Samenvatting tentamen Vastgoed Rekenen
Theorieles 1 Rendementen
Kijk op vastgoed
Vanuit gebruiker → bijvoorbeeld als je vastgoed of huisvesting nodig hebt voor
bijvoorbeeld je afdeling, dan ga je keuzes maken (ga ik huren of kopen bijvoorbeeld).
Je gaat hier kijken naar de behoeftes. Dan krijg je een programma van eisen als je
een gebouw wilt kopen of huren.
Vanuit belegger → Hoe kun je rendement maken met vastgoed? Vastgoed verhuren
= huurinkomsten. Dit is echt de financiële kant. Als je een woning koopt, beleg je in
vastgoed. Als de waarde van de woningen gaat dalen, dan kun je in een strop gaan
zitten. Maar andersom ook.
In dit vak kijken we vooral vanuit de belegger, bij vastgoed management kijken we vooral
vanuit de gebruiker.
Risico’s beleggen in vastgoed → woningen worden minder waard. Hierdoor kan je
vervolgens met een enorme restlast achter blijven. Het gaat om veel geld.
Beleggingen in Vastgoed
Te onderscheiden zijn:
Directe investeringen in vastgoed → mensen die geld over hebben beleggen in
vastgoed. Je koopt de “stenen” (gebouw), en gaat dit vervolgens beheren en
verhuren. Uit deze verhuur ga je verdienen. Hier doe je het dus zelf.
Indirecte investeringen in vastgoed → je neemt aandelen in een vastgoedfonds of
zoiets dergelijks. Dan heb je zelf niet de “stenen” (gebouw) en niet het beheer maar
dit gaat via aandelen. Je laat het beheer en de verhuur over aan iemand die erin zit.
Rendement op vastgoedbelegging (rendementscijfer)
Stel: je koopt een pand om te verhuren → hoe kom je dan tot een rendementscijfer?
Verschillende kengetallen die we voor de berekening van een rendementscijfer kunnen
gebruiken zijn:
BAR = bruto aanvangsrendement
BAR = Markthuur (huurinkomsten) 1e jaar bij volledige verhuur / totale investering
Huur = BAR x investering
Totale marktconforme huur = aankoop pand + notariskosten + overdrachtsbelasting +
verbouwing pand (alle kosten bij elkaar opgeteld)
→ markthuur (gemiddelde huur op de markt) → gaat om de brutohuur.
Hierin zit geen waardevermindering, dit betekent dat het wel een waarde geeft van het
rendement, maar deze is niet volledig omdat er dus geen rekening is gehouden met alle
factoren.
1
,Samenvatting tentamen Vastgoed Rekenen
Stellingen BAR (bruto aanvangsrendement)
Juist of onjuist?
Het BAR van luxere gebouwen is hoger dan van eenvoudige gebouwen, want de huur is
hoger. → dit is onjuist. Dit kun je zo niet stellen, het is namelijk een verhoudingsgetal. Als de
huur hoger is, dan is de investering waarschijnlijk ook hoger. Dus zal de BAR gemiddeld
ongeveer hetzelfde blijven.
Juist of onjuist?
Het BAR van gebouwen op de goede locaties (centrum etc.) is lager dan op slechte locaties,
want de investering is hoger (grondprijs). → Onjuist, als je meer betaald dan draag je meer
huur af. Het is een verhoudingsgetal → als de investering hoger is dan zal er ook meer huur
gevraagd worden. → Je moet dus niet alleen naar de investering kijken, maar ook naar de
huur. Zelfde idee als hierboven.
Voorbeeld opdracht BAR berekening
Gegevens:
Markthuur: € 150 per m2 per jaar
€ 500 per parkeerplaats per jaar
Aantal m2: 30.000
Aantal parkeerplaatsen: 200
Investering: € 46 mln
Bepaal het BAR
BAR = Markthuur (huurinkomsten) 1e jaar bij volledige verhuur / totale investering
Markthuur = (€150 x 30.000) + (€500 x 200) = €4.600.000
Totale investering = €46 miljoen
BAR = 4.600..000.000 = 0.1 oftewel (x 100%) = 10%
bij BAR altijd ‘X’ 100% doen als er gevraagd wordt naar een percentage.
Als er gevraagd wordt naar een perunage dan hoef je het niet keer honderd te doen.
BAR = bruto aanvangsrendement (met kosten koper k.k.)
Von versus k.k. → door de kosten koper wordt de investering hoger. Die kosten komen er
namelijk nog bij.
VON = vrij op naam
K.K. = kosten koper
Kosten koper bestaat uit bijvoorbeeld:
Overdrachtsbelasting (6%) → was altijd 6% maar is toen naar 2% gegaan door de
crisis. Laatste tijd is het veranderd. Voor starters is het vaak 0% want die betalen
geen overdrachtsbelasting meer. Mits de woning lager is dan 400.000
Notariskosten voor eigendomsoverdracht
Taxatie
2
, Samenvatting tentamen Vastgoed Rekenen
Voorbeeld BAR met kosten koper
Gegevens:
Markthuur: €150 per m2 per jaar
€500 per parkeerplaats per jaar
Aantal m2: 30.000
Aantal parkeerplaatsen: 200
Aankoopprijs k.k: €46 miljoen (dit betekent de prijs exclusief kosten koper)
Achterstallig onderhoud €1,4 miljoen
Kosten koper: 8%
Achterstallig onderhoud = (voordat je het gaat verhuren moet je onderhoud plegen omdat er
bijvoorbeeld dingen kapot zijn)
Aankoopprijs k.k. = de prijs exclusief de kosten koper.
Bepaal het BAR
BAR = Markthuur (huurinkomsten) 1e jaar bij volledige verhuur / totale investering
Markthuur = (€150 x 30.000) + (€500 x 200) = €4.600.000
Kosten koper = 46.000.% x 8% = €3.680.000
→ je neemt bij de kosten koper dus het percentage kosten koper (in dit geval 8%) van de
aankoopprijs k.k.
Totale investering = aankoopprijs k.k + achterstallig onderhoud + kosten koper. =
→ Totale investering = 46.000.000 + 1.400.000 + 3.680.000 = € 51.080.000
Markthuur / Totale investering = 4.600..080.000 = 0,09 (perunage). Moet het in een
percentage? Dan 0,09 x 100% = 9%
bij BAR altijd ‘X’ 100% doen als er gevraagd wordt naar een percentage.
Als er gevraagd wordt naar een perunage dan hoef je het niet keer honderd te doen.
NAR = netto aanvangsrendement
→ NAR is altijd lager dan BAR, omdat je hier werkt met de netto huur. Hierbij wordt namelijk
ook rekening gehouden met de eigenaarslasten.
NAR = (markthuur 1e jaar (volledige verhuur) - eigenaarslasten) / totale investering
BAR en NAR zijn dus beide rendementskengetallen.
Eigenaarslasten
Eigenaarslasten = dingen die de verhuurder moet betalen (hoef je niet uit je hoofd te leren)
OZB = onroerende zaken belasting → betaal je aan de gemeente en hangt af van de
waarde van het pand (WOZ-waarde)
Rioolheffing
Zuiveringsheffing / waterschapsbelasting
Instandhoudingsonderhoud → dit is anders dan achterstallig onderhoud dat je pleegt
voordat je het kan verhuren (maakte deel uit van de investering).
3
Theorieles 1 Rendementen
Kijk op vastgoed
Vanuit gebruiker → bijvoorbeeld als je vastgoed of huisvesting nodig hebt voor
bijvoorbeeld je afdeling, dan ga je keuzes maken (ga ik huren of kopen bijvoorbeeld).
Je gaat hier kijken naar de behoeftes. Dan krijg je een programma van eisen als je
een gebouw wilt kopen of huren.
Vanuit belegger → Hoe kun je rendement maken met vastgoed? Vastgoed verhuren
= huurinkomsten. Dit is echt de financiële kant. Als je een woning koopt, beleg je in
vastgoed. Als de waarde van de woningen gaat dalen, dan kun je in een strop gaan
zitten. Maar andersom ook.
In dit vak kijken we vooral vanuit de belegger, bij vastgoed management kijken we vooral
vanuit de gebruiker.
Risico’s beleggen in vastgoed → woningen worden minder waard. Hierdoor kan je
vervolgens met een enorme restlast achter blijven. Het gaat om veel geld.
Beleggingen in Vastgoed
Te onderscheiden zijn:
Directe investeringen in vastgoed → mensen die geld over hebben beleggen in
vastgoed. Je koopt de “stenen” (gebouw), en gaat dit vervolgens beheren en
verhuren. Uit deze verhuur ga je verdienen. Hier doe je het dus zelf.
Indirecte investeringen in vastgoed → je neemt aandelen in een vastgoedfonds of
zoiets dergelijks. Dan heb je zelf niet de “stenen” (gebouw) en niet het beheer maar
dit gaat via aandelen. Je laat het beheer en de verhuur over aan iemand die erin zit.
Rendement op vastgoedbelegging (rendementscijfer)
Stel: je koopt een pand om te verhuren → hoe kom je dan tot een rendementscijfer?
Verschillende kengetallen die we voor de berekening van een rendementscijfer kunnen
gebruiken zijn:
BAR = bruto aanvangsrendement
BAR = Markthuur (huurinkomsten) 1e jaar bij volledige verhuur / totale investering
Huur = BAR x investering
Totale marktconforme huur = aankoop pand + notariskosten + overdrachtsbelasting +
verbouwing pand (alle kosten bij elkaar opgeteld)
→ markthuur (gemiddelde huur op de markt) → gaat om de brutohuur.
Hierin zit geen waardevermindering, dit betekent dat het wel een waarde geeft van het
rendement, maar deze is niet volledig omdat er dus geen rekening is gehouden met alle
factoren.
