Samenvatting Grond en Opstal kwartiel 2.1 2017/2018
Week 2.1
Grondmarkt
Grond
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1. bijzondere kenmerken van de grond zelf (locatiegebondenheid, beperkt aanbod,
heterogeen, productiefactor, nauwelijks reproduceerbaar, ondoorzichtige markt);
2. overheid er een grote rol speelt (deelmarkten, externe effecten, collectief versus
individueel goed).
Bijzondere kenmerken
Beperkt aanbod > inelastisch aanbod
Beperkte mogelijkheden om het totale aanbod van grond uit te breiden. Mogelijkheden:
Inpolderen
Meervoudig ruimtegebruik
Bestemmingswijziging
Bijzondere kenmerken
“Het ene stuk grond is het andere niet”
Externe effecten van grondgebruik
Gebruiksmogelijkheden
Eigenschappen van de grond
Ligging
Infrastructurele voorzieningen
Door de segmentatie is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk.
Productiefactor David Ricardo (1772-1823): “Corn is not high because a rent is paid, but a
rent is paid because corn is high”. (1817) LEG UIT?
Antwoord: De waarde van de grond wordt bepaald door het nut dat men ervan heeft. De
grond heeft zelf in principe geen waarde. Enkel het gebruik van de grond bepaalt de waarde.
Met andere woorden: grond als productiefactor voor het realiseren van vastgoed ontleent
haar waarde aan het gebruik. Deze waarde komt op dezelfde manier tot stand als bij
landbouwgrond: landbouwgrond ontleent haar waarde aan het gebruik als landbouwgrond en
de opbrengst van de landbouwproducten.
Overheidsingrijpen
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt.
1. de hypotheekrenteaftrek;
2. de ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik;
3. de regulering van de huurprijs;
4. de huurtoeslag.
De ruimtelijke beperkingen bij grondgebruik: de overheid beperkt het aantal plekken
waar gebouwd mag worden. Op zichzelf heeft deze ingreep positieve externe effecten wat
het natuurbehoud betreft: het Groene Hart blijft groen. Maar de ruimtelijke voorschriften
leiden ook tot hogere grondkosten op de bouwlocaties. Geschat wordt dat de gemiddelde
koopwoning hierdoor in Amsterdam 73.000 duurder is dan op andere locaties.
Waarom?
- Collectieve karakter van bepaalde bestemmingen;
- Optreden externe effecten.
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen.
,Grondbeleid
Een formele definitie van grondbeleid is:
“grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt.”
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid – in de meeste gevallen is dat de
gemeente – het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen.
Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
2 soorten grondbeleid
De mate van overheidsinterventie bij grondbeleid wordt vaak gesitueerd binnen het
spanningsveld van zogenoemd actief en passief grondbeleid.
Actief grondbeleid
Passief grondbeleid
Actief grondbeleid
Actief grondbeleid kan relatief eenvoudig zijn als de overheid eigenaar is van de gronden (of
deze verwerft), en deze gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft.
De overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort projectontwikkelaar.
De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste, maar niet
rendabele ontwikkelingen tot stand komen. Een voorbeeld van een niet rendabele
ontwikkeling is bijvoorbeeld een park of waterpartij bij een niet te bouwen woongebied. De
kosten van het park of de waterpartij kunnen dan worden meegenomen in de grondprijs van
de kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Passief grondbeleid
In de praktijk is het vaak anders. Want vaak bezit de overheid in het te ontwikkelen gebied
niet alle percelen en soms zelfs geen enkel perceel. Projectontwikkelaars of particulieren zijn
dan eigenaar van de gronden.
Bij passief grondbeleid is de overheid dus afhankelijk van de grondeigenaren om een
gewenste ontwikkeling te realiseren.
De overheid laat de aankoop en exploitatie van grond over aan private partijen. De overheid
beperkt zich tot haar regulerende taak, schept kaders waarbinnen de private sector
initiatieven kan ontplooien.
