Grond en opstal Hoorcolleges
Week 1)
Aanbod van grond voordat je het weer maakt duurt even, dit doet wat met de vraag en de prijs.
De krapte en de lage rente stuwen de huizenprijzen verder op.
De grondmarkt:
Vraag en aanbod
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1. Bijzondere kenmerken van de grond zelf (locatiegebondenheid, beperkt aanbod, heterogeen,
productiefactor, nauwelijks reproduceerbaar, ondoorzichtige markt);
2. Overheid er een grote rol speelt (deelmarkten, externe effecten, collectief versus individueel
goed)
Gemeentelijke grond uitgiftprijzen gaan snel omhoog maar langzaam omlaag, het duurt even voordat
grond wordt aangemaakt → (vraag blijft het zelfde, om de prijs naar beneden te krijgen, moet het
aanbod omhoog gaan).
Wanneer vraag en aanbod een evenwicht bereiken, ontstaat een evenwichtsprijs, en daarvan
afgeleid een nieuwe grondprijs.
Als de vraag wordt verlaagd, wordt de prijs ook lager. Op lange termijn ontstaat dan een andere
evenwichtsprijs.
Een daling van de vraag leidt in eerste instantie direct tot een prijsdaling en pas op lange termijn na
aanpassingen in het aanbod, tot enig prijsherstel.
Daling vraag, → direct tot een prijsdaling, op langer termijn op een aanpassing in het aanbod.
Bijzondere kenmerken:
Beperkt aanbod → inelastich aanbod
Beperkte mogelijkheden om het totale aanbod van de grond te breiden.
Mogelijkheden:
Inpolderen
Meervoudig ruimtegebruik
Bestemmingswijziging
‘’het ene stuk grond is het andere niet’’ → heterogeen product.
Externe effecten van grondgebruik:
Gebruiksmogelijkheden
Eigenschappen van de grond
Ligging
Infrastructurele voorzieningen
Door de segmentatie is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk.
1
,Overheidsingrijpen:
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt:
1. Hypotheekrenteaftrek
2. Ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik
3. Regulering van de huurprijs
4. Huurtoeslag
De ruimtelijke beperkingen bij grondgebruik: de overheid beperkt het aantal plekken waar gebouwd
mag worden. Op zichzelf heeft deze ingreep positieve externe effecten wat het natuurbehoud betreft:
het Groene Hart blijft groen. Maar de ruimtelijke voorschriften leiden ook tot hogere grondkosten op
de bouwlocaties.
Waarom?
- Optreden externe effecten
- Collectieve karakter van bepaalde bestemmingen
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen
Vrije markt: geen overheidsingrijpen.
Grondwaarde grondprijs:
David Ricardo (1772-1823): “Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is
high”. (1817)
De waarde van de grond wordt bepaald door het nut dat men ervan heeft. De grond heeft zelf in
principe geen waarde. Enkel het gebruik van de grond bepaalt de waarde.
Door onderhandelingen op de markt ontstaat de prijs van de grond. Idealiter is de grondprijs de
beste prijs in de desbetreffende markt.
Een waarde wordt echter beredeneerd en berekend vanuit het perspectief van de (toekomstige)
opbrengsten. Het verschil tussen grondprijs en grondwaarde bepaalt ook voor een belangrijk deel de
prijs of waarde van de opstallen.
Grondbeleid:
Formele definitie : “Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt.”
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid – in de meeste gevallen is dat de gemeente –
het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen. Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
Het belangrijkste kader stellende instrument voor de gemeenteraad is de Nota Grondbeleid. In een
dergelijke nota geeft de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke
organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren. Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de
doelen vaststelt die met het grondbeleid bereikt moeten worden. De eerste keuze die dan gemaakt
moet worden is voor welke vorm van grondbeleid de gemeente bij voorkeur voert. De Nota
Grondbeleid is een beleidsstuk waarin de uitgangspunten van de gemeente worden vastgelegd. Er is
dan ook geen uniforme opzet van een dergelijke nota. Wel zijn er bepaalde aspecten of punten die in
veel nota’s terugkomen.
2
,De mate van overheidsinterventie bij grondbeleid wordt vaak gesitueerd binnen het spanningsveld
van zogenoemd actief, faciliterend en passief grondbeleid.
Actief grondbeleid:
Actief grondbeleid kan relatief eenvoudig zijn als de overheid eigenaar is van de gronden (of deze
verwerft), en deze gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft.