1
,Samenvatting tentamen Vastgoed Rekenen
Stellingen BAR (bruto aanvangsrendement)
Juist of onjuist?
Het BAR van luxere gebouwen is hoger dan van eenvoudige gebouwen, want de huur is
hoger. → dit is onjuist. Dit kun je zo niet stellen, het is namelijk een verhoudingsgetal. Als de
huur hoger is, dan is de investering waarschijnlijk ook hoger. Dus zal de BAR gemiddeld
ongeveer hetzelfde blijven.
Juist of onjuist?
Het BAR van gebouwen op de goede locaties (centrum etc.) is lager dan op slechte locaties,
want de investering is hoger (grondprijs). → Onjuist, als je meer betaald dan draag je meer
huur af. Het is een verhoudingsgetal → als de investering hoger is dan zal er ook meer huur
gevraagd worden. → Je moet dus niet alleen naar de investering kijken, maar ook naar de
huur. Zelfde idee als hierboven.
Voorbeeld opdracht BAR berekening
Gegevens:
Markthuur: € 150 per m2 per jaar
€ 500 per parkeerplaats per jaar
Aantal m2: 30.000
Aantal parkeerplaatsen: 200
Investering: € 46 mln
Bepaal het BAR
BAR = Markthuur (huurinkomsten) 1e jaar bij volledige verhuur / totale investering
Markthuur = (€150 x 30.000) + (€500 x 200) = €4.600.000
Totale investering = €46 miljoen
BAR = 4.600..000.000 = 0.1 oftewel (x 100%) = 10%
bij BAR altijd ‘X’ 100% doen als er gevraagd wordt naar een percentage.
Als er gevraagd wordt naar een perunage dan hoef je het niet keer honderd te doen.
BAR = bruto aanvangsrendement (met kosten koper k.k.)
Von versus k.k. → door de kosten koper wordt de investering hoger. Die kosten komen er
namelijk nog bij.
VON = vrij op naam
K.K. = kosten koper
Kosten koper bestaat uit bijvoorbeeld:
Overdrachtsbelasting (6%) → was altijd 6% maar is toen naar 2% gegaan door de
crisis. Laatste tijd is het veranderd. Voor starters is het vaak 0% want die betalen
geen overdrachtsbelasting meer. Mits de woning lager is dan 400.000
Notariskosten voor eigendomsoverdracht
Taxatie
2
, Samenvatting tentamen Vastgoed Rekenen
Voorbeeld BAR met kosten koper
Gegevens:
Markthuur: €150 per m2 per jaar
€500 per parkeerplaats per jaar
Aantal m2: 30.000
Aantal parkeerplaatsen: 200
Aankoopprijs k.k: €46 miljoen (dit betekent de prijs exclusief kosten koper)
Achterstallig onderhoud €1,4 miljoen
Kosten koper: 8%
Achterstallig onderhoud = (voordat je het gaat verhuren moet je onderhoud plegen omdat er
bijvoorbeeld dingen kapot zijn)
Aankoopprijs k.k. = de prijs exclusief de kosten koper.
Bepaal het BAR
BAR = Markthuur (huurinkomsten) 1e jaar bij volledige verhuur / totale investering
Markthuur = (€150 x 30.000) + (€500 x 200) = €4.600.000
Kosten koper = 46.000.% x 8% = €3.680.000
→ je neemt bij de kosten koper dus het percentage kosten koper (in dit geval 8%) van de
aankoopprijs k.k.
Totale investering = aankoopprijs k.k + achterstallig onderhoud + kosten koper. =
→ Totale investering = 46.000.000 + 1.400.000 + 3.680.000 = € 51.080.000
Markthuur / Totale investering = 4.600..080.000 = 0,09 (perunage). Moet het in een
percentage? Dan 0,09 x 100% = 9%
bij BAR altijd ‘X’ 100% doen als er gevraagd wordt naar een percentage.
Als er gevraagd wordt naar een perunage dan hoef je het niet keer honderd te doen.
NAR = netto aanvangsrendement
→ NAR is altijd lager dan BAR, omdat je hier werkt met de netto huur. Hierbij wordt namelijk
ook rekening gehouden met de eigenaarslasten.
NAR = (markthuur 1e jaar (volledige verhuur) - eigenaarslasten) / totale investering
BAR en NAR zijn dus beide rendementskengetallen.
Eigenaarslasten
Eigenaarslasten = dingen die de verhuurder moet betalen (hoef je niet uit je hoofd te leren)
OZB = onroerende zaken belasting → betaal je aan de gemeente en hangt af van de
waarde van het pand (WOZ-waarde)
Rioolheffing
Zuiveringsheffing / waterschapsbelasting
Instandhoudingsonderhoud → dit is anders dan achterstallig onderhoud dat je pleegt
voordat je het kan verhuren (maakte deel uit van de investering).
3
