Markt & economie les 9 – De bouw – 15/05/2023
HOOFDSTUK 1: DE SECTOR EN HAAR SPELERS
1. De bouwsector
1.1. Wat is de bouwsector
De bouwsector bestaat uit heel wat verschillende deelsectoren
(professionele) Bouwheren: ontwikkelaars, sociale bouwmaatschappijen
Studiebureaus: architecten, urbanisten, ingenieurs, adviseurs (brand,
EPB, veiligheid)
Aannemers: algemene aannemers, onderaannemers
Fabrikanten: bouwproducten, software, machines, technische
toestellen…
Leveranciers: grondstoffen
Lange productieketen met vele tussenstappen => de ‘brede’ bouwsector
doorspekt een groot deel van de economie
Verzamelnaam voor alle verschillende spelers in een project: bouwpartners
De bouwsector is een secundaire markt
=> een groot deel van de markt is afhankelijk van de prestaties van andere
markten
=> wanneer de economie draait is er nood aan nieuwe infrastructuur
(kantoren, hallen etc.) en heeft de overheid geld om te investeren in
vernieuwing van het patrimonium
De bouwsector is een goede barometer van de economie
De bouwsector in economische cijfers
Omdat ‘de bouw’ zo breed is wordt de bouwnijverheid in economische gegevens
veelal gereduceerd tot aannemers der werken
=> erg smalle definitie in de statistieken
Ondanks deze smalle definitie zijn cijfers hierover interessant gezien alle andere
spelers hun eigen markt van de prestaties van aannemers kan worden afgeleid
1.2. Belang van de bouwsector
De bouw is een relatief grote tewerksteller
Ca. 210.000 werknemers (7% private tewerkstelling)
Groot aandeel arbeiders (laaggeschoolden)
=> Belangrijk voor een gezonde arbeidsmarkt
Sedert 2008 (financiële crisis) was er een kleine dip in tewerkstelling
De bouw is goed voor 6,3% van het BBP in Vlaanderen:
Groeide tot 2008 elk jaar aan
Ondanks krimpende secundaire sector
België: 4,7% (2018) => in Vlaanderen is de bouw belangrijker
1
,De afgelopen jaren was er een stagnatie van de
bouwmarkt, met een dip in 2020
Binnen de bouwsector is het residentiële luik
dominant
=> sterke invloed van de huizenmarkt
Heel veel bouwbedrijven zijn vennootschappen zonder personeel
(eenmanszaken)
=> negatieve gevolgen voor professionalisme en sociaal statuut
2. (Professionele) bouwheren
2.1. Onderscheid bouwheren
Onder bouwheren moet er een onderscheid gemaakt worden tussen
professionele en niet-professionele bouwheren
Als onderdeel van de eigen operationele activiteiten?
Regelmatig, maar geen deel van haar activiteiten?
Slechts sporadisch of slechts om de 15-20 jaar?
=> niet-professionele bouwheren = particulieren en KMO’s
2.2. Niet-professionele bouwheren
Niet-professionele bouwheren bouwen slechts enkele keren in hun
leven./bestaan
=> geen bouwgerelateerde kennis aanwezig
=> dus geen ‘specialisatie’ en vraagt meer tijd (meer kosten) voor de andere
bouwpartners
2.3. Wie is een professionele bouwheer
Een professionele bouwheer is een bedrijf die op regelmatige basis
bouwwerken bestelt en die daarvan afhankelijk is voor de operationele
werking
Verschillende type spelers:
Ontwikkelaars
Investeerders
Overheden
=> Dit zijn opdrachtgevers met veel kennis, waar er veel inhoudelijke interactie
zal zijn
2.3.1.De ontwikkelaar
Ontwikkelaars spelen in op opportuniteiten in de vastgoedmarkt
=> veelal door het ontdekken of vrijkomen van een perceel
2
, Ze initiëren projecten met de bedoeling om er op korte termijn return op te
halen
=> snelle verkoop van een project => aankopen, transformeren, verkopen
2.3.2.De investeerder
Investeerders financieren opportuniteiten in de vastgoedmarkt
=> zowel eigen initiatieven als initiatieven van (externe) ontwikkelaars
Ze financieren projecten met de bedoeling om er op lange termijn return op te
halen
=> kopen en verhuren aan eindgebruikers voor langere termijn
Vele ontwikkelaars werken innig samen met investeerders. Dit heet men
‘vastgoedfondsen’. Dit gebeurt dikwijls binnen eenzelfde bedrijf (VB
studentenkoten XIOR)
Investeerders maken continu gebruik van NPV-berekeningen
2.3.3.Overheden
Overheden bouwen regelmatig, maar uitsluitend voor zichzelf => alle publieke
infrastructuur
De meeste overheden en overheidsbedrijven hebben interne expertise zitten en
zijn bedreven, maar minder flexibele, bouwheren.
Traditioneel financieren en betrekken overheden de eigen projecten (zwembad,
sportzaal, sociale woning…)
Nieuwe samenwerkingsformules met ontwikkelaars en investeerders bieden
meer mogelijkheden: PPS-formule
3. Studiebureaus
3.1. Rol van studiebureaus
Studiebureaus bedenken het gebouw dat de bouwheren hun noden vervult
=> intellectuele oefening
=> hun verdienmodel is meestal afhankelijk van de uiteindelijke
aannemingssom, uitgedrukt in %
Tegenstrijdig belang: hoe scherper men rekent, hoe goedkoper de
aannemingssom, hoe minder de vergoeding
Studiebureaus bedenken en dimensioneren het gebouw op papier
Er is gevaar op intellectuele luiheid. Er moet een voldoende kritische houding zijn
3.2. De architect
3
HOOFDSTUK 1: DE SECTOR EN HAAR SPELERS
1. De bouwsector
1.1. Wat is de bouwsector
De bouwsector bestaat uit heel wat verschillende deelsectoren
(professionele) Bouwheren: ontwikkelaars, sociale bouwmaatschappijen
Studiebureaus: architecten, urbanisten, ingenieurs, adviseurs (brand,
EPB, veiligheid)
Aannemers: algemene aannemers, onderaannemers
Fabrikanten: bouwproducten, software, machines, technische
toestellen…
Leveranciers: grondstoffen
Lange productieketen met vele tussenstappen => de ‘brede’ bouwsector
doorspekt een groot deel van de economie
Verzamelnaam voor alle verschillende spelers in een project: bouwpartners
De bouwsector is een secundaire markt
=> een groot deel van de markt is afhankelijk van de prestaties van andere
markten
=> wanneer de economie draait is er nood aan nieuwe infrastructuur
(kantoren, hallen etc.) en heeft de overheid geld om te investeren in
vernieuwing van het patrimonium
De bouwsector is een goede barometer van de economie
De bouwsector in economische cijfers
Omdat ‘de bouw’ zo breed is wordt de bouwnijverheid in economische gegevens
veelal gereduceerd tot aannemers der werken
=> erg smalle definitie in de statistieken
Ondanks deze smalle definitie zijn cijfers hierover interessant gezien alle andere
spelers hun eigen markt van de prestaties van aannemers kan worden afgeleid
1.2. Belang van de bouwsector
De bouw is een relatief grote tewerksteller
Ca. 210.000 werknemers (7% private tewerkstelling)
Groot aandeel arbeiders (laaggeschoolden)
=> Belangrijk voor een gezonde arbeidsmarkt
Sedert 2008 (financiële crisis) was er een kleine dip in tewerkstelling
De bouw is goed voor 6,3% van het BBP in Vlaanderen:
Groeide tot 2008 elk jaar aan
Ondanks krimpende secundaire sector
België: 4,7% (2018) => in Vlaanderen is de bouw belangrijker
1
,De afgelopen jaren was er een stagnatie van de
bouwmarkt, met een dip in 2020
Binnen de bouwsector is het residentiële luik
dominant
=> sterke invloed van de huizenmarkt
Heel veel bouwbedrijven zijn vennootschappen zonder personeel
(eenmanszaken)
=> negatieve gevolgen voor professionalisme en sociaal statuut
2. (Professionele) bouwheren
2.1. Onderscheid bouwheren
Onder bouwheren moet er een onderscheid gemaakt worden tussen
professionele en niet-professionele bouwheren
Als onderdeel van de eigen operationele activiteiten?
Regelmatig, maar geen deel van haar activiteiten?
Slechts sporadisch of slechts om de 15-20 jaar?
=> niet-professionele bouwheren = particulieren en KMO’s
2.2. Niet-professionele bouwheren
Niet-professionele bouwheren bouwen slechts enkele keren in hun
leven./bestaan
=> geen bouwgerelateerde kennis aanwezig
=> dus geen ‘specialisatie’ en vraagt meer tijd (meer kosten) voor de andere
bouwpartners
2.3. Wie is een professionele bouwheer
Een professionele bouwheer is een bedrijf die op regelmatige basis
bouwwerken bestelt en die daarvan afhankelijk is voor de operationele
werking
Verschillende type spelers:
Ontwikkelaars
Investeerders
Overheden
=> Dit zijn opdrachtgevers met veel kennis, waar er veel inhoudelijke interactie
zal zijn
2.3.1.De ontwikkelaar
Ontwikkelaars spelen in op opportuniteiten in de vastgoedmarkt
=> veelal door het ontdekken of vrijkomen van een perceel
2
, Ze initiëren projecten met de bedoeling om er op korte termijn return op te
halen
=> snelle verkoop van een project => aankopen, transformeren, verkopen
2.3.2.De investeerder
Investeerders financieren opportuniteiten in de vastgoedmarkt
=> zowel eigen initiatieven als initiatieven van (externe) ontwikkelaars
Ze financieren projecten met de bedoeling om er op lange termijn return op te
halen
=> kopen en verhuren aan eindgebruikers voor langere termijn
Vele ontwikkelaars werken innig samen met investeerders. Dit heet men
‘vastgoedfondsen’. Dit gebeurt dikwijls binnen eenzelfde bedrijf (VB
studentenkoten XIOR)
Investeerders maken continu gebruik van NPV-berekeningen
2.3.3.Overheden
Overheden bouwen regelmatig, maar uitsluitend voor zichzelf => alle publieke
infrastructuur
De meeste overheden en overheidsbedrijven hebben interne expertise zitten en
zijn bedreven, maar minder flexibele, bouwheren.
Traditioneel financieren en betrekken overheden de eigen projecten (zwembad,
sportzaal, sociale woning…)
Nieuwe samenwerkingsformules met ontwikkelaars en investeerders bieden
meer mogelijkheden: PPS-formule
3. Studiebureaus
3.1. Rol van studiebureaus
Studiebureaus bedenken het gebouw dat de bouwheren hun noden vervult
=> intellectuele oefening
=> hun verdienmodel is meestal afhankelijk van de uiteindelijke
aannemingssom, uitgedrukt in %
Tegenstrijdig belang: hoe scherper men rekent, hoe goedkoper de
aannemingssom, hoe minder de vergoeding
Studiebureaus bedenken en dimensioneren het gebouw op papier
Er is gevaar op intellectuele luiheid. Er moet een voldoende kritische houding zijn
3.2. De architect
3