Voordelen actief grondbeleid
a. Via verwerving en uitgifte worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. Het tempo van realisatie van het bestemmingsplan wordt
bepaald door het tempo van gronduitgifte. Daarnaast kan de gemeente via haar
beschikkingsrecht richting geven aan het gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing
van gronden;
b. Bij het voeren van een actief grondbeleid kunnen in beginsel alle productiekosten worden
doorberekend in de uitgifteprijs. Binnen de vast te stellen gronduitgifteprijzen kan een
differentiatie plaatsvinden naar uit markttechnisch en economisch oogpunt bezien, sterkere
en zwakkere functies . Verder kunnen marktverhoudingen ertoe leiden, dat de uitgifteprijzen
in positieve zin afwijken van de kostprijs, waardoor gunstige exploitatieresultaten ontstaan
(de zogenaamde ontwikkelingswinst).
,Nadelen actief grondbeleid
a. Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgifte kent grote financiële risico's.
Zo is een te vroege verwerving riskant in verband met renteverliezen. Een te late verwerving
kan daarentegen leiden tot prijsopdrijving, als gevolg van de inmiddels gewijzigde
marktsituatie;
b. De waarde van het economisch goed 'grond' fluctueert sterk en is in hoge mate afhankelijk
van de economische ontwikkelingen. Dit heeft tot gevolg dat de uitgiftemogelijkheden niet
alleen worden bepaald door de omvang van de productiekosten, maar ook afhankelijk zijn
van de afzetmogelijkheden binnen de lokale en regionale markt. Dit kan ertoe leiden dat
gronden te duur worden en kostendekkende uitgifte niet langer mogelijk is.
Actief versus Passief
Actief grondbeleid
- de gemeente verwerft (eventueel onteigening);
- maakt zelf bouwrijp;
- geeft grond uit en heeft een (apart) budget voor aankopen via een verwervingsplan;
- voeding vanuit reserve grondbedrijf cq. Algemene Dienst (gemeentebegroting);
- er is sprake van planmatige aankopen;
- er vindt een duidelijke waardebepaling van de grond plaats.
Passief grondbeleid
- de gemeente reageert op particulier initiatief;
- er vinden geen anticiperende aankopen plaats (beperkt tot rendabele objecten);
- er vindt geen onteigening plaats;
- er is geen duidelijke voeding vanuit reserve grondbedrijf cq. Algemene Dienst
(gemeentebegroting)
Actief versus Passief
De begrippen actief grondbeleid en passief grondbeleid worden in de discussie veelal als
tegenpool gezien. Actief grondbeleid wordt daarbij geassocieerd met begrippen als
verzorgingsstaat, overheidsinterventie terwijl passief grondbeleid wordt geassocieerd met
begrippen als liberalisme, marktmechanisme en dus non-interventie.
De werkelijkheid is genuanceerder. Passief en actief grondbeleid zijn beide
verschijningsvormen van het gemeentelijk grondbeleid, met een eigen toepassingsbereik,
eigen karakteristieken en een eigen instrumentele betekenis. Er zal altijd sprake zijn van
vormen van passief en vormen van actief.
Één initiatiefnemer!
Faciliterend grondbeleid
gezamenlijk initiatief + afspraken over resultaten en risico’s
Keuze Grondbeleid
De gemeente moet per locatie een keuze maken uit de mogelijkheden die er bestaan bij
grondbeleid.
Zelfs op één locatie kan een gemeente per deellocatie verschillende strategieën kiezen.
Overwegingen: risico, regie, effect voor de gemeentelijke organisatie (menskracht, financieel,
kennis, etc).
, Doelstelling:
1. Het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit: dit houdt onder
andere in dat het grondbeleid dienstbaar is aan de ruimtelijke ordening. De doelen van het
ruimtelijk beleid die een gemeente wil bereiken, kunnen niet gerealiseerd worden wanneer
de gemeente niet in enige zin zeggenschap heeft over de grond. Daarnaast zijn er
zogenaamde facetdoelstellingen: er is ruimte nodig voor verschillende belangen, zoals
wonen, bedrijven, infrastructuur en recreatie. Het grondbeleid dient de ruimtebehoefte van
deze verschillende functies te faciliteren.
2. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten: dit betekent
bijvoorbeeld dat de gemeente bij het ontwikkelen van een grote nieuwbouwlocatie kan
proberen de kosten van sociale woningbouw en groenaanleg te verhalen op de
ontwikkelaars van luxe woningen.
Grondbeleid
Instrumenten
De gemeente beschikt over diverse instrumenten om haar grondbeleid uit te voeren en de
gestelde doelen te bereiken.
1. Instrumenten voor grondverwering, van toepassing bij actief grondbeleid;
2. Het voeren van een gemeentelijke grondexploitatie, van toepassing bij actief grondbeleid;
3. Instrumenten voor gronduitgifte en grondprijsbeleid, van toepassing bij actief grondbeleid;
4. Instrumenten voor kostenverhaal, zoals de Grondexploitatiewet, met name van toepassing
bij passief grondbeleid.
Instrumenten voor grondverwering – actief grondbeleid.
In het geval van een actief grondbeleid dient de gemeente zelf gronden aan te kopen voor
ontwikkeling.
Een strategisch verwervingsbeleid is cruciaal voor een succesvol actief grondbeleid. Dat
houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om
binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken.
Een strategisch verwervingsbeleid wordt onderscheiden van een anticiperend
verwervingsbeleid, waarbij gronden pas worden aangekocht wanneer er in een
structuurvisie ontwikkelingen voor zijn voorzien, en een actief verwervingsbeleid.
Voor vroegtijdig verwerven door de gemeente kunnen verschillende doelen zijn:
• Ten eerste kan de gemeente door strategische aankopen een ontwikkeling in gang zetten
of versnellen.
• Ten tweede is de grondverwervingsprijs zolang de ontwikkeling nog niet zeker is veel lager
en dus kan er tegen gunstige kosten verworven worden. Daar staat wel tegenover dat de
risico's van de verwerving groter
zijn.
Instrumenten voor grondverwering – actief grondbeleid.
Er bestaan voor de gemeenten verschillende manieren om gronden te verwerven. Dit kan via
minnelijke weg
Minnelijke verwerving betekent dat gronden op vrijwillige basis worden aangekocht. In dat
geval voeren de gemeente en de grondeigenaar onderhandelingen over de prijs. Het is voor
de gemeente belangrijk de marktwaarde van de grond van te voren goed in te schatten. Als
er geen voorkeursrecht op de grond gevestigd is, dient tevens rekening te worden gehouden
met mogelijke andere kopers. Dit kan een prijsopdrijvend effect hebben. Als de eigenaar van
de grond niet tot verkoop wil overgaan, kan de gemeente eventueel besluiten over te gaan
tot onteigening.
Week 2.1
Grondmarkt
Grond
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1. bijzondere kenmerken van de grond zelf (locatiegebondenheid, beperkt aanbod,
heterogeen, productiefactor, nauwelijks reproduceerbaar, ondoorzichtige markt);
2. overheid er een grote rol speelt (deelmarkten, externe effecten, collectief versus
individueel goed).
Bijzondere kenmerken
Beperkt aanbod > inelastisch aanbod
Beperkte mogelijkheden om het totale aanbod van grond uit te breiden. Mogelijkheden:
Inpolderen
Meervoudig ruimtegebruik
Bestemmingswijziging
Bijzondere kenmerken
“Het ene stuk grond is het andere niet”
Externe effecten van grondgebruik
Gebruiksmogelijkheden
Eigenschappen van de grond
Ligging
Infrastructurele voorzieningen
Door de segmentatie is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk.
Productiefactor David Ricardo (1772-1823): “Corn is not high because a rent is paid, but a
rent is paid because corn is high”. (1817) LEG UIT?
Antwoord: De waarde van de grond wordt bepaald door het nut dat men ervan heeft. De
grond heeft zelf in principe geen waarde. Enkel het gebruik van de grond bepaalt de waarde.
Met andere woorden: grond als productiefactor voor het realiseren van vastgoed ontleent
haar waarde aan het gebruik. Deze waarde komt op dezelfde manier tot stand als bij
landbouwgrond: landbouwgrond ontleent haar waarde aan het gebruik als landbouwgrond en
de opbrengst van de landbouwproducten.
Overheidsingrijpen
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt.
1. de hypotheekrenteaftrek;
2. de ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik;
3. de regulering van de huurprijs;
4. de huurtoeslag.
De ruimtelijke beperkingen bij grondgebruik: de overheid beperkt het aantal plekken
waar gebouwd mag worden. Op zichzelf heeft deze ingreep positieve externe effecten wat
het natuurbehoud betreft: het Groene Hart blijft groen. Maar de ruimtelijke voorschriften
leiden ook tot hogere grondkosten op de bouwlocaties. Geschat wordt dat de gemiddelde
koopwoning hierdoor in Amsterdam 73.000 duurder is dan op andere locaties.
