Waarom moet er een overschrijving van de notariële akte gebeuren op het kantoor rechtszekerheid?
-> voor tegenstelbaarheid aan derden. Dus als ik met iemand een koopovk heb omtrent een
onroerend goed, dat kan gewoon mondeling. We stellen een compromis op (om bewijs te hebben)
en dan wordt de notariële akte overgeschreven op het kantoor van rechtszekerheid zodat derden
ook weten dat er een koop tot stand is gekomen.
Waarom notariële akte -> omdat enkel notariële akte kan overgeschreven worden.
Wat is het doel van het kantoor rechtszekerheid?
-> houdt juridische toestand van het goed bij.
Wat kunnen we daar dan zoal in terugvinden?
Erfdienstbaarheden, eigendomstitel, of er beslag is gelegd geweest op het goed,…
Hoe kunnen we dat opvragen
Hypothecair getuigschrift, hierop staat alles van informatie.
Hypothecair getuigschrift kost geld en is ook maar voor beperkte termijn geldig. Meestal gaat de
notaris dat opvragen zodat er geen 2 keer een getuigschrift moet worden opgevraagd worden. Wel
opvragen als vgmakelaar als je denkt dat de persoon veel schulden heeft.
Eigendomstitel moet je altijd opvragen om te weten of je verkoper wel de eigenaar is. Ook kijken of
persoon alleen eigenaar is of dat er mede-eigenaars zijn. Kan zijn dat persoon 80% heeft en de
andere persoon 20% heeft, kan ook dat persoon blote eigendom heeft en iemand ander
vruchtgebruik. Je hebt alle mede-eigenaars nodig om toestemming voor de verkoop te geven. Dit
vind je allemaal terug in eigendomstitel
In de eigendomstitel vindt je ook vanalles terug omtrent het goed, zoals: erfdienstbaarheden -> art.
3.114 BW
(erfdienstbaarheid kleeft aan het goed, als je goed verkoopt dan gaat erfdienstbaarheid mee over.
Daarom belangrijk om koper te informeren bv als iemand hele tijd door de tuin moet lopen om op
zijn erf te geraken, dan is het leuk als de koper dit weet)
Ook beding van onvervreemdbaarheid staat in eigendomstitel.
Dit mag alleen als er een belang is en als het beperkt wordt in de tijd. Bv voor 5 jaar. Als makelaar
checken want bij een beding van onvervreemdbaarheid kan niet zomaar verkocht worden.
Recht van wederinkoop staat ook in eigendomstitel. Dit is een beding waarbij de verkoper zich
voorbehoud de verkochte zaak terug te nemen. Dus ik verkoop iets en kan gewoon het goed
terugpakken, uiteraard wel prijs terugbetalen en vergoeding als er herstellingen zijn gedaan of als
goed meerwaarde heeft gekregen. In welke omstandigheden gebeurd dit? Meestal als manier om
ervoor te zorgen dat de koper specifieke overeenkomsten gaat nakomen. Als er bv in het contract
staat dat je zelf in het goed moet gaan wonen of dat je er iets in moet oprichten en je doet dat niet,
dan kan de verkoper het goed terugnemen en dan geld teruggeven + extra kosten (verbouwingen,
meerwaarde).
Voorbeeld: sociale woning. Je koopt sociale woning om zelf in te wonen maar als je er uiteindelijk
niet zelf in gaat wonen maar gaat verhuren, dan kan de sociale huisvestingsmaatschappij zijn recht
van wederinkoop uitvoeren en het goed terugnemen.
Er gaan geen verkooprechten betaald worden, verkoop wordt gewoon ontbonden. Door het feit dat
het ontbonden wordt, moeten er niet opnieuw verkooprechten/ registratierechten betaald worden.
Voorkeurrecht & voorkooprecht staat ook in eigendomstitel.
