Hoofdstuk 2
Gebouwen zijn geen statistische objecten. Vanaf het moment van oplevering
veranderen gebouwen voortdurend: enerzijds onder invloed van veranderende
behoeften van gebruikers, anderzijds door verwering en slijtage van materialen.
Activiteiten die te maken hebben met het exploiteren van vastgoed wordt ook
wel aangeduid als beheer of als vastgoedmanagement dat plaatsvindt in het
kader van propertymanagement. Hieronder wordt begrepen Facilitair- en
Technisch management, Service management en het Administratief- en het
Financieel management. Gebouwbeheer is een complexe activiteit, zowel in
technisch, commercieel en organisatorisch opzicht. Gebouwen worden steeds
vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten (life cycle kosten of total
cost of ownership).
2.1
Definitie van beheer; ‘Gebouwbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om,
tijdens de gebruiksperiode, de prestaties van een bestaand gebouw te
waarborgen en het gebouw te gebruiken voor het doel waarvoor het is
gerealiseerd’. Wanneer het ‘eenvoudig’ onderhoud niet meer volstaat om gebouw
en gebruik op elkaar afgestemd te houden, zijn er in beginsel 2 opties:
-De organisatie verhuist en een nieuwe, vergelijkbare, organisatie betrekt het
pand, of het gebouw wordt grondig aangepakt d.m.v. renovatie of
herbestemming. Dit leidt tot een herhaling van de keten van activiteiten voor het
ontwerp van een gebouw.
In de levenscyclus van een gebouw zijn 2 hoofdfasen te onderscheiden:
Ontwikkeling & Gebruik.
Ontwikkeling omvat de voorbereiding tot het realiseren van een gebouw en is
vooral het domein van de bouwkundige. Deze moet zijn kennis inzetten om tot
een optimale oplossing te komen voor een gestelde vraag. Deze zijn meestal
gebundeld in een project, een momentopname. PvE->Ontwerpen->Uitvoeren-
>Opleveren
Gebruik van het gebouw is continu van aard. Dit is het domein van de eigenaar
en gebruiker. Beheer maakt deel uit van de gebruiksfase. Vanuit beheer wordt
het signaal gegeven over te gaan tot renovatie of herbestemming. Beheren-
, >Heroverwegen->Sloop
Gebouwen worden vaak ontworpen met de behoefte van de eerste gebruiker als
uitgangspunt. Die behoefte is vastgelegd in het PvE en dient als startpunt voor
het ontwerpproces. In het begin is de informatie op basis waarvan beslissingen
genomen worden zeer beperkt. Naarmate het proces vordert, neemt het aantal
genomen beslissingen toe en ontstaat er een beter beeld van het gebouw. Door
dit voortschrijdende inzicht is de toekomstige gebruiker steeds meer geneigd zijn
eisen en wensen aan te passen of aan te vullen. Hoe verder men vordert->hoe
moeilijker dit is. Architectuur en gebruikswaarde blz. 46
2.2
In paragraaf 2.1 is de levenscyclus van een gebouw geschetst. Daarin staat het
gebouw en de gebruiker centraal, beider toekomst is onzeker. Een gebouw is een
complex systeem en kan voor ieder mens een andere betekenis hebben. Een
bouwkundige denkt vooral in de samenstelling van bouwdelen, materialen en
installaties(technisch systeem). Een architect kijkt er met andere ogen naar. Voor
een gebruiker is het gebouw vooral een gebruiksmiddel ter ondersteuning van
zijn primaire proces, dat bestaat uit ruimten in onderlinge relatie(functioneel
systeem).
2.2.1
Bouwkundige zijn gewend een gebouw te ontleden in materiële en technische
onderdelen: fundering, constructie, vloer, gevel, dak enz. Deze opsplitsing is
nodig om structuur aan te brengen in de technische uitwerking. In bestekken
wordt deze verdeling gehanteerd om een exacte specificatie van het gebouw in
hoeveelheden materiaal, producttype en verbindingen te krijgen. Op basis
hiervan kunnen kostenbegrotingen en planningen gemaakt worden. Veel
toegepaste standaards voor specificatie van gebouwen zijn de
coderingssystemen van STABU en NL/SFB, daarin worden de volgende technische
subsystemen onderscheiden:
Gebouwen zijn geen statistische objecten. Vanaf het moment van oplevering
veranderen gebouwen voortdurend: enerzijds onder invloed van veranderende
behoeften van gebruikers, anderzijds door verwering en slijtage van materialen.
