sS
,sS
Samenvatting Vastgoedtransacties
Hoofdstuk 1. Kenmerken
Bestanddeel A: Eigendomsoverdracht
Een koop (art. 1582 oud BW)
Eigendomsoverdracht (art. 1583 oud
BW)
- Waarom onderhandse ovk?
document waarin alleen verklaringen van de betrokken partijen worden vastgelegd: zonder
notaris bv. Koopovereenkomsten, huurovereenkomsten… Bewijs
- Waarom dan authentieke akte?
levert bewijs op van wat de openbare of ministeriële ambtenaar persoonlijk heeft verricht:
tegenstelbaarheid aan derden door overschrijving op kantoor Rechtszekerheid
Gevolg eigendomsoverdracht: het risico van tenietgaand goed door overmacht, ligt bij de koper. Bv:
aankoop vandaag maar levering volgende week. Nacht voor levering blikseminslag, goed kapot. Pech
voor de koper…
Oplossing: aanvullend recht (art.1583 Oud BW) -> dus eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk
namelijk tot het verlijden van de authentieke akte, is niet automatisch. Moet je uitdrukkelijk
bedingen.
Verkoop andermans zaak (art.1599, Oud BW): als de verkoper niet de eigenaar is wat dan?
- Relatieve nietigheid: enkel ingeroepen door de koper zelf
- Schadevergoeding als te goeder trouw
(vermoeden) Sterkmaking (art.1120 oud BW):
Clausule waarbij een partij (a) aan de tegenpartij (b) belooft ervoor te zorgen dat een derde (c) iets
zal doen. Als derde (c) weigert, is degene die zich sterk maakt (a), gehouden tot betaling van
schadevergoeding.
De verkoper kan niet de nietigheid inroepen, ook al is hij te goeder trouw omdat de regel enkel het
belang van de koper beschermd.
Bestanddeel B: prijs
Voorwaarden van een prijs:
1. Bepaald of bepaalbaar zijn (door partijen of derden) (art. 1591-1592 oud BW)
2. Uitdrukkelijk vermeld worden
3. Reëel zijn dus oppassen met: belachelijk lage prijzen, prijsbewimpeling, vernietiging
wegens benadeling (art. 1674 oud BW)
Voorschot = een bedrag dat van het vermogen van de koper naar het vermogen van de verkoper gaat
Waarborg = een bedrag dat in het vermogen van de koper blijft, maar wel afgegeven wordt aan de
verkoper in geval van schade
,sS
Totstandkoming van de overeenkomsten
De precontractuele fase= fase VOOR daadwerkelijke totstandkoming: onderhandeling tussen partijen
De precontractuele aansprakelijkheid= tijdens de onderhandelingsfase geldt algemene zorgvuldigheidsnorm
(goede huisvader)
Toepassing 1: foutief afbreken van een onderhandeling Toepassing 2: tekortkoming aan informatieplicht
=> sanctie: schadevergoeding (art.1382 oud BW)
• Voorafgaandelijke onderhandelingen
• Het bod op de verkoopbelofte en de aanvaarding (tijdslot op zetten)
• De optie (akkoord met de prijs maar nog eventjes tijd nodig voor de beslissing, kan een vergoeding op
komen)
• De wederzijdse koop- en verkoopbelofte (plechtige overeenkomst)
• Derden
Voorkeurrecht (conventioneel recht) = recht om als eerste te onderhandelen als de eigenaar van plan is te
verkopen. Er is nog geen andere getekende overeenkomst. De eigenaar verbindt zich om indien hij het goed
zou verkopen het eerst aan de begunstigden te koop aan bied.
Voorkooprecht (conventioneel of wettelijk recht) = er is al een getekende ovk, maar de begunstigde heeft de
voorrang om als eerste aan te kopen onder dezelfde prijs en voorwaarden van de al getekende overeenkomst.
(Notaris vraagt dit na)
Commandverklaring= “anonieme koop”. De commanditaris (koper) heeft het recht om een andere werkelijke
command aan te wijzen om een koop te doen.
De bedoeling van dit is dat de naam van de koper verborgen wordt aan de verkoper. Het recht op
commandverklaring moet uitdrukkelijk in het koopcontract vermeld staan. De aanwijzing van een command
moet binnen een termijn van 5 dagen gebeuren.