Dit is eenvoudig omdat de kosten van de ontwikkeling dan, na realisatie van de ontwikkeling, in de
grondprijs kunnen worden meegenomen. De overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort
projectontwikkelaar. De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste,
maar niet rendabele ontwikkelingen tot stand komen.
Passief grondbeleid:
In de praktijk is het vaak anders. Want vaak bezit de overheid in het te ontwikkelen gebied niet alle
percelen en soms zelfs geen enkel perceel. Projectontwikkelaars of particulieren zijn dan eigenaar
van de gronden.
Bij passief grondbeleid is de overheid dus afhankelijk van de grondeigenaren om een gewenste
ontwikkeling te realiseren. De overheid beperkt zich tot haar regulerende taak.
Voordelen actief grondbeleid:
Via verwerving en uitgifte worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. Het tempo van realisatie van het bestemmingsplan wordt
bepaald door het tempo van gronduitgifte. Daarnaast kan de gemeente via haar
beschikkingsrecht richting geven aan het gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing
van gronden;
Bij het voeren van een actief grondbeleid kunnen in beginsel alle productiekosten worden
doorberekend in de uitgifteprijs. Binnen de vast te stellen gronduitgifteprijzen kan een
differentiatie plaatsvinden naar uit markttechnisch en economisch oogpunt bezien, sterkere
en zwakkere functies . Verder kunnen marktverhoudingen ertoe leiden, dat de uitgifteprijzen
in positieve zin afwijken van de kostprijs, waardoor gunstige exploitatieresultaten ontstaan.
Nadelen actief grondgebruik:
Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgifte kent grote financiële risico's.
vroeg is riskant met renteverliezen, laat prijsopdrijving.
De waarde van het economisch goed 'grond' fluctueert sterk en is in hoge mate afhankelijk
van de economische ontwikkelingen. Uitgiftemogelijkheden ook afhankelijk zijn van
afzetmogelijkheden lokale regionale markt. Kan leiden dat gronden te duur worden.
3
, Passief en actief grondbeleid zijn beide verschijningsvormen van het gemeentelijk grondbeleid, met
een eigen toepassingsbereik, eigen karakteristieken en een eigen instrumentele betekenis.
Faciliterend grondbeleid
gezamenlijk initiatief + afspraken over resultaten en risico’s
Grondbeleid:
Doelstellingen:
1. Het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit.
dit houdt onder andere in dat het grondbeleid dienstbaar is aan de ruimtelijke ordening. De
doelen van het ruimtelijk beleid die een gemeente wil bereiken, kunnen niet gerealiseerd
worden wanneer de gemeente niet in enige zin zeggenschap heeft over de grond. Daarnaast
zijn er zogenaamde facetdoelstellingen: er is ruimte nodig voor verschillende belangen, zoals
wonen, bedrijven, infrastructuur en recreatie. Het grondbeleid dient de ruimtebehoefte van
deze verschillende functies te faciliteren.
2. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten
dit betekent bijvoorbeeld dat de gemeente bij het ontwikkelen van een grote
nieuwbouwlocatie kan proberen de kosten van sociale woningbouw en groenaanleg te
verhalen op de ontwikkelaars van luxe woningen.
Instrumenten:
De gemeente beschikt over diverse instrumenten om haar grondbeleid uit te voeren en de gestelde
doelen te bereiken
1. Instrumenten voor grondverwering, van toepassing bij actief grondbeleid;
2. Het voeren van een gemeentelijke grondexploitatie, van toepassing bij
actief grondbeleid;
3. Instrumenten voor gronduitgifte en grondprijsbeleid, van toepassing bij
4. actief grondbeleid;
3. Instrumenten voor kostenverhaal, zoals de Grondexploitatiewet, met name
van toepassing bij passief grondbeleid.
4
Week 1)
Aanbod van grond voordat je het weer maakt duurt even, dit doet wat met de vraag en de prijs.
De krapte en de lage rente stuwen de huizenprijzen verder op.
De grondmarkt:
Vraag en aanbod
In vergelijking met andere markten is de markt voor grond in Nederland bijzonder:
1. Bijzondere kenmerken van de grond zelf (locatiegebondenheid, beperkt aanbod, heterogeen,
productiefactor, nauwelijks reproduceerbaar, ondoorzichtige markt);
2. Overheid er een grote rol speelt (deelmarkten, externe effecten, collectief versus individueel
goed)
Gemeentelijke grond uitgiftprijzen gaan snel omhoog maar langzaam omlaag, het duurt even voordat
grond wordt aangemaakt → (vraag blijft het zelfde, om de prijs naar beneden te krijgen, moet het
aanbod omhoog gaan).
