Huur
A. Algemeen
= huur is een overeenkomst waarbij verhuurder er zich toe verbindt aan de huurder het gebruik en
het genot van een zaak te verstrekken tegen betaling van een prijs
Huurovereenkomst = genot + prijs + persoonlijk recht
Roerende goederen
= makkelijk verplaatsbare middelen auto, bromfiets,...
Kunnen onroerende en roerende goederen verhuren. In burgerlijk wetboek werd echter alleen huur
van onroerende goederen uitgewerkt en roerende goederen zijn er bepalingen aan toegepast.
Onroerende goederen
Onderscheid tussen
- Algemene bepalingen
- Bepalingen voor huur van wonen
Sinds zesde staatshervorming werd bevoegdheid huur van wonen ongeheveld van federale naar
gewestelijk niveau dus Vlaanderen en Wallonië verschillen van elkaar.
Sinds 1 januari 2019 werd Vlaamse woninghuur geregeld door het woninghuurdecreet van 9
november 2018. Decreet is van toepassingen op contracten die vanaf 2019 gesloten werden.
Vroegere federale contracten blijven hetzelfde ook na verlengingen. Voor woningen van
hoofdverblijfplaatsen telt de wet van 20 februari 1991
De draagwijdte van Vlaamse woninghuur decreet is ruimer dan de federale woninghuurwet, die
enkel van toepassing is op hoofdverblijfplaatsen. Decreet geld enkel voor tweede verblijven en
studentenkamers. Regels zijn van dwingend recht en in voordeel van verhuurder
Geen zakelijk recht maar persoonlijk recht
Huur verleen geen enkel zakelijk recht op het verhuurde goed. Huurder beschikt enkel over
vorderingsrecht tegenover de verhuurder. Huurder kan alleen uitvoering van presentatie eisen ,
namelijk verhuurder het gebruik en het genot van de gehuurde zaak bezorgd.
Daad van beheer
Iets verhuren is geen daad van beschikking tenzij je het verhuurt voor meer dan 9 jaar. Huur wordt
beschouw als daad van beheer die het kapitaal vruchten laat afwerpen zonder het te verminderen of
de bestemming te wijzigen. – voogd kan spullen van een kin verhuren maar niet verkopen zonder
machtiging.
Consensualisme
Omdat er bezwaringen aan een huurcontract kan gemaakt worden door derden, zoals mensen die
het huis zouden kopen in de loop van de huur, dient het geregistreerd te worden. dit is verplicht bij
alle huurovereenkomsten en contracten waarin hoofdverblijfplaats van huurder dienen.
In Vlaanderen moeten huurcontracten samen met plaatsbeschrijvingen geregistreerd worden door
de verhuurder en op zijn kosten. Door registratie krijgt huurcontract een vaste datum, wil zeggen
dast contract vaststaat met geregistreerde inhoud op die dag van registratie bestond.
, B. Verbintenissen van de verhuurder
Kunnen gegroepeerd worden onder 3 algemene plichten
- Leveren van de zaak
- Onderhoud van de zaak
- Waarborgen van het rustig genot van de zaak
Algemene informatieplicht vs. persoonlijke informatie
Bij huur van goederen voor bewoning gelden informatieverplichtingen. Om discriminatie op de
huurmarkt tegen te gaan moeten huurprijs en huurlasten duidelijk aangegeven worden via alle
kanalen waarin het goed te huur wordt aangeboden.
Er gelden ook beperkingen wat betreft de informatie die de verhuurder mag vragen aan de huurder.
De huurder mag enkel relevant is navragen of de huurder aan zijn huurdersplichtingen zal kunnen
voldoen. Info over de inkomen mag maar niet over de gezondheid of het gerechtelijk verleden van de
huurders – kandidaat. In vele gevallen wordt huurder bedwongen om waarborgsom te betalen, maar
dat zien we verder.