Fiscaal voordeel: Als je niet werkt met een commandverklaring, moet je het goed al terug doorverkopen om het
bij de juiste eigenaar te krijgen en moet er 2x verkooprechten betaald worden
Voorwaarden van een commandverklaring:
- Uitdrukkelijk akkoord van verkoper met commandverklaring
- Opname in onderhandse akte
- Bij aanwijzing van de definitieve koper, zijn er geen inhoudelijke wijzigingen mogelijk
- Registratie van de authentiek akte binnen de 15 dagen
- Vast recht is 50€
Verschil commandverklaring en sterkmaking
- Bij sterkmaking zijn alle partijen gekend, niemand is anoniem
- Bij sterkmaking ben je niet persoonlijk gebonden enkel gehouden tot schadevergoeding
De vier geldigheidsvoorwaarden van overeenkomsten (art.1108, oud BW):
1. Een volwaardige en geldige toestemming
2. De verbintenis moet door een bekwaam rechtssubject in het leven worden geroepen
3. De verbintenis moet een bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben
4. De verbintenis moet een reëel en geoorloofde zaak hebben
Voorwerp= rechtsgevolg dat partijen nastreven met het sluiten van een overeenkomst
, sS
Voorwaarden van een voorwerp (art. 1128,1130 oud BW):
- Het voorwerp moet in handel zijn, de verkoop moet toegestaan zijn en niet verboden door de wet
- Het voorwerp moet bestaan
Hoofdstuk 2. Verplichtingen van de verkoper
Leveren van de zaak (art.1604 oud BW)
= verbintenis om iets te doen, zie art. 1604-1615 oud BW
Vrijwaringsplicht
De vrijwaringsverplichting = de verplichting van de verkoper om ervoor te zorgen dat er geen lasten
en/of beperkingen meer rusten op de zaak die hij heeft verkocht.
Vrijwaring voor uitwinning (art.1626 oud BW):
Vrijwaren voor eigen daden(ook voor daden van derden): verbintenis tot vrijwaring voor eigen daad is
ondeelbaar
- Feitelijke stoornissen: rustig genot verstoord
=> herstel in natura vorderen of schadevergoeding eventueel ontbinding
- Juridische stoornissen/ rechtsstoornissen: recht op zaak in te roepen
=> vrijwaringsexceptie inroepen + schadevergoeding eventueel ontbinding
Partijen kunnen vrijwaring voor daden van derden uitbreiden, beperken, uitsluiten, … =
exoneratiebeding, behalve voor eigen daad!
Vrijwaring voor daden van derden: enkel vrijwaren voor juridische stoornissen/rechtsstoornissen
Voorwaarden:
- Anterioriteit (=voorrang): de reden van de rechtsstoornis komt uit een grond die
de overeenkomst voorafgaat
- Actuele stoornis: een reeds verwezenlijkte stoornis, geen louter potentiële stoornis
namelijk procedure is aanhangig
Wat nu?
- Koper stelt verkoper op de hoogte
- Verkoper moet koper in rechte bijstaan (verkoper is beter geïnformeerd)
- Mag bij opeenvolgende verkopen ook rechtstreeks de eerste verkoper aanspreken
(jumpactie= van eigenaar naar vorige eigenaar daar de eigenaar van)=> vordering
tot vrijwaring van uitwinning is kwalitatief recht- een accesorium van de verkochte
zaak
,sS
Samenvatting Vastgoedtransacties
Hoofdstuk 1. Kenmerken
Bestanddeel A: Eigendomsoverdracht
Een koop (art. 1582 oud BW)
Eigendomsoverdracht (art. 1583 oud
BW)
- Waarom onderhandse ovk?
document waarin alleen verklaringen van de betrokken partijen worden vastgelegd: zonder
notaris bv. Koopovereenkomsten, huurovereenkomsten… Bewijs
- Waarom dan authentieke akte?
levert bewijs op van wat de openbare of ministeriële ambtenaar persoonlijk heeft verricht:
tegenstelbaarheid aan derden door overschrijving op kantoor Rechtszekerheid
Gevolg eigendomsoverdracht: het risico van tenietgaand goed door overmacht, ligt bij de koper. Bv:
aankoop vandaag maar levering volgende week. Nacht voor levering blikseminslag, goed kapot. Pech
voor de koper…
Oplossing: aanvullend recht (art.1583 Oud BW) -> dus eigendomsoverdracht uitstellen is mogelijk
namelijk tot het verlijden van de authentieke akte, is niet automatisch. Moet je uitdrukkelijk
bedingen.
Verkoop andermans zaak (art.1599, Oud BW): als de verkoper niet de eigenaar is wat dan?
- Relatieve nietigheid: enkel ingeroepen door de koper zelf
- Schadevergoeding als te goeder trouw
(vermoeden) Sterkmaking (art.1120 oud BW):
Clausule waarbij een partij (a) aan de tegenpartij (b) belooft ervoor te zorgen dat een derde (c) iets
zal doen. Als derde (c) weigert, is degene die zich sterk maakt (a), gehouden tot betaling van
schadevergoeding.
De verkoper kan niet de nietigheid inroepen, ook al is hij te goeder trouw omdat de regel enkel het
belang van de koper beschermd.
