Vastgoedrecht: huur
HOOFDSTUK 1: BEGRIP, SOORTEN EN BELANG
Huurovereenkomst
Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om
de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere
tijd, en tegen en bepaalde prijs.
Huur is geen zakelijkrecht het is een persoonlijk recht
Dwingend recht
Soorten
Er bestaan twee soorten huur
- Huur van werk/diensten
- Huur van goederen
Huur van werk/diensten
Huur van wekr/diensten is een overeenkomst waarbij de ene partij zich
verbindt om iets door de andere te verrichten
Huur van goederen
Huur van onroerende goederen onderscheidt men
- Gemeen huurrecht
- Woninghuur
o Woninghuurwet
o Woninghuurdecreet
- Handelshuur
- Pacht
Ook roerende goederen kunnen voorwerp uitmaken van huur
Belang
Huurovereenkomst vertoont voor beide contractspartijen een economisch
belang. Huurder kan zaak gebruiken en genieten welke hij niet zou kunnen
of willen kopen
Verhuurder mogelijkheid om zijn kapitaal in een goed vruchten te laten
opbrengen.
HOOFDSTUK 2: WEZENLIJKE BESTANDDELEN, KENMERKEN VAN HET RECHT
Wezenlijke bestanddelen
Huur zijn er twee wezenlijke bestanddelen, namelijk
- Het gebruik en genot over een goed
- Tegen betaling van ene bepaalde prijs
1
,Kenmerken
Een huurovereenkomst heeft de kenmerken die hierna worden besproken.
A. Consensueel
In de regel volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
om een (huur)overeenkomst te treffen
Aantal gevallen is de opmaak van een onderhandse akte vereist,
met opnamen van bepaalde vermeldingen, of zelfs een authentieke
akte. In dit geval is de huur een vormelijke overeenkomst.
B. Wederkerig
Huur wordt betaald in ruil voor het verschaffen van gebruik en genot
van een zaak.
C. Onder bezwarende titel
De huurder betaalt voor het gebruik en het genot van het goed. Als
er geen huurprijs of tegenprestatie is bepaald, is er geen sprake van
huur.
D. Voortdurend
Deze verbintenissen zijn dus blijvend zolang de huurovereenkomst
bestaat en partijen kunnen er zich niet eenzijdig aan onttrekken,
behoudens op de wettelijk voorziende gronden.
E. Tijdelijk
De duur van een contract wordt door de partijen bepaald en kan
bepaalde of onbepaald zijn. Duur kan iet eeuwigdurend zijn maar wel
gelijk zijn aan het elven van ene contractspartij.
F. Principieel niet persoonsgebonden
Het overlijden van verhuurder of de huurder stelt principieel geen
einde aan de huur, behoudens afwijkende wettelijke bepalingen.
Partijen kunne hiervan contractueel afwijken zodat de
huurovereenkomst wel persoonsgebonden wordt.
Betekent niet dat de huurder zijn recht niet mag afstaan of
onderverhuren aan een derde, tenzij dit contractueel uitgesloten
werd.
Faillissement van de huurder brengt evenmin het einde van de
huurovereenkomst
Aard van het recht
De verhuurder heeft een verbintenis om iets te doen, namelijk het gebruik
en het genot verschaffen aan de huurder.
Huurder heeft een schuldvordering die roerend is ondanks het feit dat de
huur slaat op een onroerend goed. Huur is derhalve een vorderingsrecht
2
,Verhuurder heeft een schuldvordering tegenover de huurder
Geldigheidsvereisten
Essentiële geldigheidsvoorwaarden zijn
- Toestemming
- Bekwaamheid
- Bepaald voorwerp
- Geoorloofde zaak
Om geldig te kunnen contracteren principieel meerderjarig zijn of
minderjarig maar geldig vertegenwoordigd en gemachtigd. Ook rechts- en
handelingsbekwaam zijn, of onbekwaam maar geldig vertegenwoordigd en
gemachtigd.
HOOFDSTUK 3: HUUR EN ANDERE OVEREENKOMSTEN
Woninghuurwet (voor 1 januari 2019)
Een huurovereenkomst voor woninghuur is een huurovereenkomst met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder
Bepalingen van de woninghuurwet van toepassing zouden zijn, is vereist
dat de overeenkomst betrekking heeft op een huurovereenkomst voor een
woning die tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt bestemd, de
verhuurder deze bestemming akkoord gaat bij het afsluiten van de
huurovereenkomst
Vlaams woninghuurdecreet (vanaf 1 januari 2019)
Vlaams woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomst inzake
een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende
toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn
hoofdverblijfplaats bestemt. Regelt alle woningverhuur op private markt
voor huurovereenkomsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2019
Onroerend goed moet hoofdbestemming het ‘wonen’ hebben.
De hoofdverblijfplaats is principieel de plaats waar de huurder
ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister.
