De Vastgoedsector
Deel 1: Inleiding tot de vastgoedsector
1De economie van de woningmarkt
1.1 Vastgoedprijzen in België
Een grote stijging van de woningprijzen heeft een grote impact op het vermogen
van de huishoudens en hun welvaart.
De vastgoedmarkt is een complex spel van vraag en aanbod dat via diverse
deelmarkten, segmenten en actoren samenhangt.
o Deze actoren nemen ook verschillende posities in naargelang de
deelmarkt waarop ze zicht bevinden.
Een verhuurder is een aanbieder van een woning op de huurmarkt, maar kan
tegelijk ook een vragende partij zijn op de koopmarkt.
Een woning is voor velen de grootste investering van hun leven.
De vraag naar woningen is groot, want ieder gezin moet een huis hebben als
eigenaar of huurder.
Heel België: Namen en Henegouwen zijn het goedkoopste
(Viroinval) Brussels Gewest: duurste = Elsene, goedkoopste = Sint-
Jans-Molenbeek Vlaanderen:
- Ronse, Menen en Heers zijn het goedkoopste
- Rond Brussel: duurste = Kraainem, goedkoopste = Mesen
- Brussels Gewest: duurste = Elsene, goedkoopste = Sint-Jans-Molenbeek
Locatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de prijs van een huis.
Binnen een bepaalde regio zijn een grote prijsverschillen.
Wat nog de prijs bepaalt: oppervlakte, tuin, nabijheid openbaar vervoer, afwerking
van de woning…
Goedkoopste wereldwijd: Pakistan, Egypte
Goedkoopste Europa: Bulgarije, Litouwen
Duurste wereldwijd: Bermuda, Bahama’s
Duurste Europa: Noorwegen, Zwitserland
Consumptieprijsindex:
Het verloop van het prijspeil van een goederen- en dienstenpakket dat
representatief is voor de uitgaven van de gezinnen.
Toont de evolutie van de levensduurte voor de gezinnen.
, De huur of afbetaling met andere kosten heeft een grote impact op het gezinsbudget.
Mobiscore: is een maatstaf waarbij woningen vergeleken worden. Het is gebaseerd op een
berekening van de milieu-impact van mogelijke verplaatsingen vanuit een specifieke locatie. En deze
houdt rekening met verschillende parameters:
- Voorzieningen winkels en diensten
- Onderwijs
- Gezondheid en zorg
- Ontspanning, sport en cultuur
- Belangrijke openbaar vervoerhaltes in de buurt.
Woningpas: elektronische identiteitskaart van de woning die je gratis kunt inkijken.
Betonstop: een reeks maatregelen die de Vlaamse Regering wil nemen zodat tegen 2040 geen
nieuwe ruimte zou moeten aangesneden worden, is even op halt gezet.
1.2 Vastgoedbezit in België
Verdeling van het vermogen van Belgen:
Totale netto vermogen is ongeveer 1590 miljard euro -> volgens het
Centrum van Sociaal beleid
Gelijke verdeling van het vermogen:
o Voertuigen en waardevolle voorwerpen
o Eigen woning
o Pensioensparen
o Levensverzekeringen
Ongelijke verdeling van het vermogen:
o Aandelen en obligaties
16% van Belgen bezit vastgoed naast de woning waar ze wonen. Het daalt naar 13%
als er voorwaarden worden gesteld dat die gezinnen daadwerkelijk de woning
waarin ze wonen moeten bezitten.
Inkomensgroepen:
Hoogste inkomensgroep (decielen): meer dan 30% .
Lagere inkomensgroepen: kleinere vormen zoals garages of klein stuk grond.
Conclusie: buiten de eigen woning is vastgoed het meest geconcentreerd bij de
hoogste inkomensgroepen in België. Bij de lagere inkomensgroepen is het bezit van
eigen woning al een zeer belangrijke component in het vermogen.
Stijging woningprijzen:
De laatste 3 decennia zijn de huizenprijzen in België veel sterker gestegen dan in
andere West-Europese landen. De stijging is voornamelijk ten goede gekomen aan
gezinnen met de hoogste inkomens, gepensioneerden.
,We kunnen afleiden dat de prijzen van villa’s, woonhuizen en appartementen na
een jaar stijgen. De stijging is niet elk jaar en niet in elke deelmarkt even sterk.
De onzekere tijden en lage rentes zorgen ervoor dat veel mensen toch in de
richting van vastgoed worden gestuurd.
2015:
Economische crisis.
Hervorming woonbonus = hoe de fiscaliteit zit van de subsidies als je een
aankoop doet.
Wel zeer lage hypotheekrentes die toch voor stijging zorgden.
2016:
Woningtransacties weer in stijgende lijn.
In alle provincies terug stijgende prijzen behalve in West-Vlaanderen.
2017-2018:
Hoogconjunctuur: prijzen zijn gaan stijgen
Waarom blijft de prijs van vastgoed geleidelijk stijgen? 5 redenen
Eerste reden:
Lage rentes op spaarrekeningen en lage hypothecaire rentes -> stijgende vraag
naar woningen.
