Inhoud
Week 1 Inleiding.....................................................................................................................................2
Hoofdstuk 1 Algemene inleiding in de huurwetgeving.......................................................................2
Hoofdstuk 2 De huurovereenkomst...................................................................................................7
Week 2 De verplichtingen van de verhuurder en gebreken.................................................................11
Hoofdstuk 3 de verplichtingen van de verhuurder...........................................................................11
Week 3 De verplichtingen van de huurder, wanprestatie en overige onderwerpen (Koop breekt huur,
insolventierecht en overige regelgeving)..............................................................................................16
Hoofdstuk 4 De verplichtingen van de huurder................................................................................16
Hoofdstuk 5 Het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele bijzondere
leerstukken.......................................................................................................................................24
Week 4 Einde huurovereenkomst, huur van woonruimte (definitie en beëindiging)...........................29
Hoofdstuk 6 Huur van woonruimte; het toepassingsgebied van Afdeling 7.4.5 BW........................29
Hoofdstuk 9 Het eindigen van de huur van woonruimte..................................................................34
Week 5 Huur van woonruimte: huurprijzen en andere vergoedingen en bescherming derden..........46
Hoofdstuk 7 Huurprijzen woonruimte en overige vergoedingen.....................................................46
Hoofdstuk 8 Medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, woningruil en coöptatiereht......51
Week 6 Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290-310 BW)...................................................................56
Hoofdstuk 10 Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW......................57
Hoofdstuk 11 Termijnbescherming en huurbescherming bij huur van 290-bedrijfsruimte..............60
Week 7 Vervolg middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte.............................................66
Hoofdstuk 12 Huurprijsbescherming bij 290-bedrijfsruimte............................................................66
Hoofdstuk 13 Enkele bijzondere aspecten bij huur van 290-bedrijfsruimte en huur van 230a-ruimte
..........................................................................................................................................................72
Hoofdstuk 14 Huurrecht en procesrecht..........................................................................................76
1
,Week 1 Inleiding
Hoofdstuk 1 Algemene inleiding in de huurwetgeving
Het is belangrijk om de verschillende huurobjecten te onderscheiden, want de gevolgen van de
verschillende regelingen die voor de huurobjecten gelden, lopen nogal uiteen.
1.1 Inleiding
Privaatrecht is grotendeels van regelend recht, zodat die regels gelden in geval partijen zelf geen
regeling hebben getroffen. Partijen kunnen dus zelf afwijken van dat regelend recht. In het huurrecht
kan minder makkelijk van de rechtsregels worden afgeweken, omdat de huurder een economisch
zwakkere partij is. Denk bij zo’n regeling aan die betreffende de algemene voorwaarden uit het
vermogensrecht. Ook in de rechtspraak zie je de ontwikkeling van de bescherming van de zwakkere
partij, zoals in het arrest Spruijt/Autoverhuur, waarbij het risico van de verduistering van een
huurauto door degene die met de huurder meereed, op grond van de verkeersopvatting voor
rekening kwam van de professionele verhuurster.
1838-2003: steeds meer bescherming
De huurwetgeving van 1838 stond in het teken van contractsvrijheid en van bescherming van de
huurder was nauwelijks sprake. Die contractsvrijheid werd in 1950 beperkt door invoering van de
Huurwet, waarin de huurder van onroerend goed ‘huurbescherming’ en ‘huurprijsbescherming’
kreeg. Later werd de toepassingsbereik van de strikte Huurwet beperkt en was het mogelijk om bij
AMvB voor bepaalde gebouwde onroerende zaken in bepaalde gemeenten een minder vergaand
systeem van huurbescherming te laten gelden door invoering van het liberalisatiehoofdstuk in de
Huurwet. In 1979 werd de regeling voor de huur van woonruimten ingrijpend gewijzigd en werd de
positie van de huurder versterkt. Uiteindelijk werd in 2003 het huurrecht opgenomen in Titel 7.4 BW.
De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
1. Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
2. Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming
Het procesinitiatief ligt hierbij bij de verhuurder (zie ook art. 7:230a BW en par 1.3.4).