Woninghuurrecht is bijgevolg niet van toepassing
- Een rechtspersoon een onroerend goed huurt
- Huur van tweede verblijven, vakantieverblijven, kantoorruimtes,
garages, …. En gelijkaardige verhuringen die niet het doel hebben
het gehuurde goed te ‘bewonen’.
Sociale woninghuur
Sociale woninghuur in Vlaanderen heeft een apart regime
Pacht
3
, Pachtovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de
verpachter de verbintenis aangaat het tijdelijk genot over onroerende
goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een landbouwbedrijf
Pachtwet van toepassing vijf cumulatieve voorwaarden voldaan zijn:
- Gaan om huurovereenkomst of een vruchtgebruik
- Onroerend goed of een gedeelte ervan
- Uitoefenen van landbouwexploitatie
- Goed hoofdzaak daartoe bestemd is
- Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij
het sluiten van de overeenkomst
Is van dwingend recht. Wet strekt tot bescherming van de pachter.
Verpachter is verantwoordelijk als er geen schriftelijke pachtovereenkomst
is opgesteld.
Gebrek aan geschrift diegene die een landeigendom uitbaat mogelijkheid
het bewijs te leveren door alle middelen van recht, ook met getuigen en
vermoedens.
Pachttermijn vastgesteld door de partijen. Niet korter zijn dan negen jaar.
Wel een kortere tijd bedongen, rechtswege herleid tot negen jaar.
Pachtprijs wordt bepaald bij onderlinge toestemming tussen partijen.
Geval van verkoop van de volle of de blote eigendom van het verpachte
goed geniet de pachter een recht van voorkoop voor zichzelf
Handelshuur
Vijf cumulatieve voorwaarden voldaan zijn
- Een huurovereenkomst
- Betreffende een onroerend goed of een gedeelte ervan
- Gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of door het bedrijf
van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het
publiek
- Goed in hoofdzaak daartoe bestemd is
- Bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het
sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk
aanvaard werd.
Grotendeels van dwingend recht
Duur van een handelshuurovereenkomst mag principieel niet korter zijn
dan negen jaar met uitzondering van de handelshuurovereenkomst voor
korte duur in het Vlaams Gewest waarvan de duur maximum één jaar
bedraagt
Huur van werk en goederen
Verschil betreft het voorwerp
4
HOOFDSTUK 1: BEGRIP, SOORTEN EN BELANG
Huurovereenkomst
Huur van goederen is een contract waarbij de ene partij zich verbindt om
de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere
tijd, en tegen en bepaalde prijs.
Huur is geen zakelijkrecht het is een persoonlijk recht
Dwingend recht
Soorten
Er bestaan twee soorten huur
- Huur van werk/diensten
- Huur van goederen
Huur van werk/diensten
Huur van wekr/diensten is een overeenkomst waarbij de ene partij zich
verbindt om iets door de andere te verrichten
Huur van goederen
Huur van onroerende goederen onderscheidt men
- Gemeen huurrecht
- Woninghuur
o Woninghuurwet
o Woninghuurdecreet
- Handelshuur
- Pacht
Ook roerende goederen kunnen voorwerp uitmaken van huur
Belang
Huurovereenkomst vertoont voor beide contractspartijen een economisch
belang. Huurder kan zaak gebruiken en genieten welke hij niet zou kunnen
of willen kopen
Verhuurder mogelijkheid om zijn kapitaal in een goed vruchten te laten
opbrengen.
HOOFDSTUK 2: WEZENLIJKE BESTANDDELEN, KENMERKEN VAN HET RECHT
Wezenlijke bestanddelen
Huur zijn er twee wezenlijke bestanddelen, namelijk
- Het gebruik en genot over een goed
- Tegen betaling van ene bepaalde prijs
1
,Kenmerken
Een huurovereenkomst heeft de kenmerken die hierna worden besproken.
A. Consensueel
In de regel volstaat de loutere wilsovereenstemming tussen partijen
om een (huur)overeenkomst te treffen
Aantal gevallen is de opmaak van een onderhandse akte vereist,
met opnamen van bepaalde vermeldingen, of zelfs een authentieke
akte. In dit geval is de huur een vormelijke overeenkomst.
B. Wederkerig
Huur wordt betaald in ruil voor het verschaffen van gebruik en genot
van een zaak.
C. Onder bezwarende titel
De huurder betaalt voor het gebruik en het genot van het goed. Als
er geen huurprijs of tegenprestatie is bepaald, is er geen sprake van
huur.
D. Voortdurend
Deze verbintenissen zijn dus blijvend zolang de huurovereenkomst
bestaat en partijen kunnen er zich niet eenzijdig aan onttrekken,
behoudens op de wettelijk voorziende gronden.
E. Tijdelijk
De duur van een contract wordt door de partijen bepaald en kan
bepaalde of onbepaald zijn. Duur kan iet eeuwigdurend zijn maar wel
gelijk zijn aan het elven van ene contractspartij.