Kopers van vastgoed hebben schrik voor een stijging van de nominale rente
-> stijging financieringskosten.
Stijging inflatie -> door indexering stijgen de huurprijzen.
Stijging van de vastgoedprijzen.
Tweede reden:
Belgisch consumentenvertrouwen dat in juli 2017 voor het eerst opnieuw het
niveau van 2007 haalde.
TINA-syndroom (= There Is No Alternative)
Derde reden:
Er wordt een aanvaardbare fiscaliteit gegeven: de woonbonus werd minder
aantrekkelijk gemaakt, maar van de belasting op reële huurinkomsten is nog
altijd geen sprake.
Vierde reden:
De beroemde ‘baksteen in iedere Belg zijn maag’.
Vijfde reden:
Toename van het aantal gezinnen.
, Vooral het aantal nieuw samengestelde gezinnen en singles stijgt.
In grote steden moeten er daarom veel woningen bijkomen.
1.3 Wat is vandaag de beste investering op de
woningmarkt?
Een nettorendement op 5 jaar van 2,7% per jaar is realistisch.
De huurmarkt is een markt met 2 snelheden:
Onderkant: de particuliere huurmarkt wordt problematischer.
Middensegment: (vb. jonge tweeverdieners die een aankoop willen uitstellen
omdat ze mobiel willen blijven)
Hogere segment: heropleving (vb. senioren die hun huis op latere leeftijd ruilen
voor een huurappartement dat beter gelegen is)
Voordelen van beleggen in vastgoed Nadelen van beleggen in vastgoed
Huurinkomsten geven een mooi rendement Zware investering
(+-3%)
Meerwaarde bij de verkoop van vastgoed Meerwaarde haal je met minder geld met
beleggen in GVV-en*
Stabieler rendement dan aandelen In aandelen beleggen gaf de laatste jaren
10% rendement
Hoger rendement dan spaarboekjes (0,11%) Slechte huurders en leegstand
Lage hypotheekrentes: huurder betaalt Forse stijging van de rentes in zicht
lening af
Je belegt in iets tastbaars
Opwaarderen of renoveren als je handig
bent
TINA-syndroom De vastgoedprijzen zijn overgewaardeerd
1.4 Andere manieren om in vastgoed te beleggen
Eerste manier:
Eigen woning kopen
o Je betaalt een lening af, maar de leningen staat zeer laag en een
intrest op vastrentende beleggingen zijn gekelderd.
o Bij het terugbetalen van je lening, verwerf je een eigen woonst.
o Als je woning is afbetaald kan je deze misschien verkopen met
meerwaarde.
Tweede manier:
Deel 1: Inleiding tot de vastgoedsector
1De economie van de woningmarkt
1.1 Vastgoedprijzen in België
Een grote stijging van de woningprijzen heeft een grote impact op het vermogen
van de huishoudens en hun welvaart.
De vastgoedmarkt is een complex spel van vraag en aanbod dat via diverse
deelmarkten, segmenten en actoren samenhangt.
o Deze actoren nemen ook verschillende posities in naargelang de
deelmarkt waarop ze zicht bevinden.
Een verhuurder is een aanbieder van een woning op de huurmarkt, maar kan
tegelijk ook een vragende partij zijn op de koopmarkt.
Een woning is voor velen de grootste investering van hun leven.
De vraag naar woningen is groot, want ieder gezin moet een huis hebben als
eigenaar of huurder.
Heel België: Namen en Henegouwen zijn het goedkoopste
(Viroinval) Brussels Gewest: duurste = Elsene, goedkoopste = Sint-
Jans-Molenbeek Vlaanderen:
- Ronse, Menen en Heers zijn het goedkoopste
- Rond Brussel: duurste = Kraainem, goedkoopste = Mesen
- Brussels Gewest: duurste = Elsene, goedkoopste = Sint-Jans-Molenbeek
Locatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de prijs van een huis.
Binnen een bepaalde regio zijn een grote prijsverschillen.
Wat nog de prijs bepaalt: oppervlakte, tuin, nabijheid openbaar vervoer, afwerking
van de woning…
Goedkoopste wereldwijd: Pakistan, Egypte
Goedkoopste Europa: Bulgarije, Litouwen
Duurste wereldwijd: Bermuda, Bahama’s
Duurste Europa: Noorwegen, Zwitserland
Consumptieprijsindex:
Het verloop van het prijspeil van een goederen- en dienstenpakket dat
representatief is voor de uitgaven van de gezinnen.
Toont de evolutie van de levensduurte voor de gezinnen.
, De huur of afbetaling met andere kosten heeft een grote impact op het gezinsbudget.
Mobiscore: is een maatstaf waarbij woningen vergeleken worden. Het is gebaseerd op een
berekening van de milieu-impact van mogelijke verplaatsingen vanuit een specifieke locatie. En deze
houdt rekening met verschillende parameters:
- Voorzieningen winkels en diensten
- Onderwijs
- Gezondheid en zorg
- Ontspanning, sport en cultuur
- Belangrijke openbaar vervoerhaltes in de buurt.
Woningpas: elektronische identiteitskaart van de woning die je gratis kunt inkijken.