Wanneer authentieke akte getekend wordt, moet het gaan over zuivere verkoop kan enkel en alleen
verkocht worden voor vrij en onbelast (= geen schulden, geen lasten, geen beslag, geen hypotheek,…
dit controleert de vastgoedmakelaar en de notaris)
-> voor tegenstelbaarheid aan derden. Dus als ik met iemand een koopovk heb omtrent een
onroerend goed, dat kan gewoon mondeling. We stellen een compromis op (om bewijs te hebben)
en dan wordt de notariële akte overgeschreven op het kantoor van rechtszekerheid zodat derden
ook weten dat er een koop tot stand is gekomen.
Waarom notariële akte -> omdat enkel notariële akte kan overgeschreven worden.
Wat is het doel van het kantoor rechtszekerheid?
-> houdt juridische toestand van het goed bij.
Wat kunnen we daar dan zoal in terugvinden?
Erfdienstbaarheden, eigendomstitel, of er beslag is gelegd geweest op het goed,…
Hoe kunnen we dat opvragen
Hypothecair getuigschrift, hierop staat alles van informatie.
Hypothecair getuigschrift kost geld en is ook maar voor beperkte termijn geldig. Meestal gaat de
notaris dat opvragen zodat er geen 2 keer een getuigschrift moet worden opgevraagd worden. Wel
opvragen als vgmakelaar als je denkt dat de persoon veel schulden heeft.
Eigendomstitel moet je altijd opvragen om te weten of je verkoper wel de eigenaar is. Ook kijken of
persoon alleen eigenaar is of dat er mede-eigenaars zijn. Kan zijn dat persoon 80% heeft en de
andere persoon 20% heeft, kan ook dat persoon blote eigendom heeft en iemand ander
vruchtgebruik. Je hebt alle mede-eigenaars nodig om toestemming voor de verkoop te geven. Dit
vind je allemaal terug in eigendomstitel
In de eigendomstitel vindt je ook vanalles terug omtrent het goed, zoals: erfdienstbaarheden -> art.
3.114 BW
(erfdienstbaarheid kleeft aan het goed, als je goed verkoopt dan gaat erfdienstbaarheid mee over.
Daarom belangrijk om koper te informeren bv als iemand hele tijd door de tuin moet lopen om op
zijn erf te geraken, dan is het leuk als de koper dit weet)
Ook beding van onvervreemdbaarheid staat in eigendomstitel.
Dit mag alleen als er een belang is en als het beperkt wordt in de tijd. Bv voor 5 jaar. Als makelaar
checken want bij een beding van onvervreemdbaarheid kan niet zomaar verkocht worden.
Recht van wederinkoop staat ook in eigendomstitel. Dit is een beding waarbij de verkoper zich
voorbehoud de verkochte zaak terug te nemen. Dus ik verkoop iets en kan gewoon het goed
terugpakken, uiteraard wel prijs terugbetalen en vergoeding als er herstellingen zijn gedaan of als
goed meerwaarde heeft gekregen. In welke omstandigheden gebeurd dit? Meestal als manier om
ervoor te zorgen dat de koper specifieke overeenkomsten gaat nakomen. Als er bv in het contract
staat dat je zelf in het goed moet gaan wonen of dat je er iets in moet oprichten en je doet dat niet,
dan kan de verkoper het goed terugnemen en dan geld teruggeven + extra kosten (verbouwingen,
meerwaarde).
Voorbeeld: sociale woning. Je koopt sociale woning om zelf in te wonen maar als je er uiteindelijk
niet zelf in gaat wonen maar gaat verhuren, dan kan de sociale huisvestingsmaatschappij zijn recht
van wederinkoop uitvoeren en het goed terugnemen.
Er gaan geen verkooprechten betaald worden, verkoop wordt gewoon ontbonden. Door het feit dat
het ontbonden wordt, moeten er niet opnieuw verkooprechten/ registratierechten betaald worden.
Voorkeurrecht & voorkooprecht staat ook in eigendomstitel.
Wanneer authentieke akte getekend wordt, moet het gaan over zuivere verkoop kan enkel en alleen
verkocht worden voor vrij en onbelast (= geen schulden, geen lasten, geen beslag, geen hypotheek,…
dit controleert de vastgoedmakelaar en de notaris)
