Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
Les 1 Woningfinanciering
Definities:
• hypothecaire lening = lening met hypothecaire zekerheid
• hypothecaire zekerheid = een geldlening waarbij een registergoed, bijvoorbeeld onroerend goed,
als onderpand dient
• hypotheekgever = een persoon of instantie die een hypotheek (eerste recht van verkoop) verstrekt,
anders woord: de onderzetter
• Hypotheeknemer = meestal de bank die aan een persoon of instantie geld uitleent en ter
verzekering van terugbetaling het recht verkrijgt om bij voorrang op het
onderzette registergoed verhaal te nemen. Ander woord voor
hypotheeknemer: de hypotheekhouder.
• geldgever = geldverstrekker
• Geldlener = degene die lening aangaat
Hypotheekvormen
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de looptijd een vast brutobedrag per maand. Dit
bedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Het brutobedrag blijft steeds hetzelfde,
maar het nettobedrag wordt steeds hoger. Dat komt omdat er steeds minder hypotheekbedrag
‘open staat’ en je dus steeds minder hypotheekrente terugkrijgt. Aan het einde van de looptijd heb
je de hypotheek in zijn geheel afgelost.
Heeft de volgende kenmerken:
• De hypotheek heeft een vaste einddatum
• Je (bruto) maandlasten zijn elke maand hetzelfde
Je hypotheekschuld wordt iedere maand iets kleiner, waardoor je minder rente kunt aftrekken. Je
netto lasten stijgen daardoor iedere maand
• Je hebt zekerheid dat je de schuld aflost
Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
,Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en daarnaast betaal je rente. Het
brutobedrag daalt tijdens de looptijd, omdat er steeds minder hypotheek ‘open staat’ en je steeds
minder rente hoeft te betalen. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek helemaal afgelost.
De kenmerken van een lineaire hypotheek zijn:
• De hypotheek heeft een vaste einddatum
• Tijdens de looptijd los je elke maand hetzelfde bedrag af
• In het begin betaal je veel rente, aan het einde weinig
• Je hebt zekerheid dat je de schuld aflost
Je hypotheekschuld daalt iedere maand.
Aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hypotheek niet terug. Je betaalt alleen de
hypotheekrente over het hypotheekbedrag. Je kunt vrijwillig aflossen, zodat je ook minder rente
hoeft te betalen. LET OP deze wordt huidig nog wel verstrekt maar je krijgt hier geen renteaftrek
meer over.
Bankspaarhypotheek
Bij een bankspaarhypotheek los je niet af, maar spaar je het totale bedrag bij elkaar. Het geld komt
op een geblokkeerde spaarrekening te staan en daarover ontvang je rente. De rente is gelijk aan de
hypotheekrente. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheekschuld in één keer afbetaalt met
het geld dat op de rekening staat.
Spaarhypotheek
Bij een spaarhypotheek spaar je het totale hypotheekbedrag bij elkaar. Aan het einde van de looptijd
los je in één keer het hele bedrag af. Over het gespaarde geld ontvang je een vergoeding, deze is
gelijk aan je hypotheekrente. Je betaalt ook voor een overlijdensrisicoverzekering, zodat aflossing
van de hele hypotheek geregeld is.
Beleggingshypotheek
Bij een beleggingshypotheek los je niet af, maar spaar je geld op een beleggersrekening. En het geld
wat je spaart, wordt geïnvesteerd in beleggingen. Zodat je de hypotheek in zijn geheel eerder kunt
aflossen. Je weet niet van tevoren wat je beleggingen opbrengen. Het zou dus kunnen zijn dat je
minder opbouwt en dus bij aflossen zelf moet bijleggen.
Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
, Levenhypotheek
Bij een levenhypotheek combineer je een aflossingsvrije hypotheek met een levensverzekering. Je
lost niet af op je hypotheek, maar betaalt hypotheekrente en een verzekeringspremie. Over de
premie die je opbouwt, ontvang je een vergoeding waarmee je uiteindelijk je hypotheekbedrag in
één keer aflost. De verzekeraar draagt ook jaarlijks bij aan de opbouw van de premie door
bijvoorbeeld een bedrag aan winstdeling.
