SAMENVATTING SYNDICSCHAP
DEEL 1: MEDE-EIGENDOM
3 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM
Mede-eigedom: het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan
verschillende personen à mede-eigenaars hebben een aandeel
1. GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE-EIGENDOM
• Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze situatie
verzeild zijn geraakt (cfr. Mede-eigendom n.a.v. erfrecht)
• Een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
o Ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max 5 jaar om in overdeelheid te blijven
• Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
2. VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM
• Op basis van een overeenkomst
o Bv ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
o Bv beleggingsfonds
• In de overeenkomst worden afspraken gemaakt ivm rechten en plichten partijen, verdeling
kosten, …
• Einde
o Art 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid treden)
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max 5 jaar)
3. GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
• Door de functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Typevorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmlogelijk toebehoren aan 1
enkele eigenaar
• Is eeuwigdurend, geen toepassing van art 3.75 BW
• 2 sets van regels voor gedwongen mede-eigendom
1
, Þ In BW onderscheid
o Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
§ Van toepassing bv bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
§ Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 tem 3.74 BW van toevallige
ME toepassing (suppeltief recht)
ALGEMENE BEPALINGEN VAN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
A. OMVANG VAN DE AANDELEN (ART 3.80 BW)
A. Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar het
bij hoort
B. VERDELING VAN DE LASTEN (ART 3.81 BW)
A. = Kosten van onderhoud, herstelling
B. Verdeeld volgend waarde van elk privatief deel (= aandelen)
C. Afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens combinatie
nut én waarde privatief deel)
Þ In BW onderscheid
o Algemene bepali,gen gewongen mede-eigendom
§ Van toepassing bv bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
§ Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art 3.76 tem 3.83 BW van
toepassing (suppletief recht)
o Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
§ = appartementenrecht
§ Art. 3.84 tem 3.100 BW van toepassing
§ Volledig dwingend recht
Þ Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
o Vallen onder algemene bepalingen gewongen mede-eigendom
WETGEVENDE BRONNEN
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau
INGEKORTE HISTORIEK BURGERLIJK WETBOEK
• 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o Art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
• Hervorming 2010
o veel inhoudelijke aanpassingen
o maakt appartementenrecht dwingend recht
• Hervorming 2019
o Weerom inhoudelijke aanpassingen
• Vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
2
,Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22 augustus
2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent:
• Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot
stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van
onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
• Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de
gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de artikelen
577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
• Rentmeester: wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van
onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit van syndicus
De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld in in 2 kolommen:
1. Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2. Vastgoedmakelaar-syndici.
à Wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn in de kolom
vastgoedmakelaar-syndici.
• Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn.
• VME moet in KBO de syndicus te vermelden
TERMEN VAN APPARTEMENTENRECHT
1. Privatieve en gemeenschappelijke delen
a. Privatief = appartement zelf
b. Gemeenschappelijk = traphal, lift, gevel, dak ...
2. Verplicht statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom) en reglement van interne orde
opmaken
3. Vereniging van Mede-eigenaars (VME) vergadert in AV
a. Bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
4. Syndicus = permanent orgaan (vaak VGM)
a. Vertegenwoordigt de VME
b. Voert beslissingen van VME uit
5. Rekencommissaris
6. Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen)
3
, DEEL 2: TOEPASSING VAN HET APPARTEMENTENRECHT
3 VOORWAARDEN VOOR TOEPASSING APPARTEMENTENRECHT
Þ Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
o Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
o Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees: meerdere
eigenaars)
o Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
VOORWAARDE 1: GEBOUW OF GROEP VAN GEBOUWEN
• Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
• Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel, ...)