B.1 leveren van de zaak
Leveren in goede staat
Verhuurder moet verhuurde goed aan huurder ter beschikking stellen op het overeengekomen
tijdstip. Het moet daarbij in goede staat zijn, moet klaar zijn voor gebruik waarvoor het bestemd is.
Bewoonbaar verhuur moet aan minimale kwaliteitsvereisten volstaan, die door Vlaamse regering is
bepaald. Zo niet dan is contract nietig. Voor hoofdverblijfplaatsen is een dergelijk afwijkend beding
niet mogelijk. Woning moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid.
Renovatie
Renovatie is een uitzondering. Hierin moet woning niet voldoen aan gestelde vereisten. Huurder
neemt aantal renovatiewerken op zich waarvoor verhuurder daar een evenwichtige tegenprestatie
voor biedt, zoals aanvaarden van lagere huurprijs. De termijn voor werken moet in contract vooraf
bepaald zijn.
B.2 onderhoud van de zaak
Eigenaar: normaal sleet
Verhuurder moet verhuurde goed tijdens huur goed onderhouden, dat het kan dienen voor gebruik
waartoe het bestemd is. Zo nodig moet hij de nodige herstellingen doen. In algemeen gaat het over
de herstelling of vervanging ten gevolge van de normale sleet/ afslijten van een woning. Dit gaat over
onderhoudswerken zoals ruimen van putten, goot, schoorsteen vervangen,...
Huurder inrichting + dagelijks onderhoud
Met nieuwe Vlaamse woninghuurdecreet is het de bedoeling dat de Vlaamse regering apart deze
kleine herstellingen ten laste van de huurder stelt. Kosten die noodzakelijk zijn voor inrichting moet
de huurder betalen. Contractuele afwijkingen zijn altijd mogelijk, maar enkel voor zover zij de
huurdersverplichtingen minder
Meldingsplicht
De verhoorder moet wel op de hoogte gesteld worden van de nood aan herstellingen
B.3 waarborgen van rustig genot
Verhuurder moet rustig genot van huurder waarborgen. Waarborg heeft 2 facetten.
A. Algemeen
= huur is een overeenkomst waarbij verhuurder er zich toe verbindt aan de huurder het gebruik en
het genot van een zaak te verstrekken tegen betaling van een prijs
Huurovereenkomst = genot + prijs + persoonlijk recht
Roerende goederen
= makkelijk verplaatsbare middelen auto, bromfiets,...
Kunnen onroerende en roerende goederen verhuren. In burgerlijk wetboek werd echter alleen huur
van onroerende goederen uitgewerkt en roerende goederen zijn er bepalingen aan toegepast.
Onroerende goederen
Onderscheid tussen
- Algemene bepalingen
- Bepalingen voor huur van wonen
Sinds zesde staatshervorming werd bevoegdheid huur van wonen ongeheveld van federale naar
gewestelijk niveau dus Vlaanderen en Wallonië verschillen van elkaar.
Sinds 1 januari 2019 werd Vlaamse woninghuur geregeld door het woninghuurdecreet van 9
november 2018. Decreet is van toepassingen op contracten die vanaf 2019 gesloten werden.
Vroegere federale contracten blijven hetzelfde ook na verlengingen. Voor woningen van
hoofdverblijfplaatsen telt de wet van 20 februari 1991
De draagwijdte van Vlaamse woninghuur decreet is ruimer dan de federale woninghuurwet, die
enkel van toepassing is op hoofdverblijfplaatsen. Decreet geld enkel voor tweede verblijven en
studentenkamers. Regels zijn van dwingend recht en in voordeel van verhuurder
Geen zakelijk recht maar persoonlijk recht
Huur verleen geen enkel zakelijk recht op het verhuurde goed. Huurder beschikt enkel over
vorderingsrecht tegenover de verhuurder. Huurder kan alleen uitvoering van presentatie eisen ,
namelijk verhuurder het gebruik en het genot van de gehuurde zaak bezorgd.
Daad van beheer
Iets verhuren is geen daad van beschikking tenzij je het verhuurt voor meer dan 9 jaar. Huur wordt
beschouw als daad van beheer die het kapitaal vruchten laat afwerpen zonder het te verminderen of
de bestemming te wijzigen. – voogd kan spullen van een kin verhuren maar niet verkopen zonder
machtiging.
Consensualisme
Omdat er bezwaringen aan een huurcontract kan gemaakt worden door derden, zoals mensen die
het huis zouden kopen in de loop van de huur, dient het geregistreerd te worden. dit is verplicht bij
alle huurovereenkomsten en contracten waarin hoofdverblijfplaats van huurder dienen.
In Vlaanderen moeten huurcontracten samen met plaatsbeschrijvingen geregistreerd worden door
de verhuurder en op zijn kosten. Door registratie krijgt huurcontract een vaste datum, wil zeggen
dast contract vaststaat met geregistreerde inhoud op die dag van registratie bestond.
, B. Verbintenissen van de verhuurder
Kunnen gegroepeerd worden onder 3 algemene plichten
- Leveren van de zaak
- Onderhoud van de zaak
- Waarborgen van het rustig genot van de zaak
Algemene informatieplicht vs. persoonlijke informatie
Bij huur van goederen voor bewoning gelden informatieverplichtingen. Om discriminatie op de
huurmarkt tegen te gaan moeten huurprijs en huurlasten duidelijk aangegeven worden via alle
kanalen waarin het goed te huur wordt aangeboden.
Er gelden ook beperkingen wat betreft de informatie die de verhuurder mag vragen aan de huurder.
De huurder mag enkel relevant is navragen of de huurder aan zijn huurdersplichtingen zal kunnen
voldoen. Info over de inkomen mag maar niet over de gezondheid of het gerechtelijk verleden van de
huurders – kandidaat. In vele gevallen wordt huurder bedwongen om waarborgsom te betalen, maar
dat zien we verder.
B.1 leveren van de zaak
Leveren in goede staat
Verhuurder moet verhuurde goed aan huurder ter beschikking stellen op het overeengekomen
tijdstip. Het moet daarbij in goede staat zijn, moet klaar zijn voor gebruik waarvoor het bestemd is.
Bewoonbaar verhuur moet aan minimale kwaliteitsvereisten volstaan, die door Vlaamse regering is
bepaald. Zo niet dan is contract nietig. Voor hoofdverblijfplaatsen is een dergelijk afwijkend beding
niet mogelijk. Woning moet voldoen aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en
bewoonbaarheid.
Renovatie
Renovatie is een uitzondering. Hierin moet woning niet voldoen aan gestelde vereisten. Huurder
neemt aantal renovatiewerken op zich waarvoor verhuurder daar een evenwichtige tegenprestatie
voor biedt, zoals aanvaarden van lagere huurprijs. De termijn voor werken moet in contract vooraf
bepaald zijn.
B.2 onderhoud van de zaak
Eigenaar: normaal sleet
Verhuurder moet verhuurde goed tijdens huur goed onderhouden, dat het kan dienen voor gebruik
waartoe het bestemd is. Zo nodig moet hij de nodige herstellingen doen. In algemeen gaat het over
de herstelling of vervanging ten gevolge van de normale sleet/ afslijten van een woning. Dit gaat over
onderhoudswerken zoals ruimen van putten, goot, schoorsteen vervangen,...
Huurder inrichting + dagelijks onderhoud
Met nieuwe Vlaamse woninghuurdecreet is het de bedoeling dat de Vlaamse regering apart deze
kleine herstellingen ten laste van de huurder stelt. Kosten die noodzakelijk zijn voor inrichting moet
de huurder betalen. Contractuele afwijkingen zijn altijd mogelijk, maar enkel voor zover zij de
huurdersverplichtingen minder
Meldingsplicht
De verhoorder moet wel op de hoogte gesteld worden van de nood aan herstellingen
B.3 waarborgen van rustig genot
Verhuurder moet rustig genot van huurder waarborgen. Waarborg heeft 2 facetten.
