BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN
Bijzondere overeenkomsten zijn overeenkomsten met een eigen statuut, die tot op heden nog in het
oud BW worden geregeld (of elders).
SITUERING BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN
Het gaat om bijzondere rechtsregels die zich boven het algemeen contractenrecht zetten, dat de basis
blijft (artikel 5.13 BW). Een basisprincipe is de contractvrijheid, nl. de inhoud, hoe te beëindigen… Als
je een contract sluit dat beantwoordt aan de essentiële bestanddelen van een van de contracten die
uitgewerkt is in de bijzondere overeenkomsten, zal je die regels moeten volgen en zal je
contractvrijheid veelal gelimiteerd worden.
Er heersen soms kwalificatieproblematieken, bv. wanneer je een contract sluit als onbenoemde
overeenkomst maar eigenlijk maakt het een dading uit. Op examen altijd kwalificeren en vermelden
waarom. Soms ook de doelstelling van de wetgever weergeven, want bij beschermende wetgeving
moet je soms de contractvrijheid opzij zetten.
TOEKOMST
Vanaf dan “bijzondere contracten” en zal zich bevinden in Boek 7 van het BW. Het bijzondere
contractenrecht heeft 4 functies:
1) Interpretatieve functie
Bepaalde regels helpen de rechtsverhouding tussen partijen te regelen doordat zij een oplossing
bieden aan probleemsituaties.
2) Corrigerende functie
De regels gaan dingen anders regelen dan in het verbintenissenrecht.
3) Beschermende functie
Bv. bij huur: de huurder beschermen, dwingende regels.
4) Faciliterende functie
Ze maken de rechtsverhouding gemakkelijker, indien geen regel ervoor? Terugvallen op algemeen
contractenrecht.
De krachtlijnen van het wetsvoorstel zijn als volgt:
1) Vereenvoudiging van het recht
Schrappen wat geschrapt kan worden, zuinigheid van rechtsregels.
1
, 2) Herstructurering
Vooral bij koop en dienstcontracten. Bij koop heeft men geprobeerd een
basisaansprakelijkheidsregime in te voeren, nl. wanneer is een verkoper aansprakelijk als hij een niet-
conform goed levert? Conformiteit wordt het kernbegrip in deze regeling! Die conformiteit wordt
ingevoerd in alle koopstelsels.
Bij de dienstencontracten heeft men voor een gemeenschappelijk regime gezorgd.
3) Coherentie tussen verschillende benoemde contracten
In de 3 grote contracten (koop, huur, dienstencontracten), ga je de verbintenis tot conforme levering
(conformiteit) terugvinden.
4) Rechtsvergelijkend perspectief
Men heeft zich geïnspireerd op het Weens Koopverdrag a priori, maar ook op andere rechtstelsels.
DEEL 1: KOOP
HOOFDSTUK 1: ESSENTIËLE BESTANDDELEN
§1. Begrip – soorten
De koop is een wederkerig contract waarbij de ene partij zich verbindt de eigendom van een goed
aan de andere partij over te dragen tegen een prijs in geld.
Soorten
1) Roerende goederen
- Koop bij gewicht, getal, maat (artikel 1585 oud BW)
- Koop ad gustum (artikel 1587 oud BW)
- Koop op proef (artikel 1588 oud BW)
- Consumentenkoop (artikel 1649bis oud BW)
- Digitale consumentenkoop (artikel 1701/2-1702/19 oud BW)
- Verkoop op afbetaling (artikel I.9, 46° WER)
- Verkoop op afstand (artikel I.8, 15° WER)
Bij de koop van roerende goederen met een internationaal aspect, dan moet je naar het Weens
Koopverdrag kijken (CISG).
2) Onroerende goederen
- Koop op plan (Woningbouwwet), gaan we bekijken bij de aanneming.
§2. Essentiële bestanddelen van de koop
2
, 1) Eigendomsoverdracht
2) Tegen een prijs in geld
- Niet in een ander goed, dus koop ≠ tv in ruil voor een fiets!
- Niet een dienst in natura, bv. beloven dat men een prestatie zal leveren!
1) EIGENDOMSOVERDRACHT
Die geschiedt bij een wilsovereenstemming over een zaak en een prijs (artikel 1583 oud BW; artikel
3.14 §2 BW). Bij roerende goederen klopt dit, maar bij onroerende goederen ligt het moeilijker.
Eigendomsoverdracht maakt het translatief karakter uit van een koop.
Afwijkingen
1° conventioneel: (1) beding van eigendomsvoorbehoud bij de nog onbetaalde goederen; (2) termijn,
nl. uitstel van eigendomsoverdracht (gebeurt bij de verkoop van een onroerend goed).
2° uit de aard: (1) soortzaken, pas bij specificering; (2) toekomstige zaken, bij het ontstaan; (3)
alternatieve koop, pas wanneer je kiest (bv. je gaat wel kopen en je gaat akkoord met de prijs, maar je
weet nog niet welke kleur).
Belang van het tijdstip van eigendomsoverdracht
Het principe is dat het eigendom met risico overgaat (artikel 5.80 BW). Het risico gaat op hetzelfde
moment over als de overdracht, nl. het risico dat het goed tenietgaat door overmacht. Bv. je hebt een
auto gekocht en vliegt na de wilsovereenstemming plots in brand, ook als die auto nog onbetaald
was. Indien de verkoper nog eigenaar was (bv. door een beding van eigendomsvoorbehoud, dan is
het risico nog steeds voor de verkoper).
Afwijkingen op dat principe
(1) Conventioneel
(2) Artikel VI.44 WER: risico-overgang bij levering aan consument (bij consumentenkoop).
(3) Wanneer de ene partij de andere partij aanmaant om zijn verbintenissen na te komen. Bv. de
aanmaning om te leveren, eigendomsoverdracht na wilsovereenstemming maar je hebt de
fiets nog niet. Je maant de verkoper aan, risico gaat over naar de verkoper. Indien bij beding
met eigendomsvoorbehoud, koper betaalt niet, aanmaning van de verkoper tot betalen aan
de koper: verplaatsen van risico naar de koper
Faillissement
1° Verkoper
Indien nog geen eigendomsoverdracht (bv. door beding), dan zal de koper het goed niet uit het
faillissement kunnen halen. Hij zal zijn schuldvordering bij de curator moeten indienen (bv. omdat hij
al een voorschot heeft betaald).
