Inhoudsopgave
1.Omschrijving opdracht: ...................................................................................................................................... 6
2.Analyse diverse vastgoedmarkten op macroniveau: ........................................................................................ 7
2.1 Agrarisch vastgoed ......................................................................................................................................... 7
2.1.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................... 7
2.1.2 Argumentatie........................................................................................................................................... 7
2.1.3 Verhouding risico en rendement ............................................................................................................. 8
2.1.4 Verhouding In cijfers: ............................................................................................................................. 9
2.1.5 Voorwaarden om aan agrarisch vastgoed te voldoen ............................................................................. 9
2.1.6 Fiscaal voordeel .................................................................................................................................... 10
2.1.7 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 11
2.2 Hotelvastgoed ............................................................................................................................................... 12
2.2.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 12
2.2.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 12
2.2.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 13
2.2.4 Voorwaarden om te kunnen spreken over hotelkamers ........................................................................ 14
2.2.5 Fiscale voordelen .................................................................................................................................. 15
2.2.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 15
2.3 Industrieel vastgoed/ logistiek ...................................................................................................................... 17
2.3.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 17
2.3.2 Kenmerken ............................................................................................................................................ 17
2.3.3 Verhouding risico en rendement: .......................................................................................................... 19
2.3.4 Verhouding in cijfers: ........................................................................................................................... 19
2.3.5 Stedenbouwkundige randvoorwaarden ................................................................................................. 20
2.3.6 Voorwaarden waaraan het gebouw moet voldoen ................................................................................ 20
2.4 Kantoren vastgoed........................................................................................................................................ 22
2.4.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 22
2.4.2 Kenmerken ............................................................................................................................................ 22
2.4.3 Argumentatie......................................................................................................................................... 23
2.4.4 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 24
2.4.5 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 25
2.4.6 Voorwaarden om aan kantoren te voldoen ........................................................................................... 25
2.4.7 Meerwaarde vastgoedbeheerder: .......................................................................................................... 26
2.5 Residentieel vastgoed ................................................................................................................................... 28
2.5.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 28
2.5.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 28
2.5.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 29
1
, 2.5.4 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 30
2.5.5 Voorwaarden waaraan residentiële gebouwen moeten aan voldoen: ................................................... 30
2.5.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 31
2.5 Retail vastgoed ...................................................................................................................................... 32
2.6.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 32
2.6.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 32
2.6.3 De vier categorieën Retail vastgoed ..................................................................................................... 33
2.6.4 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 34
2.6.5 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 35
2.6.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 35
2.6 Vastgoedfondsen ................................................................................................................................... 36
2.7.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 36
2.7.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 36
2.7.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 36
2.7.4 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 37
2.7.5 Voorwaarden om aan GVV’s te voldoen .............................................................................................. 37
2.7.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 38
2.7 Zorgvastgoed ......................................................................................................................................... 39
2.8.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 39
2.8.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 39
2.8.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 40
2.8.4 Rendementen in cijfers ......................................................................................................................... 40
2.8.5 Meerwaarde vastgoedbeheerder: .......................................................................................................... 41
3. In welke vastgoedmarkt investeren? ............................................................................................................... 42
