Verkooptransacties 3 2024-2025
Hoofdstuk 1: Het Vlaams verkooprecht + toepassingen
Voorkooprecht
=de belasting die wordt geheven op overdrachten ten bezwarende titel van
eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen die in het Vlaamse gewest
zijn gelegen.
Ook ruil is onderheven aan deze belasting
Bezwarende titel: er staat iets tegenover
Kantoorruimte inbrengen in vennootschap: geen verkooprechten betalen
Woning inbrengen in vennootschap: wel verkooprechten betalen
Sinds 2002: gewestelijk
Sinds 2018: KI niet meer als criteria voor toekenning van kortingen
Registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of
van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de
federale administratie, in een hiertoe bestemd register.
-Maximaal termijn: 4 maanden
-Notaris krijgt 15dagen om authentieke akte te registreren
-Belastingverhoging bij laattijdige registratie
-minder dan 30dagen te laat: 1% belastingen (minstens 100 euro)
-meer dan 30dagen te laat: 20% belastingen
Wat indien registratie niet mogelijk is binnen 4 maanden:
Optie 1: Registratie onderhandse overeenkomst
Optie 2: Opschortende voorwaarde
Optie 3: wederzijdse aan- en verkoopbelofte
Wie betaalt voorkooprechten?
-Koper
Heffingsgrondslag = belastbare basis
=bedrag van prijs en lasten, met minimum de verkoopwaarde van het ORG
-bijkomende prestaties van de verkoper, verlagen de belastbare basis
Bv. Ereloon makelaar wordt normaal door verkoper betaald, gen rekening mee
houden
Enkele maanden gratis mogen blijven wonen:
4% van (verkoopwaarde/12) = … per maand betalen
Indien korter dan 1maand gratis mogen blijven wonen, moet je niet betalen
Roerende en onroerende goederen opsplitsen
Op roerende goederen moet men geen verkooprechten op betalen
Verbod op prijsbewimpeling
=Deel in het zwart betalen waardoor koper minder voorkooprechten moet
betalen
Sanctie: ontweken voorkooprechten + 100% boete voor koper en verkopen
Pro fisco-verklaring
=om te vermijden dat je boetes krijgt voor prijsbewimpeling of tekortschatting
,Men betaalt dan voorkooprechten op wat het waard is, niet op wat men ervoor
betaald heeft
Tekortschatting
=Te weinig betaalt voor woning
-overheid kan nog 2j later een aanslagbiljet sturen (binnen 2maanden te betalen)
Naar datum kijken op examen
Tot 2025 Tarieven:
-algemeen: 12%
-enige en eigen woning: 3%
-natuurlijke persoon
-Zuivere aankoop
-geheelheid gezinswoning
-Enkel woningen
-geen eigenaar van andere woning of grond
=> Bv. een kantoor hebben mag, dan kan je nog een woning aan 3%
kopen
-inschrijven op adres binnen 3j
-opname in akte
-woning in Vlaams gewest
-Ingrijpende energetische verbouwingen en sloop-wederopbouw: 1%
-zelfde voorwaarden als enige en eigen woning buiten inschrijven binnen 6j
ipv 3j
-Aankoop beschermd monument: 1% en 6%
-SVK verhuur: 7%
-nadeel: geen controle over vastgoed, ovk. Niet opzegbaar
-Voordeel: niets moeten doen, zekerheid
-Aankoop sociale woningen: 1,5%
-beroepsverkoper: 4%
-beroepsverklaring
-3 wederverkopen doen binnen 5j (enkel in begin)
-Pand binnen 8j terug verkopen