Betonstop: een reeks maatregelen die de Vlaamse Regering wil nemen zodat tegen 2040 geen
nieuwe ruimte zou moeten aangesneden worden, is even op halt gezet.
1.2 Vastgoedbezit in België
Verdeling van het vermogen van Belgen:
Totale netto vermogen is ongeveer 1590 miljard euro -> volgens het
Centrum van Sociaal beleid
Gelijke verdeling van het vermogen:
o Voertuigen en waardevolle voorwerpen
o Eigen woning
o Pensioensparen
o Levensverzekeringen
Ongelijke verdeling van het vermogen:
o Aandelen en obligaties
16% van Belgen bezit vastgoed naast de woning waar ze wonen. Het daalt naar 13%
als er voorwaarden worden gesteld dat die gezinnen daadwerkelijk de woning
waarin ze wonen moeten bezitten.
Inkomensgroepen:
Hoogste inkomensgroep (decielen): meer dan 30% .
Lagere inkomensgroepen: kleinere vormen zoals garages of klein stuk grond.
Conclusie: buiten de eigen woning is vastgoed het meest geconcentreerd bij de
hoogste inkomensgroepen in België. Bij de lagere inkomensgroepen is het bezit van
eigen woning al een zeer belangrijke component in het vermogen.
Stijging woningprijzen:
De laatste 3 decennia zijn de huizenprijzen in België veel sterker gestegen dan in
andere West-Europese landen. De stijging is voornamelijk ten goede gekomen aan
gezinnen met de hoogste inkomens, gepensioneerden.
,We kunnen afleiden dat de prijzen van villa’s, woonhuizen en appartementen na
een jaar stijgen. De stijging is niet elk jaar en niet in elke deelmarkt even sterk.
De onzekere tijden en lage rentes zorgen ervoor dat veel mensen toch in de
richting van vastgoed worden gestuurd.
2015:
Economische crisis.
Hervorming woonbonus = hoe de fiscaliteit zit van de subsidies als je een
aankoop doet.
Wel zeer lage hypotheekrentes die toch voor stijging zorgden.
2016:
Woningtransacties weer in stijgende lijn.
In alle provincies terug stijgende prijzen behalve in West-Vlaanderen.
2017-2018:
Hoogconjunctuur: prijzen zijn gaan stijgen
Waarom blijft de prijs van vastgoed geleidelijk stijgen? 5 redenen
Eerste reden:
Lage rentes op spaarrekeningen en lage hypothecaire rentes -> stijgende vraag
naar woningen.
Kopers van vastgoed hebben schrik voor een stijging van de nominale rente
-> stijging financieringskosten.
Stijging inflatie -> door indexering stijgen de huurprijzen.
Stijging van de vastgoedprijzen.
Tweede reden:
Belgisch consumentenvertrouwen dat in juli 2017 voor het eerst opnieuw het
niveau van 2007 haalde.
TINA-syndroom (= There Is No Alternative)
Derde reden:
Er wordt een aanvaardbare fiscaliteit gegeven: de woonbonus werd minder
aantrekkelijk gemaakt, maar van de belasting op reële huurinkomsten is nog
altijd geen sprake.
Vierde reden:
De beroemde ‘baksteen in iedere Belg zijn maag’.
Vijfde reden:
Toename van het aantal gezinnen.
, Vooral het aantal nieuw samengestelde gezinnen en singles stijgt.
In grote steden moeten er daarom veel woningen bijkomen.
1.3 Wat is vandaag de beste investering op de
woningmarkt?
Een nettorendement op 5 jaar van 2,7% per jaar is realistisch.
De huurmarkt is een markt met 2 snelheden:
Onderkant: de particuliere huurmarkt wordt problematischer.
Middensegment: (vb. jonge tweeverdieners die een aankoop willen uitstellen
omdat ze mobiel willen blijven)
Hogere segment: heropleving (vb. senioren die hun huis op latere leeftijd ruilen
voor een huurappartement dat beter gelegen is)
Voordelen van beleggen in vastgoed Nadelen van beleggen in vastgoed
Huurinkomsten geven een mooi rendement Zware investering
(+-3%)
Meerwaarde bij de verkoop van vastgoed Meerwaarde haal je met minder geld met
beleggen in GVV-en*
Stabieler rendement dan aandelen In aandelen beleggen gaf de laatste jaren
10% rendement
Hoger rendement dan spaarboekjes (0,11%) Slechte huurders en leegstand
Lage hypotheekrentes: huurder betaalt Forse stijging van de rentes in zicht
lening af
Je belegt in iets tastbaars
Opwaarderen of renoveren als je handig
bent
TINA-syndroom De vastgoedprijzen zijn overgewaardeerd
1.4 Andere manieren om in vastgoed te beleggen
Eerste manier:
Eigen woning kopen
o Je betaalt een lening af, maar de leningen staat zeer laag en een
intrest op vastrentende beleggingen zijn gekelderd.
o Bij het terugbetalen van je lening, verwerf je een eigen woonst.
o Als je woning is afbetaald kan je deze misschien verkopen met
meerwaarde.
Tweede manier:
