Vastgoedtransacties 2
Codex 2 nodig! Bij studeren erg belangrijk.
Koop
Wanneer komt een koop tot stand? Wat is een koop?
Inleiding: Indelingen van de
overeenkomsten
Wie heeft verplichtingen/verbintenissen?
Eenzijdige overeenkomst = geeft slechts voor één
partij verbintenissen
Voorbeeld: een schenking
Wederkerig overeenkomst = partijen gaan jegens elkaar een verbintenis sluiten.
Voorbeeld: financiering van de bank, maandelijkse terugbetaling
Voorwerp van de verbintenissen?
Onder bezwarende titel = wanneer het voor elke partij een voordeel oplevert.
Vergeldende overeenkomsten = prestaties bij totstandkoming zijn gelijk
Kanscontract = gelijkwaardige kans op winst of verlies voor de partijen.
o Voorbeeld: verzekeringsovereenkomst
Overeenkomsten om niet/ uit vrijgevigheid = m.a.w. Gratis, schenken aan de kinderen.
Hoe komt de overeenkomst tot stand?
Zakelijk = totstandkoming is onderworpen aan een zaak dat overhandigd wordt aan een partij.
Plechtig = als er vormvoorwaarde aan verbonden zijn.
o Voorbeeld: huwelijk, je moet burgerlijke stand gaan en trouwen anders bestaat huwelijk niet.
Consensueel = consensus, wanneer de overeenkomst tot stand komt door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen.
Toepasselijke regels
Benoemde overeenkomst = dan komt het voor in het wetboek
Onbenoemde overeenkomst = geen regelgeving
o Voorbeeld: bezetting ter bede
Gemengde overeenkomst
o Voorbeeld: zwembad regels van koop als aanneming zijn van toepassing als de persoon
waarvan je zwembad koopt deze ook komt aanleggen in je tuin.
1
,Hoofdstuk 1: kenmerken van de koop
Artikel: 1582 oud BW
= een overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich verbindt een zaak te leveren aan de
andere partij (koper) tegen een prijs in geld.
Kenmerken
o Wederkerig
o Benoemde overeenkomst = want staat in burgerlijk wetboek
o Consensueel = wilsovereenstemming over zaak en prijs, soms plechtig
o Bezwarende overeenkomst vergeldend, voor elke partij een voordeel.
Hoofdbestanddelen:
= essentiële kenmerken of bestanddelen van het koopcontract
Partijen kunnen afwijken en bepalen dat ook andere elementen van determinerend belang zijn
vooraleer de koopovereenkomst tussen hen ontstaat.
o Voorbeelden: plaats en tijdstip van levering, betalingswijze, verlijden van notariële akte
1. Eigendomsoverdracht
Artikel 1583 oud BW
o Prijs en zaak moeten nog niet geleverd zijn
o Louter door akkoord te geven komt de koop geldig tot stand ER ZIJN GEEN
FORMALITEITEN NODIG!! = consensus
Waarom dan onderhandse overeenkomst/ voorlopige koopovereenkomst/ compromis?
o Nodig als bewijs ten opzichte van derden. Formaliteiten aan verbinden omdat we bewijslast
nodig hebben. Ook om tegenstelbaarheid tegen derden.
Kantoor van de rechtszekerheid = het wordt tegenstelbaar
tegen derden. Derden moeten hier rekening mee houden. Dit
wordt digitaal gedaan.
o Vroeger: hypotheekkantoor, handgeschreven.
Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden
Relativiteit van de overeenkomst = partijen komen iets overeen, dat geldt voor en tussen hen als
een wet. Wat overeengekomen is evenwel hun zaak.
o Contract= enkel gevolgen teweegbrengen tussen
contracterende partijen (artikel 1165 oud BW)
Tegenwerpbaarheid aan derden = derden moeten het
bestaan van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit
erkennen. Ze mogen niet doen alsof het contract niet
bestaat.