-Enkel verkopen uit hand
-natuurgebieden en landbouwgronden: 10%
Rechtenvermindering
2.800 of 960 voor goedkopere woningen
Woningen tot 220.000 (240.000: stadkernen)
-> enkel bij 3% mogelijk
Vrijstellingen
-methodiek commandverklaring
=Iemand anders in plaats stellen terwijl jij iets koopt (anonieme koop)
, -verkoper moet weten dat hij verkoopt met een command
-Binnen 5dagen naar notaris en commandnemer laten vaststellen
-Notaris heeft bij 15 dagen
-Rouwkoop
=Bij openbaar verkoop, winner kan het niet betalen -> 2 de winner moet geen
belastingen betalen
-aankopen door overheden
-Brownfieldprojecten
=Ontwikkeling stimuleren door de overheid
-…
Teruggave
=60% van de verkooprechten kan je terugkrijgen als je binnen de 2j het pand
terug verkoopt
(=binnen 2j overeenkomst ontbonden, ook 60% verkooprechten terug)
Indien koopt niet door gaat
Compromis en ontbinding binnen 4maanden laten registreren (geen 2x
verkooprechten betalen)
Indien btw betaald, geen verkooprechten meer betalen
Tarieven vanaf 2025:
-basistarief: 12%
-enige en eigen woning: 2%
-SVK-verhuur: 7%
-Sociale woningen: 1,5%
-Beroepsverkopers: 6%
-tarief voor natuurgebieden en landbouwgronden: 10%
Altijd in voordeel van belastingplichtige
bv. beroepsverkoper heeft compromis getekend in dec. en akte is in feb.
2025 => 4%
Aangepaste rechtenverminderingen 2025
- woningen tot 220.000 (240.000 in kernsteden): korting 1.867 (ipv. 2800)
-960 valt weg
Hoofdstuk 2: Meerwaardebelasting
= positief verschil tussen verkoopprijs (min de gemaakte kosten) en aankoopprijs
(incl. kosten)
=> belastbare basis zo laag mogelijk krijgen
- Meerwaardebelastingen wordt belast als inkomensbelasting
- hoedanigheid van persoon is belangrijk
Pijlers van personenbelasting:
1. Inkomsten van onroerende goederen
vb. huurinkomsten,…
2. Inkomsten van roerende goederen en kapitalen
Hoofdstuk 1: Het Vlaams verkooprecht + toepassingen
Voorkooprecht
=de belasting die wordt geheven op overdrachten ten bezwarende titel van
eigendom of vruchtgebruik van onroerende goederen die in het Vlaamse gewest
zijn gelegen.
Ook ruil is onderheven aan deze belasting
Bezwarende titel: er staat iets tegenover
Kantoorruimte inbrengen in vennootschap: geen verkooprechten betalen
Woning inbrengen in vennootschap: wel verkooprechten betalen
Sinds 2002: gewestelijk
Sinds 2018: KI niet meer als criteria voor toekenning van kortingen
Registratie
= formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een akte of
van een geschrift, door de ontvanger van de registratie, een ambtenaar van de
federale administratie, in een hiertoe bestemd register.
-Maximaal termijn: 4 maanden
-Notaris krijgt 15dagen om authentieke akte te registreren
-Belastingverhoging bij laattijdige registratie
-minder dan 30dagen te laat: 1% belastingen (minstens 100 euro)
-meer dan 30dagen te laat: 20% belastingen
Wat indien registratie niet mogelijk is binnen 4 maanden:
Optie 1: Registratie onderhandse overeenkomst
Optie 2: Opschortende voorwaarde
Optie 3: wederzijdse aan- en verkoopbelofte
Wie betaalt voorkooprechten?
