Samenvatting: GVV’s
Inleiding
Vastgoed
Kenmerken:
- Bescherming tegen
o inflatie
o instabiele cashflows
- divergentie met andere activaklassen aantrekkelijk beleggingsinstrument
Belegging
- in ORG
- op de beurs in binnen- en buitenland
GVV’s [voordelen]
- toegang tot diverse vastgoedsegmenten die normaal een te hoge instapdrempel hebben
- vastgoedfondsen: maken gebruik v/e schuldhefboom
- ook: nadelen en risico’s
Notities les 1
Grootste concurrentie van fysieke vastgoed is papiervastgoed.
aandelen
Papiervastgoed is sneller dan fysiek vastgoed.
Patrimoniumvennootschap is niet liquide. Aandelen zijn moeilijk beleenbaar daarom is het moeilijk
om een patrimoniumvennootschap te kopen.
Belangrijkste taak van een vastgoedmakelaar: advies geven
Lange termijnvisie = vastgoed
Verschil:
- Rente : betalen aan de bank
- Rendement : wat je krijgt van de huur
Invloed op rendement: (overheid geeft) zekerheid
Grimard Julie Samenvatting GVV’s 1
,Ontstaan van REITS1 in het buitenland
in de VS
Reden tot succes: fiscaal voordeel
Voordelen:
- Samenbrengen fondsen: maakt deelname aan grotere projecten mogelijk
vroeger vastgoedfinanciering afhankelijk van OH 2
- Diversificatie van activa leidt tot lager risico
- Beheer activa trekt experts aan geeft zekerheid
- Verhandelbaarheid aandelen = liquide
- Geen beursnotering verplicht (wel in andere landen)
Algemene VW3 REITS-statuut:
- Management door 1 of meer trustees dagelijks bestuur
- Aandelen moeten vrij verhandelbaar zijn
- VG4 mag niet aangehouden worden dient voor VK5
- Min. 100 aandeelhouders
Specifieke elementen:
- REITS mogen investeren in: VG, hypotheken of aandelen.
- 90% bruto-inkomsten moet vastgoed gerelateerd zijn – 10% = vrij .
- Min. 75% v/d bruto-inkomsten moet afkomstig zijn van rechtstreekste vastgoedinvesteringen.
- 30%-regel: inkomsten uit verkoop van effecten die minder dan 6m aangehouden werden en
inkomsten uit VK van VG dat minder dan 4j in portefeuille was niet meer dan 30% v/d bruto-
inkomsten uitmaken. ingevoerd om speculatie uit te sluiten.
Belangrijk:
- Geen max. schuldgraad opgelegd in Amerika en Australië.
- Meeste REITS opgevolgd door grote kredietratingbureau’s die de schuld en liquiditeit in de
gaten houden.
Fiscaal voordeel:
- Vrijstelling van venn.6 belasting VW: 90% v/h courante resultaat uit keren als dividend aan de
aandeelhouders (bij ons 80%)
Soorten REITS:
1. Equity REITS: goed voor 90% v/d markt, omvat traditionele fondsen die rechtstreeks in VG
beleggen
2. Mortgage REITS: verleent vastgoedkredieten aan investeerders
1
Real Estate Investment Trust
2
Overheid
3
voorwaarden
4
Vastgoed
5
Verkoop
6
Vennootschap
Grimard Julie Samenvatting GVV’s 2
, Initiatief van REITS op te richten krijgt wereldwijde navolging (andere landen beginnen Venn. op te
richten).
36 landen hebben een specifiek statuut ingevoerd verscheidenheid aan regels, bv. m.b.t.
schuldgraad (meeste landen hebben een %schuldgraad door OK 7 met banken).
Meeste landen hebben een max. schuldgraad 65% in België. Kleine minderheid zet financiële kosten
tegenover VGinkomsten waarbij een bepaald max. niet overschreden mag worden.
Gewicht per land in wereldwijde REIT-index loopt gelijk met de koers.
Notities les 2
RV:
- 15% RV8 op het dividend voor de VG venn. die in de gezondheid en zorg investeren.
- 30% RV voor alle andere GVV’s.
Diversificatie leidt tot lager risico logisch want indien je in 1 bedrijf investeert en die gaat failliet dan
had je een risico van 100%. Indien je in 5 bedrijven investeert heb je een risico van 20%.
Trustees er moet een dagelijks bestuur zijn
Vastgoed dat dient om verkocht te worden m.a.w. op risico, mag niet aangehouden worden.
Amerika heeft geen schuldlimiet, Australië ook, bij ons wel (max. 65%).
Uitkering dividend bedraagt 80% bij ons.
REITS zijn overgewaaid naar België als vastgoedbevaks.
Belgische wetgeving: statuut van vastgoedbevak
Betrof: Belgische beleggingsvenn. met vast kapitaal. Via openbare uitgifte beroep doen op publieke
spaarwezen, VW: beleggen in vastgoed en aandelen noteren en verhandelen op de effectenbeurs.
DOEL wetgeving: beleggingen in vastgoed ondersteunen.
1e element: voordien via vastgoedcertificaten (hadden betrekking op één gebouw of
complex, waardoor totale waarde van het geheel beperkt was en de liquiditeit laag was).
2e element: gebrek aan spreiding en schaalgrootte = relatief groot operationeel risico
Openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal = organisme van collectieve
beleggingen in VG.
Reden oprichting: transparantie in vastgoedbeleggingen te garanderen en een maximale
winstuitkering toe te kennen en te genieten v/e groot aantal voordelen (o.a. op fiscaal vlak).
