 NBW)
Feitenrechter beoordeelt soeverein en in concreto (rekening houdend met
contract
Voorbeelden:
• volledige + voorbehoudloze betaling saldo aannemingssom of ereloon
• ingebruikname gebouw/bouwwerk zonder voorbehoud
• laten afwerken van de (ruwbouw)werken door een andere aannemer
• voorbehoudloze vrijgave van de waarborg
• in beginsel niet: louter stilzwijgen na voltooiing werken of tussentijdse
betaling
1.1.7. Tijdstip van aanvaarding
Indien 1 oplevering
ogenblik van enige oplevering
Bij dubbele oplevering
VO = theoretisch alleen vaststelling dat de werken voltooid zijn
Aanvaarding bij DO, tenzij contractueel anders afgesproken
Duurtijd waarborgperiode is niet bepaald in het gemene recht (best
contractueel vastleggen)
1.2. Aansprakelijkheid voor aanvaarding
1.2.1. Aansprakelijkheid voor aanvaarding
Voor aanvaarding gelden gemeenrechtelijke regels inzake de contractuele
aansprakelijkheid (zie o.m. art. 5.225 e.v. NBW)
Bouwactoren kunnen worden aangesproken voor alle contractuele
tekortkomingen (zowel gebreken als andere tekortkomingen)
Einde gemeenrechtelijke aansprakelijkheid
Aanvaarding dekt gemeenrechtelijke aansprakelijkheid voor andere
tekortkomingen en voor lichte zichtbare gebreken
, Tenzij voorbehoud bij aanvaarding → redelijke termijn →
zie hierover verder
In principe van aanvullend recht, maar aansprakelijkheid voor ernstige
gebreken (stabiliteit van gebouw in gedrang brengen) voorafgaand aan de
aanvaarding van de werken of de diensten raakt openbare orde ernstige
gebreken => aansprakelijkheid van openbare orde.
1.3. Tienjarige aansprakelijkheid
1.3.1. Wettelijke grondslag
1.3.2. Rechtsaard en kenmerken
Uitzonderingsregime
= regeling eigen aan aannemingsovereenkomsten m.b.t. gebouwen of grote
bouwwerken die aansprakelijkheid aannemers en architecten verlengt tot
10 jaar na aanvaarding.
Restrictieve interpretatie
Openbare veiligheid vereist stevige gebouwen
Openbare orde
Geen contractuele afwijking mogelijk
Contractuele foutaansprakelijkheid
1.3.3. Toepassingsgebied – contracten
Welke contracten?
Aannemingscontracten- en architectencontracten
Stabiliteitsingenieurs en ingenieurs technieken
Verkoopcontracten
Ook onder aannemingscontracten
Met betrekking tot een gebouw of groot werk
1.3.4. Toepassingsgebied – gebouw of groot werk
