Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
Deel 1: Rendementsanalyse
Woordenlijst
Term Synoniem Verklaring
ABR verzekeringstype, algemene bouwplaats
risico’s
Achtergestelde Junior dept deel vh EV, met hogere preferentie vh EV
lening
BBO bruto bebouwde oppervlakte
Bebouwingsindex verhouding geheel vd bebouwde en overdekte
of B/T terreinoppervlakte op gelijkvloerse verdieping
tot totale oppervlakte perceel, of vd al
betrokken percelen. uitgedrukt in %
Bedrijfsfinancieri corperate
ng finance
Bouwrijp terrein terrein zonder verhardingen, funderingen,
gebouwen, beplanting (bomen, wortels,
struiken) en andere obstakels die aanvang vd
werken in weg kan staan
Brownfield Verlaten of onderbenut terrein dat moeizaam
tot herontwikkeling komt om wille van diverse
factoren vb. complexiteit, hogere
ontwikkelingskosten, onzekerheden,
grondvervuiling
Komt vooral voor in gebieden met oude
industriële activiteiten
Bruto Gross yield Bruto huuropbrengst bij volledige verhuur in
aanvangsrendem 1e jaar tegen markthuurniveau, gedeeld door
ent totale investering vh vastgoedobject
Courant gebruikt verhoudingsgetal bij
exploitatie gebouwen. Uitgedrukt in %.
Bruto BVO. Incl circulatie, binnen- en buitenmuren
vloeroppervlakte Excl. terrassen en buitenruimtes
Capital Asset CAP-Model stelt dat min. rendement dat
Pricing Model verschaffers van EV vereisen = risicovrije
CAPM marktopbrengstvoet (Rf) + risicopremie
overeenkomstig (systematisch) risico
verbonden aan aanwending vd geldmiddelen)
(beta=risico)
College van Staat in voor dagelijks bestuur gemeente
Burgemeester en Oa bevoegd voor verlenen OV’s voor
Schepenen (CBS) projectontwikkelingen in 1ste administratieve
aanleg
conceptfase Eerste fase in proces ve ontwikkeling. Na deze
fase volgt realisatiefase
Discontovoet Discount rate Rendementseis
Discounted Verdisconteerde kasstroom. Kasstroom
cashflow (DCF) waarvan alle waardes werden geactualiseerd
aan vooropgestelde discontovoet
1
,Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
EBIT Earnings before intrest and taks
Eigen vermogen Equity Kapitaal dat investeerder zelf inbrengt in
(EV) project of bedrijf.
Hangt samen met VV
Exit Yield Verhouding tussen huurwaarde bij einde
levensloop gebouw en restwaarde gebouw.
Het is BAR van verouderd object.
Uitgedrukt in %. Gebruikt om restwaarde
gebouw in te schatten.
Gewogen Weighted WACC is gewogen gemiddelde kapitaalskost
gemiddelde average cost (GGKK) vh VV en EV
kapitaalskost of capital
GREX Grondexploitatie
grondverzet Uitgraven, vervoeren, en terug aanvullen vd
uitgegraven bodem
Hefboomeffect Leverage Optimaliseren (verhogen) vh rendement op EV
door gebruiken VV
Positief hefboomeffect als projectrendement >
kost VV
Negatief hefboomeffect als projectrendement
< kost VV
Huidige waarde verdisconteren Actuele waarde ve kasstroom, zijnde waarde
(HW) , actualiseren kasstroom, teruggerekend naar vandaag (t=0)
en contant gegeven vooropgestelde discontovoet
maken
Incentive Door eigenaren van (commercieel) vastgoed
verleende kortingen op HO’s die dienen als
prikkel om potentiele H te contracteren, dan
wel om zittende H bij afloop ve contract te
behouden en contract te verlengen.
Courant in gebruik op kantorenmarkt.
Soorten incentives:
-huurvrije periodes (meest courante)
-vergoeding van inrichtingskosten
-verhuisvergoedingen
-beperking van huurindexaties
Internal rate of Intern Discontovoet waarbij netto huidige waarde =
return rendement 0
(IR) Deze rente intern genoemd omdat ze volledig
aan project is verbonden
Kasstroom Cashflow (CF) Geldstromen vh project, die op tijdstip
binnenkomen dan wel uitgaan
Kasstroomschem Geheel van alle kasstromen ve project.
a Schema bestaat uit horizontale lijn die
verdeeld is in tijdsvakken met pijlen die
kasstromen vertegenwoordigen.