(Bij vervroegd boetevrij aflossen is meestal sprake van een minimumbedrag voor het aflossen van €
500 en een maximumbedrag van 10 tot 20 procent van de hypotheekschuld. Aan het eind van de
rentevaste periode is er geen beperking en mag je alles volledig aflossen. Dat geldt ook als je tijdens
de rentevaste periode aflost en jouw rente lager is dan de huidige rente. De bank heeft dan geen
renteverlies, zoals dat wordt genoemd.)
- Sinds 2013 heeft een belastingplichtige alleen recht op aftrek van hypotheekrente als betrokkene
de hele lening over maximaal 360 maanden aflost. Dit staat gelijk aan 30 jaar. Dit is alleen het
geval bij de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Voor 2013 een hypotheek afgesloten, die geen annuïtaire of lineaire hypotheek is?
De hypotheekrenteaftrek blijft gelden. Ook bij verhuizen en oversluiten.
Hypotheek verhogen? Dan gelden voor de verhoging de nieuwe hypotheekregels. Voor het
verhoogde deel van de lening dient dus wel (maandelijks) annuïtair of lineair te worden
afgelost.
Hypotheken afgesloten vóór 2013 is de hypotheekrente maximaal 30 jaar lang aftrekbaar.
NHG
Om voor de NHG in aanmerking te komen, zijn er een aantal voorwaarden.
De belangrijkste eis is dat het hypotheekbedrag niet hoger is dan de zogenaamde kostengrens.
Daarnaast zijn er eisen (NIBUD) aan de maximale verhoudingen van de lening tot het inkomen (LTI)
en tot de waarde van het huis (LTV).
- Het WEW staat garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker
als een woningbezitter niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.
- De eventuele restschuld die overblijft na een gedwongen verkoop, wordt vervolgens op de
voormalige woningbezitter verhaald. Deze restschuld wordt echter kwijtgescholden als de
voormalige woningbezitter naar oordeel van het WEW geen schuld heeft aan de gedwongen
verkoop en heeft meegewerkt aan het zo veel mogelijk beperken van het verlies.
Het gaat dan om gedwongen verkoop door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of
echtscheiding.
De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die daarmee
garant staat voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker. Het WEW is in
1993 opgericht door het Ministerie van VROM en de VNG. Achtervangfunctie door het Rijk vervuld.
Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
Les 1 Woningfinanciering
Definities:
• hypothecaire lening = lening met hypothecaire zekerheid
• hypothecaire zekerheid = een geldlening waarbij een registergoed, bijvoorbeeld onroerend goed,
als onderpand dient
• hypotheekgever = een persoon of instantie die een hypotheek (eerste recht van verkoop) verstrekt,
anders woord: de onderzetter
• Hypotheeknemer = meestal de bank die aan een persoon of instantie geld uitleent en ter
verzekering van terugbetaling het recht verkrijgt om bij voorrang op het
onderzette registergoed verhaal te nemen. Ander woord voor
hypotheeknemer: de hypotheekhouder.
• geldgever = geldverstrekker
• Geldlener = degene die lening aangaat
Hypotheekvormen
Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de looptijd een vast brutobedrag per maand. Dit
bedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Het brutobedrag blijft steeds hetzelfde,
maar het nettobedrag wordt steeds hoger. Dat komt omdat er steeds minder hypotheekbedrag
‘open staat’ en je dus steeds minder hypotheekrente terugkrijgt. Aan het einde van de looptijd heb
je de hypotheek in zijn geheel afgelost.
Heeft de volgende kenmerken:
• De hypotheek heeft een vaste einddatum
• Je (bruto) maandlasten zijn elke maand hetzelfde
Je hypotheekschuld wordt iedere maand iets kleiner, waardoor je minder rente kunt aftrekken. Je
netto lasten stijgen daardoor iedere maand
• Je hebt zekerheid dat je de schuld aflost
Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
,Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en daarnaast betaal je rente. Het
brutobedrag daalt tijdens de looptijd, omdat er steeds minder hypotheek ‘open staat’ en je steeds
minder rente hoeft te betalen. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek helemaal afgelost.
De kenmerken van een lineaire hypotheek zijn:
• De hypotheek heeft een vaste einddatum
• Tijdens de looptijd los je elke maand hetzelfde bedrag af
• In het begin betaal je veel rente, aan het einde weinig
• Je hebt zekerheid dat je de schuld aflost
Je hypotheekschuld daalt iedere maand.
Aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hypotheek niet terug. Je betaalt alleen de
hypotheekrente over het hypotheekbedrag. Je kunt vrijwillig aflossen, zodat je ook minder rente
hoeft te betalen. LET OP deze wordt huidig nog wel verstrekt maar je krijgt hier geen renteaftrek
meer over.
Bankspaarhypotheek
Bij een bankspaarhypotheek los je niet af, maar spaar je het totale bedrag bij elkaar. Het geld komt
op een geblokkeerde spaarrekening te staan en daarover ontvang je rente. De rente is gelijk aan de
hypotheekrente. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheekschuld in één keer afbetaalt met
het geld dat op de rekening staat.
Spaarhypotheek
Bij een spaarhypotheek spaar je het totale hypotheekbedrag bij elkaar. Aan het einde van de looptijd
los je in één keer het hele bedrag af. Over het gespaarde geld ontvang je een vergoeding, deze is
gelijk aan je hypotheekrente. Je betaalt ook voor een overlijdensrisicoverzekering, zodat aflossing
van de hele hypotheek geregeld is.
Beleggingshypotheek
Bij een beleggingshypotheek los je niet af, maar spaar je geld op een beleggersrekening. En het geld
wat je spaart, wordt geïnvesteerd in beleggingen. Zodat je de hypotheek in zijn geheel eerder kunt
aflossen. Je weet niet van tevoren wat je beleggingen opbrengen. Het zou dus kunnen zijn dat je
minder opbouwt en dus bij aflossen zelf moet bijleggen.
Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
, Levenhypotheek
Bij een levenhypotheek combineer je een aflossingsvrije hypotheek met een levensverzekering. Je
lost niet af op je hypotheek, maar betaalt hypotheekrente en een verzekeringspremie. Over de
premie die je opbouwt, ontvang je een vergoeding waarmee je uiteindelijk je hypotheekbedrag in
één keer aflost. De verzekeraar draagt ook jaarlijks bij aan de opbouw van de premie door
bijvoorbeeld een bedrag aan winstdeling.
(Bij vervroegd boetevrij aflossen is meestal sprake van een minimumbedrag voor het aflossen van €
500 en een maximumbedrag van 10 tot 20 procent van de hypotheekschuld. Aan het eind van de
rentevaste periode is er geen beperking en mag je alles volledig aflossen. Dat geldt ook als je tijdens
de rentevaste periode aflost en jouw rente lager is dan de huidige rente. De bank heeft dan geen
renteverlies, zoals dat wordt genoemd.)
- Sinds 2013 heeft een belastingplichtige alleen recht op aftrek van hypotheekrente als betrokkene
de hele lening over maximaal 360 maanden aflost. Dit staat gelijk aan 30 jaar. Dit is alleen het
geval bij de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.
Voor 2013 een hypotheek afgesloten, die geen annuïtaire of lineaire hypotheek is?
De hypotheekrenteaftrek blijft gelden. Ook bij verhuizen en oversluiten.
Hypotheek verhogen? Dan gelden voor de verhoging de nieuwe hypotheekregels. Voor het
verhoogde deel van de lening dient dus wel (maandelijks) annuïtair of lineair te worden
afgelost.
Hypotheken afgesloten vóór 2013 is de hypotheekrente maximaal 30 jaar lang aftrekbaar.
NHG
Om voor de NHG in aanmerking te komen, zijn er een aantal voorwaarden.
De belangrijkste eis is dat het hypotheekbedrag niet hoger is dan de zogenaamde kostengrens.
Daarnaast zijn er eisen (NIBUD) aan de maximale verhoudingen van de lening tot het inkomen (LTI)
en tot de waarde van het huis (LTV).
- Het WEW staat garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker
als een woningbezitter niet meer aan zijn betalingsverplichtingen kan voldoen.
- De eventuele restschuld die overblijft na een gedwongen verkoop, wordt vervolgens op de
voormalige woningbezitter verhaald. Deze restschuld wordt echter kwijtgescholden als de
voormalige woningbezitter naar oordeel van het WEW geen schuld heeft aan de gedwongen
verkoop en heeft meegewerkt aan het zo veel mogelijk beperken van het verlies.
Het gaat dan om gedwongen verkoop door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of
echtscheiding.
De NHG wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), die daarmee
garant staat voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de geldverstrekker. Het WEW is in
1993 opgericht door het Ministerie van VROM en de VNG. Achtervangfunctie door het Rijk vervuld.
Samenvatting financieringsrecht voor de makelaar
