Waarderen theorie
H1 insitutionele context
1. Doel van de taxatieopdracht
2. Beroep van de taxateur
3. Taxatieproces: Opdrachtgever
4. Grondslagen van taxatieleer
5. Waardebegrippen
6. Taxatiestandaarden
7. Taxatieproces
8. Taxatie-onzekerheden
1.1 doel van de taxatieopdracht
Waarom?
- Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d
opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
Aankoop en verkoop
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
à Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
• Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
• Beperkte schattingsmethodes
• Uitgebreid schattingsverslag
• Deontologie
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies,
gemeentelijke en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale
woonorganisaties:
• < 2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
(prijszetting is voorspellen, waarderen is verklaren -> taxatie)
Toekennen van krediet door de bank
Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
• Verschil in waarde (opleg/aftrek)
• Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
• Ruilrecht shm’s
• Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
• Grondslag voor erfbelasting
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitscharter))
• Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep
mogelijk
• Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
• Verkoop 2 jaar na aangifte
• Regularisatie mogelijk
,Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
• Grondwettelijk verankerd
• Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
• In der minne
Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
• ≠ onteigeningen tot algemeen nut
• Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
• Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
• “betonstop” of “bouwshift”
• Schadevergoeding door bestemmingswijziging
• Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
• Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde
oorspronkelijke verwervingsprijs)
Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van taxatieopdracht 2
• Verdeling
• Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen
• In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV: 4 keer per jaar
Doel van taxatieopdracht 3
• Controletaxatie
• Prijsbewimpeling
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
• 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
1.2 beroep van de taxateur
vastgoedmakelaar
• Beschermde titel
• Waardevolle marktkennis
• Concurrentie
• Prijszetting (appraisal)
• Gratis?
• Informatieplicht
• Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij
hiervan de opdrachtgevers niet informeert.”
• Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
• Terreinen afpalen, grenserkenning, …
• Beschermde titel
,• Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
• Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
Vastgooed expert en schatter-expert
• Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
• Schatter-expert: decreet Vlabel
• Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende
schatter-expert
• De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat
voldoet aan de wettelijke voorwaarden qua opbouw en inhoud
Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap
Online taxateurs:
- Computer model
- Realo, immoweb, immoparse
- Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van de verkoopprijs
Andere beroepspartijen
- Architect( kostenbenadering)
- Notaris
- Financiële instellingen
- Interne taxateurs
1.3 taxatieproces : opdrachtgever
- formuleren van de opdracht
- informatienbron (opgepast met aannemers)
1.4 grondslagen en tacatieleer
• Geschiedenis van de prijsvorming
- Klassieke denken
- Neo-klassieke denken
- Neo-institutioneel denken
- Financial Behaviour
• Het begrip waarde
• Waarde en prijs
• Prijs, worth en value
Klassieke denken
• 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
• Klassieke economen zoals Adam Smith
• Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
• Invisible hand, geen overheidsinterventie
• Waarde = arbeidskosten, later productiekosten (kostprijswaarde)
• Objectieve waardeleer
Aanbodkant van de economie
Neo-klassieke denken
• 1870: Oostenrijkse School
• Alfred Marshall
• Vraagkant van de economie
• Prijs wordt verklaard uit het nut van
het goed of dienst
, • Subjectieve waardeleer
• 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten
School van Cambridge
Neo-institioneel denken
• Economische veronderstellingen (neo)klassieken
• Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
• V&A bewegen naar een evenwicht
• Perfecte markt met volkomen concurrentie
• Realiteit
• Geen of onvolledige kennis (!)
• Irrationeel en onvoorzichtig
• Financiering bepaalt bestedingsruimte
• Overheidsoptreden (subsidies, belastingen, maximumprijzen,
…)
• Werking van het gehele economische systeem
• Markten en overheden falen
• Niet automatisch naar evenwicht
• Aanvullende regelgeving nodig
• Marktfalen compenseren, vb. sociale huisvesting
Financial behaviour
• Gedrag, niet-rationeel handelen, beïnvloeding van denken en
doen
• “Een taxatie is een schatting van waarde van een object door een
taxateur waarbij deze taxateur een transactie moet veronderstellen
en daarbij de begrippen en regels van de taxatieleer moet
toepassen (naar Van Arnhem et al., 2013). De taxatie is daarmee
een persoonlijke schatting. Echter, mensen zijn onvolmaakte
processors van informatie en zijn vaak onderworpen aan
vooroordelen, fouten en perceptuele illusies (Shefrin, 2002).”
• Anchoring
• Diaz & Wolverton experiment
• Conclusie: onderzoeksgroep zakte in dalende markt niet
genoeg in prijs, had zich teveel laten leiden door eigen vorige
taxatie
• In experimenten waarbij portefeuilles steeds door andere
taxateurs werden getaxeerd, werden taxaties veel
beweeglijker over de tijd
• Smoothing
• Onderschatten van werkelijke volatiliteit
Grondslagen van taxatieleer 2
• Geschiedenis van de prijsvorming
• Het begrip waarde
H1 insitutionele context
1. Doel van de taxatieopdracht
2. Beroep van de taxateur
3. Taxatieproces: Opdrachtgever
4. Grondslagen van taxatieleer
5. Waardebegrippen
6. Taxatiestandaarden
7. Taxatieproces
8. Taxatie-onzekerheden
1.1 doel van de taxatieopdracht
Waarom?
- Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d
opdrachtgever
- Second opinion
- Als verplichting
Aankoop en verkoop
Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
à Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
• Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
• Beperkte schattingsmethodes
• Uitgebreid schattingsverslag
• Deontologie
Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies,
gemeentelijke en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale
woonorganisaties:
• < 2 jaar
• Min.- en maxwaarde, apply or explain
(prijszetting is voorspellen, waarderen is verklaren -> taxatie)
Toekennen van krediet door de bank
Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
• Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
• Gedwongen verkoopwaarde
Ruiling
• Verschil in waarde (opleg/aftrek)
• Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
• Ruilrecht shm’s
• Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
• Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
• Grondslag voor erfbelasting
• Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
→ schatter-expert (kwaliteitscharter))
• Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep
mogelijk
• Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
• Verkoop 2 jaar na aangifte
• Regularisatie mogelijk
,Onteigening
Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
• Grondwettelijk verankerd
• Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
• In der minne
Gerechtelijke onteigeningsprocedure
Planschade bepalen
• ≠ onteigeningen tot algemeen nut
• Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
• Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
• “betonstop” of “bouwshift”
• Schadevergoeding door bestemmingswijziging
• Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
• Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde
oorspronkelijke verwervingsprijs)
Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van taxatieopdracht 2
• Verdeling
• Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
• Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
• Bij vennootschappen
• In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
• Waardering vruchtgebruik
• Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
• GVV: 4 keer per jaar
Doel van taxatieopdracht 3
• Controletaxatie
• Prijsbewimpeling
• Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
• Bij huurprijsherziening
• 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
1.2 beroep van de taxateur
vastgoedmakelaar
• Beschermde titel
• Waardevolle marktkennis
• Concurrentie
• Prijszetting (appraisal)
• Gratis?
• Informatieplicht
• Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
“De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout wanneer hij een
verkoopopdracht aanvaardt waarvan de vraagprijs niet realistisch is en hij
hiervan de opdrachtgevers niet informeert.”
• Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
• Terreinen afpalen, grenserkenning, …
• Beschermde titel
,• Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
• Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
Vastgooed expert en schatter-expert
• Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
• Beroepsvereniging
• Geen titelbescherming
• Schatter-expert: decreet Vlabel
• Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende
schatter-expert
• De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat
voldoet aan de wettelijke voorwaarden qua opbouw en inhoud
Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap
Online taxateurs:
- Computer model
- Realo, immoweb, immoparse
- Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van de verkoopprijs
Andere beroepspartijen
- Architect( kostenbenadering)
- Notaris
- Financiële instellingen
- Interne taxateurs
1.3 taxatieproces : opdrachtgever
- formuleren van de opdracht
- informatienbron (opgepast met aannemers)
1.4 grondslagen en tacatieleer
• Geschiedenis van de prijsvorming
- Klassieke denken
- Neo-klassieke denken
- Neo-institutioneel denken
- Financial Behaviour
• Het begrip waarde
• Waarde en prijs
• Prijs, worth en value
Klassieke denken
• 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
• Klassieke economen zoals Adam Smith
• Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
• Invisible hand, geen overheidsinterventie
• Waarde = arbeidskosten, later productiekosten (kostprijswaarde)
• Objectieve waardeleer
Aanbodkant van de economie
Neo-klassieke denken
• 1870: Oostenrijkse School
• Alfred Marshall
• Vraagkant van de economie
• Prijs wordt verklaard uit het nut van
het goed of dienst
, • Subjectieve waardeleer
• 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten
School van Cambridge
Neo-institioneel denken
• Economische veronderstellingen (neo)klassieken
• Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
• V&A bewegen naar een evenwicht
• Perfecte markt met volkomen concurrentie
• Realiteit
• Geen of onvolledige kennis (!)
• Irrationeel en onvoorzichtig
• Financiering bepaalt bestedingsruimte
• Overheidsoptreden (subsidies, belastingen, maximumprijzen,
…)
• Werking van het gehele economische systeem
• Markten en overheden falen
• Niet automatisch naar evenwicht
• Aanvullende regelgeving nodig
• Marktfalen compenseren, vb. sociale huisvesting
Financial behaviour
• Gedrag, niet-rationeel handelen, beïnvloeding van denken en
doen
• “Een taxatie is een schatting van waarde van een object door een
taxateur waarbij deze taxateur een transactie moet veronderstellen
en daarbij de begrippen en regels van de taxatieleer moet
toepassen (naar Van Arnhem et al., 2013). De taxatie is daarmee
een persoonlijke schatting. Echter, mensen zijn onvolmaakte
processors van informatie en zijn vaak onderworpen aan
vooroordelen, fouten en perceptuele illusies (Shefrin, 2002).”
• Anchoring
• Diaz & Wolverton experiment
• Conclusie: onderzoeksgroep zakte in dalende markt niet
genoeg in prijs, had zich teveel laten leiden door eigen vorige
taxatie
• In experimenten waarbij portefeuilles steeds door andere
taxateurs werden getaxeerd, werden taxaties veel
beweeglijker over de tijd
• Smoothing
• Onderschatten van werkelijke volatiliteit
Grondslagen van taxatieleer 2
• Geschiedenis van de prijsvorming
• Het begrip waarde