Negatieve kasstromen (uitgaves) wijzen naar
beneden en positieve kasstromen (inkomsten)
2
,Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
wijzen naar boven
Lastenboek omschrijving ve uit te voeren bouwwerk, incl.
van toepassing zijnde administratieve,
juridische en technische bepalingen,
materialen en uitvoeringsvoorwaarden
Loan to value Verhouding VV en totale vermogen
(LTV) Geeft aan welk deel vh vermogen uit VV
bestaat.
MER Milieu effecten rapport
Mezzanine lening die ligt qua preferentie bevindt tussen
financiering bankkrediet en EV in.
Verschaffers mezzanine financiering lopen
daarmee hoger risico en zullen voor dit type
leningen hogere rentes vragen
MOBER MOBiliteits Effecten Rapport
Nett present Netto huidige Som van alle geactualiseerde kasstromen
Value waarde (NHW) project.
Courant gebruikt bij exploitatie vastgoed.
Uitgedrukt in %.
Netto Nett yield Courant gebruikt verhoudingsgetal bij
aanvangsrendem exploitatie. Verfijning BAR
ent Bruto huuropbrengsten bij volledige verhuur in
1e jaar tegen marktniveau min
exploitatiekosten (bv. beheer en onderhoud)
en leegstand, gedeeld door totale
investeringen vastgoedobject
Netto NVO Vloeroppervlakte excl. circulatie en
vloeroppervlakte gemeenschappelijke delen, binnen- en
buitenmuren, terrassen en buitenruimtes
NVO/BVO Verhouding tussen netto - en bruto
vloeroppervlakte.
Deze ratio geeft aan hoeveel ruimte er niet
verkoopbaar is.
Courant gebruikt bij ontwikkelaars om na te
gaan hoeveel verkoopbare vloeroppervlakte er
kan gerealiseerd
Optimaliseren NVO/BVO heeft gunstig effect
op ROI
Ontbossen iedere handeling waardoor bos geheel of deels
verdwijnt en aan grond andere bestemming of
gebruik gegeven aan bos. Ontbossen kaders
in Bosdecreet.
Prime yield BAR ve gebouw in goede staat dat gelegen is
op toplocatie
Realisatiefase 2de fase in proces ve ontwikkeling. Fase
voorafgegaan door conceptfase
Residuele Verschil tussen totale opbrengstwaarde vd te
3
, Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
grondwaarde realiseren opstallen en totale kosten om deze
opstallen te realiseren. Opbrengstwaarde vh
te realiseren vastgoed is optelsom vd
contante waarden vd toekomstige netto
kasstromen.
Courante rekenmethode voor ontwikkelaars
om te bepalen welke grondwaarde ze kunnen
betalen voor grond.
Courante schattingsmethode voor taxateurs of
schatters om waarde ve projectgrond te
bepalen
Return on marge winst ((O-K)/K)
investment Courant gebruik verhoudingsgetal bij
ontwikkelingsprojecten. Uitgedrukt in %
RVO Recht van opstal
RvVB Raad voor Vergunningsbetwistingen is
onafhankelijk Vlaams bestuursrechtscollege
dat beroepen behandelt over oa OV’s
Security Market stelt marktconform rendement voor
Line
Terugverdientijd Payback tijdsduur waarbinnen bedrag vd investering is
period (PBP) terugverdiend uit netto opbrengsten vd
investering
V/T Vloerindex
Courant gebruikt bij planologen, bv. in RUP.
Verhouding vd totale bruto vloeroppervlakte
van alle gebouwen (V) over totale
terreinoppervlakte (T).
Geeft dichtheid weer waarmee gebied kan
bebouwd: <1 landelijk en >1 stedelijk (of
centrum)
VV (senior) dept kapitaal dat men van externe partijen
verzamelt bv. bank
Hangt samen met EV
WLC While Life Total cost of ownership
Cost
H1: Inleiding
Waarom rendementsanalyse
Waarom rendementsanalyse?
o Investeren in vastgoed, of toch niet?
o Welke opbrengsten mogen we verwachten?
