samenvatting expertise- deel C

HOOFDSTUK 9: GEDWONGEN
MEDE-EIGENDOM
Oprichting van gebouwen in gedwongen mede-eigendom

Betrokken partijen bij de oprichting

Initiatief
 Door bouwpromotoren voor nieuwbouw meergezinswoningen
o Doel: individuele units zo snel mogelijk met winst verkopen
 Dus oprichten gebouw = commercieel aspect
 Belangen bouwpromotor-verkoper >< belangen koper
of uiteindelijke gebruikers gebouw

Contractuele relaties
 Bouwpromotor = bouwheer
o Als hij initiatief neemt om voor zijn rekening gebouw op te richten
o Stelt bouwteam samen
 = architect
 Studiebureaus
 VC
 1 of meer aannemers
o Sluit studie- en aannemingsovereenkomsten af met deze
bouwpartners
o Is medecontractant vd studiebureaus en aannemers
 Contractuele verplichtingen tov bouwteam
 Uitvoering werken bevorderen
 Aannemingssom betalen
 Uitgevoerde werk opnemen
 Contractuele verplichtingen aannemers tov bouwpromotor-
bouwheer
o Contractuele verplichtingen
 Bouwwerk uitvoeren overeenkomstig de plannen + binnen de
termijn + tegen de overeengekomen prijs die in de
aannemingsovereenkomst vastgelegd werd
 Bouwpromotor = verkoper
o Ten aanzien van de kopers = uiteindelijke eigenaars van het gebouw
o Contractuele verplichtingen
 Goed leveren volgens bepalingen die in verkoopovereenkomst
opgenomen zijn

,  Contractuele band kopers onderling
o door omstandigheden gedwongen mede-eigendom verenigd in VME
 vertegenwoordigd door RVME + syndicus
 contractuele band koper + bouwpromotor
o bouwpromotor contractuele band met versch. leden van zijn
bouwteam door aannemingsovereenkomsten
o ≠ kopers geen rechtstreekse contractuele band met leden
bouwteam
 Hierdoor kunnen kopers geen vordering obv contractuele
schade instellen tegen
 Architect
 Studiebureau
 Of aannemer
 MAAR onderaannemers kunnen niet als derden beschouwd
worden tov medecontractant van hun opdrachtgever
 Dus kopers kunnen geen extracontractuele schade
instellen tegen leden bouwteam




Technische bijstand van een architect
 Bouwpromotor wettelijk verplicht om architect aan te stellen
o Wettelijke rol architect (binnen Wet Breyne):
 Ondertekenen (verkoops-)lastenboek en plannen van het
gebouw bij verkoopovereenkomst
 Attesteren van de kostprijs van de reeds uitgevoerde werken
bij verlijden not. Akte
 Koper appartement geen verplichting om architect aan te stellen
o Zelfs indien appartement op plan aangekocht wordt
o Maar hij mag zich bij levering appartement wel laten bijstaan door
eigen deskundige

Gedwongen mede-eigendom van gebouwen
 = oprichting nieuwbouw meergezinswoning door bouwpromotor
 Bepalingen art 577-3 tot 577-14 BW van dwingend recht

, o Van toepassing op
 Gebouw of groep van gebouwen
 Waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen
verdeeld is
 Volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een
aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen
bevatten
o Beperkt tot
 Gebouwde goederen
 Indien gebouw valt onder toepassing
appartementsrecht
o Basisakte + RME opmaken om statuut gebouw
te regelen
 Vereist tussenkomst notaris

Basisakte
 Bevat
o Ligging, 30 jarige oorsprong + beschrijving ORG
o Beschrijving privatieve en gem. delen van het gebouw of groep van
gebouwen
 Gebouw in geheel + al zijn onderdelen beschreven
 Per verdieping: privatieve delen + gem. delen
 Ter verduidelijking worden bouwplannen gebouw aan
basisakte gehecht en mede overgeschreven op hyp. kantoor
o Bepaling van het aandeel dat aan ieder privatief deel verbonden is
in gem. gedeelten (quotiteiten)
 aan ieder appartement wordt een onverdeeld aandeel in gem.
delen verbonden
verdeling in quotiteiten gebeurt vaak in duizendsten of
tienduizendsten
rekening houden met belang privatief tov totaal der
privatieven
o notaris ziet erop toe dat dit evenwichtig gebeurt
 want is ook verdeelsleutel voor verdeling
gem. lasten en kosten tussen de versch.
mede-eigenaars
 rekening houden met
netto-vloeropp.
Bestemming + ligging van de
onderscheiden privatieve delen
Op grond van het met reden
omkleed verslag van de notaris,
landmeter-expert, architect of
vastgoedmakelaar
 Notaris kan zich laten bijstaand door tech.
Deskundige bij complexe verdelingen
o Omschrijving van evt. bestaande erfdienstbaarheden

, Reglement van mede-eigendom
 Regelt de bestemming + gebruik + genot en beheer gebouw
 Bevat
o Beschrijving rechten en plichten van iedere ME voor privatieve +
gem. delen
o Criteria + berekeningswijze verdeling lasten
o Regels betreffende de wijze van bijeenroeping, werkwijze en
bevoegdheid van de alg. vergadering
o Wijze benoeming syndicus, omvang van zijn bevoegdheid en duur
van zijn mandaat
o Jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de gewone alg.
vergadering van de VME plaatsvindt
 Omschrijft dus de vaste verbintenissen van de ME
o Betreft juridische aspecten waarvoor zelden tussenkomst van
technische deskundige nodig zal zijn
 RME moet vastgelegd worden (zoals basisakte) bij not . akte +
overgeschreven op hyp. Kantoor

Reglement van inwendige orde
 Zijn regels van huishoudelijke aard
o Bepalen op materiële wijze het gebruik van privatieve en gem. delen
 Doel: bescherming van het woongenot in boven, onder en naast gelegen
appartementen
o Hoe? Door opleggen regels aan eigenaars of bewoners
 Omschrijft de dagelijkse plichten van de feitelijke bewoners van
het gebouw
 Opgemaakt bij onderhandse akte + op de zetel van de VME
neergelegd

Aanstelling van de eerste syndicus
 Statutair syndicus aangesteld in RME
o Aanstelling geldt bij wijze van overgangsbepaling
 Vooral om eerste noodzakelijke belangen van de VME te
behartigen tijdens de laatste bouwfase in aanloop tot eerste
alg. vergadering
o Hoedanigheden niet bij wet bepaald
 Maar bouwpromotor + een derde kunnen zichzelf als
conventionele syndicus aanwijzen
o Vorm van benoeming in tijd beperkt door de wet
 Aanstelling statutair syndicus vervalt van rechtswege bij
eerste AV
 2 opties:
o Aanstelling syndicus kan verlengd worden
o Andere syndicus wordt aangesteld
o Taken
 Vertegenwoordiging ME bij voorlopige oplevering van de gem.
delen