4. Strategie: Visie omzetten in resultaten ........................................................................................................... 43
4.Gekozen panden: ............................................................................................................................................... 45
4.1 Pand 1: Assistentiewoning COOST.............................................................................................................. 45
4.2 Pand 2: Assistentiewoning COOST.............................................................................................................. 46
4.3 Pand 3: Assistentiewoning COOST.............................................................................................................. 47
4.4 Pand 4: Appartement in Gent....................................................................................................................... 48
4.5 Pand 5: Huis in Gent .................................................................................................................................... 49
4.6 Pand 6: Huis in Kruibeke ............................................................................................................................. 50
4.7 Pand 7: Huis in Gent .................................................................................................................................... 51
4.8 Pand 8: Appartement in Antwerpen ............................................................................................................. 52
2
, 4.9 Pand 9: Appartement in De Panne............................................................................................................... 53
4.10 Pand 10: Huis in Zeebrugge ...................................................................................................................... 54
4.11 Pand 11: Huis in Knokke............................................................................................................................ 55
4.12 Pand 12: Studentenkamer in Brussel ......................................................................................................... 56
4.13 Pand 13: Kantoorgebouw in Leuven .......................................................................................................... 57
4.14 Pand 14: Kantoorgebouw in Anderlecht .................................................................................................... 60
4.15 Pand 15: Kantoorgebouw in Asse .............................................................................................................. 63
4.16-18 Pand 16-18: KMO units in Evergem..................................................................................................... 66
4.19-20 Pand 19-20: KMO units in Evergem..................................................................................................... 68
5. Fase 2: juridische risico’s identificeren .......................................................................................................... 69
5.1 Wat is een due diligence? ............................................................................................................................. 69
5.2 Welke risico’s kunnen bestaan en moeten onderzocht worden? .................................................................. 70
5.3 Due diligence toegepast op de gekozen panden ........................................................................................... 71
6. Due diligence toegepast op de specifieke panden ........................................................................................... 72
6.1 Due diligence rapport ‘pand 1 Assistentiewoning’ ...................................................................................... 72
6.2 Due diligence rapport ‘pand 2 Assistentiewoning’ ...................................................................................... 74
6.3 Due diligence rapport ‘pand 3 Assistentiewoning’ ...................................................................................... 76
6.4 Due diligence rapport ‘pand 4 appartement in Gent’ .................................................................................. 78
6.5 Due diligence rapport ‘pand 5 huis in Gent’ ............................................................................................... 80
6.6 Due diligence rapport ‘pand 6 huis in Kruibeke’ ........................................................................................ 82
6.7 Due diligence rapport ‘pand 7 huis in Gent’ ............................................................................................... 84
6.8 Due diligence rapport ‘pand 8 appartement in Antwerpen’ ........................................................................ 86
6.9 Due diligence rapport ‘pand 9 appartement in De Panne’.......................................................................... 88
6.10 Due diligence rapport ‘pand 10 huis in Zeebrugge’ .................................................................................. 90
6.11 Due diligence rapport ‘pand 11 huis in Knokke’ ....................................................................................... 92
6.12 Due diligence rapport ‘pand 12 studentenkamer in Brussel’ .................................................................... 94
6.13 Due diligence rapport ‘pand 13 kantoorgebouw in Leuven’ ..................................................................... 96
6.14 Due diligence rapport ‘pand 14 kantoorgebouw in Anderlecht’ ............................................................... 98
6.15 Due diligence rapport ‘pand 15 kantoorgebouw in Asse’ ....................................................................... 100
6.16 Due diligence rapport ‘pand 16-18 KMO units in Evergem’ .................................................................. 102
3
, 6.17 Due diligence rapport ‘pand 19-20 KMO units in Evergem’ .................................................................. 105
7. Conclusie doorselectie van fase 2 naar fase 3 ............................................................................................... 107
8. Wat is een bouwtechnisch analyse op pandniveau en hoe zullen we dit toepassen? ................................ 108
9. Wat is communicatieplan op pandniveau?................................................................................................... 110
10. Fase 3: Bouwtechnische analyse van de panden met een communicatieplan ......................................... 111