1.2 Titel 7.4 BW – algemeen
1.2.1 Totstandkoming titel 7.4 BW
Niet zo relevant
1.2.2 Overgangsrecht
Niet zo relevant
1.3 Verschillende huurregimes
1.3.1 Art. 7:201-231 BW (algemeen deel)
Artikel 7:201-231 (m.u.v. art. 7:230a BW) zijn algemene bepalingen die op alle huurovereenkomsten,
ongeacht huurobject, van overeenkomstige toepassing zijn. De artikelen regelen het wettelijke begrip
‘huur’, de verplichtingen van de verhuurder, de verplichtingen van de huurder, de gevolgen van de
overdracht van verhuurde zaken en over het eindigen van huur etc.
1.3.2 Art. 7:232-282 BW (woonruimtebepalingen)
Naast de algemene bepalingen uit art. 7:201-231 BW zijn op woonruimtes de speciale
woonruimtebepalingen uit art. 7:232-282 BW van toepassing. De bepalingen zijn van toepassing op
2
,een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of niet zelfstandige woning is verhuurd,
alsmede op de onroerende aanhorigheden, woonwagens en standplaatsen (7:232-233 BW), tenzij de
huurovereenkomst van korte duur is (zoals een vakantiehuisje), zie art. 7:232 lid 2 BW. Een belangrijk
deel van de beschermende huurprijsbepalingen is niet van toepassing op de geliberaliseerde sector
(art. 7:247 BW). Op grond van art. 7:232 lid 3 BW geldt minder bescherming bij zgn. ‘hospitaverhuur’.
De huurbescherming valt, zoals gezegd, in twee delen uiteen:
Huuropzeggingsbescherming: artikel 7:271 en 7:274 BW (zie ook art. 7:272 BW)
Huurprijsbescherming: artikel 7:246-265 BW.
1.3.3 Art. 7:290-310 BW (bedrijfsruimtebepalingen)
Art. 7:290-310 BW zijn van toepassing op de huur van de in artikel 7:290 lid 2 BW genoemde
categorieën bedrijfsruimte. Op overeenkomsten van twee jaar of korter zijn artt. 7:291-300 BW niet
van toepassing (art. 7:301 BW), waardoor er dus ook ten nadele van de huurder kan worden
afgeweken (7:291 BW) als sprake is van een ‘korte’ overeenkomst. Uitgangspunt is dat de
huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimtes 10 jaar duurt (7:292 lid 2 BW). In art.
7:293 jo. 7:296 lid 1 en 2 BW staan de limitatieve gronden voor de verhuurder om toch eerder op te
zeggen. In beginsel kunnen partijen vrij de huurprijs afstemmen. Zie art. 7:303 lid 1 BW in het kader
van wijziging van de huurprijs.
1.3.4 Art. 7:230a BW (Huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Vuur de huur van gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte zijn, geldt
geen opzeggingsbescherming, maar wel een ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW. Gelet op
artikel 7:230a lid 1 en lid 3 BW rust in dit geval op de huurder, en niet op de verhuurder, het initiatief
om te voorkomen dat hij na de ommekomst van twee maanden moet ontruimen. Voor de huurder
van 230a-ruimtes geeft geen huurprijsbescherming. Partijen kunnen de huurprijs vrij overeenkomen.
1.3.5 (Semi)dwingend recht
Veel bepalingen uit Titel 7.4 BW zijn van (semi)-dwingend recht, waardoor niet of nauwelijks van de
bepalingen kan worden afgeweken (zie bijv. art. 7:265, art. 7:282, 7:271 lid 7 en art. 7:272 tot en met
7:281 BW). Voor de huur van art. 290-bedrijfsruimtes is afwijking ten nadele van de huurder, zonder
toestemming van de kantonrechter, ook niet mogelijk (7:291).
In art. 7:242 lid 2 BW staat dat een aantal andere artikelen semi-dwingend zijn. Als afwijking ten
nadele van de huurder niet is toegestaan, is sprake van semi-dwingend recht. Een contractueel
beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is vernietigbaar en kan (alleen door de
huurder) worden vernietigd op grond van art. 3:49 e.v. BW.
1.3.6 Schematisch overzicht van de huurregimes
Wettelijke regeling Van toepassing op
Art. 7:201-231 Roerende en onroerende zaken, gebouwd of omgebouwd en voorts – voor
(m.u.v. 7:230a BW) zover de strekking van de bepalingen of de aard van het recht zich
daartegen niet verzet – op vermogensrechten
Art. 7:232-282 BW Gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd en voorts op
woonwagens en standplaatsen van woonwagens
Art. 7:290-310 BW Bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 lid 2 BW (kleinhandelsbedrijf,
ambachtsbedrijf enz.)
