Hoorcollege aantekeningen Huurrecht

Huurrecht
College 1: 8 februari 2023
Boek 7 BW. Veel uit boek 3 en 6 is van toepassing, tenzij er iets in 7 staat dan gaat dat voor.
Huurrecht is heel beschermend. Er zijn mensen die hebben een of twee panden gekocht en verhuren
dat aan een bedrijf, dan is het minder bescherming nodig, maar huurrecht is wel ingesteld vanaf die
gedachte. Huurder heeft de meeste bescherming nodig.
Boek 3 en 6 staan veel artikelen die ook van toepassing zijn. Als partijen een overeenkomst sluiten is
bijvoorbeeld aanbod en aanvaarding van toepassing, maar ook boek 7 art. 74 en 75 als een van beide
partijen tekortschiet dat het een wanprestatie oplevert.
Art. 6:231 e.v. ziet op algemene voorwaarden. Speelt met name bij verhuur van een woonruimte een
grote rol. In de praktijk worden modellen gebruikt. Variant voor woonruimte, daar zijn de artikelen
op van toepassing.
Art. 248 redelijkheid en billijkheid, valt in nagenoeg iedere huurrecht procedure. Zodra er een geschil
over is begin je met huurrecht specifieke dingen en dan noem je nog wat over redelijkheid en
billijkheid. Er wordt nagenoeg geen procedure gevoerd zonder het te noemen. Het is een vangnet.
Huurder moet zich ook als een redelijk huurder gedragen, dat noem je ook altijd als je gaat
procederen.
Art. 6:258: onvoorziene omstandigheden. Vaak werd er door de rechter een manier gevonden om
het niet van toepassing te verklaren, drempel in de rechtspraak. Maar toen kwam corona. Discussie
was of het wel of niet een gebrek is, het was niet bruikbaar in coronatijd. Andere discussie was of het
een onvoorziene omstandigheid was. Bij het sluiten van het contract is niet bedacht dat er bij het
sluiten van het contract misschien een pandemie zou komen waardoor het gehuurde niet meer
bruikbaar zou zijn. HR heeft er een arrest over gewezen, het is geen gebrek maar het zijn wel
onvoorziene omstandigheden.in nieuwe contracten nemen mensen een exoneratie clausule op. HR:
iedereen die na 15 maar 2020 (?) een overeenkomst sluit moet op de hoogte zijn van het feit dat er
een pandemie is of kan zijn.
6:265: ontbindingsartikel. Iedere tekortkoming in de nakoming geeft recht ontbinding, tenzij
tekortkoming zo gering is dat het de ontbinding niet rechtvaardigt. Er is een tenzij arrest geweest,
moet je het zien als een aparte toets of is het een aparte norm. Het gebeurt vaak dat een van de
partijen niet komt opdagen in een procedure. Het komt bijvoorbeeld vaak voor dat particulieren
gewoon stoppen met het openmaken van de post en missen daardoor bijvoorbeeld ook dat er een
rechtszaak is. Bij woonruimte huurrecht wordt over het algemeen aangenomen dat ontruimen kan
bij 3 maanden niet betalen. Normaal voert de huurder verweer dat hij een tenzij heeft. Als de
huurder er niet is, dan is het gewoon: is er een tekortkoming, de tenzij is er dan niet. Maar volgens
de HR is het 1 grote toets. Dus ook als de huurder niet komt mag de huurder even kijken hoe hoog
het is en waarom de huurder misschien niet heeft betaald. Rechter mag ambtshalve toetsen hoe het
met het tenzij stukje zit, vanwege het tenzij arrest van de Hoge Raad.

Gebrek bijvoorbeeld, lekkage in een pand. Huurrecht geeft vrij specifieke regels, art. 209 van boek 7
zegt wanneer je wel of niet van de regeling mag afwijken dat een verhuurder moet herstellen. 7:242
zegt dat het allemaal van semi-dwingend recht is voor woonruimte verhuur. Houdt verband met
boek 6 art. 237. Je mag met een consument niet exonereren.

Arrest uit 1998: onvoorziene omstandigheden. Werd heel terughoudend toegepast, vormde heel
lang de richtlijn voor hoe ernaar gekeken wordt. Niet snel openbreken van de verhoudingen. Sinds
corona lijkt de drempel lager.

Huurrecht: in de hele stad winkelpanden, maar a-locaties zijn duurder.