2022/2023
Huurrecht
Saxion Hogeschool
Leerjaar 2, Kwartiel 2
Hoofdstuk 1 t/m 6
,Hoofdstuk 1
1.1. Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst en de regeling hiervoor is opgenomen in titel 4 van
Boek 7 (art. 7:201 – 7:310 BW). Daarnaast zijn nog andere wetten van belang, bijv. de
Leegstandwet. Huur kan betrekking hebben op verschillende zaken, zoals o.a. roerende en
onroerende zaken. Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW
staat de definitie van een huurovereenkomst.
Er zijn 3 essentiële kenmerken van een huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht;
2. Een tegenprestatie;
3. Pacht is geen huur.
Hiervan is sprake als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming
heeft. Art. 7:311 – 7:404 zijn dan van toepassing.
Als een overeenkomst voldoet aan deze kenmerken is altijd er sprake van een
huurovereenkomst, ongeacht of partijen dit voor ogen hadden.
1.2. Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. De algemene bijzondere
wettelijke regels die gelden staan in art. 7:201 – 7:310 BW. Een huurovereenkomst kan
betrekking hebben op verschillende huurobjecten, bijv. woningen, kantoren, auto’s en
fietsen. Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van toepassing
zijn. Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt ‘huurregime’ genoemd.
Figuur 1.1. Huurobjecten en hun toepasselijke huurregime
De definitie van woonruimte staat in art. 7:233 BW. De definitie van 290-bedrijfsruimte staat
in art. 7:290 lid 2 BW. De definitie van 230a-ruimte staat negatief (noch woonruimte, noch
bedrijfsruimte) geformuleerd in art. 7:230a BW. Dit is dus een restcategorie.
,1.3. (Semi)dwingend recht
Een aantal van de wettelijke bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn, is
van dwingend of semidwingend recht. Dat houdt in dat er niet zomaar van kan worden
afgeweken. Daarnaast kan er ook sprake zijn van regelend recht. In de wet is opgenomen
welke artikelen van (semi)dwingend recht zijn (tabel op blz. 19 – 21 van het boek).
1.3.1. Regelend (aanvullend) recht
Is een bepaling van regelend recht, dan kunnen huurder en verhuurder daarvan in de
huurovereenkomst afwijken. De bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de
huurovereenkomst aan. Daarom wordt regelend recht ook wel aanvullend recht genoemd.
Als er van de bepalingen van regelend recht wordt afgeweken, dan zijn partijen gebonden
aan de huurovereenkomst en kan de huurder geen beroep meer doen op de wet.
1.3.2. Semidwingend recht
Is een bepaling van semidwingend recht, dan kunnen huurder en verhuurder afwijkende
afspraken maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder. Als er sprake is van een
bepaling in de huurovereenkomst die in strijd is met semidwingend recht, dan kan de huurder
de betreffende clausule vernietigen. De clausule is dan niet meer van toepassing. Doet de
huurder dit niet, dan is de overeengekomen clausule wel van toepassing.
1.3.3. Dwingend recht
Is een bepaling van dwingend recht, dan kunnen partijen geen clausules in de
huurovereenkomst opnemen die afwijken van deze bepalingen. Doen zij dit toch, dan is zo’n
bepaling nietig en heeft deze geen werking.
1.4. Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen voor de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 e.v.) en
rechtshandelingen (art. 3:32 e.v.) zijn van toepassing op de totstandkoming van een
huurovereenkomst. De wet kent erder geen speciale vormvereisten. Daarnaast is niet vereist
dat partijen overeenstemming hebben bereikt over álle details: overeenstemming over de
essentialia (bijv. huurobject en huurprijs) is voldoende. De wettelijke bepalingen van het
toepasselijke huurregime vullen de afspraken aan die zijn neergelegd in de
huurovereenkomst. Indien partijen over een onderwerp niets hebben afgesproken, dan is op
dat onderwerp het huurregime van toepassing.
Hoofdstuk 2
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen
schept. Beide partijen hebben dus verplichtingen tegenover elkaar. Deze zijn uitgewerkt in
art. 7:201 – 7:231 BW.