Waarom?
- Collectieve karakter van bepaalde bestemmingen;
- Optreden externe effecten.
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen.
,Grondbeleid
Een formele definitie van grondbeleid is:
“grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt.”
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid – in de meeste gevallen is dat de
gemeente – het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen.
Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
2 soorten grondbeleid
De mate van overheidsinterventie bij grondbeleid wordt vaak gesitueerd binnen het
spanningsveld van zogenoemd actief en passief grondbeleid.
Actief grondbeleid
Passief grondbeleid
Actief grondbeleid
Actief grondbeleid kan relatief eenvoudig zijn als de overheid eigenaar is van de gronden (of
deze verwerft), en deze gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft.
De overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort projectontwikkelaar.
De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste, maar niet
rendabele ontwikkelingen tot stand komen. Een voorbeeld van een niet rendabele
ontwikkeling is bijvoorbeeld een park of waterpartij bij een niet te bouwen woongebied. De
kosten van het park of de waterpartij kunnen dan worden meegenomen in de grondprijs van
de kavels die worden uitgegeven ten behoeve van de woningbouw.
Passief grondbeleid
In de praktijk is het vaak anders. Want vaak bezit de overheid in het te ontwikkelen gebied
niet alle percelen en soms zelfs geen enkel perceel. Projectontwikkelaars of particulieren zijn
dan eigenaar van de gronden.
Bij passief grondbeleid is de overheid dus afhankelijk van de grondeigenaren om een
gewenste ontwikkeling te realiseren.
De overheid laat de aankoop en exploitatie van grond over aan private partijen. De overheid
beperkt zich tot haar regulerende taak, schept kaders waarbinnen de private sector
initiatieven kan ontplooien.
Voordelen actief grondbeleid
a. Via verwerving en uitgifte worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. Het tempo van realisatie van het bestemmingsplan wordt
bepaald door het tempo van gronduitgifte. Daarnaast kan de gemeente via haar
beschikkingsrecht richting geven aan het gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing
van gronden;
b. Bij het voeren van een actief grondbeleid kunnen in beginsel alle productiekosten worden
doorberekend in de uitgifteprijs. Binnen de vast te stellen gronduitgifteprijzen kan een
differentiatie plaatsvinden naar uit markttechnisch en economisch oogpunt bezien, sterkere
en zwakkere functies . Verder kunnen marktverhoudingen ertoe leiden, dat de uitgifteprijzen
in positieve zin afwijken van de kostprijs, waardoor gunstige exploitatieresultaten ontstaan
(de zogenaamde ontwikkelingswinst).
,Nadelen actief grondbeleid
a. Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgifte kent grote financiële risico's.
Zo is een te vroege verwerving riskant in verband met renteverliezen. Een te late verwerving
kan daarentegen leiden tot prijsopdrijving, als gevolg van de inmiddels gewijzigde
marktsituatie;
b. De waarde van het economisch goed 'grond' fluctueert sterk en is in hoge mate afhankelijk
van de economische ontwikkelingen. Dit heeft tot gevolg dat de uitgiftemogelijkheden niet
alleen worden bepaald door de omvang van de productiekosten, maar ook afhankelijk zijn
van de afzetmogelijkheden binnen de lokale en regionale markt. Dit kan ertoe leiden dat
gronden te duur worden en kostendekkende uitgifte niet langer mogelijk is.
Actief versus Passief
Actief grondbeleid
- de gemeente verwerft (eventueel onteigening);
- maakt zelf bouwrijp;
- geeft grond uit en heeft een (apart) budget voor aankopen via een verwervingsplan;
- voeding vanuit reserve grondbedrijf cq. Algemene Dienst (gemeentebegroting);
- er is sprake van planmatige aankopen;
- er vindt een duidelijke waardebepaling van de grond plaats.
Passief grondbeleid
- de gemeente reageert op particulier initiatief;
- er vinden geen anticiperende aankopen plaats (beperkt tot rendabele objecten);
- er vindt geen onteigening plaats;
- er is geen duidelijke voeding vanuit reserve grondbedrijf cq. Algemene Dienst
(gemeentebegroting)
Actief versus Passief
De begrippen actief grondbeleid en passief grondbeleid worden in de discussie veelal als
tegenpool gezien. Actief grondbeleid wordt daarbij geassocieerd met begrippen als
verzorgingsstaat, overheidsinterventie terwijl passief grondbeleid wordt geassocieerd met
begrippen als liberalisme, marktmechanisme en dus non-interventie.
De werkelijkheid is genuanceerder. Passief en actief grondbeleid zijn beide
verschijningsvormen van het gemeentelijk grondbeleid, met een eigen toepassingsbereik,
eigen karakteristieken en een eigen instrumentele betekenis. Er zal altijd sprake zijn van
vormen van passief en vormen van actief.
Één initiatiefnemer!
Faciliterend grondbeleid
gezamenlijk initiatief + afspraken over resultaten en risico’s
Keuze Grondbeleid
De gemeente moet per locatie een keuze maken uit de mogelijkheden die er bestaan bij
grondbeleid.
Zelfs op één locatie kan een gemeente per deellocatie verschillende strategieën kiezen.
Overwegingen: risico, regie, effect voor de gemeentelijke organisatie (menskracht, financieel,
kennis, etc).
, Doelstelling:
1. Het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit: dit houdt onder
andere in dat het grondbeleid dienstbaar is aan de ruimtelijke ordening. De doelen van het
ruimtelijk beleid die een gemeente wil bereiken, kunnen niet gerealiseerd worden wanneer
de gemeente niet in enige zin zeggenschap heeft over de grond. Daarnaast zijn er
zogenaamde facetdoelstellingen: er is ruimte nodig voor verschillende belangen, zoals
wonen, bedrijven, infrastructuur en recreatie. Het grondbeleid dient de ruimtebehoefte van
deze verschillende functies te faciliteren.
2. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten: dit betekent
bijvoorbeeld dat de gemeente bij het ontwikkelen van een grote nieuwbouwlocatie kan
proberen de kosten van sociale woningbouw en groenaanleg te verhalen op de
ontwikkelaars van luxe woningen.
Grondbeleid
Instrumenten
De gemeente beschikt over diverse instrumenten om haar grondbeleid uit te voeren en de
gestelde doelen te bereiken.
1. Instrumenten voor grondverwering, van toepassing bij actief grondbeleid;
2. Het voeren van een gemeentelijke grondexploitatie, van toepassing bij actief grondbeleid;
3. Instrumenten voor gronduitgifte en grondprijsbeleid, van toepassing bij actief grondbeleid;
4. Instrumenten voor kostenverhaal, zoals de Grondexploitatiewet, met name van toepassing
bij passief grondbeleid.
Instrumenten voor grondverwering – actief grondbeleid.
In het geval van een actief grondbeleid dient de gemeente zelf gronden aan te kopen voor
ontwikkeling.
Een strategisch verwervingsbeleid is cruciaal voor een succesvol actief grondbeleid. Dat
houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming, gronden aankoopt om
binnen een bepaald gebied haar grondpositie en onderhandelingspositie te versterken.
Een strategisch verwervingsbeleid wordt onderscheiden van een anticiperend
verwervingsbeleid, waarbij gronden pas worden aangekocht wanneer er in een
structuurvisie ontwikkelingen voor zijn voorzien, en een actief verwervingsbeleid.
Voor vroegtijdig verwerven door de gemeente kunnen verschillende doelen zijn:
• Ten eerste kan de gemeente door strategische aankopen een ontwikkeling in gang zetten
of versnellen.
• Ten tweede is de grondverwervingsprijs zolang de ontwikkeling nog niet zeker is veel lager
en dus kan er tegen gunstige kosten verworven worden. Daar staat wel tegenover dat de
risico's van de verwerving groter
zijn.
Instrumenten voor grondverwering – actief grondbeleid.
Er bestaan voor de gemeenten verschillende manieren om gronden te verwerven. Dit kan via
minnelijke weg
Minnelijke verwerving betekent dat gronden op vrijwillige basis worden aangekocht. In dat
geval voeren de gemeente en de grondeigenaar onderhandelingen over de prijs. Het is voor
de gemeente belangrijk de marktwaarde van de grond van te voren goed in te schatten. Als
er geen voorkeursrecht op de grond gevestigd is, dient tevens rekening te worden gehouden
met mogelijke andere kopers. Dit kan een prijsopdrijvend effect hebben. Als de eigenaar van
de grond niet tot verkoop wil overgaan, kan de gemeente eventueel besluiten over te gaan
tot onteigening.
