KOOP
HOOFDSTUK 1: KENMERKEN KOOP
Wie heeft verplichtingen binnen de overeenkomst?
- Eenzijdige overeenkomst: één iemand heeft verplichtingen
- Wederkerige overeenkomst: ze hebben beide verplichtingen tov elkaar
Wat is het voorwerp van de verbintenissen?
- Overeenkomst onder bezwarende titel : het levert voor beide partijen een voordeel op
o Vergeldende overeenkomsten: de prestaties bij totstandkoming als gelijkwaardig
beschouwt
o Kanscontracten: er is een kans op verlies/ winst (als er iets gebeurd komt de
verzekering ertussen)
- Overeenkomst uit vrijgevigheid/ om niet: gratis
Wat is de wijze van totstandkoming? (bij koop heel belangrijk!)
- Consensuele overeenkomst: wanneer de overeenkomst tot stand komt door een loutere
wilsovereenkomst van partijen
- Zakelijke overeenkomst: totstandkoming onderworpen door overhandiging van iets
- Plechtige overeenkomst: als er vorm voorwaarden aan verbonden zijn (bv. huwelijk)
Wat zijn de toepasselijke regels?
- Benoemde overeenkomst: het komt voor in het wetboek (koop, schenking, lijfrente,…)
- Onbenoemde overeenkomst: er is geen regelgeving voor (bezetting ter bede, huurkoop)
- Gemengde overeenkomst: bijvoorbeeld zowel regels van koop en aanneming zijn van
toepassing
,Begrip ‘koop’ = een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt een zaak te leveren
aan de andere partij (koper) tegen een prijs in geld (art. 1582 oud BW). 2 Hoofdbestanddelen:
A. Eigendomsoverdracht = een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een
overeenkomst is omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet geleverd en prijs nog niet
betaald’ (art. 1583 oud BW)
Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (geen formaliteiten nodig)
Waarom dan onderhandse overeenkomst/ voorlopige koopovereenkomst/ compromis =>
bewijs
Max 4 maanden
Waarom dan authentieke akte? => tegenstelbaarheid aan derden (= derde moet rekening
houden met het feit dat het verkocht is) door overschrijving op kantoor Rechtszekerheid!
(vroeger papegaaienwerk, nu digitaal)
Gevolg eigendomsrecht: risico tenietgaan goed door overmacht ligt bij koper! (bv. aankoop
vandaag maar levering volgende week. Nacht voor levering blikseminslag. Pech voor koper.)
Oplossing: Art. 1583 oud BW is van aanvullend recht! (als ik zelf overeenkom dat de overdracht niet
onmiddellijk gebeurd, mag dat) => dus eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk, nl. tot verlijden
authentieke akte. Dit gebeurd niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!
- Koop (gaat over overdracht volle eigendom) vestiging van beperkt zakelijk recht (als
overdracht van ander zakelijk recht bv. opstal/erfpacht)
- Wie is eigenaar?
,VERKOOP VAN ANDERMANS ZAAK (art. 1599 oud BW)
=> relatieve nietigheid = enkel koper kan de nietigheid inroepen => als verkoper heb je
revendicatierecht/ terugvorderingsrecht (= het recht van een eigenaar om zijn zaak op te eisen van
een ander, die de zaak zonder recht onder zicht houdt.)
=> Schadevergoeding als ter goeder trouw (wordt vermoed)
Wat als verkoper niet de eigenaar is? (af te raden door grote onzekerheid)
Sterkmaking (art. 1120 oud BW) = resultaatsverbintenis
Een clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat een derde (C)
iets zal doen. Als de derde (C) weigert, is degene die zich sterk maakt (A), gehouden tot betaling van
een schadevergoeding. (af te raden: teveel rechtsonzekerheid, maar het kan wel)
Bekrachtiging sterkmaking – sterkmaker bevrijdt + contract met terugwerkende kracht tot stand
gekomen tussen koper en verkopen
Niet-bekrachtiging sterkmaking – sterkmaker is schadevergoeding verschuldigd (art. 1120 BW)
FORMALITEITEN VOOR EIGENDOMSOVERDRACHT
Geen speciale formaliteiten voor de overdracht van het eigendom, dit gebeurd bij de (loutere)
wilsovereenstemming over het goed en de prijs. Ook bij verkoop van een onroerend goed.
Koopovereenkomst heeft een translatief (eigendomsoverdragend) effect, dit geldt voor de verkoop
van welbepaalde zaken. Bij bv. soortgoederen is dit anders.