Wanneer vraag en aanbod een evenwicht bereiken, ontstaat een evenwichtsprijs, en daarvan
afgeleid een nieuwe grondprijs.
Als de vraag wordt verlaagd, wordt de prijs ook lager. Op lange termijn ontstaat dan een andere
evenwichtsprijs.
Een daling van de vraag leidt in eerste instantie direct tot een prijsdaling en pas op lange termijn na
aanpassingen in het aanbod, tot enig prijsherstel.
Daling vraag, → direct tot een prijsdaling, op langer termijn op een aanpassing in het aanbod.
Bijzondere kenmerken:
Beperkt aanbod → inelastich aanbod
Beperkte mogelijkheden om het totale aanbod van de grond te breiden.
Mogelijkheden:
Inpolderen
Meervoudig ruimtegebruik
Bestemmingswijziging
‘’het ene stuk grond is het andere niet’’ → heterogeen product.
Externe effecten van grondgebruik:
Gebruiksmogelijkheden
Eigenschappen van de grond
Ligging
Infrastructurele voorzieningen
Door de segmentatie is de grondprijs in de verschillende deelmarkten niet gelijk.
1
,Overheidsingrijpen:
De overheid bemoeit zich met de woningmarkt:
1. Hypotheekrenteaftrek
2. Ruimtelijke beperkingen voor grondgebruik
3. Regulering van de huurprijs
4. Huurtoeslag
De ruimtelijke beperkingen bij grondgebruik: de overheid beperkt het aantal plekken waar gebouwd
mag worden. Op zichzelf heeft deze ingreep positieve externe effecten wat het natuurbehoud betreft:
het Groene Hart blijft groen. Maar de ruimtelijke voorschriften leiden ook tot hogere grondkosten op
de bouwlocaties.
Waarom?
- Optreden externe effecten
- Collectieve karakter van bepaalde bestemmingen
Gevolg?
- Grote winsten bij bestemmingswijzigingen
Vrije markt: geen overheidsingrijpen.
Grondwaarde grondprijs:
David Ricardo (1772-1823): “Corn is not high because a rent is paid, but a rent is paid because corn is
high”. (1817)
De waarde van de grond wordt bepaald door het nut dat men ervan heeft. De grond heeft zelf in
principe geen waarde. Enkel het gebruik van de grond bepaalt de waarde.
Door onderhandelingen op de markt ontstaat de prijs van de grond. Idealiter is de grondprijs de
beste prijs in de desbetreffende markt.
Een waarde wordt echter beredeneerd en berekend vanuit het perspectief van de (toekomstige)
opbrengsten. Het verschil tussen grondprijs en grondwaarde bepaalt ook voor een belangrijk deel de
prijs of waarde van de opstallen.
Grondbeleid:
Formele definitie : “Grondbeleid is een doelgerichte overheidsinterventie in de grondmarkt.”
Door in de grondmarkt te interveniëren kan de overheid – in de meeste gevallen is dat de gemeente –
het bereiken van haar eigen doelstellingen veilig stellen. Focus ligt op gemeentelijk grondbeleid.
Het belangrijkste kader stellende instrument voor de gemeenteraad is de Nota Grondbeleid. In een
dergelijke nota geeft de gemeenteraad de kaders aan waarbinnen het college en de ambtelijke
organisatie het grondbeleid kunnen uitvoeren. Dat betekent als eerste dat de gemeenteraad de
doelen vaststelt die met het grondbeleid bereikt moeten worden. De eerste keuze die dan gemaakt
moet worden is voor welke vorm van grondbeleid de gemeente bij voorkeur voert. De Nota
Grondbeleid is een beleidsstuk waarin de uitgangspunten van de gemeente worden vastgelegd. Er is
dan ook geen uniforme opzet van een dergelijke nota. Wel zijn er bepaalde aspecten of punten die in
veel nota’s terugkomen.
2
,De mate van overheidsinterventie bij grondbeleid wordt vaak gesitueerd binnen het spanningsveld
van zogenoemd actief, faciliterend en passief grondbeleid.