Þ Gebouwen in oprichting? Ja
o “ORG waarop gebouw kan worden opgericht”
o Graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is
o Wet Breyne: bij verkoop op plan moeten de staturen opgemaakt worden vóór er 1
appartement kan verkocht worden
§ Appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in
statuten (= bepaalbaar voorwerp)
§ Bij compromis moet een kopie van de overgeschreven statuten gevoegd
§ Vanaf 1ste verkoop is appartementenrecht van toepassing
VOORWAARDE 2: GESPLITST EIGENDOM
Þ Splitsing kan horizontaal zijn of verticaal
Þ Opdeling VG – NE is niet voldoende
Þ Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
VOORWAARDE 3: ELKE ME HEEFT EEN PRIVATIEVE KAVEL ÉN EEN AANDEEL IN DE
GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
Þ = dualistische visie
Þ Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn dan private
delen (bv cohousing)
Þ ßà Unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in mede-eigendom
en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel (=appartement)
4
DEEL 1: MEDE-EIGENDOM
3 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM
Mede-eigedom: het eigendomsrecht op 1 zaak hoort toe aan
verschillende personen à mede-eigenaars hebben een aandeel
1. GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE-EIGENDOM
• Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze situatie
verzeild zijn geraakt (cfr. Mede-eigendom n.a.v. erfrecht)
• Een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
o Ten allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max 5 jaar om in overdeelheid te blijven
• Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
2. VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM
• Op basis van een overeenkomst
o Bv ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in koopovereenkomst
o Bv beleggingsfonds
• In de overeenkomst worden afspraken gemaakt ivm rechten en plichten partijen, verdeling
kosten, …
• Einde
o Art 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid treden)
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max 5 jaar)
3. GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
• Door de functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Typevorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmlogelijk toebehoren aan 1
enkele eigenaar
• Is eeuwigdurend, geen toepassing van art 3.75 BW
• 2 sets van regels voor gedwongen mede-eigendom
1
, Þ In BW onderscheid
o Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
§ Van toepassing bv bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
§ Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 tem 3.74 BW van toevallige
ME toepassing (suppeltief recht)
ALGEMENE BEPALINGEN VAN GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
A. OMVANG VAN DE AANDELEN (ART 3.80 BW)
A. Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de waarde van het privatieve deel waar het
bij hoort
B. VERDELING VAN DE LASTEN (ART 3.81 BW)
A. = Kosten van onderhoud, herstelling
B. Verdeeld volgend waarde van elk privatief deel (= aandelen)
C. Afwijken kan via overeenkomst (volgens nut voor privatief deel, of volgens combinatie
nut én waarde privatief deel)
Þ In BW onderscheid
o Algemene bepali,gen gewongen mede-eigendom
§ Van toepassing bv bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
§ Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art 3.76 tem 3.83 BW van
toepassing (suppletief recht)
o Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
§ = appartementenrecht
§ Art. 3.84 tem 3.100 BW van toepassing
§ Volledig dwingend recht
Þ Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
o Vallen onder algemene bepalingen gewongen mede-eigendom
WETGEVENDE BRONNEN
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
1. (nieuw) Burgerlijk Wetboek
2. Makelaarswet: opsplitsen van tableau
INGEKORTE HISTORIEK BURGERLIJK WETBOEK
• 30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o Art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
• Hervorming 2010
o veel inhoudelijke aanpassingen
o maakt appartementenrecht dwingend recht
• Hervorming 2019
o Weerom inhoudelijke aanpassingen
• Vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
2
,Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS 22 augustus
2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent:
• Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot
stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van
onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
• Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de
gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de zin van de artikelen
577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
• Rentmeester: wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van
onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit van syndicus
De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld in in 2 kolommen:
1. Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2. Vastgoedmakelaar-syndici.
à Wie als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet ingeschreven zijn in de kolom
vastgoedmakelaar-syndici.
• Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn.
• VME moet in KBO de syndicus te vermelden
TERMEN VAN APPARTEMENTENRECHT
1. Privatieve en gemeenschappelijke delen
a. Privatief = appartement zelf
b. Gemeenschappelijk = traphal, lift, gevel, dak ...
2. Verplicht statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom) en reglement van interne orde
opmaken
3. Vereniging van Mede-eigenaars (VME) vergadert in AV
a. Bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
4. Syndicus = permanent orgaan (vaak VGM)
a. Vertegenwoordigt de VME
b. Voert beslissingen van VME uit
5. Rekencommissaris
6. Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen)
3
, DEEL 2: TOEPASSING VAN HET APPARTEMENTENRECHT
3 VOORWAARDEN VOOR TOEPASSING APPARTEMENTENRECHT
Þ Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
o Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
o Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees: meerdere
eigenaars)
o Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen.
VOORWAARDE 1: GEBOUW OF GROEP VAN GEBOUWEN
• Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
• Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel, ...)
Þ Gebouwen in oprichting? Ja
o “ORG waarop gebouw kan worden opgericht”
o Graad van afwerking is niet bepalend, wel of er meer dan 1 eigenaar is
o Wet Breyne: bij verkoop op plan moeten de staturen opgemaakt worden vóór er 1
appartement kan verkocht worden
§ Appartement op plan bestaat nog niet, maar wel juridisch via omschrijving in
statuten (= bepaalbaar voorwerp)
§ Bij compromis moet een kopie van de overgeschreven statuten gevoegd
§ Vanaf 1ste verkoop is appartementenrecht van toepassing
VOORWAARDE 2: GESPLITST EIGENDOM
Þ Splitsing kan horizontaal zijn of verticaal
Þ Opdeling VG – NE is niet voldoende
Þ Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen verhuurt
VOORWAARDE 3: ELKE ME HEEFT EEN PRIVATIEVE KAVEL ÉN EEN AANDEEL IN DE
GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN
Þ = dualistische visie
Þ Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn dan private
delen (bv cohousing)
Þ ßà Unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in mede-eigendom
en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel (=appartement)
4