1. Uitstel van eigendomsoverdracht
De regel van onmiddellijke eigendomsoverdracht is van aanvullend recht je kan dit contractueel
uitsluiten (uitstellen). Vaak tot moment van verlijden van de notariële/authentieke akte.
, 2. Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden
Relativiteit = wat partijen overeenkomen is evenwel hun zaak, het kan enkel gevolgen teweeg
brengen tussen de contracterende partijen. (art. 1165 BW)
MAAR
Ondanks deze relativiteit van de overeenkomst, is een contract tegenwerpbaar aan derden. Hof van
Cassatie betoogde dat een contract effect heeft tegenover derden in deze zin dat derden het bestaan
van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit dienen te herkennen. Dus de rechtshandeling is
tegenstelbaar aan derden. derden moeten het bestaan van een dergelijke rechtshandeling op
passieve wijze ondergaan. Opdat de rechtshandeling tegenwerpbaar aan derden is, zijn er twee
voorwaarden:
- Een rechtsgeldige rechtshandeling
- De derde kennis heeft/ dient te hebben van de betrokken rechtshandeling
Dankzij publiciteit zal men gemakkelijker kunnen aannemen dat een derde iets ‘behoorde te weten’.
3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed
Aankoop van een huis vergt veel voorbereiding, een onroerendgoedmakelaar kan je hierbij helpen.
Ook notarissen stellen panden te koop in België, maar een notaris heeft meer een monopolie van
huizen en gronden die openbaar verkocht worden.
- Compromis = Het schriftelijk vastleggen van een koop in een onderhands stuk. Hierbij gaat de
eigendom over en zal de nieuwe eigenaar binnen de 4 maanden de fiscale plicht van betaling
van overgangsrechten (registratierechten) moeten vervullen.
- Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper = Het bestaan van het
koopcontract tussen partijen A en B is, conform het gemene recht, aan derden
tegenwerpbaar, voor zover het contract rechtsgeldig is en die derde daar kennis van heeft of
behoort te hebben.
HOOFDSTUK 1: KENMERKEN KOOP
Wie heeft verplichtingen binnen de overeenkomst?
- Eenzijdige overeenkomst: één iemand heeft verplichtingen
- Wederkerige overeenkomst: ze hebben beide verplichtingen tov elkaar
Wat is het voorwerp van de verbintenissen?
- Overeenkomst onder bezwarende titel : het levert voor beide partijen een voordeel op
o Vergeldende overeenkomsten: de prestaties bij totstandkoming als gelijkwaardig
beschouwt
o Kanscontracten: er is een kans op verlies/ winst (als er iets gebeurd komt de
verzekering ertussen)
- Overeenkomst uit vrijgevigheid/ om niet: gratis
Wat is de wijze van totstandkoming? (bij koop heel belangrijk!)
- Consensuele overeenkomst: wanneer de overeenkomst tot stand komt door een loutere
wilsovereenkomst van partijen
- Zakelijke overeenkomst: totstandkoming onderworpen door overhandiging van iets
- Plechtige overeenkomst: als er vorm voorwaarden aan verbonden zijn (bv. huwelijk)
Wat zijn de toepasselijke regels?
- Benoemde overeenkomst: het komt voor in het wetboek (koop, schenking, lijfrente,…)
- Onbenoemde overeenkomst: er is geen regelgeving voor (bezetting ter bede, huurkoop)
- Gemengde overeenkomst: bijvoorbeeld zowel regels van koop en aanneming zijn van
toepassing
,Begrip ‘koop’ = een overeenkomst waarbij de ene partij (verkoper) zich verbindt een zaak te leveren
aan de andere partij (koper) tegen een prijs in geld (art. 1582 oud BW). 2 Hoofdbestanddelen:
A. Eigendomsoverdracht = een consensuele overeenkomst: ‘eigendomsoverdracht zodra er een
overeenkomst is omtrent zaak en prijs, hoewel zaak nog niet geleverd en prijs nog niet
betaald’ (art. 1583 oud BW)
Door loutere wilsovereenstemming komt koop GELDIG tot stand! (geen formaliteiten nodig)
Waarom dan onderhandse overeenkomst/ voorlopige koopovereenkomst/ compromis =>
bewijs
Max 4 maanden
Waarom dan authentieke akte? => tegenstelbaarheid aan derden (= derde moet rekening
houden met het feit dat het verkocht is) door overschrijving op kantoor Rechtszekerheid!
(vroeger papegaaienwerk, nu digitaal)
Gevolg eigendomsrecht: risico tenietgaan goed door overmacht ligt bij koper! (bv. aankoop
vandaag maar levering volgende week. Nacht voor levering blikseminslag. Pech voor koper.)
