Waarderen Maertens Noa
1. Inleiding
Prijs=dynamisch
De waarde van iets is NIET ALTIJD de prijs. (subjectief)
Vergelijkende methode= pand gaan waarderen door te gaan vergelijken met anderen. (verkochte
panden)
Hoe je het product inzet bepaald deels de waarde. (Valentijn= rozen en chocolade stijgt)
Waarderen=multidisciplinair
Waarderen= actueel volgen
1
,Waarderen Maertens Noa
Taxatieproces
rode draad
- Leren analyseren
- Interesse- Actualiteit
- Mindset onderzoeker
- Kritische vragen stellen
- Geen exacte wetenschap
2. Institutionele context
2
,Waarderen Maertens Noa
Institutionele context
- Doel van de taxatieopdracht
- Beroep van de taxateur
- Taxatieproces: Opdrachtgever
- Grondslagen van taxatieleer
- Waardebegrippen
- Taxatiestandaarden
- Taxatieproces
- Taxatie-onzekerheden
Doel van taxatieopdracht?
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing-schakel in het beslissingsproces v/d opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
Aankoop en verkoop
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale
verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
- < 2 jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
Toekennen van krediet door de bank
Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van
lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
- Verschil in waarde (opleg/aftrek)
- Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
- Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitscharter))
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
3
, Waarderen Maertens Noa
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Taskforce neemt Vlaamse bouwshift onder de loep
Doel van de taxatieopdracht 2
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
Doel van taxatieopdracht 3
- Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
4
1. Inleiding
Prijs=dynamisch
De waarde van iets is NIET ALTIJD de prijs. (subjectief)
Vergelijkende methode= pand gaan waarderen door te gaan vergelijken met anderen. (verkochte
panden)
Hoe je het product inzet bepaald deels de waarde. (Valentijn= rozen en chocolade stijgt)
Waarderen=multidisciplinair
Waarderen= actueel volgen
1
,Waarderen Maertens Noa
Taxatieproces
rode draad
- Leren analyseren
- Interesse- Actualiteit
- Mindset onderzoeker
- Kritische vragen stellen
- Geen exacte wetenschap
2. Institutionele context
2
,Waarderen Maertens Noa
Institutionele context
- Doel van de taxatieopdracht
- Beroep van de taxateur
- Taxatieproces: Opdrachtgever
- Grondslagen van taxatieleer
- Waardebegrippen
- Taxatiestandaarden
- Taxatieproces
- Taxatie-onzekerheden
Doel van taxatieopdracht?
- Waarom?
- Basis voor latere beslissing-schakel in het beslissingsproces v/d opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
Aankoop en verkoop
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
- Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
- Beperkte schattingsmethodes
- Uitgebreid schattingsverslag
- Deontologie
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies, gemeentelijke en provinciale
verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale woonorganisaties:
- < 2 jaar
- Min.- en maxwaarde, apply or explain
Toekennen van krediet door de bank
Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van
lening
- Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
- Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
- Verschil in waarde (opleg/aftrek)
- Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
- Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
- Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
- Grondslag voor erfbelasting
- Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitscharter))
- Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
- Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
3
, Waarderen Maertens Noa
- Verkoop 2 jaar na aangifte
- Regularisatie mogelijk
Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
- Grondwettelijk verankerd
- Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
- In der minne
- Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
- ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
- Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
- Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde oorspronkelijke
verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Taskforce neemt Vlaamse bouwshift onder de loep
Doel van de taxatieopdracht 2
- Verdeling
- Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
- Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
- Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
Doel van taxatieopdracht 3
- Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
- Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
- Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
Beroep van de taxateur
Vastgoedmakelaar
4
