Samenvatting - Marktkennis - Geslaagd 14/20

Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024



Toolbox Marktkennis
1.
Residentieel Vastgoed
1.1.Woonlandschap
 Woning
 Appartement
 Co-housing
 Zorgwoning
 Stapelwoning
 Woonboot
 …
 Er zijn meerdere types woningen


Verschillende domeinen
 Kopen
o Privaat
o Sociaal
 Huren
o Privaat
o Sociaal
 Investeren
 Beleggen



 Grootste aantal van de bevolking zijn
privaat eigenaars

1.2.Kopen
1.2.1. Eindgebruiker – eigennaar
1.2.1.1. Vraagperspectief
 Cyclus:
 Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)



 DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD




1
Elias Laurent

,Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024


1.2.1.2. Woningprijs
 Beïnvloedende factoren
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag & aanbod
 NIET de kostprijs




 Evolutie + enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote  vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen

Basisprincipes
 Vraag & Aanbod
o Ability (koopkracht  eigen middelen (EM) + Ontleningscapaciteit)
o Willingness (Bereidheid, vertrouwen)
 Ability – Waar haal ik het budget om het te kopen?
o Eigen middelen
o Hypothecaire lening (onroerend onderpand/ hypotheek)
o Andere mogelijkheden
 De verhouding is afhankelijk van:
o Leeftijd
o Spaarsnelheid
o Gezinstoestand
o Ingeschatte inkomensevolutie
o Toevalligheden (investering, erfenis, …)

Ability
Vastellingen
 Meer dan 90% van startende eigenaars
jonger dan 45jaar  hypothecaire lening
 Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar
 hypothecaire lening
 Totaal 78% van de aankopen/bouwen 
hypothecaire lening
 Verhouding EM – HL verschilt sterk in
functie van leeftijd




2
Elias Laurent

,Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024


Ontleningscapaciteiten
 Zijn determinerende factoren voor lenen

 Inkomen
o Besteedbaar inkomen  woonquote
o Fiscaliteit (woonbonus?)
 Uitgaven
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratikosten)
o Hypotheektype

 Afbetalingsratio

 = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
 Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(in functie van de invloed van de determinerende factoren)
 Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
 Vlaanderen  gemiddeld eigenaars 25%
 Europa  25%

 MAAR reële ontleningscapaciteit stijgt: relatieve ontleningslast dalend

 Inflatie
 Loonstijging
 Herfinancieringen

Afbetalingsratio = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen.
 Verschilt niet substantieel door de recente tijd → stabiel tot licht stijgend.
Woonquote = De verhouding af betaling/huur + woonkosten tussen en inkomen.

 Maximaal 30% van inkomen

Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke
mechanismen zijn er?

 Inkomensevolutie
 Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Vanaf 1982 zeer sterke daling
o Bij gelijke maandelijkse afbetaling  afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar
kapitaalaflossing  belangrijk
o Meer kapitaal te lenen!  groter besteedbaar budget
 Fiscaliteit  bouwsparen en Woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005  bouwsparen  ongeveer 1000€ per woning
o Vanaf 2005  Woonbonus  rentevoordeel 2490€ per koppel
o Kortstondig effect – 2005 & 2006
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief!!!  grootste effect bij de kleinere woningen
 Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus  langere fiscale aftrek
o Langere looptijd  lagere maandelijks afbetaling


3
Elias Laurent

, Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024


o Zelfde afbetaling  hoger beleenbaar bedrag
 Verhoging van de woonprijzen (door onder meer huishoudenscompetitie)
 Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng



Willingness
Determinerende factoren

 Vertrouwen in kopen van discrete goederen  4 indicatoren
 Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van
o Economische situatie
o Werkloosheid
o Financiële situatie van de gezinnen
o Spaarcapaciteit van de gezinnen

Correlatie tussen willingness – ability – woningprijs
 Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en consulentenvertrouwen
 tegenovergestelde tendens
 Vertraging van ongeveer enkele maanden  eerst fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
 Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging
 vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability)

1.2.1.3. Woonkost
Netto-woonkost bij aankoop
 Aankoopprijs (in de vorm van maandelijkse afbetaling)
 Kosten verbonden aan de aankoop
o Kosten verbonden aan de aankoop zelf
 Aan de koper
 Aankoopsom
 Soms: aandeel in de Onroerende Voorheffing (OV)
 Aan de overheid
 Belastingen  registratie (in de regel 10% in Vlaanderen) of BTW (in
de regel 21%)
 BTW op bv ereloon notaris
 Kosten verbonden aan overschrijvingen van de overdracht,
retributies voor de hypotheekstaat, administratieve kosten (eigen
aan de diverse overheden), openstaande schulden
 Aan derden (bank, landmeter ...)
 Soms: plankosten
 Kosten aan de bank (schatting, administratie ....)
 Soms: aandeel in de OV
 Aan de notaris
 Ereloon (wettelijk bepaald)
 Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ....)


4
Elias Laurent