Voorwaarden:
- Kennis hebben over contract
2
, - Het moet gaan om een rechtsgeldige handeling
Gevolg: risico tenietgaan van goed door overmacht ligt bij de koper. Er is kans dat de koper huis
verliest door vb. blikseminslag.
Oplossing voor risico?
Uitstel van eigendomsoverdracht
Artikel 1583 oud BW: aanvullend recht = je mag afwijken van de wet. Dit wordt gedaan om zo de
risico van overmacht. Als je hiervan gebruik maakt dan moet dit bedongen worden!!
De verkoper gaat als voorzichtig en redelijk persoon1 het goed bewaren. overeenkomst uitstellen
tot aan de akte.
o Verkoop komt tot stand bij volle eigendom overdragen.
!! NIET BIJ VRUCHTGEBRUIK dit is een vestiging van een zakelijke recht.
Bij aankoop van een huis of appartement komt het vaak voor dat de eigendomsoverdracht wordt
uitgesteld tot het moment van de notariële akte. Het tijdstip van overschrijving in de registers van
het kantoor Rechtszekerheid is hierbij niet relevant.
Wie is eigenaar?
Artikel 1599 oud BW
Als de verkoper niet de eigenaar is van het pand dan kan er geen verkoop tot stand komen.
o Voorbeeld: huis van buurman kan je niet verkopen. NIETIGHEID
Relatieve nietigheid: kan niet door iedereen geroepen worden, enkel de koper kan dit inroepen.
Als verkoper is er een revendicatierecht, de relatieve nietigheid kan worden gedekt.
Artikel: 1165 oud BW
Als verkoper niet de eigenaar is?
(af te raden want te veel rechtsonzekerheid)
Sterkmaking = een clausule waarbij partij A belooft aan de koper partij B dat partij C zijn goed zal
verkopen aan partij B.
Artikel 1120 oud BW
o Voorbeeld: ik maak mij sterk
dat mijn broer gaat verkopen
aan partij B. Als hij akkoord
gaat dan valt partij A weg.
= een resultaatsverbintenis
1
Als goede huisvader, begrip bestaat niet meer!
3
, Bij weigeren dan kan de koper een schadevergoeding krijgen van de belover.
Wel aan te raden? Officiële volmacht
2. Betaling geldprijs
Een ander goed? Het is een ruil
Geen prijs? Een schenking
Artikel 1591 oud BW en artikel 1592 oud BW
De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn. Koop is gesloten als de prijs vaststaat en bepaald is. Het
moet uitdrukkelijk vermeld worden.
Als er een akkoord is over deze bestanddelen dan is er een verkoopovereenkomst tot stand
gekomen.
Belachelijk lage prijs = Je mag afspreken dat je voor lager gaat verkopen. Je moet het opnemen in de
akte dat het goed meer waard is.
Prijsbewimpeling = men gaat bewust prijs zo laag mogelijk in compromis zetten, om zo laag
mogelijke verkooprechten te betalen. Onder tafel werd de rest betaald. ZE ZIJN HIER HEEL STRENG
OP!!!
Opsplitsing roerend goed/ onroerend goed
o Voorbeeld: 280 000 euro voor onroerend goed, 20 000 euro voor roerende goederen zoals
de verlichting, de zetel, …
Je betaalt enkel registratierechten op het onroerend goed!!
Vernietiging wegens benadeling
Betaling:
Voorschot mag afgesproken worden. Meestal 10%, maar geen bepalingen enkel bij wet Breyne.
o Voorschot = gaat af van de vermogen van de koper en wordt overgedragen aan de verkoper.
Werkt in beide richtingen!
o Voorschot nooit betalen aan de koper!!
o Voorschot nooit aan verkoper!! Koper komt verplichtingen niet na? Dan schadevergoeding!
De voorschot wordt gestort op rubriekrekening of derdenrekening bij notaris of vastgoedmakelaar.
Waarborg = blijft in vermogen van koper. Juridisch niet hetzelfde als voorschot!!