Controle orgaan: FSMA9
7
Overeenkomst
8
Roerende voorheffing
9
Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
Grimard Julie Samenvatting GVV’s 3
Inleiding
Vastgoed
Kenmerken:
- Bescherming tegen
o inflatie
o instabiele cashflows
- divergentie met andere activaklassen aantrekkelijk beleggingsinstrument
Belegging
- in ORG
- op de beurs in binnen- en buitenland
GVV’s [voordelen]
- toegang tot diverse vastgoedsegmenten die normaal een te hoge instapdrempel hebben
- vastgoedfondsen: maken gebruik v/e schuldhefboom
- ook: nadelen en risico’s
Notities les 1
Grootste concurrentie van fysieke vastgoed is papiervastgoed.
aandelen
Papiervastgoed is sneller dan fysiek vastgoed.
Patrimoniumvennootschap is niet liquide. Aandelen zijn moeilijk beleenbaar daarom is het moeilijk
om een patrimoniumvennootschap te kopen.
Belangrijkste taak van een vastgoedmakelaar: advies geven
Lange termijnvisie = vastgoed
Verschil:
- Rente : betalen aan de bank
- Rendement : wat je krijgt van de huur
Invloed op rendement: (overheid geeft) zekerheid
Grimard Julie Samenvatting GVV’s 1
,Ontstaan van REITS1 in het buitenland
in de VS
Reden tot succes: fiscaal voordeel
Voordelen:
- Samenbrengen fondsen: maakt deelname aan grotere projecten mogelijk
vroeger vastgoedfinanciering afhankelijk van OH 2
- Diversificatie van activa leidt tot lager risico
- Beheer activa trekt experts aan geeft zekerheid
- Verhandelbaarheid aandelen = liquide
- Geen beursnotering verplicht (wel in andere landen)
Algemene VW3 REITS-statuut:
- Management door 1 of meer trustees dagelijks bestuur
- Aandelen moeten vrij verhandelbaar zijn
- VG4 mag niet aangehouden worden dient voor VK5
- Min. 100 aandeelhouders
Specifieke elementen:
- REITS mogen investeren in: VG, hypotheken of aandelen.
- 90% bruto-inkomsten moet vastgoed gerelateerd zijn – 10% = vrij .
- Min. 75% v/d bruto-inkomsten moet afkomstig zijn van rechtstreekste vastgoedinvesteringen.
- 30%-regel: inkomsten uit verkoop van effecten die minder dan 6m aangehouden werden en
inkomsten uit VK van VG dat minder dan 4j in portefeuille was niet meer dan 30% v/d bruto-
inkomsten uitmaken. ingevoerd om speculatie uit te sluiten.
Belangrijk:
- Geen max. schuldgraad opgelegd in Amerika en Australië.
- Meeste REITS opgevolgd door grote kredietratingbureau’s die de schuld en liquiditeit in de
gaten houden.
Fiscaal voordeel:
- Vrijstelling van venn.6 belasting VW: 90% v/h courante resultaat uit keren als dividend aan de
aandeelhouders (bij ons 80%)
Soorten REITS:
1. Equity REITS: goed voor 90% v/d markt, omvat traditionele fondsen die rechtstreeks in VG
beleggen
2. Mortgage REITS: verleent vastgoedkredieten aan investeerders
1
Real Estate Investment Trust
2
Overheid
3
voorwaarden
4
Vastgoed
5
Verkoop
6
Vennootschap
Grimard Julie Samenvatting GVV’s 2
, Initiatief van REITS op te richten krijgt wereldwijde navolging (andere landen beginnen Venn. op te
richten).
36 landen hebben een specifiek statuut ingevoerd verscheidenheid aan regels, bv. m.b.t.
schuldgraad (meeste landen hebben een %schuldgraad door OK 7 met banken).
Meeste landen hebben een max. schuldgraad 65% in België. Kleine minderheid zet financiële kosten
tegenover VGinkomsten waarbij een bepaald max. niet overschreden mag worden.
Gewicht per land in wereldwijde REIT-index loopt gelijk met de koers.
Notities les 2
RV:
- 15% RV8 op het dividend voor de VG venn. die in de gezondheid en zorg investeren.
- 30% RV voor alle andere GVV’s.
Diversificatie leidt tot lager risico logisch want indien je in 1 bedrijf investeert en die gaat failliet dan
had je een risico van 100%. Indien je in 5 bedrijven investeert heb je een risico van 20%.
Trustees er moet een dagelijks bestuur zijn
Vastgoed dat dient om verkocht te worden m.a.w. op risico, mag niet aangehouden worden.
Amerika heeft geen schuldlimiet, Australië ook, bij ons wel (max. 65%).
Uitkering dividend bedraagt 80% bij ons.
REITS zijn overgewaaid naar België als vastgoedbevaks.
Belgische wetgeving: statuut van vastgoedbevak
Betrof: Belgische beleggingsvenn. met vast kapitaal. Via openbare uitgifte beroep doen op publieke
spaarwezen, VW: beleggen in vastgoed en aandelen noteren en verhandelen op de effectenbeurs.
DOEL wetgeving: beleggingen in vastgoed ondersteunen.
1e element: voordien via vastgoedcertificaten (hadden betrekking op één gebouw of
complex, waardoor totale waarde van het geheel beperkt was en de liquiditeit laag was).
2e element: gebrek aan spreiding en schaalgrootte = relatief groot operationeel risico
Openbare vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal = organisme van collectieve
beleggingen in VG.
Reden oprichting: transparantie in vastgoedbeleggingen te garanderen en een maximale
winstuitkering toe te kennen en te genieten v/e groot aantal voordelen (o.a. op fiscaal vlak).
Controle orgaan: FSMA9
7
Overeenkomst
8
Roerende voorheffing
9
Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten
Grimard Julie Samenvatting GVV’s 3