Actief grondbeleid:
Actief grondbeleid kan relatief eenvoudig zijn als de overheid eigenaar is van de gronden (of deze
verwerft), en deze gronden zelf ontwikkelt en uitgeeft.
Dit is eenvoudig omdat de kosten van de ontwikkeling dan, na realisatie van de ontwikkeling, in de
grondprijs kunnen worden meegenomen. De overheid handelt in dat geval als eigenaar, als een soort
projectontwikkelaar. De overheid kan er bovendien voor zorgen dat ook maatschappelijk gewenste,
maar niet rendabele ontwikkelingen tot stand komen.
Passief grondbeleid:
In de praktijk is het vaak anders. Want vaak bezit de overheid in het te ontwikkelen gebied niet alle
percelen en soms zelfs geen enkel perceel. Projectontwikkelaars of particulieren zijn dan eigenaar
van de gronden.
Bij passief grondbeleid is de overheid dus afhankelijk van de grondeigenaren om een gewenste
ontwikkeling te realiseren. De overheid beperkt zich tot haar regulerende taak.
Voordelen actief grondbeleid:
Via verwerving en uitgifte worden de sturingsmogelijkheden van de uitvoering van het
bestemmingsplan verbeterd. Het tempo van realisatie van het bestemmingsplan wordt
bepaald door het tempo van gronduitgifte. Daarnaast kan de gemeente via haar
beschikkingsrecht richting geven aan het gewenste gebruik en/of de gewenste bebouwing
van gronden;
Bij het voeren van een actief grondbeleid kunnen in beginsel alle productiekosten worden
doorberekend in de uitgifteprijs. Binnen de vast te stellen gronduitgifteprijzen kan een
differentiatie plaatsvinden naar uit markttechnisch en economisch oogpunt bezien, sterkere
en zwakkere functies . Verder kunnen marktverhoudingen ertoe leiden, dat de uitgifteprijzen
in positieve zin afwijken van de kostprijs, waardoor gunstige exploitatieresultaten ontstaan.
Nadelen actief grondgebruik:
Het proces van grondverwerving, bouwrijp maken en uitgifte kent grote financiële risico's.
vroeg is riskant met renteverliezen, laat prijsopdrijving.
De waarde van het economisch goed 'grond' fluctueert sterk en is in hoge mate afhankelijk
van de economische ontwikkelingen. Uitgiftemogelijkheden ook afhankelijk zijn van
afzetmogelijkheden lokale regionale markt. Kan leiden dat gronden te duur worden.
3
, Passief en actief grondbeleid zijn beide verschijningsvormen van het gemeentelijk grondbeleid, met
een eigen toepassingsbereik, eigen karakteristieken en een eigen instrumentele betekenis.
Faciliterend grondbeleid
gezamenlijk initiatief + afspraken over resultaten en risico’s
Grondbeleid:
Doelstellingen:
1. Het bevorderen van het gewenste ruimtegebruik en de ruimtelijke kwaliteit.
dit houdt onder andere in dat het grondbeleid dienstbaar is aan de ruimtelijke ordening. De
doelen van het ruimtelijk beleid die een gemeente wil bereiken, kunnen niet gerealiseerd
worden wanneer de gemeente niet in enige zin zeggenschap heeft over de grond. Daarnaast
zijn er zogenaamde facetdoelstellingen: er is ruimte nodig voor verschillende belangen, zoals
wonen, bedrijven, infrastructuur en recreatie. Het grondbeleid dient de ruimtebehoefte van
deze verschillende functies te faciliteren.
2. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten
dit betekent bijvoorbeeld dat de gemeente bij het ontwikkelen van een grote
nieuwbouwlocatie kan proberen de kosten van sociale woningbouw en groenaanleg te
verhalen op de ontwikkelaars van luxe woningen.
Instrumenten:
De gemeente beschikt over diverse instrumenten om haar grondbeleid uit te voeren en de gestelde
doelen te bereiken
1. Instrumenten voor grondverwering, van toepassing bij actief grondbeleid;
2. Het voeren van een gemeentelijke grondexploitatie, van toepassing bij
actief grondbeleid;
3. Instrumenten voor gronduitgifte en grondprijsbeleid, van toepassing bij
4. actief grondbeleid;
3. Instrumenten voor kostenverhaal, zoals de Grondexploitatiewet, met name
van toepassing bij passief grondbeleid.
4