4
Deel 1: Rendementsanalyse
Woordenlijst
Term Synoniem Verklaring
ABR verzekeringstype, algemene bouwplaats
risico’s
Achtergestelde Junior dept deel vh EV, met hogere preferentie vh EV
lening
BBO bruto bebouwde oppervlakte
Bebouwingsindex verhouding geheel vd bebouwde en overdekte
of B/T terreinoppervlakte op gelijkvloerse verdieping
tot totale oppervlakte perceel, of vd al
betrokken percelen. uitgedrukt in %
Bedrijfsfinancieri corperate
ng finance
Bouwrijp terrein terrein zonder verhardingen, funderingen,
gebouwen, beplanting (bomen, wortels,
struiken) en andere obstakels die aanvang vd
werken in weg kan staan
Brownfield Verlaten of onderbenut terrein dat moeizaam
tot herontwikkeling komt om wille van diverse
factoren vb. complexiteit, hogere
ontwikkelingskosten, onzekerheden,
grondvervuiling
Komt vooral voor in gebieden met oude
industriële activiteiten
Bruto Gross yield Bruto huuropbrengst bij volledige verhuur in
aanvangsrendem 1e jaar tegen markthuurniveau, gedeeld door
ent totale investering vh vastgoedobject
Courant gebruikt verhoudingsgetal bij
exploitatie gebouwen. Uitgedrukt in %.
Bruto BVO. Incl circulatie, binnen- en buitenmuren
vloeroppervlakte Excl. terrassen en buitenruimtes
Capital Asset CAP-Model stelt dat min. rendement dat
Pricing Model verschaffers van EV vereisen = risicovrije
CAPM marktopbrengstvoet (Rf) + risicopremie
overeenkomstig (systematisch) risico
verbonden aan aanwending vd geldmiddelen)
(beta=risico)
College van Staat in voor dagelijks bestuur gemeente
Burgemeester en Oa bevoegd voor verlenen OV’s voor
Schepenen (CBS) projectontwikkelingen in 1ste administratieve
aanleg
conceptfase Eerste fase in proces ve ontwikkeling. Na deze
fase volgt realisatiefase
Discontovoet Discount rate Rendementseis
Discounted Verdisconteerde kasstroom. Kasstroom
cashflow (DCF) waarvan alle waardes werden geactualiseerd
aan vooropgestelde discontovoet
1
,Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
EBIT Earnings before intrest and taks
Eigen vermogen Equity Kapitaal dat investeerder zelf inbrengt in
(EV) project of bedrijf.
Hangt samen met VV
Exit Yield Verhouding tussen huurwaarde bij einde
levensloop gebouw en restwaarde gebouw.
Het is BAR van verouderd object.
Uitgedrukt in %. Gebruikt om restwaarde
gebouw in te schatten.
Gewogen Weighted WACC is gewogen gemiddelde kapitaalskost
gemiddelde average cost (GGKK) vh VV en EV
kapitaalskost of capital
GREX Grondexploitatie
grondverzet Uitgraven, vervoeren, en terug aanvullen vd
uitgegraven bodem
Hefboomeffect Leverage Optimaliseren (verhogen) vh rendement op EV
door gebruiken VV
Positief hefboomeffect als projectrendement >
kost VV
Negatief hefboomeffect als projectrendement
< kost VV
Huidige waarde verdisconteren Actuele waarde ve kasstroom, zijnde waarde
(HW) , actualiseren kasstroom, teruggerekend naar vandaag (t=0)
en contant gegeven vooropgestelde discontovoet
maken
Incentive Door eigenaren van (commercieel) vastgoed
verleende kortingen op HO’s die dienen als
prikkel om potentiele H te contracteren, dan
wel om zittende H bij afloop ve contract te
behouden en contract te verlengen.
Courant in gebruik op kantorenmarkt.
Soorten incentives:
-huurvrije periodes (meest courante)
-vergoeding van inrichtingskosten
-verhuisvergoedingen
-beperking van huurindexaties
Internal rate of Intern Discontovoet waarbij netto huidige waarde =
return rendement 0
(IR) Deze rente intern genoemd omdat ze volledig
aan project is verbonden
Kasstroom Cashflow (CF) Geldstromen vh project, die op tijdstip
binnenkomen dan wel uitgaan
Kasstroomschem Geheel van alle kasstromen ve project.
a Schema bestaat uit horizontale lijn die
verdeeld is in tijdsvakken met pijlen die
kasstromen vertegenwoordigen.
