Samenva�ng bouweconomie Donderdag 15 Juni
Samenva�ng Bouweconomie
Bouwproject: hoe werkt dat?
Overeenkomst tussen bouwheer – architect
Bespreking programma van eisen & budget
Opme�ng bestaande toestand
(voor)ontwerp maken + globale raming
Defini�ef ontwerp + gedetailleerde raming
Omgevingsvergunning aanvragen (bouwaanvraag)
Uitvoerings- / aanbestedingsdossier opmaken
Prijs: prijsvragen door aannemer & goedkeuring door bouwheer
Start werken
Oplevering
Tabel uitgeschreven:
1. Overeenkomst tussen bouwheer- architect
• Erelonen afspreken
• Geen gra�s voorontwerpen maken
• Faculta�ef verlengbare overeenkomst:
o Globale raming en voorontwerp wordt gemaakt op basis van het budget van de
klant.
o BV: 175000€ incl. of excl. Btw. (goed navragen)
• Hiervoor vraag je bijvoorbeeld €2500 euro (raming & voorontwerp)
+ extra geld wanneer je de opdracht effec�ef binnen haalt
2. Bespreking programma van eisen + budget
• Types meubels, keukens, kunstwerken, …
o Klant een moodboard laten aanleveren zodat je zelf niet teveel mogelijkheden
moet aanreiken.
• Budget: opnieuw a�oetsen met het programma van eisen
o Zijn de wensen realis�sch?
o Globale raming maken aan de hand van de te verbouwen m²
o Bv: €1250/m² excl. Btw a�ankelijk van type materialen, technieken, …
1
,Samenva�ng bouweconomie Donderdag 15 Juni
3. Opmeten bestaande toestand.
• Grondplannen, snedes, aanzichten, …
• Problemen vaststellen:
o Bv: optrekkend vocht dit vraag om extra budget (opnemen in globale raming)
4. (voor)ontwerpen + globale raming
• Maquete, renders, …
• Thema’s op vlak van afwerking
o Materialen, systemen, …
o Maar nog niet concreet in deze fase want klanten kunnen het ontwerp nog
a�euren
• Globale raming: incl. (6% - 21%) of excl. Btw goed afspreken
• Stap 4 herhalen tot de klant tevreden is!
5. Defini�ef ontwerp + gedetailleerde raming
• Al veel gesprekken gehad met de klant
• In deze fase weet je dus goed wat de klant wilt, het ontwerp wordt defini�ef
6. Omgevingsvergunning (bouwaanvraag)
• Aanvragen bij stabiliteitswerken + func�ewijzigingen
• Externe par�jen / raadgevers aanspreken:
o Deze zullen de globale raming beïnvloeden: hoe vroeger je ze betrekt, hoe beter
o Landmeters
o Stabiliteitsingenieur
o EPB verslaggever
o Ven�la�e berekenen
o Veiligheidscoördinator
(nodig wanneer meerdere personen samen op de werf zijn of indien het
project duurder is dan €25000)
o Akoes�sch ingenieur
Keuze afwerkingsmaterialen
Bepaald soms mee de vorm van een ruimte
o Ingenieursbureau technieken
HVAC, sanitair, …
o Juridische voorschri�en
Te kennen door de ontwerper
o Jurist: overeenkomst opstellen tussen alle par�jen
o Overheid: definieert wat kan in een ontwerp
o Ingenieur brandtechniek
Hoe lang moet een ligger stabiel blijven
o Interieurarchitect
ontwerpfase
uitvoeringsfase
2
, Samenva�ng bouweconomie Donderdag 15 Juni
7. Uitvoerings- / aanbestedingsdossier opmaken
• Hiermee wordt de prijsvraag opgesteld
Bevat:
o Ontwerp en uitvoeringstekeningen, detailtekeningen (meubels, sanitair,
elektriciteit, …)
o bestek (beschrijving van de werken / lastenboek = gedetailleerde omschrijving
van de werken tot in detail)
o meetstaat: hoeveel m² moet op welke manier wat mee gebeuren.
Latjesplafond verwijderen is meer werk & afval DUS duurder, beïnvloed
de gedetailleerde prijs
Samenvatende meetstaat: over ganse gebouw
Gedetailleerde meetstaat: per kamer, elk onderdeel heel specifiek
omschrijven: materiaal, loca�e, moeilijkheidsgraad om zo tot correcte
prijs te komen
• Bv: stalen ligger van type x + berekening, prijsvraag per kilo
Opgenomen in de meetstaat:
• Som Over Geheel SOG: vaste prijs vragen
o Bureaumeubel: detailplan en materialisering aanleveren
o Opkuis na werken volgens beschrijving: spik & span
• Vermoedelijke hoeveelheid
o Bij onzekerheid over de duur van de werken of over wat
men zal aantreffen
o Bv: graafwerken: jezelf beschermen moest je bv een
oude rivierbedding tegenkomen
• Per eenheid (stuk, m², m³, …)
o Stalen liggers
o keukenkasten
o Veiligheidsdossier opmaken door veiligheidscoördinator
A�ankelijk van het type werf
Dragen van een helm, eetplaats arbeiders, …
Veiligheids- en gezondheidsplan voor de toekomst
• Ogen op het dak voor valbeves�ging voor onderhoud gebouw
• Extra maatregelen nodig? Prijs over het geheel wordt
doorgerekend
8. Prijsvraag door aannemer & goedkeuring door bouwheer wat gebeurd er met het dossier (7)
Effec�eve prijsvraag:
• Algemene aanbesteding (hoofdaannemer met onderaannemers)
o Van grondwerken tot deurbel, volledige afwerking
o +- 10% duurder omdat de hoofdaannemer alles moet organiseren
o Hij contacteert de onderaannemers en organiseert de werf
3
Samenva�ng Bouweconomie
Bouwproject: hoe werkt dat?