2° Koper
3
,Het goed al geleverd door de verkoper, onbetaald en beding van eigendomsvoorbehoud? Verkoper
kan dat beding tegenstellen aan de curator en het goed uit het faillissement halen. (artikel 69
Pandwet).
Eigendomsoverdracht en derden/tegenstelbaarheid
Roerende goederen
Toepassing van artikel 3.28, §1 BW: de titularis van een zakelijk recht is hij die het roerend goed te
goeder trouw, ongestoord en ondubbelzinnig bezit. 3 vereisten dus, je mag bv. niet weten dat het
gestolen is, dat er discussie is over het juridisch statuut van het goed…
Onroerende goederen
Eigendom tegenstelbaar aan anderen na overschrijving van de eigendomsakten (authentieke, dus
notariële of van de rechtbanken!) op het kantoor rechtszekerheid AAPD (artikel 3.30 BW). Zolang dat
niet gebeurd is ben je niet 100% juridisch beschermd.
Verkoop van andermans goed
Nietig (artikel 1599 oud BW), kan enkel door de koper worden ingeroepen.
- Deze nietigheidssanctie werkt terug (ex tunc) tot ogenblik sluiten koop-verkoop
Wat gebeurt er dan met allerlei verbintenissen, bv. de koper heeft allerlei contracten aangegaan voor
de nutsvoorzieningen? Deze contracten zullen blijven bestaan en niet sneuvelen.
- Relatief
- Enkel door de koper, ook als hij te kwader trouw is
- Schadevergoeding (betaalde som krijgt hij sowieso terug)
Enkel als de koper te goeder trouw is, indien te kwader trouw sowieso niet, ook al is de verkoper te
kwader trouw.
In het nieuwe Boek 7, gewoon ontbinding van het contract en geen aparte nietigheidssanctie meer.
De werkelijke eigenaar?
Beschermd door artikel 5.103 BW: de koop-verkoop is niet tegenwerpelijk aan de werkelijke eigenaar,
hij kan het verkochte goed dus revindiceren.
Niet hetzelfde en wel geldig zijn:
- Sterkmaking (artikel 5.106 BW): men belooft aan een contractspartij dat men een contract
met een derde gaat mogelijk maken. Bv. ik maak mij sterk dat de eigenaar het nu gaat
verkopen.
- Verkoop van soortzaken: gaat niet onmiddellijk over, pas bij specificering.
- Onverdeelde goederen onder voorbehoud van de uitslag van de verdeling.
4
, 2) TEGEN EEN PRIJS IN GELD
- Niet in een ander goed, dus koop ≠ tv in ruil voor een fiets! (= ruil)
- Niet een dienst in natura, bv. beloven dat men een prestatie zal leveren! (= onbenoemde
overeenkomst = overeenkomst sui generis)
Begrip: prestatie in geld
Samengestelde contracten? Bv. een betaling van geld en een goed afgeven of een dienst leveren, dan
moet je de absorptietheorie (rechtspraak) of de cumultheorie toepassen (artikel 5.67, eerste lid BW).
De absorptietheorie gaat kijken wat het belangrijkste stuk is van de transactie. De regels voor het
overheersende deel zullen gelden.
De cumultheorie gaat de onderscheiden regels van beide regimes naast elkaar leggen, voor zover het
gaat. De regels van het ene zullen gelden voor het ene deel, de regels van het andere zal gelden voor
het andere deel.
Kenmerken
- Prijs moet bepaald of bepaalbaar (a.d.h.v. een maatstaf achteraf bepalen) zijn. Indien je er
geen prijs op kan plakken, is er geen koop (bv. schatter doet werk niet). Artikel VI.3 WER: bij
aanbieding aan consumenten is er een verplichte prijsaanduiding.
- Prijs moet ernstig zijn
- Bij koop op lijfrente: koopprijs is op voorhand niet bepaalbaar. Bv. je koopt een woning en
zolang de verkoper leeft krijgt hij een rente maandelijks van €1000. De prijs is bepaalbaar,
want ooit zal iemand sterven. Toch zal men niet spreken van een koop, maar van een
kanscontract (artikel 1974 oud BW).
Prijsbepaling
1° kan door de partijen
2° kan door derden: artikel 1592 oud BW
De koopovereenkomst is dan pas gesloten na uitvoering van de overeenkomst omtrent de bepaling
van de prijs door de derde. Gebeurt bv. bij lastgeving
3° kan door de overheid, zij kan maximumprijzen opleggen in tijden van crisis (bv. prijzen brandstof).
§3. Kenmerken van een koop
1° onder bezwarende titel: immers een prijsvereiste voor de eigendomsoverdracht
2° wederkerig: elke partij moet iets doen
3° consensueel: totstandkoming door wilsovereenstemming. Opletten van onroerende goederen.
Ook een uitzondering op: consumentenkrediet komt niet door wilsovereenstemming tot stand, maar
consument moet tekenen voor de totstandkoming.
5
,HOOFDSTUK 2: GELDIGHEIDSVEREISTEN
Overzicht
Artikel 5.27 BW:
- Vrije en bewuste toestemming
- Bekwaamheid
- Bepaald en geoorloofd voorwerp
- Geoorloofde oorzaak
§1. Toestemming & wilsovereenstemming
Er moet een akkoord zijn over de essentiële elementen van de koop, nl. (1) het goed en (2) de
koopprijs. Daarbij moet er een akkoord zijn over de substantiële elementen (nl. wat de partijen
belangrijk vinden om tot een contract over te gaan), bv. plaats levering, tijdstip levering,
betalingstermijnen…
De minder belangrijke elementen, nl. de secundaire elementen, kunnen de verkoop niet meer
verhinderen. Wanneer ze erg waardevol zijn, zijn ze substantieel. Indien nog geen akkoord over
secundaire elementen, dan zal de verkoop nog steeds doorgaan. Als er onduidelijkheid is over de
secundaire elementen (later, na de verkoop), dan gaan de accessoria mee (aanvullend recht).
Bij de wilsovereenstemming past men de leer van aanbod en aanvaarding toe.