Activiteiten die te maken hebben met het exploiteren van vastgoed wordt ook
wel aangeduid als beheer of als vastgoedmanagement dat plaatsvindt in het
kader van propertymanagement. Hieronder wordt begrepen Facilitair- en
Technisch management, Service management en het Administratief- en het
Financieel management. Gebouwbeheer is een complexe activiteit, zowel in
technisch, commercieel en organisatorisch opzicht. Gebouwen worden steeds
vaker ontwikkeld op grond van totale levensduurkosten (life cycle kosten of total
cost of ownership).
2.1
Definitie van beheer; ‘Gebouwbeheer omvat alle maatregelen die nodig zijn om,
tijdens de gebruiksperiode, de prestaties van een bestaand gebouw te
waarborgen en het gebouw te gebruiken voor het doel waarvoor het is
gerealiseerd’. Wanneer het ‘eenvoudig’ onderhoud niet meer volstaat om gebouw
en gebruik op elkaar afgestemd te houden, zijn er in beginsel 2 opties:
-De organisatie verhuist en een nieuwe, vergelijkbare, organisatie betrekt het
pand, of het gebouw wordt grondig aangepakt d.m.v. renovatie of
herbestemming. Dit leidt tot een herhaling van de keten van activiteiten voor het
ontwerp van een gebouw.
In de levenscyclus van een gebouw zijn 2 hoofdfasen te onderscheiden:
Ontwikkeling & Gebruik.
Ontwikkeling omvat de voorbereiding tot het realiseren van een gebouw en is
vooral het domein van de bouwkundige. Deze moet zijn kennis inzetten om tot
een optimale oplossing te komen voor een gestelde vraag. Deze zijn meestal
gebundeld in een project, een momentopname. PvE->Ontwerpen->Uitvoeren-
>Opleveren
Gebruik van het gebouw is continu van aard. Dit is het domein van de eigenaar
en gebruiker. Beheer maakt deel uit van de gebruiksfase. Vanuit beheer wordt
het signaal gegeven over te gaan tot renovatie of herbestemming. Beheren-
, >Heroverwegen->Sloop
Gebouwen worden vaak ontworpen met de behoefte van de eerste gebruiker als
uitgangspunt. Die behoefte is vastgelegd in het PvE en dient als startpunt voor
het ontwerpproces. In het begin is de informatie op basis waarvan beslissingen
genomen worden zeer beperkt. Naarmate het proces vordert, neemt het aantal
genomen beslissingen toe en ontstaat er een beter beeld van het gebouw. Door
dit voortschrijdende inzicht is de toekomstige gebruiker steeds meer geneigd zijn
eisen en wensen aan te passen of aan te vullen. Hoe verder men vordert->hoe
moeilijker dit is. Architectuur en gebruikswaarde blz. 46
2.2
In paragraaf 2.1 is de levenscyclus van een gebouw geschetst. Daarin staat het
gebouw en de gebruiker centraal, beider toekomst is onzeker. Een gebouw is een
complex systeem en kan voor ieder mens een andere betekenis hebben. Een
bouwkundige denkt vooral in de samenstelling van bouwdelen, materialen en
installaties(technisch systeem). Een architect kijkt er met andere ogen naar. Voor
een gebruiker is het gebouw vooral een gebruiksmiddel ter ondersteuning van
zijn primaire proces, dat bestaat uit ruimten in onderlinge relatie(functioneel
systeem).
2.2.1
Bouwkundige zijn gewend een gebouw te ontleden in materiële en technische
onderdelen: fundering, constructie, vloer, gevel, dak enz. Deze opsplitsing is
nodig om structuur aan te brengen in de technische uitwerking. In bestekken
wordt deze verdeling gehanteerd om een exacte specificatie van het gebouw in
hoeveelheden materiaal, producttype en verbindingen te krijgen. Op basis
hiervan kunnen kostenbegrotingen en planningen gemaakt worden. Veel
toegepaste standaards voor specificatie van gebouwen zijn de
coderingssystemen van STABU en NL/SFB, daarin worden de volgende technische
subsystemen onderscheiden:
