Geschreven door Anneke van Driel
Vastgoedrekenen 2
College 1: Terugkoppeling OP1, planeconomie en STIKO
Terugkoppeling OP1
Veranderende vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt is veranderd. Geld ligt niet meer voor het oprapen, maar er is weinig concurrentie
overgebleven door de crisis en de rente is laag. Voor ontwikkelprojecten ligt de rente echter hoger,
daar het risico bij zulke projecten hoger is. Er is geleerd van de afgelopen crisisjaren. Veel normen en
regels van banken en geldverstrekkers zijn aangescherpt. Geldverstrekkers en aandeelhouders van
projectontwikkelaars eisen een solide, complete, realistische en goed onderbouwde inschatting van
de rentabiliteit van een project. Maar, het blijft uiteraard altijd een inschatting en is geen exacte
wetenschap. Banken kunnen wel uitlenen, maar doen het niet omdat het risico groot is. Ze hebben
gezien wat er met het goedkope geld is gebeurd. Doordat banken niet meer willen financieren ontstaat
er een nieuwe vorm van financiering: crowdfunding.
Vastgoedcylus en waardevermeerdering
Elke partij/schakel in de vastgoedketen zorgt voor waardevermeerdering.
Initiatief: waarde = grond (bouwgrond is meer waard dan landbouwgrond, perceel met bestemming is
meer waard dan zonder)
Haalbaarheid/ontwikkeling: waarde = plan (locatie met haalbaar plan is meer waard dan locatie
zonder)
Realisatie: waarde = bouwwerk
Exploitatie: waarde = cashflows (vastgoed met gebruiker is meer waard dan vastgoed zonder).
Een gebouw zonder gebruiker is in principe waardeloos: Een pand zonder gebruiker betekent geen
inkomsten. De uiteindelijke waarde van vastgoed wordt bepaald door wat het vastgoed voor de
eindgebruiker/eigenaar waard is. Een pand zonder gebruiker betekent geen cashflow en is dus
eigenlijk waardeloos. Een pand zonder gebruik genereert geen huur en dus geen cashflow. Een
belegger betaald een koopprijs voor een contact gemaakte serie toekomstige cashflows. Du zonder
cashflow is er geen waarde en geen koopprijs. Zonder koper zal een ontwikkelaar niet ontwikkelen en
zonder ontwikkelaar die de grond koopt, is een stuk grond niks waard.
Wat kost een leegstaand gebouw?
Een pand van 2.500 m2 vvo heeft een huurprijs van € 150 /m2 vvo. Wat kost een jaar leegstand? Er
wordt (2500*150)= 375.000 aan inkomsten (huur) misgelopen. Dit staat nog los van de
exploitatiekasten. Dit zijn kosten die via de winst & verliesrekening van een belegger gaan en niet
direct terugkomen in de waarde en da balans van de onderneming. Waarde ‘in de boeken’ wordt
namelijk bepaald o.b.v. theoretische jaarhuur.
Wat kost afwaarderen?
De huurprijs van het pand wordt gewijzigd naar € 75/m2 vvo. De vraag is natuurlijk of het dan wel
wordt verhuurd (stel dat de buren ook afwaarderen). Wat kost het afwaarderen dan bij een BAR van
8%? = 2.343.750. Waardeverlies gaat ten koste van de waarde van de onderneming. Voor dit bedrag
kan de eigenaar het pand ruim 6 jaar leeg laten staan.
Wat kun je, naast afwaarderen of de prijs aanpassen, nog meer doen?
- Herontwikkeling
- Anders concept aanbieden.
Geschreven door Anneke van Driel 1
,Geschreven door Anneke van Driel
Vastgoedrekenen 2:
Prijspeil en indexering
Prijspeilwaarde: De waarde van een dienst of product op dit Voorbeeld prijspeil en indexatie
Bouwkosten zijn € 800 /m2 (2014).
moment. Het prijspeil is vaak het uitgangspunt bij het opstellen van
Indexen zijn:
exploitaties. 2013 – 100
2014 – 102
Index: Index is vergelijkbaar met inflatie, maar is gekoppeld aan een 2015 – 104
product of sector. Indexcijfers worden uitgedrukt in een
Wat zijn de bouwkosten in 2015?
verhoudingsgetal ten opzichte van een referentiejaar. De prijzen in 2014: € 800 = 102
het referentiejaar worden uitgedrukt in een indexcijfer van 100. Bij 2015: (800/102)*104 = € 815,69
een prijsstijging van 5%, zal een jaar later de index 105 zijn.