Overeenkomst tussen bouwheer – architect
Bespreking programma van eisen & budget
Opme�ng bestaande toestand
(voor)ontwerp maken + globale raming
Defini�ef ontwerp + gedetailleerde raming
Omgevingsvergunning aanvragen (bouwaanvraag)
Uitvoerings- / aanbestedingsdossier opmaken
Prijs: prijsvragen door aannemer & goedkeuring door bouwheer
Start werken
Oplevering
Tabel uitgeschreven:
1. Overeenkomst tussen bouwheer- architect
• Erelonen afspreken
• Geen gra�s voorontwerpen maken
• Faculta�ef verlengbare overeenkomst:
o Globale raming en voorontwerp wordt gemaakt op basis van het budget van de
klant.
o BV: 175000€ incl. of excl. Btw. (goed navragen)
• Hiervoor vraag je bijvoorbeeld €2500 euro (raming & voorontwerp)
+ extra geld wanneer je de opdracht effec�ef binnen haalt
2. Bespreking programma van eisen + budget
• Types meubels, keukens, kunstwerken, …
o Klant een moodboard laten aanleveren zodat je zelf niet teveel mogelijkheden
moet aanreiken.
• Budget: opnieuw a�oetsen met het programma van eisen
o Zijn de wensen realis�sch?
o Globale raming maken aan de hand van de te verbouwen m²
o Bv: €1250/m² excl. Btw a�ankelijk van type materialen, technieken, …
1
,Samenva�ng bouweconomie Donderdag 15 Juni
3. Opmeten bestaande toestand.
• Grondplannen, snedes, aanzichten, …
• Problemen vaststellen:
o Bv: optrekkend vocht dit vraag om extra budget (opnemen in globale raming)
4. (voor)ontwerpen + globale raming
• Maquete, renders, …
• Thema’s op vlak van afwerking
o Materialen, systemen, …
o Maar nog niet concreet in deze fase want klanten kunnen het ontwerp nog
a�euren
• Globale raming: incl. (6% - 21%) of excl. Btw goed afspreken
• Stap 4 herhalen tot de klant tevreden is!
5. Defini�ef ontwerp + gedetailleerde raming
• Al veel gesprekken gehad met de klant
• In deze fase weet je dus goed wat de klant wilt, het ontwerp wordt defini�ef
6. Omgevingsvergunning (bouwaanvraag)
• Aanvragen bij stabiliteitswerken + func�ewijzigingen
• Externe par�jen / raadgevers aanspreken:
o Deze zullen de globale raming beïnvloeden: hoe vroeger je ze betrekt, hoe beter
o Landmeters
o Stabiliteitsingenieur
o EPB verslaggever
o Ven�la�e berekenen
o Veiligheidscoördinator
(nodig wanneer meerdere personen samen op de werf zijn of indien het
project duurder is dan €25000)
o Akoes�sch ingenieur
Keuze afwerkingsmaterialen
Bepaald soms mee de vorm van een ruimte
o Ingenieursbureau technieken
HVAC, sanitair, …
o Juridische voorschri�en
Te kennen door de ontwerper
o Jurist: overeenkomst opstellen tussen alle par�jen
o Overheid: definieert wat kan in een ontwerp
o Ingenieur brandtechniek
Hoe lang moet een ligger stabiel blijven
o Interieurarchitect
ontwerpfase
uitvoeringsfase
2
, Samenva�ng bouweconomie Donderdag 15 Juni
7. Uitvoerings- / aanbestedingsdossier opmaken
• Hiermee wordt de prijsvraag opgesteld
Bevat:
o Ontwerp en uitvoeringstekeningen, detailtekeningen (meubels, sanitair,
elektriciteit, …)
o bestek (beschrijving van de werken / lastenboek = gedetailleerde omschrijving
van de werken tot in detail)
o meetstaat: hoeveel m² moet op welke manier wat mee gebeuren.
Latjesplafond verwijderen is meer werk & afval DUS duurder, beïnvloed
de gedetailleerde prijs
Samenvatende meetstaat: over ganse gebouw
Gedetailleerde meetstaat: per kamer, elk onderdeel heel specifiek
omschrijven: materiaal, loca�e, moeilijkheidsgraad om zo tot correcte
prijs te komen
• Bv: stalen ligger van type x + berekening, prijsvraag per kilo
Opgenomen in de meetstaat:
• Som Over Geheel SOG: vaste prijs vragen
o Bureaumeubel: detailplan en materialisering aanleveren
o Opkuis na werken volgens beschrijving: spik & span
• Vermoedelijke hoeveelheid
o Bij onzekerheid over de duur van de werken of over wat
men zal aantreffen
o Bv: graafwerken: jezelf beschermen moest je bv een
oude rivierbedding tegenkomen
• Per eenheid (stuk, m², m³, …)
o Stalen liggers
o keukenkasten
o Veiligheidsdossier opmaken door veiligheidscoördinator
A�ankelijk van het type werf
Dragen van een helm, eetplaats arbeiders, …
Veiligheids- en gezondheidsplan voor de toekomst
• Ogen op het dak voor valbeves�ging voor onderhoud gebouw
• Extra maatregelen nodig? Prijs over het geheel wordt
doorgerekend
8. Prijsvraag door aannemer & goedkeuring door bouwheer wat gebeurd er met het dossier (7)
Effec�eve prijsvraag:
• Algemene aanbesteding (hoofdaannemer met onderaannemers)
o Van grondwerken tot deurbel, volledige afwerking
o +- 10% duurder omdat de hoofdaannemer alles moet organiseren
o Hij contacteert de onderaannemers en organiseert de werf
3
