Hoofdstuk 8
8.1
Onder ruimte beheer wordt verstaan: het planmatig vastleggen van de
ruimtebehoefte gebaseerd op organisatorische ontwikkelingen,
waardoor het ruimtegebruik optimaal wordt beheerd en beheerst. De
taak van de gebouwenbeheerder is de planning van de hoeveelheid benodigde
ruimte voor de te huisvesten organisatie naadloos te laten aansluiten op de
beschikbare ruimte. Door het inzetten van ruimtebeheer is het mogelijk om
processen te structureren en daardoor huisvesting professioneel en
kosteneffectief te managen. Ruimtebeheer is een waardevolle, krachtige en
gebruiksvriendelijke ondersteuning voor beheren en visualiseren van gebouwen.
Ruimtes worden d.m.v. variabelen inzichtelijk gemaakt en vanuit economisch
oogpunt geëvalueerd. Dit verhoogt de transparantie en draagt uiteindelijk bij tot
een optimaal beheer van ruimtes en gebouwen.
De benodigde ruimte, de ruimtebehoefte, wordt bepaald door het aantal te
huisvesten functies en de te hanteren ruimtenormering en worden aangevuld
met algemene voorzieningen. Daarnaast moet de beheerder de organisatie
kennen.
8.1.1.
Wijzigingen in de ruimtebehoefte en het ruimtegebruik kunnen ontstaan door
verschillende organisatorische ontwikkelingen. Ontwikkelingen kunnen zijn:
Inkrimping of groei organisatie; op jaarbasis worden er in iedere organisatie
veel mutaties doorgevoerd, met als gevolg leegstand of overbezetting. Bij
leegstand is er te veel ruimte vrij, bij overbezetting te weinig. Leegstand valt niet
direct op, overbezetting wel doordat er veel te weinig ruimte is.
Reorganisatie; Dit heeft direct consequenties voor de indeling en het
ruimtegebruik. Hierbij kan gedacht worden aan het samenvoegen of splitsen van
afdelingen, cellenkantoor of afstoten van taken.
Fusie of overname; Hier speelt hetzelfde als bij reorganisatie, alleen komt hier
een extra dimensie bij. Veelal is de oorspronkelijke huisvesting van de samen te
voegen bedrijven beschikbaar.
Bouwbesluit, NEN 2580 en 1824
Het bouwbesluit is de landelijke regelgeving waarin staat omschreven
aan welke technische eisen nieuwe en oude gebouwen moeten voldoen.
1.Brandveiligheid
2. Stevigheid constructies
8.1.2.
Mogelijke oplossingen voor ruimtegebruik zijn:
-Herindelen bestaande huisvesting, scheidingswanden.
-Verbouwing/renovatie.
-Uitbreiden, grotere ruimtes creëren.
-Afstoten huisvesting, afstoten van een compleet gebouw of delen daarvan.
-Verwerven nieuwe huisvesting, huren van leegstaand gebouw.
, 8.1.3
Verbouwingen of ontwikkeling van nieuwe gebouwen vergt een behoorlijke
investering met daarbij de jaarlijkse huisvestingskosten. Het is dus van essentieel
belang dat de beheerder beschikt over kennis van de opbouw van
ruimtenormen en de totaal benodigde oppervlakte.
8.2
De werkmethode achter het begrip ruimtebeheer is niets anders dan het
proces van het analyseren van de ruimtebehoeften en het vertalen
daarvan naar het ruimtegebruik. Het proces is als volgt te faseren:
1. Vaststellen ruimtebehoefte (par 8.2.1)
2. Vergelijken behoefte met aanbod (par 8.2.2)
3. Selectie huisvestingsoplossingen (par 8.2.3)
4. Vervaardigen indelingsplannen (par 8.2.4)
Door het volgen van deze fasering wordt het huisvestingsvraagstuk op een
eenduidige en gestructureerde manier benaderd. Mogelijke knelpunten worden
zichtbaar en hanteerbaar gemaakt.
Figuur 8.1: schema van werkmethode gesplitst in proces en input.
