VASTGOEDTRANSACTIES EN
DEONTOLOGIE 5
H1: ATYPISCH VASTGOED (JURIDISCH, FISCAAL EN
ECONOMISCH)
INLEIDING EN SITUERING
WAT IS ATYPISCH VASTGOED
ATYPISCH VOLGENS HET BIV
Atypische verrichting: verrichting die bijzonder vatbaar is voor
witwassen geld of voor financiering terrorisme, door aard, begeleidende
omstandigheden, hoedanigheid betrokken personen, ongebruikelijk
karakter gelet op activiteiten cliënt, of omdat zij niet lijkt te stroken met
kennis die VGM heeft van cliënt, diens beroepswerkzaamheden en
risicoprofiel, en, mocht dit nodig blijken, herkomst vh geld
VGM onderzoekt voor zover mogelijk, achtergrond en doel alle
verrichtingen die voldoen aan ten minste 1 vd volgende voorwaarden :
o Complex
o Ongebruikelijk groot
o Ongebruikelijk patroon
o Geen duidelijk economisch of rechtmatig doel
Voorbeelden:
o Risicofactoren zie bijlage III vd wet
o Verrichtingen met wanverhouding tussen uitgevoerde
vastgoedtransactie en sociaaleconomische situatie vd cliënt
o Betalingen in naam cliënt op rekening VGM vanuit financiële
instelling gevestigd in land of gebied dat door FATF gekwalificeerd
als land of gebied dat niet aan witwasbestrijding meewerkt, of tav
FATF tegenmaatregelen of verhoogde waakzaamheid aanbeveelt
o verrichtingen waarbij cliënt intentie heeft in contanten te betalen
o verkoop of aankoop OG tegen veel lagere/ hogere prijs dan
verkoopwaarde
o verrichtingen met rechtspersonen waarvan EV < aankoopprijs pand
WAT IS TYPISCH VASTGOED IN DE CONTEXT VAN DIT VAK ?
Residentieel: huizen, appartementen
Zakelijk: winkels, kantoren
Industrieel: magazijnen en kantoren die hierbij horen
Retail: winkels (klassieke)
IS VASTGOED ALTIJD ONROEREND ?
Nee, je kan investeren in vastgoedfonds of GVV
2
,MOET JE VASTGOED ALTIJD KOPEN OF HUREN OM ER GEBRUIK VAN TE
MOGEN MAKEN ?
Nee, recht op opstal, leasing, vruchtgebruik…
WAT KAN JE VERSTAAN ONDER HERBESTEMMING
Vb. van woning naar 2 appartementen
VASTGOED ANDERS VERWERVEN
GVV
WAT IS GVV
Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap
Vennootschappen die vermogen volledig in vastgoed beleggen. Vaak
gespecialiseerd in bepaald type: kantoren, logistieke panden, winkels of
studentenkoten
Vroegere Bevak :
o Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal
o In 2014 meeste omgevormd tot GVV door nieuwe wet die
reglementering voor hefboomfondsen veel strenger gemaakt (als
gevolg bankencrisis in 2008)
BEVAK’s vielen onder noemer hefboomfonds en kregen te maken
met veel extra formaliteiten en afremmende maatregelen
mei 2014 nieuwe wet GVV: BEVAK’s konden ander statuut
aanvragen waardoor ze niet langer gezien als beleggingsfonds
Nieuwe statuut te vglm REIT (Real Estate Investment Trust) in
Angelsaksische wereld of SIIC (Société d’Investissement
Immobilier Cotée ) in Frankrijk
GVV's : gespecialiseerd in aankoop diverse types vastgoed om te
verhuren (residentieel, kantoren, opslagplaatsen, woon-zorgcentra,
student-housing,… )
Volgens wet en KB 2014
Op te richten als nv of commanditaire vennootschap op aandelen
Beursgenoteerd, met min. 30% vd aandelen in markt verspreid
Activiteiten: oprichting, verbouwing, renovatie, ontwikkeling,
verwerving, vervreemding, beheer en exploitatie OG
Niet optreden als bouwpromotor
Staat onder toezicht FSMA en moet zich houden aan strikte regels ivm
belangenconflicten
TYPISCH VOOR GVV
Bijzondere reglementeringen :
o Vastgoedpatrimonium : Beleggingsrisico voldoende spreiden elk
gebouw/vastgoedgeheel mag MAX 20% vd geconsolideerde activa
vertegenwoordigen (enkele strikt gereglementeerde uitzonderingen,
die moeten goedgekeurd door FSMA)
2
, o Waardering : reële waarde vastgoed aan einde elk boekjaar
gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundige (actualiseert