Aanbod en aanvaarding
Aanbod is een precies en vast voorstel om te contracteren waarin alle onontbeerlijke elementen voor
de totstandkoming van het contract aanwezig zijn. Dan gaat het over de essentiële en de substantiële
elementen. Dit is gecodificeerd in artikel 5.19, eerste lid BW.
Je vindt er 2 elementen in terug: (1) psychologisch element, je moet de bedoeling hebben een
rechtsband te creëren. Je doet dat wanneer je een aanbod doet met het doel op een aanvaarding.
Dat psychologisch element is er bv. niet bij allemaal uitspraken bij onderhandelingen, bv. bij
intentieverklaringen, gentlemen’s agreement, scherts, prijslijst, catalogus, advertentie Immoweb…
(2) materieel element: essentiële en substantiële elementen.
Artikel 5.19 heeft het georganiseerd. Onduidelijkheden opgelost uit de rechtspraak.
- Je moet het aanbod voor een bepaalde en redelijke termijn aanhouden, tot dan heeft het
aanbod verbindende kracht. (lid 1)
- De verbindende kracht vervalt als je een bepaalde termijn hebt gesteld en die is verlopen
zonder reactie; of na afwijzing van het aanbod (bv. ik wil lagere prijs). (lid 4)
- Zolang het aanbod de bestemmeling nog niet heeft bereikt kan je het aanbod intrekken.
- Herroeping is het intrekken van het aanbod na bereiken van de bestemmeling, dan bega je
een fout en word je aansprakelijk gesteld en zal je evt. schadevergoeding moeten betalen
(herstel in natura).
Aanvaarding is geregeld in artikel 5.20 BW.
- De wil moet er zijn
6
, - De materiële elementen moeten er zijn
- De aanvaarding moet onvoorwaardelijk zijn, je kan niet zeggen: ik aanvaard, maar geef
betalingstermijn. Als je de voorwaarden wijzigt doe je een tegenaanbod.
- De aanvaarding moet ter kennis worden gebracht aan de aanbieder. Dat kan uitdrukkelijk of
stilzwijgend, bv. vooral in het ondernemingsrecht. Bij het optreden van tussenpersonen
moeten ze de bevoegdheid hebben. Aanvaarding kan blijken uit het feit dat men niet tijdig
protesteert. Ook de uitvoering van de overeenkomst duidt op een aanvaarding.
Technieken die nog niet leiden tot de koop-verkoop wegens geen wilsovereenstemming, maar die
wel voorbereiden
Eenzijdige verkoopbelofte
Dit leidt nog niet tot een wilsovereenstemming, maar leidt wel tot de voorbereiding ervan. De
kandidaat-koper wil een onroerend goed kopen, maar de koper wil nog niet helemaal gaan. Hij gaat
dan een koopoptie geven aan de kandidaat.
Dat optiecontract wordt geregeld in boek 5, nl. in artikel 5.25 BW. Je verleent een optie of een
belofte. Wat ontbreekt er om een volwaardig contract te hebben? De toestemming van de
begunstigde, ergo de wilsovereenstemming.
Het optiecontract is een eenzijdige verbintenis om te verkopen tegen een bepaalde of bepaalbare
prijs. Er is nog geen aanvaarding, dus nog geen eigendomsoverdracht.
De meeste opties zijn overdraagbaar
De meeste opties zijn overdraagbaar door de begunstigde, tenzij geschreven in de optie dat het
intuitu personae is.
Er bestaat ook een wederzijdse koopbelofte, nl. de eigenaar doet een verkoopoptie en de andere
doet een koopbelofte. Indien beide beloftes dezelfde voorwaarden hebben, dan ontstaat er wél een
contract en een koop, eigendomsoverdracht…
De termijn van een verkoopbelofte:
- Geen bepaalde termijn? Dan verjaring na 10 jaar, je kan als aanbieder terugtrekken maar dan
moet je kijken naar wat de partijen hebben gewild.
- Schadevergoeding bij onrechtmatige terugtrekking.
De aanvaarding van de optie noemt men de lichting van de optie.
De gevolgen ten aanzien van derden:
Bij miskenning van de optie, kijk artikel 5.26 derde lid BW. Dus een derde koopt in plaats van de
begunstigde (een onroerend goed) en daardoor is de optie miskend. Dan kijken of hij te goeder trouw
of te kwader trouw is, indien te kwader trouw, dan kan de begunstigde de indeplaatsstelling
vorderen.
Er kan ook schadevergoeding gevorderd worden indien er extra schade kan worden aangetoond.
Onderscheid dan tussen roerende en onroerende goederen. Indien de begunstigde de roerende
goederen in handen heeft, dan blijven die bij hem.
7
,Bij onroerende goederen moet je opnieuw kijken naar het tijdstip van overschrijving van de notariële
akte of uitspraak op het AAPD. Derden te kwader trouw die hun titel eerst overschreven, zullen
onderworpen worden aan de derde-medeplichtigheid aan contractbreuk: het eerst overgeschreven
contract wordt nietig verklaard en de begunstigde kan in de plaats gesteld worden.
Eenzijdige aankoopbelofte
De begunstigde hierbij is dan degene die wil verkopen.
Wederkerige gekruiste aankoop-verkoopbelofte
Er is hier een aankoopoptie die geldt voor een bepaalde termijn voor een bepaalde prijs, indien
verstreken dan begint er een termijn voor de verkoper die de koper dan kan dwingen om te kopen.
Dit is dus geen vrijblijvend systeem.
Voorkeurrecht en voorkooprecht
Het voorkooprecht is er wanneer de verkoper zich ertoe verbindt, indien en wanneer hij tot de
verkoop van het goed overgaat, aan de begunstigde van het voorkooprecht de mogelijkheid te geven
om het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het verkocht is. Je hebt dus als verkoper een partij die
aan een bepaalde prijs wil kopen, maar je hebt aan een derde een voorkooprecht gegeven. Dan ga je
eerst aan die derde vragen of hij het goed niet aan dezelfde prijs als die eerste partij wil kopen.
De begunstigde heeft het recht om te weigeren en dan gaat het eerste contract door. De begunstigde
heeft de right of first refusal.
De miskenning van een voorkooprecht:
- Herstel bij equivalent: schadevergoeding. De begunstigde heeft immers de verlies van een
kans verloren om het aan een hogere prijs door te verkopen.