Bestanddeel B: prijs
Voorwaarden van een prijs:
1. Bepaald of bepaalbaar zijn (door partijen of derden) (art. 1591-1592 oud BW)
2. Uitdrukkelijk vermeld worden
3. Reëel zijn dus oppassen met: belachelijk lage prijzen, prijsbewimpeling, vernietiging
wegens benadeling (art. 1674 oud BW)
Voorschot = een bedrag dat van het vermogen van de koper naar het vermogen van de verkoper gaat
Waarborg = een bedrag dat in het vermogen van de koper blijft, maar wel afgegeven wordt aan de
verkoper in geval van schade
,sS
Totstandkoming van de overeenkomsten
De precontractuele fase= fase VOOR daadwerkelijke totstandkoming: onderhandeling tussen partijen
De precontractuele aansprakelijkheid= tijdens de onderhandelingsfase geldt algemene zorgvuldigheidsnorm
(goede huisvader)
Toepassing 1: foutief afbreken van een onderhandeling Toepassing 2: tekortkoming aan informatieplicht
=> sanctie: schadevergoeding (art.1382 oud BW)
• Voorafgaandelijke onderhandelingen
• Het bod op de verkoopbelofte en de aanvaarding (tijdslot op zetten)
• De optie (akkoord met de prijs maar nog eventjes tijd nodig voor de beslissing, kan een vergoeding op
komen)
• De wederzijdse koop- en verkoopbelofte (plechtige overeenkomst)
• Derden
Voorkeurrecht (conventioneel recht) = recht om als eerste te onderhandelen als de eigenaar van plan is te
verkopen. Er is nog geen andere getekende overeenkomst. De eigenaar verbindt zich om indien hij het goed
zou verkopen het eerst aan de begunstigden te koop aan bied.
Voorkooprecht (conventioneel of wettelijk recht) = er is al een getekende ovk, maar de begunstigde heeft de
voorrang om als eerste aan te kopen onder dezelfde prijs en voorwaarden van de al getekende overeenkomst.
(Notaris vraagt dit na)
Commandverklaring= “anonieme koop”. De commanditaris (koper) heeft het recht om een andere werkelijke
command aan te wijzen om een koop te doen.
De bedoeling van dit is dat de naam van de koper verborgen wordt aan de verkoper. Het recht op
commandverklaring moet uitdrukkelijk in het koopcontract vermeld staan. De aanwijzing van een command
moet binnen een termijn van 5 dagen gebeuren.
Fiscaal voordeel: Als je niet werkt met een commandverklaring, moet je het goed al terug doorverkopen om het
bij de juiste eigenaar te krijgen en moet er 2x verkooprechten betaald worden
Voorwaarden van een commandverklaring:
- Uitdrukkelijk akkoord van verkoper met commandverklaring
- Opname in onderhandse akte
- Bij aanwijzing van de definitieve koper, zijn er geen inhoudelijke wijzigingen mogelijk
- Registratie van de authentiek akte binnen de 15 dagen
- Vast recht is 50€
Verschil commandverklaring en sterkmaking
- Bij sterkmaking zijn alle partijen gekend, niemand is anoniem
- Bij sterkmaking ben je niet persoonlijk gebonden enkel gehouden tot schadevergoeding
De vier geldigheidsvoorwaarden van overeenkomsten (art.1108, oud BW):
1. Een volwaardige en geldige toestemming
2. De verbintenis moet door een bekwaam rechtssubject in het leven worden geroepen
3. De verbintenis moet een bepaald of bepaalbaar voorwerp hebben
4. De verbintenis moet een reëel en geoorloofde zaak hebben
Voorwerp= rechtsgevolg dat partijen nastreven met het sluiten van een overeenkomst
, sS
Voorwaarden van een voorwerp (art. 1128,1130 oud BW):
- Het voorwerp moet in handel zijn, de verkoop moet toegestaan zijn en niet verboden door de wet
- Het voorwerp moet bestaan
Hoofdstuk 2. Verplichtingen van de verkoper
Leveren van de zaak (art.1604 oud BW)
= verbintenis om iets te doen, zie art. 1604-1615 oud BW
Vrijwaringsplicht
De vrijwaringsverplichting = de verplichting van de verkoper om ervoor te zorgen dat er geen lasten
en/of beperkingen meer rusten op de zaak die hij heeft verkocht.
Vrijwaring voor uitwinning (art.1626 oud BW):
Vrijwaren voor eigen daden(ook voor daden van derden): verbintenis tot vrijwaring voor eigen daad is
ondeelbaar
- Feitelijke stoornissen: rustig genot verstoord
=> herstel in natura vorderen of schadevergoeding eventueel ontbinding
- Juridische stoornissen/ rechtsstoornissen: recht op zaak in te roepen
=> vrijwaringsexceptie inroepen + schadevergoeding eventueel ontbinding
Partijen kunnen vrijwaring voor daden van derden uitbreiden, beperken, uitsluiten, … =
exoneratiebeding, behalve voor eigen daad!
Vrijwaring voor daden van derden: enkel vrijwaren voor juridische stoornissen/rechtsstoornissen
Voorwaarden:
- Anterioriteit (=voorrang): de reden van de rechtsstoornis komt uit een grond die
de overeenkomst voorafgaat
- Actuele stoornis: een reeds verwezenlijkte stoornis, geen louter potentiële stoornis
namelijk procedure is aanhangig
Wat nu?
- Koper stelt verkoper op de hoogte
- Verkoper moet koper in rechte bijstaan (verkoper is beter geïnformeerd)
- Mag bij opeenvolgende verkopen ook rechtstreeks de eerste verkoper aanspreken
(jumpactie= van eigenaar naar vorige eigenaar daar de eigenaar van)=> vordering
tot vrijwaring van uitwinning is kwalitatief recht- een accesorium van de verkochte
zaak
