GEBOUWENBEHEER:
PORTEFEUILLEBEHEER
BEGRIPSOMSCHRIJVING
- Een beleggingsportefeuille of –portfolio is een verzameling van verschillende beleggingsproducten
(assets) die gezamenlijk beheerd wordt.
. De opbrengst van de beleggingsportefeuille is afhankelijk van de individuele opbrengsten van
ieder asset en het gewicht van de individuele assets binnen de portefeuille
- Een vastgoedportefeuille is het totaal van alle onroerende goederen die een bedrijf of persoon bezit
en die commercieel geëxploiteerd worden, c.q. een beleggingsportefeuille die bestaat uit
opbrengsteigendommen en/of participaties in vastgoedfondsen
- Doelstellingen van de vastgoedportefeuille:
. jaarlijks rendement
. waardeontwikkeling
. strategische doelen (missie en visie)
VASTGOEDMANAGEMENT
STRATEGISCH VASTGOEDMANAGEMENT:
“het geheel aan beheeractiviteiten met betrekking tot het voor de verhuur op de markt gebrachte
vastgoedobject, c.q. de -objecten, dan wel beleggingsportefeuille(s), gericht op het behalen van een optimaal
rendement, het realiseren van waardeontwikkeling en de invulling van de overige doelstellingen, binnen de door
de eigenaar gestelde randvoorwaarden, gedurende de beschouwde periode, op basis van de analyse van
gesignaleerde marktontwikkelingen en verkregen exploitatieresultaten, alsmede door middel van een adequate
marketing en professioneel relatiebeheer, waarbij de huurder(s) en (potentiële) doelgroepen centraal staan.”
→ heel het aspect van gebouwbeheer.
- Fonds- en portefeuillemanagement
. niveau: strategisch
. doelstelling: lange termijn doelstellingen
- Asset management → waar we ons deze lessen mee gaan bezig houden
. niveau: tactisch
. doelstelling: portefeuille optimaliseren op korte termijn
- Property management
. niveau: operationeel (= zorgen dat de winkel blijft draaien)
. doelstelling: bijdrage optimaliseren van een bepaald asset aan de portefeuille
- service management
. niveau: operationeel (= zorgen dat de winkel blijft draaien)
. doelstelling: relatie met de huurders maximaliseren
Rosalie Janssens
, → Property gaat over het eigendom en asset gaat
over wat het eigendom gaat opbrengen.
→ een portefeuille opstellen doe je niet om in te gaan wonen maar om daar winsten uit te halen.
Strategisch management bepaalt de lange termijn doelen van de organisatie: opmaken van businessplannen
- → langetermijndoelstellingen uitzetten
. Financial
. specialisation:
▪ sectorieel >< geografisch?
. vertical integration:
▪ ontwikkeling >< exploitatie?
. economy of scale
. branding
. power in the space market
- Investment management
- Portefeuillebeheer
- Beleggings- en financieringsstructuur realiseren
Tactisch management bepaalt op welke manier de lange termijn doelen gerealiseerd zullen worden.
- Asset management:
. marketingplan dat resulteert in het voor de exploitant optimale scenario
. relatiebeheer
. budgetcontrole
- Operationeel niveau → voert de beleidsrichtlijnen uit in de praktijk
- property management
. administratief beheer
. technisch beheer (facility management)
. commercieel beheer
Rosalie Janssens
, . promotioneel
REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (REIT)
- (beursgenoteerde) onderneming die inkomsten
genereert die voortkomen uit het bezit van
commercieel onroerend goed:
. opbrengsteigendommen in eigen bezit en
eigen beheer
. verhandelbaar in aandelen
. dividend
- Real Estate Investment Fund (REIF): fonds dat
investeert in papieren vastgoed
→ opbrengsteigendommen in bezit, deze REIT is
beursgenoteerd. Zij genereren opbrengsten voor hun
aandeelhouders.
GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAP (GVV)
- Wet van 12 mei 2014
- Publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan regelgeving met het
oog op de bescherming van de aandeelhouders: De openbare GVV heeft tot uitsluitend doel:
. rechtstreeks of via een vennootschap onroerende goederen ter beschikking te stellen van
gebruikers, en
. in voorkomend geval vastgoed te bezitten
- Doel: fiscale voordelen om publieke investeringen in OG aan te moedigen, maar gekoppeld aan
voorwaarden
wet van 12 mei 2014
- controle door Financial Services and Markets
Authority (FSMA)
- vennootschapsvorm: NV met vast kapitaal en vast
aantal aandelen
- verplicht beursgenoteerd met ≥ 30% publieke
aandelen
- schuldgraad < 65% van de totale activa
- ISCSR ≤80%
. Niet te veel schulden opbouwen, niet teveel afhankelijk zijn van externe financieringen
- boeking portefeuille tegen marktwaarde (= niet boekhoudkundige waarde), zonder afschrijvingen
- driemaandelijkse waardebepaling van het vastgoedvermogen
- risicospreiding
. max 20 % van eigen middelen in 1 vastgoedobject hebben
. dus minstens een vastgoedportefeuille hebben van 5 objecten
- minimale dividenduitkering
. moeten een minimum van de winst uitkeren aan de aandeelhouders
.
- …
Rosalie Janssens
PORTEFEUILLEBEHEER
BEGRIPSOMSCHRIJVING
- Een beleggingsportefeuille of –portfolio is een verzameling van verschillende beleggingsproducten
(assets) die gezamenlijk beheerd wordt.
. De opbrengst van de beleggingsportefeuille is afhankelijk van de individuele opbrengsten van
ieder asset en het gewicht van de individuele assets binnen de portefeuille
- Een vastgoedportefeuille is het totaal van alle onroerende goederen die een bedrijf of persoon bezit
en die commercieel geëxploiteerd worden, c.q. een beleggingsportefeuille die bestaat uit
opbrengsteigendommen en/of participaties in vastgoedfondsen
- Doelstellingen van de vastgoedportefeuille:
. jaarlijks rendement
. waardeontwikkeling
. strategische doelen (missie en visie)
VASTGOEDMANAGEMENT
STRATEGISCH VASTGOEDMANAGEMENT:
“het geheel aan beheeractiviteiten met betrekking tot het voor de verhuur op de markt gebrachte
vastgoedobject, c.q. de -objecten, dan wel beleggingsportefeuille(s), gericht op het behalen van een optimaal
rendement, het realiseren van waardeontwikkeling en de invulling van de overige doelstellingen, binnen de door
de eigenaar gestelde randvoorwaarden, gedurende de beschouwde periode, op basis van de analyse van
gesignaleerde marktontwikkelingen en verkregen exploitatieresultaten, alsmede door middel van een adequate
marketing en professioneel relatiebeheer, waarbij de huurder(s) en (potentiële) doelgroepen centraal staan.”
→ heel het aspect van gebouwbeheer.
- Fonds- en portefeuillemanagement
. niveau: strategisch
. doelstelling: lange termijn doelstellingen
- Asset management → waar we ons deze lessen mee gaan bezig houden
. niveau: tactisch
. doelstelling: portefeuille optimaliseren op korte termijn
- Property management
. niveau: operationeel (= zorgen dat de winkel blijft draaien)
. doelstelling: bijdrage optimaliseren van een bepaald asset aan de portefeuille
- service management
. niveau: operationeel (= zorgen dat de winkel blijft draaien)
. doelstelling: relatie met de huurders maximaliseren
Rosalie Janssens
, → Property gaat over het eigendom en asset gaat
over wat het eigendom gaat opbrengen.
→ een portefeuille opstellen doe je niet om in te gaan wonen maar om daar winsten uit te halen.
Strategisch management bepaalt de lange termijn doelen van de organisatie: opmaken van businessplannen
- → langetermijndoelstellingen uitzetten
. Financial
. specialisation:
▪ sectorieel >< geografisch?
. vertical integration:
▪ ontwikkeling >< exploitatie?
. economy of scale
. branding
. power in the space market
- Investment management
- Portefeuillebeheer
- Beleggings- en financieringsstructuur realiseren
Tactisch management bepaalt op welke manier de lange termijn doelen gerealiseerd zullen worden.
- Asset management:
. marketingplan dat resulteert in het voor de exploitant optimale scenario
. relatiebeheer
. budgetcontrole
- Operationeel niveau → voert de beleidsrichtlijnen uit in de praktijk
- property management
. administratief beheer
. technisch beheer (facility management)
. commercieel beheer
Rosalie Janssens
, . promotioneel
REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (REIT)
- (beursgenoteerde) onderneming die inkomsten
genereert die voortkomen uit het bezit van
commercieel onroerend goed:
. opbrengsteigendommen in eigen bezit en
eigen beheer
. verhandelbaar in aandelen
. dividend
- Real Estate Investment Fund (REIF): fonds dat
investeert in papieren vastgoed
→ opbrengsteigendommen in bezit, deze REIT is
beursgenoteerd. Zij genereren opbrengsten voor hun
aandeelhouders.
GEREGLEMENTEERDE VASTGOEDVENNOOTSCHAP (GVV)
- Wet van 12 mei 2014
- Publieke vastgoedvennootschap met een apart REIT-statuut onderworpen aan regelgeving met het
oog op de bescherming van de aandeelhouders: De openbare GVV heeft tot uitsluitend doel:
. rechtstreeks of via een vennootschap onroerende goederen ter beschikking te stellen van
gebruikers, en
. in voorkomend geval vastgoed te bezitten
- Doel: fiscale voordelen om publieke investeringen in OG aan te moedigen, maar gekoppeld aan
voorwaarden
wet van 12 mei 2014
- controle door Financial Services and Markets
Authority (FSMA)
- vennootschapsvorm: NV met vast kapitaal en vast
aantal aandelen
- verplicht beursgenoteerd met ≥ 30% publieke
aandelen
- schuldgraad < 65% van de totale activa
- ISCSR ≤80%
. Niet te veel schulden opbouwen, niet teveel afhankelijk zijn van externe financieringen
- boeking portefeuille tegen marktwaarde (= niet boekhoudkundige waarde), zonder afschrijvingen
- driemaandelijkse waardebepaling van het vastgoedvermogen
- risicospreiding
. max 20 % van eigen middelen in 1 vastgoedobject hebben
. dus minstens een vastgoedportefeuille hebben van 5 objecten
- minimale dividenduitkering
. moeten een minimum van de winst uitkeren aan de aandeelhouders
.
- …
Rosalie Janssens