- Herstel in natura: zal enkel lukken indien hij kan bewijzen dat de uiteindelijke koper derde-
medeplichtig was, dat hij wist dat er een voorkooprecht was en dat hij het bewust schond.
Dan kan je als benadeelde de nietigheid vorderen én de indeplaatsstelling vragen (artikel
5.26, tweede lid BW). Zie arrest voor les 1.
Het voorkeurrecht is er wanneer een eigenaar zich ertoe verbindt om, indien hij het goed zou
verkopen, het eerst aan de begunstigde te koop aan te bieden. Er is dus nog geen andere partij die al
heeft aangeboden om te kopen. Hij gaat eerst praten met de begunstigde.
De begunstigde heeft het right of first offer. Hij mag als eerste een bod doen, en dan kan de verkoper
nog steeds zeggen: het is te laag. Bij het voorkooprecht is het goed aan de begunstigde verkocht
indien hij wil. Het voorkeurrecht laat dus een opbod toe van derden, dat is niet zo bij het
voorkooprecht. Bij elk opbod van anderen, moet hij wel opnieuw naar de begunstigde gaan. Zie
artikel 5.24 BW.
8
,Wilsgebreken
1. Dwaling
Moet een dwaling betreffende de zelfstandigheid van de zaak zijn, nl. betreffende een
doorslaggevend element. Ook moet de dwaling verschoonbaar zijn, je mag je niet als de domste van
de straat gedragen.
De sanctie is enkel de nietigheid van het contract. Je kan geen schadevergoeding vorderen.
Vergelijking met andere vorderingen:
- Gebrekkige levering: ontbinding, maar misschien ook extra schadevergoeding
- Bedrog laat ook toe schadevergoeding te vorderen, maar dan moet je de kwade trouw
kunnen bewijzen
- Verborgen gebreken
- Culpa in contrahendo: hierbij behoud je het contract, maar krijg je schadevergoeding.
2. Bedrog
Hier zijn er kunstgrepen, leugens, omstandig stilzwijgen nodig, dus ook bij het achterhouden van
mededelingsplichtige informatie (artikel 5.35, tweede lid BW).
Hier speelt verschoonbaarheid geen rol, want fraus omnia corrumpit.
De sanctie is de nietigheid én schadevergoeding.
Ook specifieke wetgeving wat betreft bedrog, bv. bij aankoop van tweedehandsauto’s, nl. de wet van
11 juni 2004. Hierin staat dat het verboden is voor de verkoper om de kilometerteller van een
voertuig te wijzigen of te vervalsen.
Ook moet je de car-pass afgeven, waarin staat hoeveel CO2-uitstoot er is, hoeveel kilometers,
hoeveel de vorige kopers betaalden…
Indien de gegevens ontbreken of er geknoeid is met de kilometerteller is de sanctie ontbinding. Je
moet de kwade trouw niet bewijzen! Wel moet je nog de medewerking of de kennis van de verkoper
bewijzen indien er met de kilometerteller is geknoeid. Je kan dus geen schadevergoeding bekomen,
want ontbinding. Bij aanvullende schadevergoeding moet je gaan voor bedrog conform boek 5.
3. Benadeling
Artikel 5.39 BW: een onevenwicht tussen de prestaties van de partijen bij een contract leidt niet tot
de nietigheid van het contract, tenzij de wet dat voorschrijft. Benadeling is dus geen algemeen
wilsgebrek.
Toepassingsvoorwaarden
Zo is er de benadeling van de verkoper van een onroerend goed (artikel 1674 oud BW), het gaat hier
om een onweerlegbaar vermoeden:
- Benadeling voor meer dan 7/12den
- Gebeurt bij een geldige koop-verkoop, niet bij een koop op rechterlijk gezag, noch bij
onteigening, noch bij koop op lijfrente (voor gans het leven nog rente betalen, hierbij is wel
9
, de voorwaarde dat de verkoper een reële kans moet hebben z’n geld te zien want dit is een
kanscontract, als er vaststaat dat de koper ongeneeslijk ziek is, is die reële kans weg en is het
een gewone koop-verkoop dat onder deze regeling kan vallen).
- Onroerend goed
- Geldt enkel voor benadeling van de verkoper
Gevolgen
Het gevolg is de nietigheid. Het gaat om de relatieve nietigheid, bevestiging door de verkoper is
naderhand (na betaling van de koopprijs) wel mogelijk. Op die manier neemt hij afstand van zijn recht
op het instellen van de nietigheidsvordering. Dit kan niet in het koopcontract worden opgenomen!
Enkel naderhand mogelijk.
De uitoefening van de eis
Enkel de verkoper en zijn rechtsopvolgers bij zijn overlijden kunnen de eis uitoefenen. Dit moet
gebeuren binnen de 2 jaar te rekenen vanaf de koop (artikel 1676 oud BW).
De procedure
Je moet allereerst aan de rechter zelf aantonen dat er sprake is van een koop-verkoop, waarbij de
verkoopprijs enorm laag was en een spoor van benadeling is. Indien je dit kan aannemelijk maken,
dan maakt de rechter een tussenvonnis. Hij oordeelt hier niet over de benadeling, maar stelt 3
deskundigen aan. Die deskundigen maken een advies over de waarde van het goed op de moment
van de verkoop, over de benadeling en evt. over de opleg.
Daarna komt de zaak nog eens over naar de rechter, waarna de rechter een oordeel velt over of het al
dan niet om een benadeling gaat. Hij is niet gebonden aan het advies van de deskundigen.
Gevolgen van de benadeling: keuze koper
Nadat de koper het proces heeft verloren heeft hij een keuze:
- De koop wordt verbroken (nietigverklaring), er is wederzijdse restitutie.
- De koop wordt behouden, hij vult het ontbrekende stuk van de prijs aan maar hij mag daar
10% van aftrekken. Die aftrek is er om de koper te stimuleren om toch het contract te
behouden.
§2. Bekwaamheid
De regel is dat je bekwaam moet zijn.
Algemene onbekwaamheden
- Minderjarigen
- Onder bewind geplaatste
Bijzondere onbekwaamheden
- Voogd en lasthebber (artikel 1596 oud BW)
10
Bijzondere overeenkomsten zijn overeenkomsten met een eigen statuut, die tot op heden nog in het
oud BW worden geregeld (of elders).