Negatieve kasstromen (uitgaves) wijzen naar
beneden en positieve kasstromen (inkomsten)
2
,Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
wijzen naar boven
Lastenboek omschrijving ve uit te voeren bouwwerk, incl.
van toepassing zijnde administratieve,
juridische en technische bepalingen,
materialen en uitvoeringsvoorwaarden
Loan to value Verhouding VV en totale vermogen
(LTV) Geeft aan welk deel vh vermogen uit VV
bestaat.
MER Milieu effecten rapport
Mezzanine lening die ligt qua preferentie bevindt tussen
financiering bankkrediet en EV in.
Verschaffers mezzanine financiering lopen
daarmee hoger risico en zullen voor dit type
leningen hogere rentes vragen
MOBER MOBiliteits Effecten Rapport
Nett present Netto huidige Som van alle geactualiseerde kasstromen
Value waarde (NHW) project.
Courant gebruikt bij exploitatie vastgoed.
Uitgedrukt in %.
Netto Nett yield Courant gebruikt verhoudingsgetal bij
aanvangsrendem exploitatie. Verfijning BAR
ent Bruto huuropbrengsten bij volledige verhuur in
1e jaar tegen marktniveau min
exploitatiekosten (bv. beheer en onderhoud)
en leegstand, gedeeld door totale
investeringen vastgoedobject
Netto NVO Vloeroppervlakte excl. circulatie en
vloeroppervlakte gemeenschappelijke delen, binnen- en
buitenmuren, terrassen en buitenruimtes
NVO/BVO Verhouding tussen netto - en bruto
vloeroppervlakte.
Deze ratio geeft aan hoeveel ruimte er niet
verkoopbaar is.
Courant gebruikt bij ontwikkelaars om na te
gaan hoeveel verkoopbare vloeroppervlakte er
kan gerealiseerd
Optimaliseren NVO/BVO heeft gunstig effect
op ROI
Ontbossen iedere handeling waardoor bos geheel of deels
verdwijnt en aan grond andere bestemming of
gebruik gegeven aan bos. Ontbossen kaders
in Bosdecreet.
Prime yield BAR ve gebouw in goede staat dat gelegen is
op toplocatie
Realisatiefase 2de fase in proces ve ontwikkeling. Fase
voorafgegaan door conceptfase
Residuele Verschil tussen totale opbrengstwaarde vd te
3
, Rendementsanalyse en projectontwikkeling 3
grondwaarde realiseren opstallen en totale kosten om deze
opstallen te realiseren. Opbrengstwaarde vh
te realiseren vastgoed is optelsom vd
contante waarden vd toekomstige netto
kasstromen.
Courante rekenmethode voor ontwikkelaars
om te bepalen welke grondwaarde ze kunnen
betalen voor grond.
Courante schattingsmethode voor taxateurs of
schatters om waarde ve projectgrond te
bepalen
Return on marge winst ((O-K)/K)
investment Courant gebruik verhoudingsgetal bij
ontwikkelingsprojecten. Uitgedrukt in %
RVO Recht van opstal
RvVB Raad voor Vergunningsbetwistingen is
onafhankelijk Vlaams bestuursrechtscollege
dat beroepen behandelt over oa OV’s
Security Market stelt marktconform rendement voor
Line
Terugverdientijd Payback tijdsduur waarbinnen bedrag vd investering is
period (PBP) terugverdiend uit netto opbrengsten vd
investering
V/T Vloerindex
Courant gebruikt bij planologen, bv. in RUP.
Verhouding vd totale bruto vloeroppervlakte
van alle gebouwen (V) over totale
terreinoppervlakte (T).
Geeft dichtheid weer waarmee gebied kan
bebouwd: <1 landelijk en >1 stedelijk (of
centrum)
VV (senior) dept kapitaal dat men van externe partijen
verzamelt bv. bank
Hangt samen met EV
WLC While Life Total cost of ownership
Cost
H1: Inleiding
Waarom rendementsanalyse
Waarom rendementsanalyse?
o Investeren in vastgoed, of toch niet?
o Welke opbrengsten mogen we verwachten?
4