Art. 7:230a BW Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch 290-
bedrijfsruimte.
3
, 1.3.7 De overeengekomen bestemming bepaalt het huurregime
Bepalend voor de vraag welk huurregime van toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen
bestemming. De bewoordingen van het contract zijn niet van beslissende betekenis. Beslissend is
hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik
daarvan voor ogen heeft gestaan (zie oa. Amsen/Geelhoed). Hierbij is van belang wat partijen over
en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven
omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden (Haviltex).
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht
1.4.1 Gelaagde structuur van het vermogensrecht
Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur, met als belangrijkste lagen Boek 3 (m.n. de
algemene bepalingen over de rechtshandeling), Boek 6 (regelt het verbintenissenrecht) en de
bijzondere bepalingen uit Boek 7 BW. Als Boek 7 geen specifieke bepalingen geeft, zijn op een
bijzondere overeenkomst ook de meer algemene bepalingen van boek 3 en boek 6 BW van
toepassing.
1.4.2 Algemene voorwaarden
De algemene voorwaarden kunnen een belangrijk onderdeel van de huurovereenkomst vormen. Of
de algemene voorwaarden onderdeel vormen van de huurovereenkomst, wordt bepaald door artikel
3:33-3:35 en 6:217 e.v. BW. De huurder moet de gelding van het geheel van algemene voorwaarden
hebben aanvaard. Zijn ze aanvaard, dan is de huurder gebonden, ook als de verhuurder kon of moest
begrijpen dat de huurder de inhoud niet kende (6:232 BW). Echter, algemene voorwaarden kunnen
na gebondenheid nog wel vernietigbaar zijn ex art. 6:233 BW, indien:
a. De voorwaarde onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, of
b. Als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke
mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Zie artikel
6:234 BW.
Op de wederpartij rust de bewijslast om aan te tonen dat een beding onredelijk bezwarend is. Als de
wederpartij een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf,
dan kan hij mogelijk een beroep doen op de lijsten uit artikel 6:236 en 6:237 BW. Als het gaat om
bedingen in huurovereenkomsten van woonruimte tussen een professionele verhuurder en een als
privépersoon optredende huurder, moet de rechter ambtshalve toetsen of sprake is van een
oneerlijk beding (art. 6:233 sub a BW jo. Richtlijn 93/13/EEG (bescherming van consumenten tegen
oneerlijke bedingen in overeenkomsten), in het bijzonder artikel 4 lid 1 Richtlijn). Gelet op art. 4 lid 1
Richtlijn moet ook worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een
overeenkomst (zie in dit kader ook het nog te bespreken boetebeding en winstafdrachtbeding in
hoofdstuk 4).
Op grond van art. 6:235 BW kunnen grote wederpartijen geen beroep doen op de in art. 6:233 en
6:234 BW genoemde vernietigingsgronden. Dit is met name van belang voor de huur van
bedrijfsruimtes.
1.4.3 De werking van de redelijkheid en billijkheid (art 6:248 BW en art. 6:2 BW)
De redelijkheid en billijkheid uit art 6:248 BW kunnen in de verhouding tussen contractspartijen
zowel een aanvullende als een beperkende werking hebben. Dit artikel kan uitkomst bieden aan
bijvoorbeeld huurders die amper worden beschermd door de wet (denk aan een huurder van
onbebouwde grond, waarvan de huurovereenkomst eenvoudig ex art. 7:228 lid 2 BW kan worden
beëindigd).