SITUERING BIJZONDERE OVEREENKOMSTEN
Het gaat om bijzondere rechtsregels die zich boven het algemeen contractenrecht zetten, dat de basis
blijft (artikel 5.13 BW). Een basisprincipe is de contractvrijheid, nl. de inhoud, hoe te beëindigen… Als
je een contract sluit dat beantwoordt aan de essentiële bestanddelen van een van de contracten die
uitgewerkt is in de bijzondere overeenkomsten, zal je die regels moeten volgen en zal je
contractvrijheid veelal gelimiteerd worden.
Er heersen soms kwalificatieproblematieken, bv. wanneer je een contract sluit als onbenoemde
overeenkomst maar eigenlijk maakt het een dading uit. Op examen altijd kwalificeren en vermelden
waarom. Soms ook de doelstelling van de wetgever weergeven, want bij beschermende wetgeving
moet je soms de contractvrijheid opzij zetten.
TOEKOMST
Vanaf dan “bijzondere contracten” en zal zich bevinden in Boek 7 van het BW. Het bijzondere
contractenrecht heeft 4 functies:
1) Interpretatieve functie
Bepaalde regels helpen de rechtsverhouding tussen partijen te regelen doordat zij een oplossing
bieden aan probleemsituaties.
2) Corrigerende functie
De regels gaan dingen anders regelen dan in het verbintenissenrecht.
3) Beschermende functie
Bv. bij huur: de huurder beschermen, dwingende regels.
4) Faciliterende functie
Ze maken de rechtsverhouding gemakkelijker, indien geen regel ervoor? Terugvallen op algemeen
contractenrecht.
De krachtlijnen van het wetsvoorstel zijn als volgt:
1) Vereenvoudiging van het recht
Schrappen wat geschrapt kan worden, zuinigheid van rechtsregels.
1
, 2) Herstructurering
Vooral bij koop en dienstcontracten. Bij koop heeft men geprobeerd een
basisaansprakelijkheidsregime in te voeren, nl. wanneer is een verkoper aansprakelijk als hij een niet-
conform goed levert? Conformiteit wordt het kernbegrip in deze regeling! Die conformiteit wordt
ingevoerd in alle koopstelsels.
Bij de dienstencontracten heeft men voor een gemeenschappelijk regime gezorgd.
3) Coherentie tussen verschillende benoemde contracten
In de 3 grote contracten (koop, huur, dienstencontracten), ga je de verbintenis tot conforme levering
(conformiteit) terugvinden.
4) Rechtsvergelijkend perspectief
Men heeft zich geïnspireerd op het Weens Koopverdrag a priori, maar ook op andere rechtstelsels.
DEEL 1: KOOP
HOOFDSTUK 1: ESSENTIËLE BESTANDDELEN
§1. Begrip – soorten
De koop is een wederkerig contract waarbij de ene partij zich verbindt de eigendom van een goed
aan de andere partij over te dragen tegen een prijs in geld.
Soorten
1) Roerende goederen
- Koop bij gewicht, getal, maat (artikel 1585 oud BW)
- Koop ad gustum (artikel 1587 oud BW)
- Koop op proef (artikel 1588 oud BW)
- Consumentenkoop (artikel 1649bis oud BW)
- Digitale consumentenkoop (artikel 1701/2-1702/19 oud BW)
- Verkoop op afbetaling (artikel I.9, 46° WER)
- Verkoop op afstand (artikel I.8, 15° WER)
Bij de koop van roerende goederen met een internationaal aspect, dan moet je naar het Weens
Koopverdrag kijken (CISG).
2) Onroerende goederen
- Koop op plan (Woningbouwwet), gaan we bekijken bij de aanneming.
§2. Essentiële bestanddelen van de koop
2
, 1) Eigendomsoverdracht
2) Tegen een prijs in geld
- Niet in een ander goed, dus koop ≠ tv in ruil voor een fiets!
- Niet een dienst in natura, bv. beloven dat men een prestatie zal leveren!
1) EIGENDOMSOVERDRACHT
Die geschiedt bij een wilsovereenstemming over een zaak en een prijs (artikel 1583 oud BW; artikel
3.14 §2 BW). Bij roerende goederen klopt dit, maar bij onroerende goederen ligt het moeilijker.
Eigendomsoverdracht maakt het translatief karakter uit van een koop.
Afwijkingen
1° conventioneel: (1) beding van eigendomsvoorbehoud bij de nog onbetaalde goederen; (2) termijn,
nl. uitstel van eigendomsoverdracht (gebeurt bij de verkoop van een onroerend goed).
2° uit de aard: (1) soortzaken, pas bij specificering; (2) toekomstige zaken, bij het ontstaan; (3)
alternatieve koop, pas wanneer je kiest (bv. je gaat wel kopen en je gaat akkoord met de prijs, maar je
weet nog niet welke kleur).
Belang van het tijdstip van eigendomsoverdracht
Het principe is dat het eigendom met risico overgaat (artikel 5.80 BW). Het risico gaat op hetzelfde
moment over als de overdracht, nl. het risico dat het goed tenietgaat door overmacht. Bv. je hebt een
auto gekocht en vliegt na de wilsovereenstemming plots in brand, ook als die auto nog onbetaald
was. Indien de verkoper nog eigenaar was (bv. door een beding van eigendomsvoorbehoud, dan is
het risico nog steeds voor de verkoper).
Afwijkingen op dat principe
(1) Conventioneel
(2) Artikel VI.44 WER: risico-overgang bij levering aan consument (bij consumentenkoop).
(3) Wanneer de ene partij de andere partij aanmaant om zijn verbintenissen na te komen. Bv. de
aanmaning om te leveren, eigendomsoverdracht na wilsovereenstemming maar je hebt de
fiets nog niet. Je maant de verkoper aan, risico gaat over naar de verkoper. Indien bij beding
met eigendomsvoorbehoud, koper betaalt niet, aanmaning van de verkoper tot betalen aan
de koper: verplaatsen van risico naar de koper
Faillissement
1° Verkoper
Indien nog geen eigendomsoverdracht (bv. door beding), dan zal de koper het goed niet uit het
faillissement kunnen halen. Hij zal zijn schuldvordering bij de curator moeten indienen (bv. omdat hij
al een voorschot heeft betaald).