einde elk kwartaal). Vastgoed conform deze expertisewaarde
opgenomen in balans. Gebouwen niet afgeschreven
o (Uitkeerbaar) resultaat : vennootschap moet als vergoeding
kapitaal som uitkeren die overeenkomt met min. positieve verschil
tussen:
80% bedrag gelijk aan som gecorrigeerde resultaat en
nettomeerwaarden op realisatie vastgoed dat niet vrijgesteld van
verplichte uitkering
nettovermindering in loop boekjaar vd schuldenlast vennootschap
Verplicht enkel indien nettoresultaat positief, en vennootschap
uitkeerbare ruimte
o Schulden en zekerheden: geconsolideerde - en enkelvoudige
schuldgraad openbare GVV max. 65% totaal vd activa. GVV of
dochtervennootschappen mogen enkel hypotheek of andere
zekerheden of garanties verlenen ikv financiering
vastgoedactiviteiten. Totale bedrag dat gedekt door deze
hypotheken, zekerheden of garanties mag < 50% totale reële waarde
vastgoed vd GVV en dochtervennootschappen, en verleende
hypotheek, zekerheid of garantie max. op 75% waarde bezwaarde
goed betrekking hebben
o Fiscaal stelsel : venn. bel. 30% op beperkte belastbare grondslag
som:
Door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en
Niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan
WVM en minderwaarden op aandelen
Kan ook onderworpen aan bijzondere aanslag geheime commissielonen
309% op uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet
verantwoord door individuele fiches en samenvattende opgave. RV op
dividenden uitgekeerd door openbare GVV is 25%.
OVERZICHT GVV’S IN BELGIË
Cofinimmo (zorgvastgoed en kantoren), Befimmo (kantoren),
Leasinvest (kantoren en retailparken), WDP (logistieke panden), Xior
(studentenhomes), Qrf (binnenstedelijke vastgoed), Retail Estates
(perifeer winkelvastgoed), Home Invest Belgium (residentieel
vastgoed), Aedifica, Care Property Invest (beide zorgvastgoed)
2
, Met GVV investeren in gespreide portefeuille aan specifiek vastgoed,
neemt risico’s die sector
2
DEONTOLOGIE 5
H1: ATYPISCH VASTGOED (JURIDISCH, FISCAAL EN
ECONOMISCH)
INLEIDING EN SITUERING
WAT IS ATYPISCH VASTGOED
ATYPISCH VOLGENS HET BIV
Atypische verrichting: verrichting die bijzonder vatbaar is voor
witwassen geld of voor financiering terrorisme, door aard, begeleidende
omstandigheden, hoedanigheid betrokken personen, ongebruikelijk
karakter gelet op activiteiten cliënt, of omdat zij niet lijkt te stroken met
kennis die VGM heeft van cliënt, diens beroepswerkzaamheden en
risicoprofiel, en, mocht dit nodig blijken, herkomst vh geld
VGM onderzoekt voor zover mogelijk, achtergrond en doel alle
verrichtingen die voldoen aan ten minste 1 vd volgende voorwaarden :
o Complex
o Ongebruikelijk groot
o Ongebruikelijk patroon
o Geen duidelijk economisch of rechtmatig doel
Voorbeelden:
o Risicofactoren zie bijlage III vd wet
o Verrichtingen met wanverhouding tussen uitgevoerde
vastgoedtransactie en sociaaleconomische situatie vd cliënt
o Betalingen in naam cliënt op rekening VGM vanuit financiële
instelling gevestigd in land of gebied dat door FATF gekwalificeerd
als land of gebied dat niet aan witwasbestrijding meewerkt, of tav
FATF tegenmaatregelen of verhoogde waakzaamheid aanbeveelt
o verrichtingen waarbij cliënt intentie heeft in contanten te betalen
o verkoop of aankoop OG tegen veel lagere/ hogere prijs dan
verkoopwaarde
o verrichtingen met rechtspersonen waarvan EV < aankoopprijs pand
WAT IS TYPISCH VASTGOED IN DE CONTEXT VAN DIT VAK ?
Residentieel: huizen, appartementen
Zakelijk: winkels, kantoren
Industrieel: magazijnen en kantoren die hierbij horen
Retail: winkels (klassieke)
IS VASTGOED ALTIJD ONROEREND ?
Nee, je kan investeren in vastgoedfonds of GVV
2
,MOET JE VASTGOED ALTIJD KOPEN OF HUREN OM ER GEBRUIK VAN TE
MOGEN MAKEN ?