10.1 Bouwtechnische analyse van pand 2 COOST assistentiewoning met communicatieplan........................ 111
10.2 Bouwtechnische analyse van pand 4 appartement in Gent met communicatieplan................................. 115
10.3 Bouwtechnische analyse van pand 5 huis in Gent met communicatieplan .............................................. 119
10.4 Bouwtechnische analyse van pand 6 huis in Kruibeke met communicatieplan ....................................... 123
10.5 Bouwtechnische analyse van pand 7 huis in Gent met communicatieplan .............................................. 127
10.6 Bouwtechnische analyse van pand 8 appartement in Antwerpen met communicatieplan ....................... 131
10.7 Bouwtechnische analyse van pand 9 appartement in De Panne met communicatieplan ........................ 135
10.8 Bouwtechnische analyse van pand 10 huis in Zeebrugge met communicatieplan ................................... 139
10.9 Bouwtechnische analyse van pand 11 huis in Knokke met communicatieplan ........................................ 143
10.10 Bouwtechnische analyse van pand 12 studentenkamer in Brussel met communicatieplan ................... 147
10.11 Bouwtechnische analyse van pand 15 kantoorgebouw met communicatieplan ..................................... 151
10.12 Bouwtechnische analyse van pand 16-18 KMO units in Evergem met communicatieplan ................... 155
10.13 Bouwtechnische analyse van pand 19-20 KMO units in Evergem met communicatieplan ................... 159
11. Conclusie doorselectie van Fase 3 naar Fase 4 ........................................................................................... 163
12. Fase 4: Financiële analyse ............................................................................................................................ 165
12.1 Financiële analyse van pand 5 huis in Gent met DCF-model. ................................................................ 165
12.2 Financiële analyse van pand 6 huis in Kruibeke ..................................................................................... 166
12.3 Financiële analyse van pand 7 huis in Gent ............................................................................................ 167
12.4 Financiële analyse van pand 9 appartement in De Panne ....................................................................... 168
12.5 Financiële analyse van pand 10 huis in Zeebrugge ................................................................................. 169
12.6 Financiële analyse van pand 11 huis in Knokke ...................................................................................... 170
12.7 Financiële analyse van pand 15 kantoorgebouw in Asse......................................................................... 171
12.8 Financiële analyse van pand 16-18 KMO-units in Evergem ................................................................... 172
12.9 Financiële analyse van pand 19-20 KMO-units in Evergem ................................................................... 174
4
1.Omschrijving opdracht: ...................................................................................................................................... 6
2.Analyse diverse vastgoedmarkten op macroniveau: ........................................................................................ 7
2.1 Agrarisch vastgoed ......................................................................................................................................... 7
2.1.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................... 7
2.1.2 Argumentatie........................................................................................................................................... 7
2.1.3 Verhouding risico en rendement ............................................................................................................. 8
2.1.4 Verhouding In cijfers: ............................................................................................................................. 9
2.1.5 Voorwaarden om aan agrarisch vastgoed te voldoen ............................................................................. 9
2.1.6 Fiscaal voordeel .................................................................................................................................... 10
2.1.7 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 11
2.2 Hotelvastgoed ............................................................................................................................................... 12
2.2.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 12
2.2.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 12
2.2.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 13
2.2.4 Voorwaarden om te kunnen spreken over hotelkamers ........................................................................ 14
2.2.5 Fiscale voordelen .................................................................................................................................. 15
2.2.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 15
2.3 Industrieel vastgoed/ logistiek ...................................................................................................................... 17
2.3.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 17
2.3.2 Kenmerken ............................................................................................................................................ 17
2.3.3 Verhouding risico en rendement: .......................................................................................................... 19
2.3.4 Verhouding in cijfers: ........................................................................................................................... 19
2.3.5 Stedenbouwkundige randvoorwaarden ................................................................................................. 20
2.3.6 Voorwaarden waaraan het gebouw moet voldoen ................................................................................ 20
2.4 Kantoren vastgoed........................................................................................................................................ 22
2.4.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 22
2.4.2 Kenmerken ............................................................................................................................................ 22
2.4.3 Argumentatie......................................................................................................................................... 23
