DEEL 3: MARKTFACTOREN
WAARDEBEPALENDE FACTOREN
• Ligging, ligging, ligging: macro, meso, micro
• Bestemming / utiliteit/ functionaliteit
• Oriëntatie / uitzicht / bereikbaarheid / toegankelijkheid / vervuiling?
• Vorm / niveaus / voorgevelbreedte / perceeldiepte / perceelsvorm
• Aard bovengrond / samenstelling ondergrond / drainage / nutsvoorzieningen
• Gebouw: bestemming / samenstelling / indeling / verdeling / comfort
• Sleet / gebruik / onderhoud / schade
• Toegevoegde waarde: landschappelijk / historisch / cultureel / maatschappelijk
• Economische factoren: tendensen / werkgelegenheid / fiscaliteit / conjunctuur
= marktfactoren
• Sociale factoren: buurt / verkeersstromen / steunmaatregelen
• Politieke factoren: regelgevingen / normen / verordeningen = marktfactoren
• Wettelijke factoren: stedenbouwkundige voorschriften / reglementeringen / uitgeruste weg?
• Lasten en bezwaringen: erfdienstbaarheden / nevenrechten / voorkooprechten
• Demografische ontwikkelingen: oudere of jongere bevolking in de stad (belang voor
• projectontwikkelaars)
• Bijzondere kenmerken: specifieke + en – punten
Markt en product
• Markt (beschikbaarheid) = groter plaatje
• Product (intrinsieke + utiliteit) = specifieke eigenschappen van het pand zelf
1. Fysische kenmerken: ligging en grootte
2. Juridisch-stedenbouwkundige kenmerken (wat kan en mag): optimale aanwending
3. Gebouwkenmerken: milieu, kwaliteit, leeftijd en staat
Input ‘schattingsverslag’
• Vergelijkende methode – op zoek te gaan naar soortgelijke referenties
• Kostenmethode – inzicht in staat van pand – om de kosten te berekenen van de ‘slijtage’ aan het
gebouw Analyse van marktgegevens: trends, marktsegment, markteconomische
ontwikkelingen op Belgisch en Vlaams niveau en verder afdalend, doelgroepbepaling, venaliteit…
1
,INLEIDING
Marktfactoren = economische, sociale en beleidsmatige elementen die de vastgoedmarkt beïnvloeden.
3 segmenten:
- Koopmarkt = eigendomswoningen
- Huurmarkt = verhuurde woningen
- Grondenmarkt = bouwgrond en vastgoedontwikkeling
Hoe beïnvloed ?
→ Door factoren
o Vraag & aanbod
o Economische trends
o overheidsmaatregelen
2
,MARKTFACTOREN
Koopmarkt
DEEL : Analyse object: marktfactoren
WONINGPRIJSMECHANISMEN
Hoe?
Welke factoren bepalen de prijsvorming op de vastgoedmarkt?
• Intrinsieke factoren (zie deel Analyse van het object – productfactoren, deel 2)
• Externe factoren: Macro-economische marktfactoren die een invloed hebben op de
prijsvorming
o De economie van de woningmarkt
o Werking van woningprijsmechanisme en de woningmarkt in het algemeen
WERKING VAN DE VASTGOEDMARKT
ECONOMISCHE PRINCIPES
Evenwichtsprijs = prijs komt tot stand door een evenwicht van vraag en aanbod.
Maar… in de vastgoedsector is dit niet zo rechtlijnig
= marktimperfecties
Waarom? Marktimperfecties Wat?
• Traagheid door lange productietijd
• Individuele behoefte
• Intransparantie
• Verschillende deelmarkten
• Heterogeen karakter
• Vastgoedmarkt = negotiatiemarkt tussen verschillende
actoren
• Instituties hebben invloed op aanbod
• Negotiatiemarkt
• Invloed van instituties
Economische principes: prijs volledig bepaald door de vraag (hoeveel ben ik bereid daarvoor te betalen?)
= systeem vraag en aanbod
Kan in vastgoed niet perfect doorgetrokken worden: vastgoedmarkt is afwijkende markt
• Traagheid (aanbodzijde is niet flexibel en evalueert slechts traag)
• Intransparantie (we hebben geen verkoopcijfers, dan hebben we gemiddeldes)
• Negotiatiemarkt (verkoper wil prijs hoger, koper lager: maar 2 par,jen in deze markt)
• Invloed instituties: overheid tracht invloed uit te oefenen op de prijs/waarde en met subsidies vraag en
aanbod sturen
• Heterogeen karakter
Conclusie: We hebben verschillende deelmarkten dus vraag en aanbod kan niet volledig worden
doorgetrokken, ook door bovenstaande factoren
3
, WERKING VAN DE VASTGOEDMARKT
Vierkwadrantenmodel Wheaton & DiPasquale
− Waarom? Het gewone vraag- en aanbodmodel werkt niet voor vastgoed door imperfecties
− Wat? Modelmatige weergave van de werking van de deelmarkten
− 1e Kwadrant – ruimtemarkt/huurmarkt (gebruikers): Huurprijsbepaling (huurders & aanbieders
komen samen)
− 2e Kwadrant - Beleggingsmarkt: Waardering vastgoed
− 3e Kwadrant – ontwikkels- en bouwmarkt: nieuwbouwproductie
− 4e Kwadrant – ruimtemarkt (aanbieders): Aanpassing in voorraad na (1) – (3)
Externe zaken los van vraag en aanbod die zorgen dat de curves verschuiven en dat er een wijziging komt
in de prijs van vastgoed
4
WAARDEBEPALENDE FACTOREN
• Ligging, ligging, ligging: macro, meso, micro
• Bestemming / utiliteit/ functionaliteit
• Oriëntatie / uitzicht / bereikbaarheid / toegankelijkheid / vervuiling?