Let op: Er is geen jaarlijkse
prijsstijging van 2%, maar 100
Voorbeeld *1,02 = 102. 102 *1,02 = 104,04.
Wat is in onderstaande situatie, bij jaarlijks gelijkblijvende Rente op rente!
prijsstijging, de feitelijke prijsstijging (inflatie) per jaar?
2013 – 100
2016 – 106
Antwoord:
t
106 = 100 * (1+i)
3
= (1+i)
i = 1,9615%
CPI en DBD: CPI is de inflatiecorrectie en vertegenwoordigt jaarlijks de gemiddelde prijsstijging van alle
consumentenproducten. Deze wordt veel gebruikt bij huurcontracten, om de jaarlijkse stijging van de
huur (de huurprijsindexatie) te berekenen. De bouwwereld is niet altijd binnen de kaders van
consumentenproducten te scharen en kent daarom eigen indexcijfers. Hierbij wordt naar de
prijsontwikkeling van de bouwproducten en tarieven gekeken: de maandelijkse BDB-index.
Prijspeil en indexering in het rekenmodel
In het rekenmodel worden de kengetallen weergegeven als prijzen op prijspeil heden. De
stichtingskosten en de verkoopwaarde wordt echter berekend als prijzen bij oplevering. De W&R is
dus in feit ook een bedrag ‘in de toekomst’. Dit kan worden uitgelegd aan de hand van een
projectplanning van 3 jaar. Jaar 1 betreft de ontwikkeling, jaar 2 en 3 de bouw. De start bouw (begin
jaar 2) is het moment van de grondafname. De bouwkosten moeten worden geïndexeerd tot het
moment van het sluiten van het contract met aannemer (dus jaar 1 tot begin jaar 2). Indexatietermijn
huren gaat door tot de oplevering. De grondprijs en eventuele indexatie van de grondprijs is wat in het
contract is bepaald (eind jaar 1, begin jaar 2). Bij het invoeren van kengetallen moet dus rekening
gehouden worden met het gehanteerde prijspeil, de periode waarover geïndexeerd wordt en het
percentage.
Financiering
Een belangrijke kostenpost in de stichtingskosten zijn de financieringskosten. Deze kosten zijn zeer
afhankelijk van de planning. Jaar 1 bevat vooral ontwikkelkosten en adviseurs, daarna wordt er pas
geld uitgegeven aan de bouw en grondkosten. In een DCF/NCW-berekening is de rentevoet (IRR) de
gemiddelde rentevoet over een reeks uitgaven en inkomsten en de vergoeding over het al in het
project aanwezige kapitaal. In een stichtingskostenberekening is de rentevoet de rente over het
geleende geld.
Wanneer alle stichtingskosten in een project extern worden gefinancierd, is het ontwikkelresultaat
(W&R) in feite oneindig (leverage) en wordt over 100% van de stichtingskosten een rentevergoeding
betaald.
Geschreven door Anneke van Driel 2
, Geschreven door Anneke van Driel
Bepaling financieringskosten:
Complexe methodiek: aan de hand van een planning en uitgebreid uitgavenschema
Sigarendoos-methode: aan de hand van ‘gemiddelde uitstaande geld’.
Financieringskosten sigarendoos = STIKO * looptijd * financieringspercentage * factor
(*hoeveelheid extern financiering). (Deze methode is gebruikt bij het project)
Het sluiten van een financiering kost de leningnemer niet alleen rente, maar ook:
- Taxatiekosten
- Kosten van een risico-inventarisatie;
- Bank die eigen STIKO laat opstellen ter controle;
- Afsluitprovisie van lening.