-Koper
Heffingsgrondslag = belastbare basis
=bedrag van prijs en lasten, met minimum de verkoopwaarde van het ORG
-bijkomende prestaties van de verkoper, verlagen de belastbare basis
Bv. Ereloon makelaar wordt normaal door verkoper betaald, gen rekening mee
houden
Enkele maanden gratis mogen blijven wonen:
4% van (verkoopwaarde/12) = … per maand betalen
Indien korter dan 1maand gratis mogen blijven wonen, moet je niet betalen
Roerende en onroerende goederen opsplitsen
Op roerende goederen moet men geen verkooprechten op betalen
Verbod op prijsbewimpeling
=Deel in het zwart betalen waardoor koper minder voorkooprechten moet
betalen
Sanctie: ontweken voorkooprechten + 100% boete voor koper en verkopen
Pro fisco-verklaring
=om te vermijden dat je boetes krijgt voor prijsbewimpeling of tekortschatting
,Men betaalt dan voorkooprechten op wat het waard is, niet op wat men ervoor
betaald heeft
Tekortschatting
=Te weinig betaalt voor woning
-overheid kan nog 2j later een aanslagbiljet sturen (binnen 2maanden te betalen)
Naar datum kijken op examen
Tot 2025 Tarieven:
-algemeen: 12%
-enige en eigen woning: 3%
-natuurlijke persoon
-Zuivere aankoop
-geheelheid gezinswoning
-Enkel woningen
-geen eigenaar van andere woning of grond
=> Bv. een kantoor hebben mag, dan kan je nog een woning aan 3%
kopen
-inschrijven op adres binnen 3j
-opname in akte
-woning in Vlaams gewest
-Ingrijpende energetische verbouwingen en sloop-wederopbouw: 1%
-zelfde voorwaarden als enige en eigen woning buiten inschrijven binnen 6j
ipv 3j
-Aankoop beschermd monument: 1% en 6%
-SVK verhuur: 7%
-nadeel: geen controle over vastgoed, ovk. Niet opzegbaar
-Voordeel: niets moeten doen, zekerheid
-Aankoop sociale woningen: 1,5%
-beroepsverkoper: 4%
-beroepsverklaring
-3 wederverkopen doen binnen 5j (enkel in begin)
-Pand binnen 8j terug verkopen
-Enkel verkopen uit hand
-natuurgebieden en landbouwgronden: 10%
Rechtenvermindering
2.800 of 960 voor goedkopere woningen
Woningen tot 220.000 (240.000: stadkernen)
-> enkel bij 3% mogelijk
Vrijstellingen
-methodiek commandverklaring
=Iemand anders in plaats stellen terwijl jij iets koopt (anonieme koop)
, -verkoper moet weten dat hij verkoopt met een command
-Binnen 5dagen naar notaris en commandnemer laten vaststellen
-Notaris heeft bij 15 dagen
-Rouwkoop
=Bij openbaar verkoop, winner kan het niet betalen -> 2 de winner moet geen
belastingen betalen
-aankopen door overheden
-Brownfieldprojecten
=Ontwikkeling stimuleren door de overheid
-…
Teruggave
=60% van de verkooprechten kan je terugkrijgen als je binnen de 2j het pand
terug verkoopt
(=binnen 2j overeenkomst ontbonden, ook 60% verkooprechten terug)
Indien koopt niet door gaat
Compromis en ontbinding binnen 4maanden laten registreren (geen 2x
verkooprechten betalen)
Indien btw betaald, geen verkooprechten meer betalen
Tarieven vanaf 2025:
-basistarief: 12%
-enige en eigen woning: 2%
-SVK-verhuur: 7%
-Sociale woningen: 1,5%
-Beroepsverkopers: 6%
-tarief voor natuurgebieden en landbouwgronden: 10%
Altijd in voordeel van belastingplichtige
bv. beroepsverkoper heeft compromis getekend in dec. en akte is in feb.
2025 => 4%
Aangepaste rechtenverminderingen 2025
- woningen tot 220.000 (240.000 in kernsteden): korting 1.867 (ipv. 2800)
-960 valt weg
Hoofdstuk 2: Meerwaardebelasting
= positief verschil tussen verkoopprijs (min de gemaakte kosten) en aankoopprijs
(incl. kosten)
=> belastbare basis zo laag mogelijk krijgen
- Meerwaardebelastingen wordt belast als inkomensbelasting
- hoedanigheid van persoon is belangrijk
Pijlers van personenbelasting:
1. Inkomsten van onroerende goederen
vb. huurinkomsten,…
2. Inkomsten van roerende goederen en kapitalen
