Samenvatting Patrimoniumdocumentatie Deel 2

Egana


Patrimoniumdocumentatie 2
Hoe stel ik mijn dossier samen?

1) Informatie over de partijen
Er zijn 2 soorten personen:
 Natuurlijke (= fysieke) personen: Mens van vlees en bloed
 Rechtspersonen: Juridische fictie


1.Juridische bekwaamheid
1. Algemene regel
De algemene regel is dat alle fysieke personen handelingsbekwaam zijn.
Onbekwaamheid is de uitzondering. Ook rechtspersonen zijn handelingsbekwaam. Zij
oefenen hun rechten uit via hun organen.




2. Vennootschappen
Er zijn 2 Soorten bevoegdheden:
 Het interne bestuur - Beslissingsbevoegdheid (wie beslist, hoe en waarover?):
De bestuursorgaan beslist:
o Bij NV -> Raad van Bestuur
o Bij BVBA -> De zaakvoerder

,Egana

Bij een BVBA kunnen er meerdere zaakvoerders zijn, het risico is dat ze tegenstrijdige
bestuursbeslissingen kunnen nemen.
Bv: De één wilt het pand verkopen en de andere niet
Een oplossing is de clausule in de akte opnemen -> Waar vind je dat? In de statuten.
Bv: Voor een verkoop moeten alle zaakvoerders instemmen of tot een bepaalt bedrag
kunnen zaakvoerders alleen beslissingen nemen.
Beperking is dat het geen uitwerking heeft tot derde, enkel naar elkaar toe.


 Het externe bestuur – Vertegenwoordigingsbevoegdheid (wie tekent, hoe wordt
de vennootschap t.a.v. derden vertegenwoordigd?):
De vertegenwoordiger -> Kijken naar de gecoördineerde statuten, niet naar de
oprichtingsakte want die kan gewijzigd worden. Je kan dit vinden in het Belgisch
Staatsblad.

Bij het sluiten van de bemiddelingsopdracht en de verkoopovereenkomst moet de
vastgoedmakelaar controleren of de ondertekenende partijen bevoegd zijn om de
vennootschap extern te vertegenwoordigen. Hiertoe moeten de (recentste) statuten
van de vennootschap gecontroleerd worden. Deze kunnen geraadpleegd worden via
de Kruispuntbank voor ondernemingen. In de statuten moet het artikel over de
externe vertegenwoordigingsbevoegdheid opgezocht worden. Zo moet een nazicht
gebeuren van de eventuele toepasbaarheid van een meerhandtekeningclausule. Via
dezelfde Kruispuntbank voor Ondernemingen kunnen ook de benoemingsbesluiten
van de bestuurders geraadpleegd worden.


3. Echtgenoten
1. Verkoop
De echtgenoten moeten samen toestemming geven en beiden ondertekenen voor
wat betreft een gemeenschappelijk goed en de gezinswoning. (Art. 215 BW)
Dit geldt ook voor wettelijk samenwonen, niet voor feitelijk samenwonen.
Eén echtgenoot kan alleen toestemmen en alleen ondertekenen wanneer het gaat
over een persoonlijk goed:
 Huwelijkscontract
 Scheiding van goederen
 Verkregen door erfenis of gift
 Eigendom van voor
 Het huwelijk

Niet voor de gezinswoning!!!

,Egana




2. Aankoop
De aankoop van een onroerend goed door één echtgenoot zonder medewerking van
de mede-echtgenoot is geen probleem wanneer de echtgenoten gehuwd zijn onder
een:
 Stelsel van scheiding van goederen
 Stelsel met gemeenschap
Maar dit kan enkel met persoonlijke gelden, wanneer namelijk de koopsom voor
minstens de helft betaald wordt met gelden die voortkomen van de vervreemding
van een eigen onroerend goed of met gelden waarvan het eigen karakter
behoorlijk is aangetoond -> Wederbelegging (Art. 1402 BW)
Bv: Bij een echtscheiding dat nog niet definitief is, moet de bijna ex-echtgenoot er
tussenkomen wanneer de andere een woning wilt kopen. Want het de gelden zijn
eigenlijk nog gemeenschappelijk. Als die er niet tussenkomt, dan kan het kopen
van die woning nietig verklaard worden.
De wetgever heeft voor deze situatie een oplossing aangereikt -> vervroegde
wederbelegging. Dat betekent dan ook dat het goed tot de huwgemeenschap
behoort tot op het moment van de terugbetaling. Er moet dus rekening gehouden
worden met (Art. 1418 BW) op grond van toestemming van beide echtgenoten
vereist.


3. Mede-eigenaars
Er zal in de eigendomstitel altijd moeten gecontroleerd worden of de verkoper een
exclusieve eigenaars of een mede-eigenaar is. In dat laatste geval moet men rekening
houden met (Art. 577-2 BW).
Een mede-eigenaar kan enkel vrij beschikken over zijn eigen aandeel in het
onroerend goed. (Art. 577-2 BW) voorziet dat alle daden van beschikking moet
gebeuren met medewerking van alle mede-eigenaars.



4. Vruchtgebruik
Volle eigendom kan je splitsen in blote eigendom en vruchtgebruik. Je kan beide
verkopen of verhuren. Vruchtgebruik verkopen komt zelden voor, omdat het gebruik
afhankelijk is van de levensduur van de oorspronkelijke persoon van het
vruchtgebruik.

, Egana



5. Minderjarige
Een minderjarige is een persoon die -18 is (Art. 388 BW).
Er zijn 3 categorieën:
 Niet-ontvoogde minderjarigen onder ouderlijk gezag:
Zij kunnen zelf geen woning verkopen dat ze bijvoorbeeld hebben geërfd, omdat
ze niet handelingsbekwaam zijn, ze zijn wel rechtsbekwaam. De ouders kunnen
wel in de plaats handelen, maar ze hebben toestemming nodig van de
vrederechter. De vrederechter vraagt meestal een schattingsverslag (= Zodat hij
weet dat het pand tegen een juiste prijs wordt verkocht).
Hoe verkopen?
De algemene regel is dat men het in het openbaar moet verkopen.
De uitzondering is dat ze het uit de hand kunnen verkopen aan een goede koper
die het aan een goede prijs wil aankopen.

(Art. 410 BW) somt de rechtshandelingen op waarvoor de ouders de machtiging
van de vrederechter nodig hebben (Art. 378 §1, eerste lid BW).


 Minderjarigen die niet meer onder ouderlijk gezag staan maar onder voogd
staan:
= Hetzelfde principe als voorverkoop.

Wanneer beide ouders gestorven zijn, wettelijk onbekend zijn of onmogelijk om
het ouderlijk gezag uit te oefenen, dan zal door de familierechtbank een voogd
worden toegewezen. (Art. 389 e.v. BW)

De vrederechter moet de voogd bijzondere machtiging verlenen om de goederen
van de minderjarige te verkopen (Art. 410 BW).


 Ontvoogde minderjarigen:
Door de ontvoogding worden de gevolgen van de minderjarigheid gedeeltelijk
ongedaan gemaakt. De ontvoogding kan worden uitgesproken door de
jeugdrechtbank (Art. 477 BW), of vloeit voor uit het huwelijk van de minderjarige
(Art. 476 BW). Er wordt een curator aangewezen.

In principe kan de ontvoogde minderjarige zelfstandig zijn vermogen beheren.
Voor sommige rechtshandelingen heeft hij de voorafgaande machtiging nodig van
de vrederechter (Art. 484 juncto 410 BW), zoals de verkoop en aankoop van een
onroerend goed.