1.Het vaststellen van ruimtebehoefte 8.2.1. is een van de belangrijkste
onderdelen van het ruimtebeheersproces. De totale ruimtebehoefte moet worden
geanalyseerd, dus inclusief de benodigde algemene voorzieningen, functionele
en technische relaties en overige oppervlakten.
2. Nadat de ruimtebehoefte in kaart is gebracht 8.2.2. moet deze
vergeleken worden met het aanbod. Hiertoe moet een inventarisatie
gemaakt worden van het ruimteaanbod in de eigen gebouwen, te huur staande
gebouwen of nog te ontwikkelen gebouwen. Hierbij moet rekening worden
gehouden met factoren die een efficiënt gebruik van de ruimte in de weg staan.
Voorbeelden hiervan zijn:
-Slechte indeelbaarheid, waardoor er bijv. te grote kamers zijn.
-Dode hoeken, waardoor de daglichttoetreding sterk te wensen overlaat en
nutteloze ruimten.
-Inpandige ruimten, geheel geen daglicht of uitzicht.
-Hoekkolommen of ver binnen geplaatste kolommen, deze leveren een te groot
ruimteverlies.
-Diep kantoorpand, waardoor er diepe smalle kamers ontstaan en brede gangen.
3. Vanuit de evaluatie 8.2.3. komen de mogelijke huisvestingsvarianten naar
voren, ieder met de bijbehorende negatieve en positieve aspecten. Naast de
keuze voor ruimte aanbod wordt er ook gekozen voor aspecten als de technische
voorzieningen, uitstraling enz. Vanuit deze verschillende invalshoeken moet
uiteindelijk geprobeerd worden een keuze te maken.
4. Nadat er een keuze voor een huisvestingsoplossing is gemaakt, wordt er een
indelingsplan 8.2.4 vervaardigd. Er wordt eerst een vlekkenplan gemaakt en
vervolgens een ruimteplan. Een ruimteplan is een nadere uitwerking van het
vlekkenplan. Hierin worden de te onderscheiden ruimten in maat vastgelegd en
in een latere fase ook de inventaris in getekend. Naast functionele relaties kan er
ook sprake zijn van logistieke relaties. Deze richten zich vooral op het interne
8.1
Onder ruimte beheer wordt verstaan: het planmatig vastleggen van de
ruimtebehoefte gebaseerd op organisatorische ontwikkelingen,
waardoor het ruimtegebruik optimaal wordt beheerd en beheerst. De
taak van de gebouwenbeheerder is de planning van de hoeveelheid benodigde
ruimte voor de te huisvesten organisatie naadloos te laten aansluiten op de
beschikbare ruimte. Door het inzetten van ruimtebeheer is het mogelijk om
processen te structureren en daardoor huisvesting professioneel en
kosteneffectief te managen. Ruimtebeheer is een waardevolle, krachtige en
gebruiksvriendelijke ondersteuning voor beheren en visualiseren van gebouwen.
Ruimtes worden d.m.v. variabelen inzichtelijk gemaakt en vanuit economisch
oogpunt geëvalueerd. Dit verhoogt de transparantie en draagt uiteindelijk bij tot
een optimaal beheer van ruimtes en gebouwen.
De benodigde ruimte, de ruimtebehoefte, wordt bepaald door het aantal te
huisvesten functies en de te hanteren ruimtenormering en worden aangevuld
met algemene voorzieningen. Daarnaast moet de beheerder de organisatie
kennen.
8.1.1.
Wijzigingen in de ruimtebehoefte en het ruimtegebruik kunnen ontstaan door
verschillende organisatorische ontwikkelingen. Ontwikkelingen kunnen zijn:
Inkrimping of groei organisatie; op jaarbasis worden er in iedere organisatie
veel mutaties doorgevoerd, met als gevolg leegstand of overbezetting. Bij
leegstand is er te veel ruimte vrij, bij overbezetting te weinig. Leegstand valt niet
direct op, overbezetting wel doordat er veel te weinig ruimte is.
Reorganisatie; Dit heeft direct consequenties voor de indeling en het
ruimtegebruik. Hierbij kan gedacht worden aan het samenvoegen of splitsen van
afdelingen, cellenkantoor of afstoten van taken.