Projectfinanciering
Projectfinanciering gaat over de financiering van een project, waarbij de geldgever kijkt naar de
kasstromen en winsten van dit project om als bron van financiering te dienen. Hiervan moet de lening
worden terugbetaald en zal de activa het onderpand van de lening zijn. De kern van projectfinanciering
is het managen van risico’s die voortvloeien uit de positie die de financier in een vastgoedproject kiest.
Voor een financier is een risicoanalyse belangrijk en staat rendement-risicoverhouding centraal.
Bij het slagen van een project profiteert de ontwikkelaar vaak van de toegenomen waarde van het
project. De financier heeft in de regel geen recht op deze waardestijging en wenst daarom meer
zekerheid te verkrijgen over de terugbetaling van zijn geld: hij wilt een lager risico. Bij een hoger
ingeschat risico zal een financier zoveel mogelijk zekerheden vestigen om in ieder geval een gedeelte
van zijn financiering terug te krijgen. Dit kan het volgende zijn:
- Meer zekerheden vragen (onderpand - Meer EV-inbreng vragen;
of garanties); - Meer afdekking van risico’s eisen.
- Hoger rentepercentage hanteren
Er zijn verschillende risico’s waar een financier naar kijkt zoals:
- (Bouw)-vergunningen;
- Bouw- en bestemmingsplan;
- De ontwikkelende partij;
- Grond-/vastgoed gebonden risico’s (sanering, asbest, vervuiling, archeologie);
- Andere betrokken partijen (aannemers, financiers, partners, etc.);
- Huurders, bewoners, gebruikers;
- Kopers.
Financiering in de praktijk
In de praktijk wordt meestal een rentepercentage van 5-6% gehanteerd (afhankelijk van risico
inschatting door de bank). Daarbij willen financiers pas instappen als de belangrijkste risico’s zijn
afgedekt (afzet gegarandeerd, bestemming geregeld, aanneemsom uitonderhandeld, zoveel mogelijk
voorverhuurd, etc.). Dit is wel vaak pas na de ontwikkelingsfase. Tegenvoer de lening staat vaak een
onderpand/hypotheek (grond, pand). Tot slot zijn financiers slechts bereid een deel van het benodigde
Geschreven door Anneke van Driel 3
Vastgoedrekenen 2
College 1: Terugkoppeling OP1, planeconomie en STIKO
Terugkoppeling OP1
Veranderende vastgoedmarkt
De vastgoedmarkt is veranderd. Geld ligt niet meer voor het oprapen, maar er is weinig concurrentie
overgebleven door de crisis en de rente is laag. Voor ontwikkelprojecten ligt de rente echter hoger,
daar het risico bij zulke projecten hoger is. Er is geleerd van de afgelopen crisisjaren. Veel normen en
regels van banken en geldverstrekkers zijn aangescherpt. Geldverstrekkers en aandeelhouders van
projectontwikkelaars eisen een solide, complete, realistische en goed onderbouwde inschatting van
de rentabiliteit van een project. Maar, het blijft uiteraard altijd een inschatting en is geen exacte
wetenschap. Banken kunnen wel uitlenen, maar doen het niet omdat het risico groot is. Ze hebben
gezien wat er met het goedkope geld is gebeurd. Doordat banken niet meer willen financieren ontstaat
er een nieuwe vorm van financiering: crowdfunding.
Vastgoedcylus en waardevermeerdering
Elke partij/schakel in de vastgoedketen zorgt voor waardevermeerdering.
Initiatief: waarde = grond (bouwgrond is meer waard dan landbouwgrond, perceel met bestemming is
meer waard dan zonder)
Haalbaarheid/ontwikkeling: waarde = plan (locatie met haalbaar plan is meer waard dan locatie
zonder)
Realisatie: waarde = bouwwerk
Exploitatie: waarde = cashflows (vastgoed met gebruiker is meer waard dan vastgoed zonder).
Een gebouw zonder gebruiker is in principe waardeloos: Een pand zonder gebruiker betekent geen
inkomsten. De uiteindelijke waarde van vastgoed wordt bepaald door wat het vastgoed voor de
eindgebruiker/eigenaar waard is. Een pand zonder gebruiker betekent geen cashflow en is dus
eigenlijk waardeloos. Een pand zonder gebruik genereert geen huur en dus geen cashflow. Een
belegger betaald een koopprijs voor een contact gemaakte serie toekomstige cashflows. Du zonder
cashflow is er geen waarde en geen koopprijs. Zonder koper zal een ontwikkelaar niet ontwikkelen en
zonder ontwikkelaar die de grond koopt, is een stuk grond niks waard.