2.1. Verplichtingen verhuurder
De verplichtingen van de verhuurder staan beschreven in titel 4, afdeling 2 van Boek 7. De
voornaamste verplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen en laten van het
huurobject (art. 7:203 BW).
2.2. Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan opgesomd in art. 7:212 – 7:225 BW. Een aantal
verplichtingen opgesomd:
1. Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7:212);
2. Gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW);
Dit is een voortdurende zorgverplichting → de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
, 3. Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de huurovereenkomst (art. 7:214 BW).
In veel huurovereenkomsten is exact omschreven hoe het huurobject moet worden
gebruikt (= exploitatieplicht).
Ad. 3
Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik van het huurobject wijzigt, dan
is dit een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen anders als de verhuurder
met het gewijzigde gebruik heeft ingestemd (schriftelijk, mondeling, stilzwijgend).
2.3. Het begrip gebrek
Het begrip ‘gebrek’ is het centrale begrip in het algemene gedeelte van het huurrecht en is
beschreven in art. 7:204 BW. Het is een speciale regeling van de tekortkoming uit Boek 6 →
als er sprake is van een gebrek, is er automisch ook sprake van een tekortkoming in de
nakoming van een verbintenis (art. 6:74 BW). Een gebrek is een verstoring van het
huurgenot, bijv. een lekkend dak.
2.3.1. Objectivering
De wettelijke definitie van ‘gebrek’ hanteert een objectieve genotsverwachting. Het gaat er
dus om wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak
van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Hierdoor kunnen ook
omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of zichtbaar waren bij het
aangaan van de overeenkomst als een gebrek aangemerkt kunnen worden.
Partijen kunnen bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte van de
gebrekenregeling afwijken. In de huurovereenkomst moet dan worden opgenomen wat
partijen wel of niet onder gebrek verstaan.
2.3.2. Toerekening huurder
Indien een gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dat geen gebrek als bedoeld in
de wet. Hierover zijn een aantal bekende uitspraken gedaan:
Briljant Schreuders/ABP – HR
Huurder Briljant Schreuders heeft 290-bedrijfsruimte gehuurd. Tijdens onderhandelingen
voorafgaand aan totstandkoming huurovereenkomst was straat opgebroken en werd gebouw
tegenover verbouwd. Huurder dacht dat de locatie van de bedrijfsruimte hierdoor
aantrekkelijker zou worden, maar dat is niet zo. Huurder vordert ontbinding
huurovereenkomst en schadevergoeding o.g.v. onvoorziene omstandigheden. HR beslist dat
van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) alleen sprake is als die omstandigheden
op moment van totstandkoming overeenkomst nog in de toekomst lagen. Beroep van de
huurder slaagt dus niet. Dat de locatie niet aantrekkelijker is geworden ligt namelijk in de
risicosfeer van de huurder.
Amicitia – Hof Amsterdam
Amicitia was een nieuwe winkelpassage in Amersfoort. Aantal winkeliers huurde hier
winkels. Na oplevering viel het aantal bezoekers tegen. Huurders betoogden dat locatie
oorzaak is, spreken verhuurder aan en stellen dat dit gebrek aan het winkelcentrum is. Hof
oordeelt dat dat niet het geval is. Huurders hadden rekening moeten houden met voor- en
nadelen van locatie winkelcentrum, want dat is onderdeel van hun ondernemersrisico.
Daarnaast gelden nog twee andere uitzonderingen genoemd in art. 7:204 lid 3 BW, namelijk:
feitelijke stoornis door derden en bewerking van recht zonder feitelijke stoornis.
Huurrecht
Saxion Hogeschool
Leerjaar 2, Kwartiel 2
Hoofdstuk 1 t/m 6
,Hoofdstuk 1
1.1. Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst en de regeling hiervoor is opgenomen in titel 4 van
Boek 7 (art. 7:201 – 7:310 BW). Daarnaast zijn nog andere wetten van belang, bijv. de
Leegstandwet. Huur kan betrekking hebben op verschillende zaken, zoals o.a. roerende en
onroerende zaken. Het beginpunt van elke huurovereenkomst is de wet. In art. 7:201 BW
staat de definitie van een huurovereenkomst.