2.4.4 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 24
2.4.5 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 25
2.4.6 Voorwaarden om aan kantoren te voldoen ........................................................................................... 25
2.4.7 Meerwaarde vastgoedbeheerder: .......................................................................................................... 26
2.5 Residentieel vastgoed ................................................................................................................................... 28
2.5.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 28
2.5.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 28
2.5.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 29
1
, 2.5.4 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 30
2.5.5 Voorwaarden waaraan residentiële gebouwen moeten aan voldoen: ................................................... 30
2.5.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 31
2.5 Retail vastgoed ...................................................................................................................................... 32
2.6.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 32
2.6.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 32
2.6.3 De vier categorieën Retail vastgoed ..................................................................................................... 33
2.6.4 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 34
2.6.5 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 35
2.6.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 35
2.6 Vastgoedfondsen ................................................................................................................................... 36
2.7.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 36
2.7.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 36
2.7.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 36
2.7.4 Rendement in cijfers ............................................................................................................................. 37
2.7.5 Voorwaarden om aan GVV’s te voldoen .............................................................................................. 37
2.7.6 Meerwaarde vastgoedbeheerder............................................................................................................ 38
2.7 Zorgvastgoed ......................................................................................................................................... 39
2.8.1 Wat houdt het in? .................................................................................................................................. 39
2.8.2 Argumentatie......................................................................................................................................... 39
2.8.3 Verhouding risico en rendement ........................................................................................................... 40
2.8.4 Rendementen in cijfers ......................................................................................................................... 40
2.8.5 Meerwaarde vastgoedbeheerder: .......................................................................................................... 41
3. In welke vastgoedmarkt investeren? ............................................................................................................... 42
4. Strategie: Visie omzetten in resultaten ........................................................................................................... 43
4.Gekozen panden: ............................................................................................................................................... 45
4.1 Pand 1: Assistentiewoning COOST.............................................................................................................. 45
4.2 Pand 2: Assistentiewoning COOST.............................................................................................................. 46
4.3 Pand 3: Assistentiewoning COOST.............................................................................................................. 47
4.4 Pand 4: Appartement in Gent....................................................................................................................... 48
4.5 Pand 5: Huis in Gent .................................................................................................................................... 49
4.6 Pand 6: Huis in Kruibeke ............................................................................................................................. 50
4.7 Pand 7: Huis in Gent .................................................................................................................................... 51
4.8 Pand 8: Appartement in Antwerpen ............................................................................................................. 52
2
, 4.9 Pand 9: Appartement in De Panne............................................................................................................... 53
4.10 Pand 10: Huis in Zeebrugge ...................................................................................................................... 54
4.11 Pand 11: Huis in Knokke............................................................................................................................ 55
4.12 Pand 12: Studentenkamer in Brussel ......................................................................................................... 56
4.13 Pand 13: Kantoorgebouw in Leuven .......................................................................................................... 57
4.14 Pand 14: Kantoorgebouw in Anderlecht .................................................................................................... 60
4.15 Pand 15: Kantoorgebouw in Asse .............................................................................................................. 63
4.16-18 Pand 16-18: KMO units in Evergem..................................................................................................... 66
4.19-20 Pand 19-20: KMO units in Evergem..................................................................................................... 68
5. Fase 2: juridische risico’s identificeren .......................................................................................................... 69