Wat kost een leegstaand gebouw?
Een pand van 2.500 m2 vvo heeft een huurprijs van € 150 /m2 vvo. Wat kost een jaar leegstand? Er
wordt (2500*150)= 375.000 aan inkomsten (huur) misgelopen. Dit staat nog los van de
exploitatiekasten. Dit zijn kosten die via de winst & verliesrekening van een belegger gaan en niet
direct terugkomen in de waarde en da balans van de onderneming. Waarde ‘in de boeken’ wordt
namelijk bepaald o.b.v. theoretische jaarhuur.
Wat kost afwaarderen?
De huurprijs van het pand wordt gewijzigd naar € 75/m2 vvo. De vraag is natuurlijk of het dan wel
wordt verhuurd (stel dat de buren ook afwaarderen). Wat kost het afwaarderen dan bij een BAR van
8%? = 2.343.750. Waardeverlies gaat ten koste van de waarde van de onderneming. Voor dit bedrag
kan de eigenaar het pand ruim 6 jaar leeg laten staan.
Wat kun je, naast afwaarderen of de prijs aanpassen, nog meer doen?
- Herontwikkeling
- Anders concept aanbieden.
Geschreven door Anneke van Driel 1
,Geschreven door Anneke van Driel
Vastgoedrekenen 2:
Prijspeil en indexering
Prijspeilwaarde: De waarde van een dienst of product op dit Voorbeeld prijspeil en indexatie
Bouwkosten zijn € 800 /m2 (2014).
moment. Het prijspeil is vaak het uitgangspunt bij het opstellen van
Indexen zijn:
exploitaties. 2013 – 100
2014 – 102
Index: Index is vergelijkbaar met inflatie, maar is gekoppeld aan een 2015 – 104
product of sector. Indexcijfers worden uitgedrukt in een
Wat zijn de bouwkosten in 2015?
verhoudingsgetal ten opzichte van een referentiejaar. De prijzen in 2014: € 800 = 102
het referentiejaar worden uitgedrukt in een indexcijfer van 100. Bij 2015: (800/102)*104 = € 815,69
een prijsstijging van 5%, zal een jaar later de index 105 zijn.
Let op: Er is geen jaarlijkse
prijsstijging van 2%, maar 100
Voorbeeld *1,02 = 102. 102 *1,02 = 104,04.
Wat is in onderstaande situatie, bij jaarlijks gelijkblijvende Rente op rente!
prijsstijging, de feitelijke prijsstijging (inflatie) per jaar?
2013 – 100
2016 – 106
Antwoord:
t
106 = 100 * (1+i)
3
= (1+i)
i = 1,9615%
CPI en DBD: CPI is de inflatiecorrectie en vertegenwoordigt jaarlijks de gemiddelde prijsstijging van alle
consumentenproducten. Deze wordt veel gebruikt bij huurcontracten, om de jaarlijkse stijging van de
huur (de huurprijsindexatie) te berekenen. De bouwwereld is niet altijd binnen de kaders van
consumentenproducten te scharen en kent daarom eigen indexcijfers. Hierbij wordt naar de
prijsontwikkeling van de bouwproducten en tarieven gekeken: de maandelijkse BDB-index.
Prijspeil en indexering in het rekenmodel
In het rekenmodel worden de kengetallen weergegeven als prijzen op prijspeil heden. De
stichtingskosten en de verkoopwaarde wordt echter berekend als prijzen bij oplevering. De W&R is
dus in feit ook een bedrag ‘in de toekomst’. Dit kan worden uitgelegd aan de hand van een
projectplanning van 3 jaar. Jaar 1 betreft de ontwikkeling, jaar 2 en 3 de bouw. De start bouw (begin
jaar 2) is het moment van de grondafname. De bouwkosten moeten worden geïndexeerd tot het
moment van het sluiten van het contract met aannemer (dus jaar 1 tot begin jaar 2). Indexatietermijn
huren gaat door tot de oplevering. De grondprijs en eventuele indexatie van de grondprijs is wat in het
contract is bepaald (eind jaar 1, begin jaar 2). Bij het invoeren van kengetallen moet dus rekening
gehouden worden met het gehanteerde prijspeil, de periode waarover geïndexeerd wordt en het
percentage.