Oplossing: Art. 1583 oud BW is van aanvullend recht! (als ik zelf overeenkom dat de overdracht niet
onmiddellijk gebeurd, mag dat) => dus eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk, nl. tot verlijden
authentieke akte. Dit gebeurd niet automatisch, moet je uitdrukkelijk bedingen!!
- Koop (gaat over overdracht volle eigendom) vestiging van beperkt zakelijk recht (als
overdracht van ander zakelijk recht bv. opstal/erfpacht)
- Wie is eigenaar?
,VERKOOP VAN ANDERMANS ZAAK (art. 1599 oud BW)
=> relatieve nietigheid = enkel koper kan de nietigheid inroepen => als verkoper heb je
revendicatierecht/ terugvorderingsrecht (= het recht van een eigenaar om zijn zaak op te eisen van
een ander, die de zaak zonder recht onder zicht houdt.)
=> Schadevergoeding als ter goeder trouw (wordt vermoed)
Wat als verkoper niet de eigenaar is? (af te raden door grote onzekerheid)
Sterkmaking (art. 1120 oud BW) = resultaatsverbintenis
Een clausule waarbij een partij (A) aan de tegenpartij (B) belooft ervoor te zorgen dat een derde (C)
iets zal doen. Als de derde (C) weigert, is degene die zich sterk maakt (A), gehouden tot betaling van
een schadevergoeding. (af te raden: teveel rechtsonzekerheid, maar het kan wel)
Bekrachtiging sterkmaking – sterkmaker bevrijdt + contract met terugwerkende kracht tot stand
gekomen tussen koper en verkopen
Niet-bekrachtiging sterkmaking – sterkmaker is schadevergoeding verschuldigd (art. 1120 BW)
FORMALITEITEN VOOR EIGENDOMSOVERDRACHT
Geen speciale formaliteiten voor de overdracht van het eigendom, dit gebeurd bij de (loutere)
wilsovereenstemming over het goed en de prijs. Ook bij verkoop van een onroerend goed.
Koopovereenkomst heeft een translatief (eigendomsoverdragend) effect, dit geldt voor de verkoop
van welbepaalde zaken. Bij bv. soortgoederen is dit anders.
1. Uitstel van eigendomsoverdracht
De regel van onmiddellijke eigendomsoverdracht is van aanvullend recht je kan dit contractueel
uitsluiten (uitstellen). Vaak tot moment van verlijden van de notariële/authentieke akte.
, 2. Relativiteit van de overeenkomst en tegenwerpbaarheid aan derden
Relativiteit = wat partijen overeenkomen is evenwel hun zaak, het kan enkel gevolgen teweeg
brengen tussen de contracterende partijen. (art. 1165 BW)
MAAR
Ondanks deze relativiteit van de overeenkomst, is een contract tegenwerpbaar aan derden. Hof van
Cassatie betoogde dat een contract effect heeft tegenover derden in deze zin dat derden het bestaan
van een rechtsgeldige rechtshandeling als feit dienen te herkennen. Dus de rechtshandeling is
tegenstelbaar aan derden. derden moeten het bestaan van een dergelijke rechtshandeling op
passieve wijze ondergaan. Opdat de rechtshandeling tegenwerpbaar aan derden is, zijn er twee
voorwaarden:
- Een rechtsgeldige rechtshandeling
- De derde kennis heeft/ dient te hebben van de betrokken rechtshandeling
Dankzij publiciteit zal men gemakkelijker kunnen aannemen dat een derde iets ‘behoorde te weten’.
3. Eigendomsoverdracht en tegenwerpbaarheid bij verkoop van onroerend goed
Aankoop van een huis vergt veel voorbereiding, een onroerendgoedmakelaar kan je hierbij helpen.
Ook notarissen stellen panden te koop in België, maar een notaris heeft meer een monopolie van
huizen en gronden die openbaar verkocht worden.
- Compromis = Het schriftelijk vastleggen van een koop in een onderhands stuk. Hierbij gaat de
eigendom over en zal de nieuwe eigenaar binnen de 4 maanden de fiscale plicht van betaling
van overgangsrechten (registratierechten) moeten vervullen.
- Tegenwerpbaarheid van het eigendomsrecht van de koper = Het bestaan van het
koopcontract tussen partijen A en B is, conform het gemene recht, aan derden
tegenwerpbaar, voor zover het contract rechtsgeldig is en die derde daar kennis van heeft of
behoort te hebben.