2° Koper
3
,Het goed al geleverd door de verkoper, onbetaald en beding van eigendomsvoorbehoud? Verkoper
kan dat beding tegenstellen aan de curator en het goed uit het faillissement halen. (artikel 69
Pandwet).
Eigendomsoverdracht en derden/tegenstelbaarheid
Roerende goederen
Toepassing van artikel 3.28, §1 BW: de titularis van een zakelijk recht is hij die het roerend goed te
goeder trouw, ongestoord en ondubbelzinnig bezit. 3 vereisten dus, je mag bv. niet weten dat het
gestolen is, dat er discussie is over het juridisch statuut van het goed…
Onroerende goederen
Eigendom tegenstelbaar aan anderen na overschrijving van de eigendomsakten (authentieke, dus
notariële of van de rechtbanken!) op het kantoor rechtszekerheid AAPD (artikel 3.30 BW). Zolang dat
niet gebeurd is ben je niet 100% juridisch beschermd.
Verkoop van andermans goed
Nietig (artikel 1599 oud BW), kan enkel door de koper worden ingeroepen.
- Deze nietigheidssanctie werkt terug (ex tunc) tot ogenblik sluiten koop-verkoop
Wat gebeurt er dan met allerlei verbintenissen, bv. de koper heeft allerlei contracten aangegaan voor
de nutsvoorzieningen? Deze contracten zullen blijven bestaan en niet sneuvelen.
- Relatief
- Enkel door de koper, ook als hij te kwader trouw is
- Schadevergoeding (betaalde som krijgt hij sowieso terug)
Enkel als de koper te goeder trouw is, indien te kwader trouw sowieso niet, ook al is de verkoper te
kwader trouw.
In het nieuwe Boek 7, gewoon ontbinding van het contract en geen aparte nietigheidssanctie meer.
De werkelijke eigenaar?
Beschermd door artikel 5.103 BW: de koop-verkoop is niet tegenwerpelijk aan de werkelijke eigenaar,
hij kan het verkochte goed dus revindiceren.
Niet hetzelfde en wel geldig zijn:
- Sterkmaking (artikel 5.106 BW): men belooft aan een contractspartij dat men een contract
met een derde gaat mogelijk maken. Bv. ik maak mij sterk dat de eigenaar het nu gaat
verkopen.
- Verkoop van soortzaken: gaat niet onmiddellijk over, pas bij specificering.
- Onverdeelde goederen onder voorbehoud van de uitslag van de verdeling.
4
, 2) TEGEN EEN PRIJS IN GELD
- Niet in een ander goed, dus koop ≠ tv in ruil voor een fiets! (= ruil)
- Niet een dienst in natura, bv. beloven dat men een prestatie zal leveren! (= onbenoemde
overeenkomst = overeenkomst sui generis)
Begrip: prestatie in geld
Samengestelde contracten? Bv. een betaling van geld en een goed afgeven of een dienst leveren, dan
moet je de absorptietheorie (rechtspraak) of de cumultheorie toepassen (artikel 5.67, eerste lid BW).
De absorptietheorie gaat kijken wat het belangrijkste stuk is van de transactie. De regels voor het
overheersende deel zullen gelden.
De cumultheorie gaat de onderscheiden regels van beide regimes naast elkaar leggen, voor zover het
gaat. De regels van het ene zullen gelden voor het ene deel, de regels van het andere zal gelden voor
het andere deel.
Kenmerken
- Prijs moet bepaald of bepaalbaar (a.d.h.v. een maatstaf achteraf bepalen) zijn. Indien je er
geen prijs op kan plakken, is er geen koop (bv. schatter doet werk niet). Artikel VI.3 WER: bij
aanbieding aan consumenten is er een verplichte prijsaanduiding.
- Prijs moet ernstig zijn
- Bij koop op lijfrente: koopprijs is op voorhand niet bepaalbaar. Bv. je koopt een woning en
zolang de verkoper leeft krijgt hij een rente maandelijks van €1000. De prijs is bepaalbaar,
want ooit zal iemand sterven. Toch zal men niet spreken van een koop, maar van een
kanscontract (artikel 1974 oud BW).
Prijsbepaling
1° kan door de partijen
2° kan door derden: artikel 1592 oud BW
De koopovereenkomst is dan pas gesloten na uitvoering van de overeenkomst omtrent de bepaling
van de prijs door de derde. Gebeurt bv. bij lastgeving
3° kan door de overheid, zij kan maximumprijzen opleggen in tijden van crisis (bv. prijzen brandstof).
§3. Kenmerken van een koop
1° onder bezwarende titel: immers een prijsvereiste voor de eigendomsoverdracht
2° wederkerig: elke partij moet iets doen
3° consensueel: totstandkoming door wilsovereenstemming. Opletten van onroerende goederen.
Ook een uitzondering op: consumentenkrediet komt niet door wilsovereenstemming tot stand, maar
consument moet tekenen voor de totstandkoming.
5
,HOOFDSTUK 2: GELDIGHEIDSVEREISTEN
Overzicht
Artikel 5.27 BW:
- Vrije en bewuste toestemming
- Bekwaamheid
- Bepaald en geoorloofd voorwerp
- Geoorloofde oorzaak
§1. Toestemming & wilsovereenstemming
Er moet een akkoord zijn over de essentiële elementen van de koop, nl. (1) het goed en (2) de
koopprijs. Daarbij moet er een akkoord zijn over de substantiële elementen (nl. wat de partijen
belangrijk vinden om tot een contract over te gaan), bv. plaats levering, tijdstip levering,
betalingstermijnen…
De minder belangrijke elementen, nl. de secundaire elementen, kunnen de verkoop niet meer
verhinderen. Wanneer ze erg waardevol zijn, zijn ze substantieel. Indien nog geen akkoord over
secundaire elementen, dan zal de verkoop nog steeds doorgaan. Als er onduidelijkheid is over de
secundaire elementen (later, na de verkoop), dan gaan de accessoria mee (aanvullend recht).
Bij de wilsovereenstemming past men de leer van aanbod en aanvaarding toe.