Financiering
Een belangrijke kostenpost in de stichtingskosten zijn de financieringskosten. Deze kosten zijn zeer
afhankelijk van de planning. Jaar 1 bevat vooral ontwikkelkosten en adviseurs, daarna wordt er pas
geld uitgegeven aan de bouw en grondkosten. In een DCF/NCW-berekening is de rentevoet (IRR) de
gemiddelde rentevoet over een reeks uitgaven en inkomsten en de vergoeding over het al in het
project aanwezige kapitaal. In een stichtingskostenberekening is de rentevoet de rente over het
geleende geld.
Wanneer alle stichtingskosten in een project extern worden gefinancierd, is het ontwikkelresultaat
(W&R) in feite oneindig (leverage) en wordt over 100% van de stichtingskosten een rentevergoeding
betaald.
Geschreven door Anneke van Driel 2
, Geschreven door Anneke van Driel
Bepaling financieringskosten:
Complexe methodiek: aan de hand van een planning en uitgebreid uitgavenschema
Sigarendoos-methode: aan de hand van ‘gemiddelde uitstaande geld’.
Financieringskosten sigarendoos = STIKO * looptijd * financieringspercentage * factor
(*hoeveelheid extern financiering). (Deze methode is gebruikt bij het project)
Het sluiten van een financiering kost de leningnemer niet alleen rente, maar ook:
- Taxatiekosten
- Kosten van een risico-inventarisatie;
- Bank die eigen STIKO laat opstellen ter controle;
- Afsluitprovisie van lening.
Projectfinanciering
Projectfinanciering gaat over de financiering van een project, waarbij de geldgever kijkt naar de
kasstromen en winsten van dit project om als bron van financiering te dienen. Hiervan moet de lening
worden terugbetaald en zal de activa het onderpand van de lening zijn. De kern van projectfinanciering
is het managen van risico’s die voortvloeien uit de positie die de financier in een vastgoedproject kiest.
Voor een financier is een risicoanalyse belangrijk en staat rendement-risicoverhouding centraal.
Bij het slagen van een project profiteert de ontwikkelaar vaak van de toegenomen waarde van het
project. De financier heeft in de regel geen recht op deze waardestijging en wenst daarom meer
zekerheid te verkrijgen over de terugbetaling van zijn geld: hij wilt een lager risico. Bij een hoger
ingeschat risico zal een financier zoveel mogelijk zekerheden vestigen om in ieder geval een gedeelte
van zijn financiering terug te krijgen. Dit kan het volgende zijn:
- Meer zekerheden vragen (onderpand - Meer EV-inbreng vragen;
of garanties); - Meer afdekking van risico’s eisen.
- Hoger rentepercentage hanteren
Er zijn verschillende risico’s waar een financier naar kijkt zoals:
- (Bouw)-vergunningen;
- Bouw- en bestemmingsplan;
- De ontwikkelende partij;
- Grond-/vastgoed gebonden risico’s (sanering, asbest, vervuiling, archeologie);
- Andere betrokken partijen (aannemers, financiers, partners, etc.);
- Huurders, bewoners, gebruikers;
- Kopers.
Financiering in de praktijk
In de praktijk wordt meestal een rentepercentage van 5-6% gehanteerd (afhankelijk van risico
inschatting door de bank). Daarbij willen financiers pas instappen als de belangrijkste risico’s zijn
afgedekt (afzet gegarandeerd, bestemming geregeld, aanneemsom uitonderhandeld, zoveel mogelijk
voorverhuurd, etc.). Dit is wel vaak pas na de ontwikkelingsfase. Tegenvoer de lening staat vaak een
onderpand/hypotheek (grond, pand). Tot slot zijn financiers slechts bereid een deel van het benodigde
Geschreven door Anneke van Driel 3