Er zijn 3 essentiële kenmerken van een huurovereenkomst:
1. Het verschaffen van het gebruik van een bepaalde zaak of vermogensrecht;
2. Een tegenprestatie;
3. Pacht is geen huur.
Hiervan is sprake als de ter beschikking gestelde zaak een landbouwbestemming
heeft. Art. 7:311 – 7:404 zijn dan van toepassing.
Als een overeenkomst voldoet aan deze kenmerken is altijd er sprake van een
huurovereenkomst, ongeacht of partijen dit voor ogen hadden.
1.2. Wat kun je huren? Schema overzicht huurobjecten
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. De algemene bijzondere
wettelijke regels die gelden staan in art. 7:201 – 7:310 BW. Een huurovereenkomst kan
betrekking hebben op verschillende huurobjecten, bijv. woningen, kantoren, auto’s en
fietsen. Afhankelijk van het huurobject kunnen er verschillende wetsartikelen van toepassing
zijn. Het totaal van de toepasselijke wetsartikelen wordt ‘huurregime’ genoemd.
Figuur 1.1. Huurobjecten en hun toepasselijke huurregime
De definitie van woonruimte staat in art. 7:233 BW. De definitie van 290-bedrijfsruimte staat
in art. 7:290 lid 2 BW. De definitie van 230a-ruimte staat negatief (noch woonruimte, noch
bedrijfsruimte) geformuleerd in art. 7:230a BW. Dit is dus een restcategorie.
,1.3. (Semi)dwingend recht
Een aantal van de wettelijke bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn, is
van dwingend of semidwingend recht. Dat houdt in dat er niet zomaar van kan worden
afgeweken. Daarnaast kan er ook sprake zijn van regelend recht. In de wet is opgenomen
welke artikelen van (semi)dwingend recht zijn (tabel op blz. 19 – 21 van het boek).
1.3.1. Regelend (aanvullend) recht
Is een bepaling van regelend recht, dan kunnen huurder en verhuurder daarvan in de
huurovereenkomst afwijken. De bepalingen van regelend recht vullen de bepalingen van de
huurovereenkomst aan. Daarom wordt regelend recht ook wel aanvullend recht genoemd.
Als er van de bepalingen van regelend recht wordt afgeweken, dan zijn partijen gebonden
aan de huurovereenkomst en kan de huurder geen beroep meer doen op de wet.
1.3.2. Semidwingend recht
Is een bepaling van semidwingend recht, dan kunnen huurder en verhuurder afwijkende
afspraken maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder. Als er sprake is van een
bepaling in de huurovereenkomst die in strijd is met semidwingend recht, dan kan de huurder
de betreffende clausule vernietigen. De clausule is dan niet meer van toepassing. Doet de
huurder dit niet, dan is de overeengekomen clausule wel van toepassing.
1.3.3. Dwingend recht
Is een bepaling van dwingend recht, dan kunnen partijen geen clausules in de
huurovereenkomst opnemen die afwijken van deze bepalingen. Doen zij dit toch, dan is zo’n
bepaling nietig en heeft deze geen werking.
1.4. Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen voor de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 e.v.) en
rechtshandelingen (art. 3:32 e.v.) zijn van toepassing op de totstandkoming van een
huurovereenkomst. De wet kent erder geen speciale vormvereisten. Daarnaast is niet vereist
dat partijen overeenstemming hebben bereikt over álle details: overeenstemming over de
essentialia (bijv. huurobject en huurprijs) is voldoende. De wettelijke bepalingen van het
toepasselijke huurregime vullen de afspraken aan die zijn neergelegd in de
huurovereenkomst. Indien partijen over een onderwerp niets hebben afgesproken, dan is op
dat onderwerp het huurregime van toepassing.
Hoofdstuk 2
Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261 lid 1 BW) die over en weer verbintenissen
schept. Beide partijen hebben dus verplichtingen tegenover elkaar. Deze zijn uitgewerkt in
art. 7:201 – 7:231 BW.
2.1. Verplichtingen verhuurder
De verplichtingen van de verhuurder staan beschreven in titel 4, afdeling 2 van Boek 7. De
voornaamste verplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen en laten van het
huurobject (art. 7:203 BW).
2.2. Verplichtingen huurder
De verplichtingen van de huurder staan opgesomd in art. 7:212 – 7:225 BW. Een aantal
verplichtingen opgesomd:
1. Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7:212);
2. Gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW);
Dit is een voortdurende zorgverplichting → de huurder moet gedurende de hele
huurtermijn goed voor het gehuurde zorgen.
, 3. Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de huurovereenkomst (art. 7:214 BW).
In veel huurovereenkomsten is exact omschreven hoe het huurobject moet worden
gebruikt (= exploitatieplicht).
Ad. 3
Als de huurder gedurende de huurovereenkomst het gebruik van het huurobject wijzigt, dan
is dit een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Dit is alleen anders als de verhuurder
met het gewijzigde gebruik heeft ingestemd (schriftelijk, mondeling, stilzwijgend).
2.3. Het begrip gebrek
Het begrip ‘gebrek’ is het centrale begrip in het algemene gedeelte van het huurrecht en is
beschreven in art. 7:204 BW. Het is een speciale regeling van de tekortkoming uit Boek 6 →
als er sprake is van een gebrek, is er automisch ook sprake van een tekortkoming in de
nakoming van een verbintenis (art. 6:74 BW). Een gebrek is een verstoring van het
huurgenot, bijv. een lekkend dak.
2.3.1. Objectivering
De wettelijke definitie van ‘gebrek’ hanteert een objectieve genotsverwachting. Het gaat er
dus om wat een huurder in het algemeen mag verwachten van een goed onderhouden zaak
van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Hierdoor kunnen ook
omstandigheden die als bekend konden worden beschouwd of zichtbaar waren bij het
aangaan van de overeenkomst als een gebrek aangemerkt kunnen worden.
Partijen kunnen bij de verhuur van 290-bedrijfsruimte of 230a-ruimte van de
gebrekenregeling afwijken. In de huurovereenkomst moet dan worden opgenomen wat
partijen wel of niet onder gebrek verstaan.
2.3.2. Toerekening huurder
Indien een gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dat geen gebrek als bedoeld in
de wet. Hierover zijn een aantal bekende uitspraken gedaan:
Briljant Schreuders/ABP – HR
Huurder Briljant Schreuders heeft 290-bedrijfsruimte gehuurd. Tijdens onderhandelingen
voorafgaand aan totstandkoming huurovereenkomst was straat opgebroken en werd gebouw
tegenover verbouwd. Huurder dacht dat de locatie van de bedrijfsruimte hierdoor
aantrekkelijker zou worden, maar dat is niet zo. Huurder vordert ontbinding
huurovereenkomst en schadevergoeding o.g.v. onvoorziene omstandigheden. HR beslist dat
van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW) alleen sprake is als die omstandigheden
op moment van totstandkoming overeenkomst nog in de toekomst lagen. Beroep van de
huurder slaagt dus niet. Dat de locatie niet aantrekkelijker is geworden ligt namelijk in de
risicosfeer van de huurder.
Amicitia – Hof Amsterdam
Amicitia was een nieuwe winkelpassage in Amersfoort. Aantal winkeliers huurde hier
winkels. Na oplevering viel het aantal bezoekers tegen. Huurders betoogden dat locatie
oorzaak is, spreken verhuurder aan en stellen dat dit gebrek aan het winkelcentrum is. Hof
oordeelt dat dat niet het geval is. Huurders hadden rekening moeten houden met voor- en
nadelen van locatie winkelcentrum, want dat is onderdeel van hun ondernemersrisico.
Daarnaast gelden nog twee andere uitzonderingen genoemd in art. 7:204 lid 3 BW, namelijk:
feitelijke stoornis door derden en bewerking van recht zonder feitelijke stoornis.