4
Codex 2 nodig! Bij studeren erg belangrijk.
Koop
Wanneer komt een koop tot stand? Wat is een koop?
Inleiding: Indelingen van de
overeenkomsten
Wie heeft verplichtingen/verbintenissen?
Eenzijdige overeenkomst = geeft slechts voor één
partij verbintenissen
Voorbeeld: een schenking
Wederkerig overeenkomst = partijen gaan jegens elkaar een verbintenis sluiten.
Voorbeeld: financiering van de bank, maandelijkse terugbetaling
Voorwerp van de verbintenissen?
Onder bezwarende titel = wanneer het voor elke partij een voordeel oplevert.
Vergeldende overeenkomsten = prestaties bij totstandkoming zijn gelijk
Kanscontract = gelijkwaardige kans op winst of verlies voor de partijen.
o Voorbeeld: verzekeringsovereenkomst
Overeenkomsten om niet/ uit vrijgevigheid = m.a.w. Gratis, schenken aan de kinderen.
Hoe komt de overeenkomst tot stand?
Zakelijk = totstandkoming is onderworpen aan een zaak dat overhandigd wordt aan een partij.
Plechtig = als er vormvoorwaarde aan verbonden zijn.
o Voorbeeld: huwelijk, je moet burgerlijke stand gaan en trouwen anders bestaat huwelijk niet.
Consensueel = consensus, wanneer de overeenkomst tot stand komt door loutere
wilsovereenstemming tussen partijen.
Toepasselijke regels
Benoemde overeenkomst = dan komt het voor in het wetboek
Onbenoemde overeenkomst = geen regelgeving
o Voorbeeld: bezetting ter bede
Gemengde overeenkomst
o Voorbeeld: zwembad regels van koop als aanneming zijn van toepassing als de persoon
waarvan je zwembad koopt deze ook komt aanleggen in je tuin.
1
,Hoofdstuk 1: kenmerken van de koop
Artikel: 1582 oud BW
= een overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) zich verbindt een zaak te leveren aan de
andere partij (koper) tegen een prijs in geld.
Kenmerken
o Wederkerig
o Benoemde overeenkomst = want staat in burgerlijk wetboek
o Consensueel = wilsovereenstemming over zaak en prijs, soms plechtig
o Bezwarende overeenkomst vergeldend, voor elke partij een voordeel.
Hoofdbestanddelen:
= essentiële kenmerken of bestanddelen van het koopcontract
Partijen kunnen afwijken en bepalen dat ook andere elementen van determinerend belang zijn
vooraleer de koopovereenkomst tussen hen ontstaat.
o Voorbeelden: plaats en tijdstip van levering, betalingswijze, verlijden van notariële akte
1. Eigendomsoverdracht
Artikel 1583 oud BW
o Prijs en zaak moeten nog niet geleverd zijn
o Louter door akkoord te geven komt de koop geldig tot stand ER ZIJN GEEN
FORMALITEITEN NODIG!! = consensus
Waarom dan onderhandse overeenkomst/ voorlopige koopovereenkomst/ compromis?
o Nodig als bewijs ten opzichte van derden. Formaliteiten aan verbinden omdat we bewijslast
nodig hebben. Ook om tegenstelbaarheid tegen derden.
Kantoor van de rechtszekerheid = het wordt tegenstelbaar
tegen derden. Derden moeten hier rekening mee houden. Dit
wordt digitaal gedaan.
o Vroeger: hypotheekkantoor, handgeschreven.
Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden
Relativiteit van de overeenkomst = partijen komen iets overeen, dat geldt voor en tussen hen als
een wet. Wat overeengekomen is evenwel hun zaak.
o Contract= enkel gevolgen teweegbrengen tussen
contracterende partijen (artikel 1165 oud BW)
Tegenwerpbaarheid aan derden = derden moeten het
bestaan van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit
erkennen. Ze mogen niet doen alsof het contract niet
bestaat.