Aanbod en aanvaarding
Aanbod is een precies en vast voorstel om te contracteren waarin alle onontbeerlijke elementen voor
de totstandkoming van het contract aanwezig zijn. Dan gaat het over de essentiële en de substantiële
elementen. Dit is gecodificeerd in artikel 5.19, eerste lid BW.
Je vindt er 2 elementen in terug: (1) psychologisch element, je moet de bedoeling hebben een
rechtsband te creëren. Je doet dat wanneer je een aanbod doet met het doel op een aanvaarding.
Dat psychologisch element is er bv. niet bij allemaal uitspraken bij onderhandelingen, bv. bij
intentieverklaringen, gentlemen’s agreement, scherts, prijslijst, catalogus, advertentie Immoweb…
(2) materieel element: essentiële en substantiële elementen.
Artikel 5.19 heeft het georganiseerd. Onduidelijkheden opgelost uit de rechtspraak.
- Je moet het aanbod voor een bepaalde en redelijke termijn aanhouden, tot dan heeft het
aanbod verbindende kracht. (lid 1)
- De verbindende kracht vervalt als je een bepaalde termijn hebt gesteld en die is verlopen
zonder reactie; of na afwijzing van het aanbod (bv. ik wil lagere prijs). (lid 4)
- Zolang het aanbod de bestemmeling nog niet heeft bereikt kan je het aanbod intrekken.
- Herroeping is het intrekken van het aanbod na bereiken van de bestemmeling, dan bega je
een fout en word je aansprakelijk gesteld en zal je evt. schadevergoeding moeten betalen
(herstel in natura).
Aanvaarding is geregeld in artikel 5.20 BW.
- De wil moet er zijn
6
, - De materiële elementen moeten er zijn
- De aanvaarding moet onvoorwaardelijk zijn, je kan niet zeggen: ik aanvaard, maar geef
betalingstermijn. Als je de voorwaarden wijzigt doe je een tegenaanbod.
- De aanvaarding moet ter kennis worden gebracht aan de aanbieder. Dat kan uitdrukkelijk of
stilzwijgend, bv. vooral in het ondernemingsrecht. Bij het optreden van tussenpersonen
moeten ze de bevoegdheid hebben. Aanvaarding kan blijken uit het feit dat men niet tijdig
protesteert. Ook de uitvoering van de overeenkomst duidt op een aanvaarding.
Technieken die nog niet leiden tot de koop-verkoop wegens geen wilsovereenstemming, maar die
wel voorbereiden
Eenzijdige verkoopbelofte
Dit leidt nog niet tot een wilsovereenstemming, maar leidt wel tot de voorbereiding ervan. De
kandidaat-koper wil een onroerend goed kopen, maar de koper wil nog niet helemaal gaan. Hij gaat
dan een koopoptie geven aan de kandidaat.
Dat optiecontract wordt geregeld in boek 5, nl. in artikel 5.25 BW. Je verleent een optie of een
belofte. Wat ontbreekt er om een volwaardig contract te hebben? De toestemming van de
begunstigde, ergo de wilsovereenstemming.
Het optiecontract is een eenzijdige verbintenis om te verkopen tegen een bepaalde of bepaalbare
prijs. Er is nog geen aanvaarding, dus nog geen eigendomsoverdracht.
De meeste opties zijn overdraagbaar
De meeste opties zijn overdraagbaar door de begunstigde, tenzij geschreven in de optie dat het
intuitu personae is.
Er bestaat ook een wederzijdse koopbelofte, nl. de eigenaar doet een verkoopoptie en de andere
doet een koopbelofte. Indien beide beloftes dezelfde voorwaarden hebben, dan ontstaat er wél een
contract en een koop, eigendomsoverdracht…
De termijn van een verkoopbelofte:
- Geen bepaalde termijn? Dan verjaring na 10 jaar, je kan als aanbieder terugtrekken maar dan
moet je kijken naar wat de partijen hebben gewild.
- Schadevergoeding bij onrechtmatige terugtrekking.
De aanvaarding van de optie noemt men de lichting van de optie.
De gevolgen ten aanzien van derden:
Bij miskenning van de optie, kijk artikel 5.26 derde lid BW. Dus een derde koopt in plaats van de
begunstigde (een onroerend goed) en daardoor is de optie miskend. Dan kijken of hij te goeder trouw
of te kwader trouw is, indien te kwader trouw, dan kan de begunstigde de indeplaatsstelling
vorderen.
Er kan ook schadevergoeding gevorderd worden indien er extra schade kan worden aangetoond.
Onderscheid dan tussen roerende en onroerende goederen. Indien de begunstigde de roerende
goederen in handen heeft, dan blijven die bij hem.
7
,Bij onroerende goederen moet je opnieuw kijken naar het tijdstip van overschrijving van de notariële
akte of uitspraak op het AAPD. Derden te kwader trouw die hun titel eerst overschreven, zullen
onderworpen worden aan de derde-medeplichtigheid aan contractbreuk: het eerst overgeschreven
contract wordt nietig verklaard en de begunstigde kan in de plaats gesteld worden.
Eenzijdige aankoopbelofte
De begunstigde hierbij is dan degene die wil verkopen.
Wederkerige gekruiste aankoop-verkoopbelofte
Er is hier een aankoopoptie die geldt voor een bepaalde termijn voor een bepaalde prijs, indien
verstreken dan begint er een termijn voor de verkoper die de koper dan kan dwingen om te kopen.
Dit is dus geen vrijblijvend systeem.
Voorkeurrecht en voorkooprecht
Het voorkooprecht is er wanneer de verkoper zich ertoe verbindt, indien en wanneer hij tot de
verkoop van het goed overgaat, aan de begunstigde van het voorkooprecht de mogelijkheid te geven
om het goed te kopen tegen de prijs waarvoor het verkocht is. Je hebt dus als verkoper een partij die
aan een bepaalde prijs wil kopen, maar je hebt aan een derde een voorkooprecht gegeven. Dan ga je
eerst aan die derde vragen of hij het goed niet aan dezelfde prijs als die eerste partij wil kopen.
De begunstigde heeft het recht om te weigeren en dan gaat het eerste contract door. De begunstigde
heeft de right of first refusal.
De miskenning van een voorkooprecht:
- Herstel bij equivalent: schadevergoeding. De begunstigde heeft immers de verlies van een
kans verloren om het aan een hogere prijs door te verkopen.