Partijen zijn in beginsel gebonden aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor
zover toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en
4
Week 1 Inleiding.....................................................................................................................................2
Hoofdstuk 1 Algemene inleiding in de huurwetgeving.......................................................................2
Hoofdstuk 2 De huurovereenkomst...................................................................................................7
Week 2 De verplichtingen van de verhuurder en gebreken.................................................................11
Hoofdstuk 3 de verplichtingen van de verhuurder...........................................................................11
Week 3 De verplichtingen van de huurder, wanprestatie en overige onderwerpen (Koop breekt huur,
insolventierecht en overige regelgeving)..............................................................................................16
Hoofdstuk 4 De verplichtingen van de huurder................................................................................16
Hoofdstuk 5 Het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele bijzondere
leerstukken.......................................................................................................................................24
Week 4 Einde huurovereenkomst, huur van woonruimte (definitie en beëindiging)...........................29
Hoofdstuk 6 Huur van woonruimte; het toepassingsgebied van Afdeling 7.4.5 BW........................29
Hoofdstuk 9 Het eindigen van de huur van woonruimte..................................................................34
Week 5 Huur van woonruimte: huurprijzen en andere vergoedingen en bescherming derden..........46
Hoofdstuk 7 Huurprijzen woonruimte en overige vergoedingen.....................................................46
Hoofdstuk 8 Medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, woningruil en coöptatiereht......51
Week 6 Middenstandsbedrijfsruimte (art. 7:290-310 BW)...................................................................56
Hoofdstuk 10 Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW......................57
Hoofdstuk 11 Termijnbescherming en huurbescherming bij huur van 290-bedrijfsruimte..............60
Week 7 Vervolg middenstandsbedrijfsruimte en overige bedrijfsruimte.............................................66
Hoofdstuk 12 Huurprijsbescherming bij 290-bedrijfsruimte............................................................66
Hoofdstuk 13 Enkele bijzondere aspecten bij huur van 290-bedrijfsruimte en huur van 230a-ruimte
..........................................................................................................................................................72
Hoofdstuk 14 Huurrecht en procesrecht..........................................................................................76
1
,Week 1 Inleiding
Hoofdstuk 1 Algemene inleiding in de huurwetgeving
Het is belangrijk om de verschillende huurobjecten te onderscheiden, want de gevolgen van de
verschillende regelingen die voor de huurobjecten gelden, lopen nogal uiteen.
1.1 Inleiding
Privaatrecht is grotendeels van regelend recht, zodat die regels gelden in geval partijen zelf geen
regeling hebben getroffen. Partijen kunnen dus zelf afwijken van dat regelend recht. In het huurrecht
kan minder makkelijk van de rechtsregels worden afgeweken, omdat de huurder een economisch
zwakkere partij is. Denk bij zo’n regeling aan die betreffende de algemene voorwaarden uit het
vermogensrecht. Ook in de rechtspraak zie je de ontwikkeling van de bescherming van de zwakkere
partij, zoals in het arrest Spruijt/Autoverhuur, waarbij het risico van de verduistering van een
huurauto door degene die met de huurder meereed, op grond van de verkeersopvatting voor
rekening kwam van de professionele verhuurster.
1838-2003: steeds meer bescherming
De huurwetgeving van 1838 stond in het teken van contractsvrijheid en van bescherming van de
huurder was nauwelijks sprake. Die contractsvrijheid werd in 1950 beperkt door invoering van de
Huurwet, waarin de huurder van onroerend goed ‘huurbescherming’ en ‘huurprijsbescherming’
kreeg. Later werd de toepassingsbereik van de strikte Huurwet beperkt en was het mogelijk om bij
AMvB voor bepaalde gebouwde onroerende zaken in bepaalde gemeenten een minder vergaand
systeem van huurbescherming te laten gelden door invoering van het liberalisatiehoofdstuk in de
Huurwet. In 1979 werd de regeling voor de huur van woonruimten ingrijpend gewijzigd en werd de
positie van de huurder versterkt. Uiteindelijk werd in 2003 het huurrecht opgenomen in Titel 7.4 BW.
De huurbescherming bestaat steeds uit twee elementen:
1. Bescherming tegen beëindiging: huuropzeggingsbescherming
2. Bescherming tegen te hoge huurprijzen: huurprijsbescherming
Het procesinitiatief ligt hierbij bij de verhuurder (zie ook art. 7:230a BW en par 1.3.4).
1.2 Titel 7.4 BW – algemeen
1.2.1 Totstandkoming titel 7.4 BW
Niet zo relevant
1.2.2 Overgangsrecht
Niet zo relevant
1.3 Verschillende huurregimes
1.3.1 Art. 7:201-231 BW (algemeen deel)
Artikel 7:201-231 (m.u.v. art. 7:230a BW) zijn algemene bepalingen die op alle huurovereenkomsten,
ongeacht huurobject, van overeenkomstige toepassing zijn. De artikelen regelen het wettelijke begrip
‘huur’, de verplichtingen van de verhuurder, de verplichtingen van de huurder, de gevolgen van de
overdracht van verhuurde zaken en over het eindigen van huur etc.