Voorwaarden:
- Kennis hebben over contract
2
, - Het moet gaan om een rechtsgeldige handeling
Gevolg: risico tenietgaan van goed door overmacht ligt bij de koper. Er is kans dat de koper huis
verliest door vb. blikseminslag.
Oplossing voor risico?
Uitstel van eigendomsoverdracht
Artikel 1583 oud BW: aanvullend recht = je mag afwijken van de wet. Dit wordt gedaan om zo de
risico van overmacht. Als je hiervan gebruik maakt dan moet dit bedongen worden!!
De verkoper gaat als voorzichtig en redelijk persoon1 het goed bewaren. overeenkomst uitstellen
tot aan de akte.
o Verkoop komt tot stand bij volle eigendom overdragen.
!! NIET BIJ VRUCHTGEBRUIK dit is een vestiging van een zakelijke recht.
Bij aankoop van een huis of appartement komt het vaak voor dat de eigendomsoverdracht wordt
uitgesteld tot het moment van de notariële akte. Het tijdstip van overschrijving in de registers van
het kantoor Rechtszekerheid is hierbij niet relevant.
Wie is eigenaar?
Artikel 1599 oud BW
Als de verkoper niet de eigenaar is van het pand dan kan er geen verkoop tot stand komen.
o Voorbeeld: huis van buurman kan je niet verkopen. NIETIGHEID
Relatieve nietigheid: kan niet door iedereen geroepen worden, enkel de koper kan dit inroepen.
Als verkoper is er een revendicatierecht, de relatieve nietigheid kan worden gedekt.
Artikel: 1165 oud BW
Als verkoper niet de eigenaar is?
(af te raden want te veel rechtsonzekerheid)
Sterkmaking = een clausule waarbij partij A belooft aan de koper partij B dat partij C zijn goed zal
verkopen aan partij B.
Artikel 1120 oud BW
o Voorbeeld: ik maak mij sterk
dat mijn broer gaat verkopen
aan partij B. Als hij akkoord
gaat dan valt partij A weg.
= een resultaatsverbintenis
1
Als goede huisvader, begrip bestaat niet meer!
3
, Bij weigeren dan kan de koper een schadevergoeding krijgen van de belover.
Wel aan te raden? Officiële volmacht
2. Betaling geldprijs
Een ander goed? Het is een ruil
Geen prijs? Een schenking
Artikel 1591 oud BW en artikel 1592 oud BW
De prijs moet bepaald of bepaalbaar zijn. Koop is gesloten als de prijs vaststaat en bepaald is. Het
moet uitdrukkelijk vermeld worden.
Als er een akkoord is over deze bestanddelen dan is er een verkoopovereenkomst tot stand
gekomen.
Belachelijk lage prijs = Je mag afspreken dat je voor lager gaat verkopen. Je moet het opnemen in de
akte dat het goed meer waard is.
Prijsbewimpeling = men gaat bewust prijs zo laag mogelijk in compromis zetten, om zo laag
mogelijke verkooprechten te betalen. Onder tafel werd de rest betaald. ZE ZIJN HIER HEEL STRENG
OP!!!
Opsplitsing roerend goed/ onroerend goed
o Voorbeeld: 280 000 euro voor onroerend goed, 20 000 euro voor roerende goederen zoals
de verlichting, de zetel, …
Je betaalt enkel registratierechten op het onroerend goed!!
Vernietiging wegens benadeling
Betaling:
Voorschot mag afgesproken worden. Meestal 10%, maar geen bepalingen enkel bij wet Breyne.
o Voorschot = gaat af van de vermogen van de koper en wordt overgedragen aan de verkoper.
Werkt in beide richtingen!
o Voorschot nooit betalen aan de koper!!
o Voorschot nooit aan verkoper!! Koper komt verplichtingen niet na? Dan schadevergoeding!
De voorschot wordt gestort op rubriekrekening of derdenrekening bij notaris of vastgoedmakelaar.
Waarborg = blijft in vermogen van koper. Juridisch niet hetzelfde als voorschot!!
4