5.1 Wat is een due diligence? ............................................................................................................................. 69
5.2 Welke risico’s kunnen bestaan en moeten onderzocht worden? .................................................................. 70
5.3 Due diligence toegepast op de gekozen panden ........................................................................................... 71
6. Due diligence toegepast op de specifieke panden ........................................................................................... 72
6.1 Due diligence rapport ‘pand 1 Assistentiewoning’ ...................................................................................... 72
6.2 Due diligence rapport ‘pand 2 Assistentiewoning’ ...................................................................................... 74
6.3 Due diligence rapport ‘pand 3 Assistentiewoning’ ...................................................................................... 76
6.4 Due diligence rapport ‘pand 4 appartement in Gent’ .................................................................................. 78
6.5 Due diligence rapport ‘pand 5 huis in Gent’ ............................................................................................... 80
6.6 Due diligence rapport ‘pand 6 huis in Kruibeke’ ........................................................................................ 82
6.7 Due diligence rapport ‘pand 7 huis in Gent’ ............................................................................................... 84
6.8 Due diligence rapport ‘pand 8 appartement in Antwerpen’ ........................................................................ 86
6.9 Due diligence rapport ‘pand 9 appartement in De Panne’.......................................................................... 88
6.10 Due diligence rapport ‘pand 10 huis in Zeebrugge’ .................................................................................. 90
6.11 Due diligence rapport ‘pand 11 huis in Knokke’ ....................................................................................... 92
6.12 Due diligence rapport ‘pand 12 studentenkamer in Brussel’ .................................................................... 94
6.13 Due diligence rapport ‘pand 13 kantoorgebouw in Leuven’ ..................................................................... 96
6.14 Due diligence rapport ‘pand 14 kantoorgebouw in Anderlecht’ ............................................................... 98
6.15 Due diligence rapport ‘pand 15 kantoorgebouw in Asse’ ....................................................................... 100
6.16 Due diligence rapport ‘pand 16-18 KMO units in Evergem’ .................................................................. 102
3
, 6.17 Due diligence rapport ‘pand 19-20 KMO units in Evergem’ .................................................................. 105
7. Conclusie doorselectie van fase 2 naar fase 3 ............................................................................................... 107
8. Wat is een bouwtechnisch analyse op pandniveau en hoe zullen we dit toepassen? ................................ 108
9. Wat is communicatieplan op pandniveau?................................................................................................... 110
10. Fase 3: Bouwtechnische analyse van de panden met een communicatieplan ......................................... 111
10.1 Bouwtechnische analyse van pand 2 COOST assistentiewoning met communicatieplan........................ 111
10.2 Bouwtechnische analyse van pand 4 appartement in Gent met communicatieplan................................. 115
10.3 Bouwtechnische analyse van pand 5 huis in Gent met communicatieplan .............................................. 119
10.4 Bouwtechnische analyse van pand 6 huis in Kruibeke met communicatieplan ....................................... 123
10.5 Bouwtechnische analyse van pand 7 huis in Gent met communicatieplan .............................................. 127
10.6 Bouwtechnische analyse van pand 8 appartement in Antwerpen met communicatieplan ....................... 131
10.7 Bouwtechnische analyse van pand 9 appartement in De Panne met communicatieplan ........................ 135
10.8 Bouwtechnische analyse van pand 10 huis in Zeebrugge met communicatieplan ................................... 139
10.9 Bouwtechnische analyse van pand 11 huis in Knokke met communicatieplan ........................................ 143
10.10 Bouwtechnische analyse van pand 12 studentenkamer in Brussel met communicatieplan ................... 147
10.11 Bouwtechnische analyse van pand 15 kantoorgebouw met communicatieplan ..................................... 151
10.12 Bouwtechnische analyse van pand 16-18 KMO units in Evergem met communicatieplan ................... 155
10.13 Bouwtechnische analyse van pand 19-20 KMO units in Evergem met communicatieplan ................... 159
11. Conclusie doorselectie van Fase 3 naar Fase 4 ........................................................................................... 163
12. Fase 4: Financiële analyse ............................................................................................................................ 165
12.1 Financiële analyse van pand 5 huis in Gent met DCF-model. ................................................................ 165
12.2 Financiële analyse van pand 6 huis in Kruibeke ..................................................................................... 166
12.3 Financiële analyse van pand 7 huis in Gent ............................................................................................ 167
12.4 Financiële analyse van pand 9 appartement in De Panne ....................................................................... 168
12.5 Financiële analyse van pand 10 huis in Zeebrugge ................................................................................. 169
12.6 Financiële analyse van pand 11 huis in Knokke ...................................................................................... 170
12.7 Financiële analyse van pand 15 kantoorgebouw in Asse......................................................................... 171
12.8 Financiële analyse van pand 16-18 KMO-units in Evergem ................................................................... 172
12.9 Financiële analyse van pand 19-20 KMO-units in Evergem ................................................................... 174
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