1.3.2 Art. 7:232-282 BW (woonruimtebepalingen)
Naast de algemene bepalingen uit art. 7:201-231 BW zijn op woonruimtes de speciale
woonruimtebepalingen uit art. 7:232-282 BW van toepassing. De bepalingen zijn van toepassing op
2
,een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige woning of niet zelfstandige woning is verhuurd,
alsmede op de onroerende aanhorigheden, woonwagens en standplaatsen (7:232-233 BW), tenzij de
huurovereenkomst van korte duur is (zoals een vakantiehuisje), zie art. 7:232 lid 2 BW. Een belangrijk
deel van de beschermende huurprijsbepalingen is niet van toepassing op de geliberaliseerde sector
(art. 7:247 BW). Op grond van art. 7:232 lid 3 BW geldt minder bescherming bij zgn. ‘hospitaverhuur’.
De huurbescherming valt, zoals gezegd, in twee delen uiteen:
Huuropzeggingsbescherming: artikel 7:271 en 7:274 BW (zie ook art. 7:272 BW)
Huurprijsbescherming: artikel 7:246-265 BW.
1.3.3 Art. 7:290-310 BW (bedrijfsruimtebepalingen)
Art. 7:290-310 BW zijn van toepassing op de huur van de in artikel 7:290 lid 2 BW genoemde
categorieën bedrijfsruimte. Op overeenkomsten van twee jaar of korter zijn artt. 7:291-300 BW niet
van toepassing (art. 7:301 BW), waardoor er dus ook ten nadele van de huurder kan worden
afgeweken (7:291 BW) als sprake is van een ‘korte’ overeenkomst. Uitgangspunt is dat de
huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimtes 10 jaar duurt (7:292 lid 2 BW). In art.
7:293 jo. 7:296 lid 1 en 2 BW staan de limitatieve gronden voor de verhuurder om toch eerder op te
zeggen. In beginsel kunnen partijen vrij de huurprijs afstemmen. Zie art. 7:303 lid 1 BW in het kader
van wijziging van de huurprijs.
1.3.4 Art. 7:230a BW (Huur van ‘overige’ gebouwde onroerende zaken)
Vuur de huur van gebouwde onroerende zaken die geen woonruimte of 290-bedrijfsruimte zijn, geldt
geen opzeggingsbescherming, maar wel een ontruimingsbescherming ex art. 7:230a BW. Gelet op
artikel 7:230a lid 1 en lid 3 BW rust in dit geval op de huurder, en niet op de verhuurder, het initiatief
om te voorkomen dat hij na de ommekomst van twee maanden moet ontruimen. Voor de huurder
van 230a-ruimtes geeft geen huurprijsbescherming. Partijen kunnen de huurprijs vrij overeenkomen.
1.3.5 (Semi)dwingend recht
Veel bepalingen uit Titel 7.4 BW zijn van (semi)-dwingend recht, waardoor niet of nauwelijks van de
bepalingen kan worden afgeweken (zie bijv. art. 7:265, art. 7:282, 7:271 lid 7 en art. 7:272 tot en met
7:281 BW). Voor de huur van art. 290-bedrijfsruimtes is afwijking ten nadele van de huurder, zonder
toestemming van de kantonrechter, ook niet mogelijk (7:291).
In art. 7:242 lid 2 BW staat dat een aantal andere artikelen semi-dwingend zijn. Als afwijking ten
nadele van de huurder niet is toegestaan, is sprake van semi-dwingend recht. Een contractueel
beding met een verboden afwijking ten nadele van de huurder is vernietigbaar en kan (alleen door de
huurder) worden vernietigd op grond van art. 3:49 e.v. BW.
1.3.6 Schematisch overzicht van de huurregimes
Wettelijke regeling Van toepassing op
Art. 7:201-231 Roerende en onroerende zaken, gebouwd of omgebouwd en voorts – voor
(m.u.v. 7:230a BW) zover de strekking van de bepalingen of de aard van het recht zich
daartegen niet verzet – op vermogensrechten
Art. 7:232-282 BW Gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd en voorts op
woonwagens en standplaatsen van woonwagens
Art. 7:290-310 BW Bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 lid 2 BW (kleinhandelsbedrijf,
ambachtsbedrijf enz.)