Nee, recht op opstal, leasing, vruchtgebruik…
WAT KAN JE VERSTAAN ONDER HERBESTEMMING
Vb. van woning naar 2 appartementen
VASTGOED ANDERS VERWERVEN
GVV
WAT IS GVV
Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap
Vennootschappen die vermogen volledig in vastgoed beleggen. Vaak
gespecialiseerd in bepaald type: kantoren, logistieke panden, winkels of
studentenkoten
Vroegere Bevak :
o Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal
o In 2014 meeste omgevormd tot GVV door nieuwe wet die
reglementering voor hefboomfondsen veel strenger gemaakt (als
gevolg bankencrisis in 2008)
BEVAK’s vielen onder noemer hefboomfonds en kregen te maken
met veel extra formaliteiten en afremmende maatregelen
mei 2014 nieuwe wet GVV: BEVAK’s konden ander statuut
aanvragen waardoor ze niet langer gezien als beleggingsfonds
Nieuwe statuut te vglm REIT (Real Estate Investment Trust) in
Angelsaksische wereld of SIIC (Société d’Investissement
Immobilier Cotée ) in Frankrijk
GVV's : gespecialiseerd in aankoop diverse types vastgoed om te
verhuren (residentieel, kantoren, opslagplaatsen, woon-zorgcentra,
student-housing,… )
Volgens wet en KB 2014
Op te richten als nv of commanditaire vennootschap op aandelen
Beursgenoteerd, met min. 30% vd aandelen in markt verspreid
Activiteiten: oprichting, verbouwing, renovatie, ontwikkeling,
verwerving, vervreemding, beheer en exploitatie OG
Niet optreden als bouwpromotor
Staat onder toezicht FSMA en moet zich houden aan strikte regels ivm
belangenconflicten
TYPISCH VOOR GVV
Bijzondere reglementeringen :
o Vastgoedpatrimonium : Beleggingsrisico voldoende spreiden elk
gebouw/vastgoedgeheel mag MAX 20% vd geconsolideerde activa
vertegenwoordigen (enkele strikt gereglementeerde uitzonderingen,
die moeten goedgekeurd door FSMA)
2
, o Waardering : reële waarde vastgoed aan einde elk boekjaar
gewaardeerd door onafhankelijke vastgoeddeskundige (actualiseert
einde elk kwartaal). Vastgoed conform deze expertisewaarde
opgenomen in balans. Gebouwen niet afgeschreven
o (Uitkeerbaar) resultaat : vennootschap moet als vergoeding
kapitaal som uitkeren die overeenkomt met min. positieve verschil
tussen:
80% bedrag gelijk aan som gecorrigeerde resultaat en
nettomeerwaarden op realisatie vastgoed dat niet vrijgesteld van
verplichte uitkering
nettovermindering in loop boekjaar vd schuldenlast vennootschap
Verplicht enkel indien nettoresultaat positief, en vennootschap
uitkeerbare ruimte
o Schulden en zekerheden: geconsolideerde - en enkelvoudige
schuldgraad openbare GVV max. 65% totaal vd activa. GVV of
dochtervennootschappen mogen enkel hypotheek of andere
zekerheden of garanties verlenen ikv financiering
vastgoedactiviteiten. Totale bedrag dat gedekt door deze
hypotheken, zekerheden of garanties mag < 50% totale reële waarde
vastgoed vd GVV en dochtervennootschappen, en verleende
hypotheek, zekerheid of garantie max. op 75% waarde bezwaarde
goed betrekking hebben
o Fiscaal stelsel : venn. bel. 30% op beperkte belastbare grondslag
som:
Door haar ontvangen abnormale of goedgunstige voordelen en
Niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten, andere dan
WVM en minderwaarden op aandelen
Kan ook onderworpen aan bijzondere aanslag geheime commissielonen
309% op uitgekeerde commissies en bezoldigingen die niet
verantwoord door individuele fiches en samenvattende opgave. RV op
dividenden uitgekeerd door openbare GVV is 25%.
OVERZICHT GVV’S IN BELGIË
Cofinimmo (zorgvastgoed en kantoren), Befimmo (kantoren),
Leasinvest (kantoren en retailparken), WDP (logistieke panden), Xior
(studentenhomes), Qrf (binnenstedelijke vastgoed), Retail Estates
(perifeer winkelvastgoed), Home Invest Belgium (residentieel
vastgoed), Aedifica, Care Property Invest (beide zorgvastgoed)
2
, Met GVV investeren in gespreide portefeuille aan specifiek vastgoed,
neemt risico’s die sector
2
