Samenvatting Waarderen

Waarderen
Hoofdstuk 1: Institutionele context




1. Doel van de taxatieopdracht
Waarom?
 Basis voor latere beslissing – schakel in het besluitvormingsproces v/d
opdrachtgever
 Second opinion
 Als verplichting
Aankoop en verkoop
 Op basis van waardering met kennis van zaken handelen
 Is de vraagprijs redelijk en aanvaardbaar
o Prijsvork en relatie met marktprijzen = prijszetting
o Beperkte schattingsmethodes
o Uitgebreid schattingsverslag
o Deontologie
 Schattingsverslagen i.k.v transacties door gemeenten, provincies,
 gemeentelijke en provinciale verzelfstandige agentschappen, OCMW’s en sociale
woonorganisaties:
 < 2 jaar
 Min.- en maxwaarde, apply or explain
Toekennen van krediet door de bank
 Bepalen van de waarde met het oog op toekennen van lening
o Loondienst, zelfstandig of losse medewerker
o Gedwongen verkoopwaarde

,Ruiling
 Verschil in waarde (opleg/aftrek)
 Projectontwikkelaars (fiscaal voordeel)
 Ruilrecht shm’s
o Gelijkwaardig indien niet meer dan ¼ prijsverschil
 Enkel registratierecht op hoogste waarde!
Aangifte in nalatenschap
 Grondslag voor erfbelasting
 Waardeoordeel van taxateur niet bindend voor administratie
 → schatter-expert (kwaliteitscharter))
 Gratis schatting obv econometrisch model = bindend, maar beroep mogelijk
 Tekortschatting bij verschil van 10% of meer
 Verkoop 2 jaar na aangifte
 Regularisatie mogelijk
Onteigening
 Gedwongen eigendomsontzettingen genomen vanuit algemeen belang
o Grondwettelijk verankerd
o Onteigeningsvergoeding: venale waarde + vergoedingen uit rechtspraak
(wederbeleggingsvergoeding)
o In der minne
o Gerechtelijke onteigeningsprocedure

Planschade bepalen
 ≠ onteigeningen tot algemeen nut
o Billijke en voorafgaandelijke vergoeding
 Instrumentendecreet van de Vlaamse regering
o “betonstop” of “bouwshift”
 Schadevergoeding door bestemmingswijziging
o Schade moet ontstaan binnen de 5 jaar na bestemmingswijziging!
o Vroeger: 80% van de waardevermindering (start: geïndexeerde
oorspronkelijke verwervingsprijs)
o Nu: voorstel goedgekeurd om 100% te vergoeden
Doel van de taxatieopdracht
 Verdeling
 Afsluiten van verzekeringspolis en na schadegevallen
o Nieuwbouwwaarde en/of werkelijke waarde
 Bij vennootschappen
o In- en uitbreng van onroerende goederen (belasten als VAA)
o Waardering vruchtgebruik
 Jaarrekening van beursgenoteerde bedrijven
o GVV: 4 keer per jaar
 Controletaxatie
o Prijsbewimpeling
 Bij gerechtelijke geschillen of juridische problemen
 Bij huurprijsherziening
o 20% of 15% stijging of daling ten gevolge van nieuwe omstandigheden
2. Beroep van taxateur

,Vastgoedmakelaar
 Beschermde titel
 Waardevolle marktkennis
 Concurrentie
o Prijszetting (appraisal)
o Gratis?
o Informatieplicht
 Tuchtprocedures BIV → contractueel verantwoordelijk
 “De vastgoedmakelaar begaat een zware contractuele fout
wanneer hij een verkoopopdracht aanvaardt waarvan de
vraagprijs niet realistisch is en hij hiervan de opdrachtgevers niet
informeert.”
 Taxatie-afdeling los van makelaarsafdeling
Landmeter-expert
 Terreinen afpalen, grenserkenning, …
 Beschermde titel
 Vroeger: nalatenschappen, openbare besturen
 Ook makelaarsactiviteiten. Schatting nooit gratis.
De vastgoedexpert en schatter-expert
 Kamer van Vastgoed-Experten (Kavex)
o Beroepsvereniging
o Geen titelbescherming
 Schatter-expert: decreet Vlabel
o Het schattingsverslag moet opgesteld zijn door een Vlabel erkende
schatter-expert
o De schatting wordt degelijk gemotiveerd in een deskundig verslag dat
voldoet aan de wettelijke voorwaarden qua opbouw en inhoud
o Dat verslag wordt toegevoegd aan de aangifte nalatenschap

Online ‘taxateurs’

,  Computermodel
 Immoprice, Realo, Immoweb, Zimmo, …
 “Online schattingen kunnen tot 20 procent afwijken van verkoopprijs”
Andere beroepspartijen
 Architect (kostenbenadering)
 Notaris
 Financiële instellingen
 Interne taxateurs (Cushman & Wakefield, CBRE)
 …
3. Taxatieproces: opdrachtgever
Formuleren van de opdracht
Informatiebron (opgepast met aannames)
4. Grondslagen van taxatieleer
a. Geschiedenis van de prijsvorming
Klassieke denken
 1775-1850: grondslagen voor waardeleer of waardetheorie
 Klassieke economen zoals Adam Smith
 Vraag en aanbod automatisch naar een evenwicht
o Invisible hand, geen overheidsinterventie
 Waarde = arbeidskosten, later productiekosten (kostprijswaarde)
o Objectieve waardeleer
 Aanbodkant van de economie
Neo-klassieke denken
 1870: Oostenrijkse School
 Alfred Marshall
 Vraagkant van de economie
 Prijs wordt verklaard uit het nut van het goed of
dienst
o Subjectieve waardeleer
 1900: combinatie (grens)nut en (grens)kosten
o School van Cambridge



Neo-institutioneel denken
 Economische veronderstellingen (neo)klassieken
o Actoren handelen rationeel en zijn volledig geïnformeerd
 Handelen volledig objectief zonder subjectiviteit
o V&A bewegen naar een evenwicht
o Perfecte markt met volkomen concurrentie
 Realiteit
o Geen of onvolledige kennis (!)
o Irrationeel en onvoorzichtig
o Financiering bepaalt bestedingsruimte
o Overheidsoptreden (subsidies, belastingen, maximumprijzen, …)
 Werking van het gehele economische systeem
 Markten en overheden falen