Art. 7:230a BW Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch 290-
bedrijfsruimte.
3
, 1.3.7 De overeengekomen bestemming bepaalt het huurregime
Bepalend voor de vraag welk huurregime van toepassing is, is de tussen partijen overeengekomen
bestemming. De bewoordingen van het contract zijn niet van beslissende betekenis. Beslissend is
hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik
daarvan voor ogen heeft gestaan (zie oa. Amsen/Geelhoed). Hierbij is van belang wat partijen over
en weer hebben verklaard met betrekking tot het gebruik van de zaak en wat zij in de gegeven
omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen hebben mogen afleiden (Haviltex).
1.4 De invloed van het algemeen vermogensrecht op het huurrecht
1.4.1 Gelaagde structuur van het vermogensrecht
Het vermogensrecht heeft een gelaagde structuur, met als belangrijkste lagen Boek 3 (m.n. de
algemene bepalingen over de rechtshandeling), Boek 6 (regelt het verbintenissenrecht) en de
bijzondere bepalingen uit Boek 7 BW. Als Boek 7 geen specifieke bepalingen geeft, zijn op een
bijzondere overeenkomst ook de meer algemene bepalingen van boek 3 en boek 6 BW van
toepassing.
1.4.2 Algemene voorwaarden
De algemene voorwaarden kunnen een belangrijk onderdeel van de huurovereenkomst vormen. Of
de algemene voorwaarden onderdeel vormen van de huurovereenkomst, wordt bepaald door artikel
3:33-3:35 en 6:217 e.v. BW. De huurder moet de gelding van het geheel van algemene voorwaarden
hebben aanvaard. Zijn ze aanvaard, dan is de huurder gebonden, ook als de verhuurder kon of moest
begrijpen dat de huurder de inhoud niet kende (6:232 BW). Echter, algemene voorwaarden kunnen
na gebondenheid nog wel vernietigbaar zijn ex art. 6:233 BW, indien:
a. De voorwaarde onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, of
b. Als de gebruiker van de algemene voorwaarden aan de wederpartij niet een redelijke
mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Zie artikel
6:234 BW.
Op de wederpartij rust de bewijslast om aan te tonen dat een beding onredelijk bezwarend is. Als de
wederpartij een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf,
dan kan hij mogelijk een beroep doen op de lijsten uit artikel 6:236 en 6:237 BW. Als het gaat om
bedingen in huurovereenkomsten van woonruimte tussen een professionele verhuurder en een als
privépersoon optredende huurder, moet de rechter ambtshalve toetsen of sprake is van een
oneerlijk beding (art. 6:233 sub a BW jo. Richtlijn 93/13/EEG (bescherming van consumenten tegen
oneerlijke bedingen in overeenkomsten), in het bijzonder artikel 4 lid 1 Richtlijn). Gelet op art. 4 lid 1
Richtlijn moet ook worden nagegaan wat het cumulatieve effect is van alle bedingen van een
overeenkomst (zie in dit kader ook het nog te bespreken boetebeding en winstafdrachtbeding in
hoofdstuk 4).
Op grond van art. 6:235 BW kunnen grote wederpartijen geen beroep doen op de in art. 6:233 en
6:234 BW genoemde vernietigingsgronden. Dit is met name van belang voor de huur van
bedrijfsruimtes.
1.4.3 De werking van de redelijkheid en billijkheid (art 6:248 BW en art. 6:2 BW)
De redelijkheid en billijkheid uit art 6:248 BW kunnen in de verhouding tussen contractspartijen
zowel een aanvullende als een beperkende werking hebben. Dit artikel kan uitkomst bieden aan
bijvoorbeeld huurders die amper worden beschermd door de wet (denk aan een huurder van
onbebouwde grond, waarvan de huurovereenkomst eenvoudig ex art. 7:228 lid 2 BW kan worden
beëindigd).
Partijen zijn in beginsel gebonden aan hetgeen zij zijn overeengekomen. Dat is alleen anders, voor
zover toepassing daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en
4