• Vorm / niveaus / voorgevelbreedte / perceeldiepte / perceelsvorm
• Aard bovengrond / samenstelling ondergrond / drainage / nutsvoorzieningen
• Gebouw: bestemming / samenstelling / indeling / verdeling / comfort
• Sleet / gebruik / onderhoud / schade
• Toegevoegde waarde: landschappelijk / historisch / cultureel / maatschappelijk
• Economische factoren: tendensen / werkgelegenheid / fiscaliteit / conjunctuur
= marktfactoren
• Sociale factoren: buurt / verkeersstromen / steunmaatregelen
• Politieke factoren: regelgevingen / normen / verordeningen = marktfactoren
• Wettelijke factoren: stedenbouwkundige voorschriften / reglementeringen / uitgeruste weg?
• Lasten en bezwaringen: erfdienstbaarheden / nevenrechten / voorkooprechten
• Demografische ontwikkelingen: oudere of jongere bevolking in de stad (belang voor
• projectontwikkelaars)
• Bijzondere kenmerken: specifieke + en – punten
Markt en product
• Markt (beschikbaarheid) = groter plaatje
• Product (intrinsieke + utiliteit) = specifieke eigenschappen van het pand zelf
1. Fysische kenmerken: ligging en grootte
2. Juridisch-stedenbouwkundige kenmerken (wat kan en mag): optimale aanwending
3. Gebouwkenmerken: milieu, kwaliteit, leeftijd en staat
Input ‘schattingsverslag’
• Vergelijkende methode – op zoek te gaan naar soortgelijke referenties
• Kostenmethode – inzicht in staat van pand – om de kosten te berekenen van de ‘slijtage’ aan het
gebouw Analyse van marktgegevens: trends, marktsegment, markteconomische
ontwikkelingen op Belgisch en Vlaams niveau en verder afdalend, doelgroepbepaling, venaliteit…
1
,INLEIDING
Marktfactoren = economische, sociale en beleidsmatige elementen die de vastgoedmarkt beïnvloeden.
3 segmenten:
- Koopmarkt = eigendomswoningen
- Huurmarkt = verhuurde woningen
- Grondenmarkt = bouwgrond en vastgoedontwikkeling
Hoe beïnvloed ?
→ Door factoren
o Vraag & aanbod
o Economische trends
o overheidsmaatregelen
2
,MARKTFACTOREN
Koopmarkt
DEEL : Analyse object: marktfactoren
WONINGPRIJSMECHANISMEN
Hoe?
Welke factoren bepalen de prijsvorming op de vastgoedmarkt?
• Intrinsieke factoren (zie deel Analyse van het object – productfactoren, deel 2)
• Externe factoren: Macro-economische marktfactoren die een invloed hebben op de
prijsvorming
o De economie van de woningmarkt
o Werking van woningprijsmechanisme en de woningmarkt in het algemeen
WERKING VAN DE VASTGOEDMARKT
ECONOMISCHE PRINCIPES
Evenwichtsprijs = prijs komt tot stand door een evenwicht van vraag en aanbod.
Maar… in de vastgoedsector is dit niet zo rechtlijnig
= marktimperfecties
Waarom? Marktimperfecties Wat?
• Traagheid door lange productietijd
• Individuele behoefte
• Intransparantie
• Verschillende deelmarkten
• Heterogeen karakter
• Vastgoedmarkt = negotiatiemarkt tussen verschillende
actoren
• Instituties hebben invloed op aanbod
• Negotiatiemarkt
• Invloed van instituties
Economische principes: prijs volledig bepaald door de vraag (hoeveel ben ik bereid daarvoor te betalen?)
= systeem vraag en aanbod
Kan in vastgoed niet perfect doorgetrokken worden: vastgoedmarkt is afwijkende markt
• Traagheid (aanbodzijde is niet flexibel en evalueert slechts traag)
• Intransparantie (we hebben geen verkoopcijfers, dan hebben we gemiddeldes)
• Negotiatiemarkt (verkoper wil prijs hoger, koper lager: maar 2 par,jen in deze markt)
• Invloed instituties: overheid tracht invloed uit te oefenen op de prijs/waarde en met subsidies vraag en
aanbod sturen
• Heterogeen karakter
Conclusie: We hebben verschillende deelmarkten dus vraag en aanbod kan niet volledig worden
doorgetrokken, ook door bovenstaande factoren
3
, WERKING VAN DE VASTGOEDMARKT
Vierkwadrantenmodel Wheaton & DiPasquale
− Waarom? Het gewone vraag- en aanbodmodel werkt niet voor vastgoed door imperfecties
− Wat? Modelmatige weergave van de werking van de deelmarkten
− 1e Kwadrant – ruimtemarkt/huurmarkt (gebruikers): Huurprijsbepaling (huurders & aanbieders
komen samen)
− 2e Kwadrant - Beleggingsmarkt: Waardering vastgoed
− 3e Kwadrant – ontwikkels- en bouwmarkt: nieuwbouwproductie
− 4e Kwadrant – ruimtemarkt (aanbieders): Aanpassing in voorraad na (1) – (3)
Externe zaken los van vraag en aanbod die zorgen dat de curves verschuiven en dat er een wijziging komt
in de prijs van vastgoed
4