- Herstel in natura: zal enkel lukken indien hij kan bewijzen dat de uiteindelijke koper derde-
medeplichtig was, dat hij wist dat er een voorkooprecht was en dat hij het bewust schond.
Dan kan je als benadeelde de nietigheid vorderen én de indeplaatsstelling vragen (artikel
5.26, tweede lid BW). Zie arrest voor les 1.
Het voorkeurrecht is er wanneer een eigenaar zich ertoe verbindt om, indien hij het goed zou
verkopen, het eerst aan de begunstigde te koop aan te bieden. Er is dus nog geen andere partij die al
heeft aangeboden om te kopen. Hij gaat eerst praten met de begunstigde.
De begunstigde heeft het right of first offer. Hij mag als eerste een bod doen, en dan kan de verkoper
nog steeds zeggen: het is te laag. Bij het voorkooprecht is het goed aan de begunstigde verkocht
indien hij wil. Het voorkeurrecht laat dus een opbod toe van derden, dat is niet zo bij het
voorkooprecht. Bij elk opbod van anderen, moet hij wel opnieuw naar de begunstigde gaan. Zie
artikel 5.24 BW.
8
,Wilsgebreken
1. Dwaling
Moet een dwaling betreffende de zelfstandigheid van de zaak zijn, nl. betreffende een
doorslaggevend element. Ook moet de dwaling verschoonbaar zijn, je mag je niet als de domste van
de straat gedragen.
De sanctie is enkel de nietigheid van het contract. Je kan geen schadevergoeding vorderen.
Vergelijking met andere vorderingen:
- Gebrekkige levering: ontbinding, maar misschien ook extra schadevergoeding
- Bedrog laat ook toe schadevergoeding te vorderen, maar dan moet je de kwade trouw
kunnen bewijzen
- Verborgen gebreken
- Culpa in contrahendo: hierbij behoud je het contract, maar krijg je schadevergoeding.
2. Bedrog
Hier zijn er kunstgrepen, leugens, omstandig stilzwijgen nodig, dus ook bij het achterhouden van
mededelingsplichtige informatie (artikel 5.35, tweede lid BW).
Hier speelt verschoonbaarheid geen rol, want fraus omnia corrumpit.
De sanctie is de nietigheid én schadevergoeding.
Ook specifieke wetgeving wat betreft bedrog, bv. bij aankoop van tweedehandsauto’s, nl. de wet van
11 juni 2004. Hierin staat dat het verboden is voor de verkoper om de kilometerteller van een
voertuig te wijzigen of te vervalsen.
Ook moet je de car-pass afgeven, waarin staat hoeveel CO2-uitstoot er is, hoeveel kilometers,
hoeveel de vorige kopers betaalden…
Indien de gegevens ontbreken of er geknoeid is met de kilometerteller is de sanctie ontbinding. Je
moet de kwade trouw niet bewijzen! Wel moet je nog de medewerking of de kennis van de verkoper
bewijzen indien er met de kilometerteller is geknoeid. Je kan dus geen schadevergoeding bekomen,
want ontbinding. Bij aanvullende schadevergoeding moet je gaan voor bedrog conform boek 5.
3. Benadeling
Artikel 5.39 BW: een onevenwicht tussen de prestaties van de partijen bij een contract leidt niet tot
de nietigheid van het contract, tenzij de wet dat voorschrijft. Benadeling is dus geen algemeen
wilsgebrek.
Toepassingsvoorwaarden
Zo is er de benadeling van de verkoper van een onroerend goed (artikel 1674 oud BW), het gaat hier
om een onweerlegbaar vermoeden:
- Benadeling voor meer dan 7/12den
- Gebeurt bij een geldige koop-verkoop, niet bij een koop op rechterlijk gezag, noch bij
onteigening, noch bij koop op lijfrente (voor gans het leven nog rente betalen, hierbij is wel
9
, de voorwaarde dat de verkoper een reële kans moet hebben z’n geld te zien want dit is een
kanscontract, als er vaststaat dat de koper ongeneeslijk ziek is, is die reële kans weg en is het
een gewone koop-verkoop dat onder deze regeling kan vallen).
- Onroerend goed
- Geldt enkel voor benadeling van de verkoper
Gevolgen
Het gevolg is de nietigheid. Het gaat om de relatieve nietigheid, bevestiging door de verkoper is
naderhand (na betaling van de koopprijs) wel mogelijk. Op die manier neemt hij afstand van zijn recht
op het instellen van de nietigheidsvordering. Dit kan niet in het koopcontract worden opgenomen!
Enkel naderhand mogelijk.
De uitoefening van de eis
Enkel de verkoper en zijn rechtsopvolgers bij zijn overlijden kunnen de eis uitoefenen. Dit moet
gebeuren binnen de 2 jaar te rekenen vanaf de koop (artikel 1676 oud BW).
De procedure
Je moet allereerst aan de rechter zelf aantonen dat er sprake is van een koop-verkoop, waarbij de
verkoopprijs enorm laag was en een spoor van benadeling is. Indien je dit kan aannemelijk maken,
dan maakt de rechter een tussenvonnis. Hij oordeelt hier niet over de benadeling, maar stelt 3
deskundigen aan. Die deskundigen maken een advies over de waarde van het goed op de moment
van de verkoop, over de benadeling en evt. over de opleg.
Daarna komt de zaak nog eens over naar de rechter, waarna de rechter een oordeel velt over of het al
dan niet om een benadeling gaat. Hij is niet gebonden aan het advies van de deskundigen.
Gevolgen van de benadeling: keuze koper
Nadat de koper het proces heeft verloren heeft hij een keuze:
- De koop wordt verbroken (nietigverklaring), er is wederzijdse restitutie.
- De koop wordt behouden, hij vult het ontbrekende stuk van de prijs aan maar hij mag daar
10% van aftrekken. Die aftrek is er om de koper te stimuleren om toch het contract te
behouden.
§2. Bekwaamheid
De regel is dat je bekwaam moet zijn.
Algemene onbekwaamheden
- Minderjarigen
- Onder bewind geplaatste
Bijzondere onbekwaamheden
- Voogd en lasthebber (artikel 1596 oud BW)
10