F. Principieel niet persoonsgebonden
Het overlijden van verhuurder of de huurder stelt principieel geen
einde aan de huur, behoudens afwijkende wettelijke bepalingen.
Partijen kunne hiervan contractueel afwijken zodat de
huurovereenkomst wel persoonsgebonden wordt.
Betekent niet dat de huurder zijn recht niet mag afstaan of
onderverhuren aan een derde, tenzij dit contractueel uitgesloten
werd.
Faillissement van de huurder brengt evenmin het einde van de
huurovereenkomst
Aard van het recht
De verhuurder heeft een verbintenis om iets te doen, namelijk het gebruik
en het genot verschaffen aan de huurder.
Huurder heeft een schuldvordering die roerend is ondanks het feit dat de
huur slaat op een onroerend goed. Huur is derhalve een vorderingsrecht
2
,Verhuurder heeft een schuldvordering tegenover de huurder
Geldigheidsvereisten
Essentiële geldigheidsvoorwaarden zijn
- Toestemming
- Bekwaamheid
- Bepaald voorwerp
- Geoorloofde zaak
Om geldig te kunnen contracteren principieel meerderjarig zijn of
minderjarig maar geldig vertegenwoordigd en gemachtigd. Ook rechts- en
handelingsbekwaam zijn, of onbekwaam maar geldig vertegenwoordigd en
gemachtigd.
HOOFDSTUK 3: HUUR EN ANDERE OVEREENKOMSTEN
Woninghuurwet (voor 1 januari 2019)
Een huurovereenkomst voor woninghuur is een huurovereenkomst met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder
Bepalingen van de woninghuurwet van toepassing zouden zijn, is vereist
dat de overeenkomst betrekking heeft op een huurovereenkomst voor een
woning die tot hoofdverblijfplaats van de huurder wordt bestemd, de
verhuurder deze bestemming akkoord gaat bij het afsluiten van de
huurovereenkomst
Vlaams woninghuurdecreet (vanaf 1 januari 2019)
Vlaams woninghuurdecreet is van toepassing op huurovereenkomst inzake
een woning die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende
toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn
hoofdverblijfplaats bestemt. Regelt alle woningverhuur op private markt
voor huurovereenkomsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2019
Onroerend goed moet hoofdbestemming het ‘wonen’ hebben.
De hoofdverblijfplaats is principieel de plaats waar de huurder
ingeschreven is in het bevolkingsregister of in het vreemdelingenregister.
Woninghuurrecht is bijgevolg niet van toepassing
- Een rechtspersoon een onroerend goed huurt
- Huur van tweede verblijven, vakantieverblijven, kantoorruimtes,
garages, …. En gelijkaardige verhuringen die niet het doel hebben
het gehuurde goed te ‘bewonen’.
Sociale woninghuur
Sociale woninghuur in Vlaanderen heeft een apart regime
Pacht
3
, Pachtovereenkomst is een wederkerige overeenkomst waarbij de
verpachter de verbintenis aangaat het tijdelijk genot over onroerende
goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een landbouwbedrijf
Pachtwet van toepassing vijf cumulatieve voorwaarden voldaan zijn:
- Gaan om huurovereenkomst of een vruchtgebruik
- Onroerend goed of een gedeelte ervan
- Uitoefenen van landbouwexploitatie
- Goed hoofdzaak daartoe bestemd is
- Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij
het sluiten van de overeenkomst
Is van dwingend recht. Wet strekt tot bescherming van de pachter.
Verpachter is verantwoordelijk als er geen schriftelijke pachtovereenkomst
is opgesteld.
Gebrek aan geschrift diegene die een landeigendom uitbaat mogelijkheid
het bewijs te leveren door alle middelen van recht, ook met getuigen en
vermoedens.
Pachttermijn vastgesteld door de partijen. Niet korter zijn dan negen jaar.
Wel een kortere tijd bedongen, rechtswege herleid tot negen jaar.
Pachtprijs wordt bepaald bij onderlinge toestemming tussen partijen.
Geval van verkoop van de volle of de blote eigendom van het verpachte
goed geniet de pachter een recht van voorkoop voor zichzelf
Handelshuur
Vijf cumulatieve voorwaarden voldaan zijn
- Een huurovereenkomst
- Betreffende een onroerend goed of een gedeelte ervan
- Gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of door het bedrijf
van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het
publiek
- Goed in hoofdzaak daartoe bestemd is
- Bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk werd aangegaan bij het
sluiten van de overeenkomst of in de loop ervan uitdrukkelijk
aanvaard werd.
Grotendeels van dwingend recht
Duur van een handelshuurovereenkomst mag principieel niet korter zijn
dan negen jaar met uitzondering van de handelshuurovereenkomst voor
korte duur in het Vlaams Gewest waarvan de duur maximum één jaar
bedraagt
Huur van werk en goederen
Verschil betreft het voorwerp
4