Fusie of overname; Hier speelt hetzelfde als bij reorganisatie, alleen komt hier
een extra dimensie bij. Veelal is de oorspronkelijke huisvesting van de samen te
voegen bedrijven beschikbaar.
Bouwbesluit, NEN 2580 en 1824
Het bouwbesluit is de landelijke regelgeving waarin staat omschreven
aan welke technische eisen nieuwe en oude gebouwen moeten voldoen.
1.Brandveiligheid
2. Stevigheid constructies
8.1.2.
Mogelijke oplossingen voor ruimtegebruik zijn:
-Herindelen bestaande huisvesting, scheidingswanden.
-Verbouwing/renovatie.
-Uitbreiden, grotere ruimtes creëren.
-Afstoten huisvesting, afstoten van een compleet gebouw of delen daarvan.
-Verwerven nieuwe huisvesting, huren van leegstaand gebouw.
, 8.1.3
Verbouwingen of ontwikkeling van nieuwe gebouwen vergt een behoorlijke
investering met daarbij de jaarlijkse huisvestingskosten. Het is dus van essentieel
belang dat de beheerder beschikt over kennis van de opbouw van
ruimtenormen en de totaal benodigde oppervlakte.
8.2
De werkmethode achter het begrip ruimtebeheer is niets anders dan het
proces van het analyseren van de ruimtebehoeften en het vertalen
daarvan naar het ruimtegebruik. Het proces is als volgt te faseren:
1. Vaststellen ruimtebehoefte (par 8.2.1)
2. Vergelijken behoefte met aanbod (par 8.2.2)
3. Selectie huisvestingsoplossingen (par 8.2.3)
4. Vervaardigen indelingsplannen (par 8.2.4)
Door het volgen van deze fasering wordt het huisvestingsvraagstuk op een
eenduidige en gestructureerde manier benaderd. Mogelijke knelpunten worden
zichtbaar en hanteerbaar gemaakt.
Figuur 8.1: schema van werkmethode gesplitst in proces en input.
1.Het vaststellen van ruimtebehoefte 8.2.1. is een van de belangrijkste
onderdelen van het ruimtebeheersproces. De totale ruimtebehoefte moet worden
geanalyseerd, dus inclusief de benodigde algemene voorzieningen, functionele
en technische relaties en overige oppervlakten.
2. Nadat de ruimtebehoefte in kaart is gebracht 8.2.2. moet deze
vergeleken worden met het aanbod. Hiertoe moet een inventarisatie
gemaakt worden van het ruimteaanbod in de eigen gebouwen, te huur staande
gebouwen of nog te ontwikkelen gebouwen. Hierbij moet rekening worden
gehouden met factoren die een efficiënt gebruik van de ruimte in de weg staan.
Voorbeelden hiervan zijn:
-Slechte indeelbaarheid, waardoor er bijv. te grote kamers zijn.
-Dode hoeken, waardoor de daglichttoetreding sterk te wensen overlaat en
nutteloze ruimten.
-Inpandige ruimten, geheel geen daglicht of uitzicht.
-Hoekkolommen of ver binnen geplaatste kolommen, deze leveren een te groot
ruimteverlies.
-Diep kantoorpand, waardoor er diepe smalle kamers ontstaan en brede gangen.
3. Vanuit de evaluatie 8.2.3. komen de mogelijke huisvestingsvarianten naar
voren, ieder met de bijbehorende negatieve en positieve aspecten. Naast de
keuze voor ruimte aanbod wordt er ook gekozen voor aspecten als de technische
voorzieningen, uitstraling enz. Vanuit deze verschillende invalshoeken moet
uiteindelijk geprobeerd worden een keuze te maken.
4. Nadat er een keuze voor een huisvestingsoplossing is gemaakt, wordt er een
indelingsplan 8.2.4 vervaardigd. Er wordt eerst een vlekkenplan gemaakt en
vervolgens een ruimteplan. Een ruimteplan is een nadere uitwerking van het
vlekkenplan. Hierin worden de te onderscheiden ruimten in maat vastgelegd en
in een latere fase ook de inventaris in getekend. Naast functionele relaties kan er
ook sprake zijn van logistieke relaties. Deze richten zich vooral op het interne
